130977_131039_观摩考察万科金色领域项目总结报告

观摩考察万科·金色领域项目总结报告2011年1月18日下午由工程管理中心组织，会同海怡湾项目部、合约部相关人员参加了万科·金色领域现场项目管理考察和现浇混凝土结构工程及砌体工程的质量控制的观摩。

总体来说，万科·金色领域施工管理比前些年的万科项目有长足的进步，在工程管理、质量控制精细化、标准化方面有独到之处，值得我们认真研究和借鉴，同时在项目管理研究和实践的深度和广度，值得我们好好学习：一、项目概括：项目名称：万科·金色领域(一期)建筑面积：10万平方米结构形式：现浇混凝土框剪结构层数：地上15层、地下1层工期：6天/标准层交房标准：精装修交房总包架构：项目经理1人、技术负责1人、土建施工员4人、给排水1人电气安装1人、测量员8人及其它管理人员若干监理架构：总监1人、资料员1人、土建监理员2人、给排水监理员1人、电气监理员1人业主项目架构：项目经理0.5人、土建地盘工程师2人（其中一人为精装修工程师）、给排水工程师0.5人、电气工程师0.5人、项目秘书1人后台支持：宝安事业部（涵盖了营销、成本、报建、设计），其中设计需负责会所、销售样板房装修施工排名层次：本项目质量、安全文明施工位列深圳万科第22名，实测实量合格率95%以上，在万科深圳区域在建的43个项目内属中游水平，但在行业中处于领先地位二、监理管理：根据万科事业部要求，监理公司不再将协调工作、计划管理纳入监理范畴，监理重点放在质量控制和安全文明施工方面，同时释放混凝土浇筑等常规监理细则需要的旁站工作压力，达到每道工序、每层每户的量测及统计，奖惩机制作为杠杆，地盘将根据该监理部监理人员的表现予以评判，监理费的10%作为绩效予以不平均分配，调动了监理工作的积极性。

业主将对实测实量以楼层为单位给予抽查。

抽查标准统一按照《万科工程质量管理工作指引》执行。

三、承建商管理：重视总包施工质量控制策划，同时将质量要求及质量检查方法列入合同补充条款内，强制承建商实施“四化”施工——图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。

图纸深度标准化：要求专项实施方案中体现操作细则，譬如：砌筑工程需要预先根据不同房间调整模数，保证游丁走缝、灰缝宽度、顶砖预留高度等，同时斜顶砖采用预制块限定；模板工程：采用碗扣式脚手架作为支撑体系，保证内脚手架的稳定性及强度，也杜绝了操作人员不按规范施工，随意改变支持体系间距等不良习惯，墙柱模板采用同点“抛撑+斜拉”的方式保证其垂直度；测量工程：采用墙、梁、柱、边线和30公分控制线分别控制，边线指导施工，30公分控制线利用不同人员检核。

钢筋工程采用成品预制块垫块:层的厚度与钢筋间距，同时也保证了常规垫块的偏位、被压碎等情况。

这些工作均为总包实施方案中进行图纸深化，报监理、业主审批。

材料加工工厂化：万科现在能做到加工工厂化的为模板、钢筋工程，设集中加工场地，其目的为减少现场湿作业，房间尺寸标准化，为精装修固化装修模数，砌体工程中的砌块工厂化加工不太理想，但其顶砖斜砌块已做到工厂化加工。

现场管理可视化：质量可视化为每一工序检查结果现场均有标识，包括混凝土的强度回弹情况、墙面垂直平整度等，进度可视化及每户质量档案可视化未能了解到详细内容，需进一步了解。

施工现场整洁化：从展示区、围墙、场地硬化到材料码放，杜绝了“措施费”一刀切的模式，执行固定单价合同，工程量以现场核定为准，弱化了承建商的场地文明施工的抵触情绪，场地围墙、场地道路及材料堆放及硬化等均在包干措施费之外，合同均确定单价、工程量暂定，待施工单位中标后根据现场进行优化设计，报甲方审批后实施，此费用按实结算，本方法措施在场地硬化方面有显著效果。

