佛山房产之顺德切片

佛山房产之顺德切片
回首过去的2009年，房价的确是一个颇为热门的话题，它关系到民生问题，
也是投资融资的问题。本人决定把浅析的角度放在佛山市的顺德区，看看近期顺
德房地产的状况以及一些前景发展的问题。

一、顺德房产总体状况
本人找了一些权威的数字，可先来了解一下总体的状况。
来自顺德区商品房交易网的数据显示，顺德去年全年新增面积为206万平方
米，成交面积为315万平方米，新增货量的不足，顺德楼市在部分区域下半年出
现断货状态，楼市供不应求，房价飙升。
顺德房地产价格2009年猛涨，商品住宅售价由1月份的4199元/平米上升
至11月份的5917元/平方米，上升幅度达40.9%。国家政策调整则使年底二手
交易骤增。成交金额高达160．65亿元，同比去年量价齐升，是近五年来顺德最
高的水平。
然而，具体地看，佛山经纬房产咨询有限公司的年报中显示，2009年各镇
街的供求关系中，大良、容桂、乐从、北滘主导顺德市场，成交面积共占80%的
比例，这四个镇街均呈现供不应求态势，其中容桂位居顺德成交量榜首，大良则
是成交价格的第一。

二、顺德房产的现象及对策

现象一：2009年的囤房投资
在消费群体方面，本人通过访问的方式，从朋友们身上得知，他们的家庭
以及他们的亲戚朋友家里，有不少是一家人几套房子的。这反应着顺德楼市近年
一度出现本地人“囤房”的投资现象的。
据了解，积富的顺德居民投资房产主要是因为没有更多的投资渠道，投资房
产是出于保值的倾向，一般较为中长期，有部分为下一代子女而购置，这种投资
需求的弹性力度增强，而潜在性也很强。这类群体的投资旺盛拉高房价，制约了
刚性需求的增长。

现象二：2009年的“低价成交”
据朋友了解，一栋位于顺德大良的“笋盘”，二手房成交价为40万元，但
买卖双方为了避税，只向房管部门上报了20万元。
其实这样的“好事情”其实并不少见，为了获利，大家都拼着命地去钻空子，
但是从现在开始，在顺德大良、容桂二手房交易市场行不通了。顺德已出台二手
房基准价，并计划在今年上半年全区全面启用。
然而针对这个“基准价”，顺德区国土城建和水利局局务委员刘涛介绍，“出
台基准价主要是打击“虚假申报”、“阴阳合同”等炒风。每一个楼盘地段、配
套和开发水平不同，以及电梯或楼梯楼的不同分类，会形成不同的基准房价，市
民可通过二手房产交易中心了解目前每一个楼盘的二手基准房价，春节后还将通
过交易中心的电子系统公示。
现象三：2009年的“一手转名”
同样是为了获得更多的利润，曾在2007年普遍存在的“一手转名”现象最
近又出现，不过现在限制多，买家不敢轻易出手。 但是最近楼市成交火爆,“一
手转名”现象重新抬头，据打听了解，不少尚未拿到房产证的房屋通过“一手转
名”卖给下家，以此少缴房地产交易税费。
然而，打着“一手转名”旗号的新房，出现在二手市场，却并没有得到购房
者的青睐。由于这些房源尚未获得房产证，涉及过户、确权等方面的问题仍未解
决，买家也不敢轻易购房，毕竟大家对于这里面的手续问题都有一定的了解和顾
忌。

现象四：2010年1月顺德楼市量跌价升
本人查阅广州日报的相关报道发现这么一段文字：“作为调整后的首月成交
情况，无论是市民还是开发商，都希望从中嗅出点蛛丝马迹，把握楼市的风向。
1月份顺德楼市，一级土地市场因万科连夺3地块而显得格外高调热闹，二级市
场则相对平静。当地咨询公司和政府部门提供的相关统计数据显示，1月份土地
成交总计28.32万平方米，但楼市成交量却并不理想，环比下跌了7.5个百分点。”
虽说如此，顺德的房产市场的现象也只是量跌价升，根据顺德商品房交易网
的日度检测数据，由于乐从依云水岸、大良新城湾畔等高端项目推出，成交均价
有所上浮，套内均价比12月上涨近15%。

现象五：2010年的多家银行暂停房贷
本人查阅《广州日报》，还有有这样的记载，“据合富置业、21世纪不动产
等地产中介公司透露，最近佛山多家银行已暂停房贷放款，预计最快也要等到2
月底才会重新开始放款， 3月初有可能迎来一个放款高峰期。工行、农行、广
发、光大等国有及数家股份制银行相关工作人员透露，最近银行都是按月实行贷
款额度控制，超过额度就不再发放贷款，一般贷款发放多集中在上半月，一旦贷
款额度用光，下半月不管是一套房还是二套房，贷款都不再发放了。”
对于这样的现象，市民的反应是喜忧参半。不少房贷已获批的客户担忧“如
果央行在1月底开始加息，已获审批等待放款的房贷利率有可能也会随之上调”；
另有约3成准购房者则希望受政策影响，未来楼价有可能会下降，希望等楼价跌
下来再买。”

