房地产开发企业借款费用资本化问题探讨(一)
房地产开发企业利息支出问题
房地产企业金融机构借款利息支出的财税处理房地产企业的融资渠道主要包括权益性资产、银行借款、关联企业借款等。
企业从金融机构取得的债权性融资所涉及的利息支出处理比较复杂。
所得税和土地增值税法规对这一利息支出的税前扣除有不同规定，其财税处理是实务界的一大难点，下文将结合案例对此加以分析。
一、会计准则对房地产企业利息支出的规定《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。
可见，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款利息支出，在房地产完工前应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后应计入财务费用。
二、税法对房地产企业利息支出的规定1.所得税方面的有关规定。
《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
国税发【2009】31号文件第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得的借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
新旧借款费用会计准则差异分析——谈新借款费用会计准则实施对房地产企业的影响
新准则及其后 由财政部印发的 《 企业会计准则——
应用 指南 》 ，不 但包 括对 各具 体会 计 准则 的解 释 ，包 含 了
各种财务报表、合并财务报表的格式，还附列了与新准则
相配套的 《 会计科 目和主要财务处理 》 。这样 ，就形成了
地 产开发 企业产生 什么样 的影 响呢？
件的情况 下予 以资本化 ；发生 在其 他资产 的购建 或者制 造 过程 中的借款费 用 ，不 能够予 以资本化 。 （ ） 二 可资本 化 的借 款范 围扩大
企业 只有 为购建 固定资 产而专 门借入 的款 项 ，即专 门
借款 所发 生的借款 费用才 允许予 以资本化 ，其他借 款 （ 如
度 中 对相 同或相 似 的交 易 或事 项 提 出不 同的会 计 政策 供 企业 选择 的例子很 多 ，这样 势必 削弱 会计 信息 的可 比性 ，
众所 周知 ，房地产业 直接 融资渠 道还不 多 ，主要 依靠 １从 国 内方 面 ，新 准则体 系设定 了如下 目标 ：构建 与 ． 我 国 国情相 适应 同时又与 国际会计 准则趋 同的 、涵盖各 类 企业 各项经 济业务 、独立 实施 、由一项基 本准则 和若 干项 具体 准则 、应用指南 组成 的会计 准则体 系 。该 准则先 在上 市公 司施行 ，同时鼓 励其 他企业执行 ，并 力争在 不久后 实 施范 围涵盖 到我 国大 中型企 业 。这 样 ，就 可 以将 我 国企 业
会计 信息 的可 比性程 度又 向前 推进 一大步 。
这一 点 ，国际 、国内会计界 同仁们 多有感受 ，准则 、会计 制度 的制定 者们也 已觉察 ， 且正加 快步伐予 以矫正 。 比 并 如 ，Ｉ Ｓ Ａ Ｃ于 １９ 年 ７ ９０ 月公 布 了 《 意向说 明—— 财务 报表
浅谈新准则下借款费用的资本化
的资本化
肖艳 招商银行南 昌分行 ３ ０ ３ ３０８
购建或者生产符合资本化条件的资产所需 【 章摘 要 】 文 用物资等 而承担 的带息应付款项。 ２ ０ 年 ２月财政部颁布 了 《 ０６ 企业会 ２、借 款 费 用 已经 发生 的界 定 计 准则 第 １ 号 一 借款 费 用》 该 准则 规 ７ ， 借款费用 已经发生是指企业 已经发生 范 了借款费用的确认、计量和 相关信息 了因购建或者生产符合资本化条件的资产 的披 露 要 求 ，新 准 则扩 大 了借款 费 用资 而 专 门借 入 款 项 的借 款 费用 或 者 占用 了一 本化 的 资 产 范 围和 借款 范 围。 本 文从 新 般借 款 的借 款 费 用 。 准 则 出发 ，对 借款 费用 资 本 化 的 定 义 、 ３ 为使 资 产迟 到 预 定 可 使 用 或 者 可 ． 资本化期 间和利息资本化金额 的确定进 销 售状 态 所 必要 的购建 或者 生 产 活 动 已经 行 研 究探 讨 ，并对 新 准则 下借 款 费用 资 开 始 的界 定 本化 进 行 了评 价 。
四 、对 新 准则 下借 款 费用 资本 化 的 评 价
（ 一）借款 费用资本化 的优点
ｌ 实 现 与 国际 准 则趋 同