四、资源选择与管理万科有强大及完善的预选承建商库，同时万科实施了预选承建商库的动态调整“优胜劣汰”，不断的有新伙伴加入，有配合不到位的旧单位出局。

预选承建商（战略合作伙伴）在工程款支付方法占有优势，战略合作伙伴工程进度款可支付到80%，非战略合作伙伴仅支付到70%。

针对单项承包合同，依据《实测实量工作指引》，工程质量评分以90分为界限，将其质量履行情况与工程进度款支付比例挂钩，增加(减少)5%，每季度由区域公司层面组织承建商负责人(老板)参加的工程管理会议，通报其项目合同履行情况。

监理单位一般采用“面积包干”形式的战略合作模式，同时保证监理人员的相对稳定，把监理从繁杂且作用不明显的协调工作中解脱出来，集中精力做质量管理、安全文明施工管理工作，监理细则中要求的常规旁站工序不做要求。

要求监理按照《实测实量工作指引》对每户的每套工序均做质量实测实量及统计。

业主项目人员将不定期按楼层抽查。

五、支持与考核万科工程管理中心编制有工程实施手册，系统的规定了各分项工程的施工方法，并将其影像化，可直接用作民工培训教材；有《实测实量工作指引》，将测量点数、测量位置固化，测量数据基本保证真实、可靠，并经得起复核检验。

万科的考核机制相对固定，万科深圳区域工程管理部门将组织包括实测实量(由独立第三方实施)的项目管理抽查，数据统计结果直接影响项目主要负责人员的升迁与绩效，同时万科不同区域按季度组织交叉进行项目检查，根据区域内排名顺序区域公司予以奖惩。

六、标准化、精细化管理的影响标准化、精细化管理是一个逐步完善、推广的过程，由于承建商需增大人力、物力的投入，首先是抵触，但经历了实施标准化、精细化管理带来的好处后，渐渐服从。

标准化、精细化管理是万科质量稳步提升的基石、克服质量通病的基础，从主体质量观感看有大步的提高。

标准化、精细化管理对工期、成本的制约：深圳工期6天/标准层，基本无法实现4天/标准层，现场管理水平的提高并未增加过高成本，经初步测算成本费用提高约1～2%，但管理水平却有很大提高。

标准化、精细化管理是对以后批量精装修交房的基础工作，能大幅缩短批量精装修的工期，经其初步测算能缩减幅度在40%～50%间，同时有利于精装修界面的划分与移交，减少扯皮现象，为批量精装修的工厂化施工创造条件，减少精装修湿作业及现场加工量，有利于成品保护措施的长期有效性。

七、鸿威质量管理构想工程质量管理是一个系统工程，涉及多维度、多层面，经基本分解情况如下：(一)首先树立公司质量文化：质量文化是一把手文化，公司应树立百年大计、质量第一的工程管理文化，坚持工程质量一票否决的原则，树立进度、成本为质量让路的统一认识。

(二)完善质量管理组织架构：工程、项目管理部门须设立质量专员，集团层面应建立统一、全面、全职能的监控体系。

如事业部制。

(三)有效的激励、考核制度：项目工程质量、安全文明施工考核指标应不低于项目考核权重的50%，工程质量巡检得分作为项目主要管理人员晋升的关键指标、作为总包单位评估及是否纳为优秀承包商的关键依据、作为工程款支付比例的调节杠杆。