三、普通市民应对顺德楼市
根据本人随机访问了一些邻居，也用网上发帖的形式得到这样的答复。
采访对象一：陈阿姨 身份：换房族 “即使房价会调整可能也就郊区房价会降”
陈阿姨与丈夫两人均在机关工作，收入都算不错。家里有单位分的房改房，
但是却在9楼，但是老人家爬楼梯就有些吃力。因此，陈阿姨一直都有换个
电梯房的打算。
但是前几年陈阿姨都不敢出手，因为自己的儿子在国外读书，家里准备
着几十万元都不敢乱花。“今年儿子毕业工作了，我们也放心了，就想把这
些钱买个房子，没有想到房价又涨这么高”。 陈阿姨也说，“从这一轮涨价
行情来看，即使房价会调整，可能也就郊区的房价会降，市中心的好房子估
计降不了多少”。

采访对象二：曾先生 身份：职业炒家 购买物业：顺德碧桂园假日半岛别墅
曾先生认为自己是被深圳的高楼价“赶”过来的。“现在在特区关内品质好
一点的房子单价全部在3万元以上，无意中看到佛山楼市广告，发现居然还有六
千多块一平方米的别墅，便决定过来看看。”
曾先生说由于价格低于自己的预期，他索性挑了套位置最好的双拼别墅，
建筑面积243.6平方米，带201平方米的私家花园，总价162 .4万元，折合均
价6667元/平方米。
对于近期政府出台的政策，曾先生的意见是，只要能够负担得起月供，就不
担心楼价下滑，因为过去经验都是以上涨为主，即便短期内出现回调，不久以后
仍然能够恢复到之前的水平。

四、本地房地产商应对顺德楼市
根据《广州日报》的相关记载，日前顺德两会召开，有人大代表在分组讨论会
议上为本土开发商“叫屈”，认为顺德目前在土地拍卖上设置门槛，导致大部分
优质地块集中在外来品牌房企手中，未来将继续拉升顺德房价，影响本地房产市
场的健康发展。顺德区委书记刘海在听后回应表示，今后顺德在土地出让上不能
再设置“门槛”，同时建议本土房企抱团发展，与外来企业竞争。
其实，目前顺德本土房企与外来品牌房企相比，确实存在品牌差距，无开发
经验和经济规模不足等问题。但有对本土人文文化的深刻了解、社会网络和客户
资源丰富等鲜明的优势，只要本土房企立足长远，抱团发展的话，还有很大的发
展空间。
本土企业持续抱团发展，解决本土房企资金和经验的问题是关键。因此，李
慰建议，在资金不足方面，可由顺德本土部分老牌发展商牵头，召集有志于长远
发展的本地中小房企，合纵连横组成投资财团，抱团拿地开发。而针对产品创新
开发和营销经验不足等问题，可与专业的策划咨询公司抱团合作补短。

五、顺德楼市的可能未来
有利条件一 ——根据有关报道称，广州地铁7号线和佛山轨道交通2号线，
将在广州新客站实现无缝对接。这两条线路的对接，加快了顺德陈村广佛同城的
进度，但是就地理位置来说，陈村和北滘都具备吸引广州客户的条件。
有礼条件二——位于番禺的新客站———广州南站正式投入运营，从容桂客
运站始发的“顺德-广州南站”快线也在同一天开通。陈村和北滘是顺德最接近
广州南站的两个镇，将受到以广州南站为核心的新城规划建设最直接的辐射带
动，两镇的楼市面临着大好机遇。
“顺德是最好的农村，最差的城市。”这就是目前大部分人对顺德城市的理解，
这个表述同样适用顺德的居住情况。但是顺德不仅有着最靠近广州新火车站的优
势，又有东平新城加强了顺德与禅城的紧密联系，顺德的居住规划对整个佛山楼
市的影响也可见一斑。
本人居住在北滘，就对此做点详细的介绍了。
一直以来，北滘镇每年投入巨资改造及提升镇内的道路系统，北滘镇内的君
兰高尔夫以及碧桂园、美的海岸花园内的体育休闲设施，还有海皇锦鲤、碧江金
楼等众多休闲亮点，再加上“美的中国职业高尔夫精英赛”、“国际儿童科技
周”等政府与企业联手组织的一系列大型城市活动，北滘的休闲经济除了吸引北
滘本地居民消费外，亦吸引了相当多的周边区域市民前来消闲，目前很多休闲场
所甚至经常处于爆满状态。
一方面，北滘发达的制造业吸引了越来越庞大的外地人才群体，例如美的。
美的总部扎根北滘，给北滘这么一个小镇的经济带来了一定的信心。然而这些外
来人员他们大多是具有较强置业需求的企业管理人才及高技术人才，为北滘房地
产带来持续增长的强劲消费力。此外，随着城市化的推进，不少居民从“乡下”
走出来城镇居住，这也是北滘的另一个购房人群。与会人士认为，未来的北滘置
业人群将日趋多样化。
然而本人对北滘的房地产市场，有着碧桂园、君兰高尔夫生活村等名盘的支
撑，其在广佛生活圈当中扮演的角色亦会日见攀升。