新准则在很多方面实现了与国际会计 准则的趋 同，如可予 资本化的资产包括 固 定资产、投资性房地产 、存货和无形资产 等 。可予 资本化 的借款 中增加 了一般借 款 ；专 门借 款在 发生符合条件 的资产的支 出之前用 作临时性投资的，其借款费用减 去 临时投资收益 后的余额予 以资本化 ， 作为资产成本 ；对于一般性借款用于符合 条件的资产上 ，采用 资产支出乘 以资本化
１ 资 产 支 出的 界 定 、
【推荐】 房地产开发企业借款利息是否可以计入开发产品成本？
房地产开发企业借款利息是否可以计入开发产品成本？问：房地产开发企业属于资金密集型企业，从取得土地使用权开始就需要借款，一直到房产全部售出之后，所借款项才能陆续归还，所支付的利息金额较大。
请问，对于房地产开发企业所支付的利息是计入开发产品的成本，还是计入当期损益？答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条第（一）项规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
《企业会计准则第17号——借款费用》规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。
在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。
符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
《企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
对于借款费用资本化的一些思考
The Capital Luck Camp | 资本运营MODERN BUSINESS现代商业180对于借款费用资本化的一些思考邵宇玲 广东技术师范学院天河学院 510262摘要:2006《企业会计准则第17号——借款费用》(简称“新准则”)与旧准则相比,在借款费用的确认、计量和相关信息的披露要求等有了较大的变化,扩大了借款费用资本化的资产范围,明确了借款费用资本化的计算依据和方法。
本文根据新准则借款费用的规定,结合专门借款和一般借款交易或事项的实际发生情况,如借款费用可予资本化的资产范围,借款费用可予资本化的借款范围,借款费用开始资本化的条件,关于资本化的暂停与停止,阐述了借款费用的资本化核算问题,并从新旧借款费用准则对比的角度,通过分析账务处理,论述借款费用资本化对企业的影响,关键词:新准则;借款费用;资本化财政部在2006年2月15日发布的《企业会计准则》,进一步规范企业会计确认、计量和报告行为并保证会计信息质量。
其中(企业会计准则第17号——借款费用),与之前《企业会计准则借款费用》(简称“旧准则”)相比,做了较大调整,对于允许资本化的资产范围、借款范围,资本化的开始时点、停止时点做出了更进一步的规范。
新准则相对于旧准则发生的这些深刻的变化对我们的会计实务产生了深刻的影响和积极的推动作用。
直接影响企业资产和费用的确认与计量,进而影响到企业财务状况和经营成果的衡量。
一、新准则对借款费用资本化的相关规定新准则中借款费用,是指企业因借款而发生的利息及其相关成本,包括借款利息、发行债券的折价或溢价的摊销、手续费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
新准则规范了借款费用的确认,计量及相关信息披露的要求,扩大了借款费用资本化的资产范围和借款范围。
其主要内容有:(一)借款费用资本化,是指企业在购置、建造或生产符合资本化条件的资产从而发生的借款费用,在满足特定条件时,并不是作为当期利润的抵减项目而计入财务费用,而是通过资本化成为了固定资产、可销售状态的存货或投资性房地产等的组成部分。
关于借款费用资本化的探讨
关于借款费用资本化的探讨摘要：资金是企业发展的“血液”，企业在生产经营过程中，都或多或少需要向银行等金融机构进行借款。
企业的经营状况、财务管理水平，都会在很大程度上受到借款费用能否实施资本化处理的影响，并且客观来看，企业费用、资产确认等工作都同资本化处理紧密相连。
目前，我国企业在借款费用资本化方面还存在一些问题，如果不及时采取对策，将会对企业的经营发展带来负面影响。
关键词：借款费用；资本化；问题；对策随着我国社会主义市场经济建设的不断深化，越来越多的企业呈现出做大做强的趋势。
为了保障企业的正常生产经营效率，大多数企业都需要向外界寻求资金支持，银行、证券等金融机构使其主要的筹资渠道。
企业在借款中会产生不菲的借款费用，主要体现为利息、证券溢价、折价的摊销费用、外汇借款的汇兑差额费用等项目。