(四)承建商、供应商的管理：总包及各专业分包商和材料供应商的选择直接关联工程质量。

要提高工程质量应至少在以下方面对其进行约束：A、应根据各分判工程规模及特点，在合约中详细约定承包商项目各级管理人员数量及素质要求。

特别是项目经理、技术负责人、施工员、专职质检员、专职安全员的人员数量及素质要求（学历、职称、工作年限及经验等）不合要求的甲方有权要求更换。

不能胜任工作的甲方有权要求更换。

B、施工合同中有详细的、可量化的关键工艺要求及技术标准。

承包商在施工前应对施工相关管理人员和施工班组有十分详细的培训。

C、施工方各管理层面应有与我司要求相匹配的质量意识；要善于学习同行、同类型施工企业的经验。

通过各种方式（如考察、座谈、借鉴他人资料等）提高管理人员施工技术及管理水平，提高质量意识。

D、要与甲方要求相匹配的测量人员进行实测实量。

E、质量与工程款支付挂钩。

F、建立承建商质量奖惩机制。

G、供应商供应产品应有明晰的采购质量标准并严格验收。

(五)合约成本对质量提升的响应：A、在质量条款下明确质量目标与奖惩。

1）工程实体质量目标建议在施工单位自检合格，并通过监理验收合格的基础上，甲方组织的逐套验收。

逐套验收的结果，判定质量目标的达成情况。

如未达到合同约定的质量目标，乙方向甲方支付一定金额的违约金（在合同中约定、于结算款中扣除）。

监理的验收结果失实，扣除监理部分奖金。

2）客户投诉率目标总包需确保交房平均每户小业主工程质量投诉率小于1条，如果小业主平均每户工程质量投诉率大于1条，总包支付甲方违约金10万元。

B、强化项目工程巡检强化工程巡检评分工具的杠杆效应，对项目工程实施过程中的各涉及单位有利益触动，实现项目管理动态可控：与承建商的关系（工程款支付比例）检查得分与监理的关系（监理人员的奖金发放）与项目部的关系（管理人员的绩效）C、强化样板现行制度，违反一次，罚款1万元。

在合同中参照样板引路工作指引结合工程情况，明确需要做样板的工序及样板规模。

如下：为保证施工质量，施工难点以及容易发生质量通病的工序，乙方应先向甲方、监理申报施工方案，完成施工工艺样板，方案和样板经甲方、监理确认后，乙方方可按样板进行大面积施工。

砌体工程开始前，乙方应按甲方提供的户型图完成砌体和水电定位施工标准间，标准间经甲方确认后方可大面积施工。

工艺样板范围如下：土建施工样板：模板工程、混凝土工程、砌体施工、隔墙板安装、内墙顶棚抹灰工程、踢脚线做法、门窗制作安装、地面施工。

防水、保温施工样板：地下室防水、屋面施工、厨厕间及露台屋面防水的大面和细部做法，门窗洞口塞缝防水，穿屋面（楼板）面管（井）细部做法、穿墙管细部做法等等。

水电安装样板：电闸箱安装及接设、开关面板、厨厕间上下水管安装、厨卫设备安装。

建筑立面、景观铺装样板：栏杆、扶手安装、墙地砖拼贴方式、面砖拼缝方式、涂料涂刷花纹式样、外墙分割缝处理、窗楣滴水、窗台泛水做法，阳台泛水、滴水做法，装饰线条做法景观石材拼贴方式、景观地砖铺贴方式等。

D、强化关键工序的控制关键工序施工完毕后，须经监理、甲方验收合格并签字后（乙方应在验收前向甲方提交三检记录、施工交底记录等资料），方可进行下道工序施工，否则每次乙方支付违约金2000元，并且暂停支付该部分进度款，直至甲方确认该部分工程合格为止；本合同定义的关键工序主要包括：黄色部分为甲方必须参加检查验收的工序。

基础工程：测量放线→土方开挖→基础垫层→模板→钢筋绑扎→混凝土→土方夯填→面层；主体及装饰工程：测量放线（双线控制）→钢筋绑扎或支模板→支模板或钢筋绑扎→混凝土→砌体→砼表面处理→抹灰（分层验收）→油漆或其他饰面楼面工程：楼地面测量放线→洞口处理→地面清理→砂浆找平→防水→保护层→其他面层门窗工程：门窗框初步固定→塞缝→收口；屋面工程：面层清理→找平层→防水→保护层→隔热→找平→屋面层；安装工程：给水管暗设定位→给水试压→系统试压排水管坡度→伸缩节、检查口设置→存水湾设置有防水要求的地方，均应进行淋水或闭水试验，并经验收后才能进行下道工序。