房地产开发企业借款费用资本化问题探讨(一)

房地产开发企业借款费用资本化问题探讨(一)

房地产开发企业的资产负债率高是一个普遍的现象。由于房地产开发企业经营周期长，投资回收期长，而资金投入相对集中，利用债务资本筹集开发资金，通过运用财务杠杆达到投资效益最大化的目标就成为开发商的热衷。由于我国房地产行业的平均利润率高于社会平均利润率，“借鸡生蛋”的现象更为突出。借款费用的会计问题也就倍受人们的关注。本文在介绍国外会计准则关于房地产开发的借款费用会计处理方法的基础上，分析了我国会计规范关于房地产开发企业借款费用的会计处理规定中存在的问题，提出了改进的建议，并对会计处理中的具体问题进行了探讨。

一、各国会计准则关于房地产开发企业借款费用的处理原则

国际会计准则第23号“借款费用的资本化”明确指出了适合采取借款费用资本化的范围。该准则第8条和第11条分别规定“采用借款费用资本化方针的企业，是在借款费用对企业具有重大意义时，而且是在须经较长时间的准备才能按预定用途使用或销售的资产上发生支出时，才将借款费用列为资本支出”。显然，房地产开发企业是符合其关于借款费用资本化的资产条件的。

美国财务会计准则第34号“利息费用资本化”明确将房地产开发企业列入合格资产即适合利息资本化的资产的范围，该公告第9段关于合格资产的定义是：“1.企业为了自用而在建或生产的资产；2.为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如造船或房地产开发）；3.当接受投资的企业正在进行计划的主要经营活动，如果该企业的经营活动包括使用资金购置其经营活动所需的合格资产时，采用权益法核算的投资（权益、借款和预付款）。”

日本的会计准则在借款费用的处理原则上主要采取的是费用化原则，但房地产开发是唯一的例外。其准则规定，如果企业所借人的款项是专门为了用于房地产开发企业，则企业应将相应的借款利息予以资本化，计入该资产的成本。

可见，国际会计准则、美国财务会计准则和日本的会计准则都是将房地产开发企业明确列入适合于借款费用资本化的范围的。区别在于：国际会计准则第23号修订后借款费用费用化的趋势取代资本化而占了上峰；而美国财务会计准则委员会则一直将借款费用资本化作为基准处理方法，并体现在房地产开发项目借款费用的处理上。

二、我国会计规范中关于房地产开发中借款费用的处理原则

我国的会计规范体系比较复杂，各相关规范在房地产开发企业项目的借款费用处理上也各有不同：

（1）我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，……生产期间的，计入财务费用……”。

（2）我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。”由于对于房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取计入财务费用的做法。

（3）我国财政部于2001年1月颁布了《企业会计准则——借款费用》，该准则首次就借款费用资本化的条件、资本化的方法作出了明确规定，即“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”但遗憾的是，不知出于何种考虑，该准则并未将房地产商品开发中发生的借款费用列入准则的涉及范围。该准则第2条称：“本准则不涉及：（1）与融资租赁有关的融资费用；（2）房地产商品开发过程中发生的借款费用。”

（4）《股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定》

（以下简称《附件三》）规定：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”由于这一文件仍然有效，因此房地产上市公司对借款费用的处理虽然不受《企业会计准则——借款费用》的规范，但实际上也采取了资本化的处理原则。

综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中的借款费用的处理原则是：非上市的房地产开发公司按照《企业会计制度》和《企业会计准则——借款费用》的规定采取费用化的处理方法；上市的房地产开发公司按照《附件三》的规定，采取借款费用资本化的处理方法。

三、笔者的观点及建议

笔者赞同将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发企业过程中发生的借款费用予以资本化处理。这是因为：房地产开发企业商品虽然不是固定资产，但由于为特定房地产项目开发而发生的借款费用虽然是一种理财费用，但它的使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并构成房地产项目成本的一部分。

笔者认为，我国关于房地产开发企业项目的借款费用处理的会计规范存在如下问题：

（1）各规范目前都在一定范围内适用，甚至针对同一适用对象的规范（如企业会计制度、《附件三》都适用于上市公司）之间处理方法互相冲突，不利于公司选择适当的会计政策。

（2）《企业会计准则——借款费用》所规定的符合借款费用资本化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。这一范围过于狭窄，将其他非构建固定资产而形成的资本性资产排除在外，如造船、房地产开发等等。笔者认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外，因为对于房地产开发企业而言，作为开发经营对象的房地产的性质属于资本性资产，符合借款费用资本化的条件。同时，房地产上市公司实际上一直在采用借款费用资本化的处理方法。因此将房地产开发项目的借款费用排除在准则之外，没有实际意义，与国际准则之间也缺乏协调。

（3）目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”。由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性，不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异。

因此，笔者建议，应明确将房地产开发企业的借款费用在符合条件时

采用资本化的处理方法，并纳入《企业会计准则——借款费用》的规范范围内。