目前，按照我国现行的《企业会计准则》，企业的借款费用主要有以下两种会计处理方法：一是直接将借款费用做资本化处理；二是直接将借款费用确认为当期损益。
《企业会计准则》中针对借款费用的资本化处理做出了明确规定，就借款费用资本化范围、起止时间、会计实务操作等内容进行说明，但是企业在实际操作过程中仍然存在较多问题，唯有不断总结实践教训，才能够探索出更加科学、合理的企业借款费用资本化方法。
一、借款费用资本化过程中存在的问题（一）借款费用资本化制度建设滞后目前，我国企业借款费用资本化制度建设还存在滞后问题，主要体现在借款费用资本化的范围方面还存在一些不足。
我国会计准则中针对一般借款费用的资本化现象是表示肯定的，也在很大程度上认可了投资性房地产、存货等内容的借款费用资本化操作。
客观来看，一些企业开始利用这一规定，趁机对财务会计数据进行修改，调整企业的整体利润水平。
在真实业务往来过程中，企业不可避免地需要接触大量工程项目，其中在建工程最为普遍。
这类项目由于耗资巨大，往往需要依靠借款来运作。
如果项目数量越来越多，则可能导致借款费用的构成较为复杂，会计人员在进行核算的过程中将会拥有更多的自主判断空间，不利于财务信息的真实客观。
关于新准则借款费用会计处理问题的探讨
关于新准则借款费用会计处理问题的探讨作者：周雪飞来源：《东北财经大学学报》2009年第02期〔摘要〕我国最新发布的《企业会计准则》中对借款费用的会计处理进行了重新规范，新准则关于借款费用会计处理的规定将对企业的财务信息披露带来很大影响，本文将通过对比新会计准则和国际会计准则的相关规定来探讨有关借款费用会计处理的一系列问题，并将针对新准则在实施过程中可能遇到的问题提出相应的应对措施。
〔关键词〕新会计准则；国际会计准则；借款费用；资本化中图分类号：F231．4文献标识码：A文章编号：1008-4096(2009)02-0032-导言2006年2月15日，国家财政部发布了新的《企业会计准则》，其中关于借款费用的会计处理问题较之原准则有了相对较大的变动，对企业相关的会计处理及其会计报表信息的披露都带来了一定的影响。
可以说，新准则关于借款费用的相关规定向国际会计准则又迈进了一步。
当然，由于特定的政治、经济、法律背景，两者又存在着一定的差异。
一、新准则与国际会计准则的异同（一）借款费用的内容相比之下，我国借款费用的范围比国际会计准则中所规定的范围要窄，主要是我国的会计准则中未包含与融资租赁有关的融资费用（融资费用的处理包含在与融资租赁有关的会计准则中）。
另外，考虑到我国的会计体系与国际发达国家的平均水平相比还不够成熟，实际操作过程中也容易出现不规范的问题，对范围的从严规定相应地可以减少一些违规操作的现象。
（二）应予资本化的资产及借款范围可以看出，新准则较之原准则在应予资本化的资产范围和借款范围都有了一定程度的放宽。
根据旧准则，应予资本化的资产是固定资产，而新准则将其范围宽大到了投资性房地产和存货等。
根据旧准则，应予资本化的借款范围为专门借款，即为购建固定资产而专门借入的款项，不包括流动资金借款等。
根据新准则，应予资本化的借款不仅包括专门借款，而且为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，应将一般借款中应予资本化的利息金额资本化。
新准则下借款费用资本化的研究
（ 一）新借款费用准则对 企业资产价值 的 影 响 由于 新 的 《 款 费 用 》扩 大 了借 款 费 借 用 资 本化 的资 产 范 围 ，凡 是 需要 经过 相 当 长 时 间 的购 建 或 者 生产 活动 才能 达 到 预 定 可使用或者可销售状态 的固定资产 、投资 性 房地 产 和 存 货 等 资 产 的借 款 费 用 都 可 以 资 本 化 ，将 在 一 定 程 度上 增 加企 业 借 款 费 用 资 本化 当期 的 资产 、增 加 当期 相 关 资 产 的 价值 、减 少 当期 财务 费用 ，并 Ｓ Ｄ 企 业 ￣Ｉ ］ 当 期 的 利 润和 所 有 者 权 益 ，同 时 ，由于 增 加 利 润将 增 加 所 得 税 支 出 而增 加 现 金 流 量 的 流 出 。同样 ，由 于新 借 款 费 用 扩 大 了可 以 资 本化 的借 款 范 围 ，企 业 为 购 建或 者 生 产符合资本化条件的资产而 占用的一般借 款 的 费用 也可 以资 本 化 ，将 在一 定 程 度 上 增 加企 业借 款 费 用 资本 化 当 期 的 资 产 、增 加当期相 关资产 的价值 、减少当期财务费 用 ， 并 增 加 企 业 当 期 的 利 润 和 所 有 者 权 益 ，同时 ， 由于增 加利 润将 增 加 所 得 税 支 三 、借 款 费用 的一般 账 务处 理 ： 出而增加现金流量的流出 。 （ ）固定资产借款费用 的资本化 ： 一 （ 二）新借 款费用准 则下受益的企业 １ 购建过程 ： 、 在 新 借 款 费 用 准 则 中 ，扩 大 了借 款 费 借 ：在 建 工 程 用 可 以 资 本化 的资 产 范 围 以及 可 以资 本 化 贷 ：银 行 存 款 （ 助 费用 ） 辅 的 借 款 范 围 。 这 项 规 定 ， 于 目前 市 场 上 对 预 提 费 用 （ 般 借款 利息 ） 一 广 受 关 注 的先 进 制 造 业 和 投 资性 房 地 产 企 长 期 借 款 （ 门借 款 利 息 Ｊ Ｔ 借 款 专 ＇Ｅ ｔ － 业是非常有利 的。 利息及汇兑差额 ） （ ）生 产 周 期 较 长 的 大 型 产 品生 产 企 １ 应 付 债 券 （ 付 债 券利 息 及 溢 价 折价 应 业 。新 企 业 会 计 准 则 规 定 生 产 周 期 比 较 长 的 摊 销 ） 的 存 货 的借 款 费用 可 以资 本 化 ，如 生 产用 ２ 固定 资 产 达 到 预 定 可 使 用 状 态 ： 、 以销 售 的 轮 船 等 。如 果按 原 准 则 的 规 定 ， 借 ：固定 资产 在 企 业 较 长 的 生产 期 问 内企 业 因 生产 产 品 贷 ：在 建工 程 而 借 人 的 借 款 费用 将 全 部 作 为 企 业借 人款 （ 二）投资性房地产借款费用的资本化 项 的 当 期费 用 处 理 ， 一 改 变 对 那 些 生 产 这 ｌ 、购 建 过 程 ： 大 型 产 品 的 企 业 的影 响 可 以 说 是 深 远 的 。 借 ：开 发成 本 可 以使 其 利 润 的 分 布 趋 于 比 较 均 匀 的 状 贷 ：银 行 存 款 （ 助 费 用 ） 辅 态 ，使会计信息更真实可靠使企 业的会计 预提 费用 （ 般借款利息 ） 一 核 算 更 符 合 配 比原 则对 于 许 多 先 进 制 造业 长 期借 款 （ Ｉ 专 ｑ借款 利 息 、ＪＴ： 款 ＇ｌ ｂ： 借 公 司 来 说 ， 由于生 产 周 期 比较 长 ，而 且借 利 息 及汇 兑 差 额 ） 款金额 巨大 ，因此 ，实施新 《 企业会计准 应付 债 券 （ 付 债 券 利 息 及 溢价 折 价 应 则 借 款 费用 》 将 会 把 原 来 进 行 费 用 的 摊 销 ） ， 化 的借款费用进行 资本化 ，较大幅度的增 ２ 投 资 ｌ 地 产 达 到 预定 可使 用状 、 生房 加企业借款 费用资本化当期的资产、增加 态 ： 当期相 关资 产的价 值 、减 少当期 财务 费 借 ：投 资 性 房 地 产 用 ，将 会 提 升 企业 当前 的会 计 利 润 ，改 善 贷 ：开 发 成 本 企 业 经 营 者 的 业 绩考 核 指 标 ，从 而 提 高 经 （ 三）存货借款费用的资本化
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房地产开发企业借款费用资本化问题探讨(一)
房地产开发企业的资产负债率高是一个普遍的现象。
由于房地产开发企业经营周期长，投资回收期长，而资金投入相对集中，利用债务资本筹集开发资金，通过运用财务杠杆达到投资效益最大化的目标就成为开发商的热衷。
由于我国房地产行业的平均利润率高于社会平均利润率，“借鸡生蛋”的现象更为突出。
借款费用的会计问题也就倍受人们的关注。
本文在介绍国外会计准则关于房地产开发的借款费用会计处理方法的基础上，分析了我国会计规范关于房地产开发企业借款费用的会计处理规定中存在的问题，提出了改进的建议，并对会计处理中的具体问题进行了探讨。
一、各国会计准则关于房地产开发企业借款费用的处理原则
国际会计准则第23号“借款费用的资本化”明确指出了适合采取借款费用资本化的范围。
该准则第8条和第11条分别规定“采用借款费用资本化方针的企业，是在借款费用对企业具有重大意义时，而且是在须经较长时间的准备才能按预定用途使用或销售的资产上发生支出时，才将借款费用列为资本支出”。
显然，房地产开发企业是符合其关于借款费用资本化的资产条件的。
美国财务会计准则第34号“利息费用资本化”明确将房地产开发企业列入合格资产即适合利息资本化的资产的范围，该公告第9段关于合格资产的定义是：“1.企业为了自用而在建或生产的资产；2.为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如造船或房地产开发）；3.当接受投资的企业正在进行计划的主要经营活动，如果该企业的经营活动包括使用资金购置其经营活动所需的合格资产时，采用权益法核算的投资（权益、借款和预付款）。
”
日本的会计准则在借款费用的处理原则上主要采取的是费用化原则，但房地产开发是唯一的例外。
其准则规定，如果企业所借人的款项是专门为了用于房地产开发企业，则企业应将相应的借款利息予以资本化，计入该资产的成本。
可见，国际会计准则、美国财务会计准则和日本的会计准则都是将房地产开发企业明确列入适合于借款费用资本化的范围的。
区别在于：国际会计准则第23号修订后借款费用费用化的趋势取代资本化而占了上峰；而美国财务会计准则委员会则一直将借款费用资本化作为基准处理方法，并体现在房地产开发项目借款费用的处理上。
二、我国会计规范中关于房地产开发中借款费用的处理原则
我国的会计规范体系比较复杂，各相关规范在房地产开发企业项目的借款费用处理上也各有不同：
（1）我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，……生产期间的，计入财务费用……”。
（2）我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。
”由于对于房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取计入财务费用的做法。
（3）我国财政部于2001年1月颁布了《企业会计准则——借款费用》，该准则首次就借款费用资本化的条件、资本化的方法作出了明确规定，即“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。
”但遗憾的是，不知出于何种考虑，该准则并未将房地产商品开发中发生的借款费用列入准则的涉及范围。
该准则第2条称：“本准则不涉及：（1）与融资租赁有关的融资费用；（2）房地产商品开发过程中发生的借款费用。
”
（4）《股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定》
（以下简称《附件三》）规定：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。
”由于这一文件仍然有效，因此房地产上市公司对借款费用的处理虽然不受《企业会计准则——借款费用》的规范，但实际上也采取了资本化的处理原则。
综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中的借款费用的处理原则是：非上市的房地产开发公司按照《企业会计制度》和《企业会计准则——借款费用》的规定采取费用化的处理方法；上市的房地产开发公司按照《附件三》的规定，采取借款费用资本化的处理方法。
三、笔者的观点及建议
笔者赞同将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发企业过程中发生的借款费用予以资本化处理。
这是因为：房地产开发企业商品虽然不是固定资产，但由于为特定房地产项目开发而发生的借款费用虽然是一种理财费用，但它的使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并构成房地产项目成本的一部分。
笔者认为，我国关于房地产开发企业项目的借款费用处理的会计规范存在如下问题：
（1）各规范目前都在一定范围内适用，甚至针对同一适用对象的规范（如企业会计制度、《附件三》都适用于上市公司）之间处理方法互相冲突，不利于公司选择适当的会计政策。
（2）《企业会计准则——借款费用》所规定的符合借款费用资本化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。
这一范围过于狭窄，将其他非构建固定资产而形成的资本性资产排除在外，如造船、房地产开发等等。
笔者认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外，因为对于房地产开发企业而言，作为开发经营对象的房地产的性质属于资本性资产，符合借款费用资本化的条件。
同时，房地产上市公司实际上一直在采用借款费用资本化的处理方法。
因此将房地产开发项目的借款费用排除在准则之外，没有实际意义，与国际准则之间也缺乏协调。
（3）目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”。
由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性，不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异。
因此，笔者建议，应明确将房地产开发企业的借款费用在符合条件时
采用资本化的处理方法，并纳入《企业会计准则——借款费用》的规范范围内。