十三五期间长租公寓市场分析
2024年酒店式公寓市场前景分析
2024年酒店式公寓市场前景分析引言酒店式公寓，又被称为服务式公寓或长租公寓，是一种将酒店服务和公寓的居住功能相结合的新型住宅形式。
随着城市化进程和人民生活水平的提高，酒店式公寓市场正迅速发展。
本文将对酒店式公寓市场的前景进行分析。
市场概况酒店式公寓市场在过去几年中取得了显著的增长。
一方面，经济发展和城市化进程驱动了对住房需求的增长，尤其是在大城市中。
另一方面，年轻人的生活方式趋向独立和灵活，他们对高品质、方便的住宅需求也不断增加。
这些都为酒店式公寓市场提供了良好的发展机遇。
市场驱动因素1.高品质服务需求：随着人们对生活品质要求的提高，他们对住房的要求也不断提升。
酒店式公寓提供酒店级的服务，满足了人们对高品质生活的需求。
2.灵活租赁模式：长期租赁和短期租赁的混合租赁模式，使得酒店式公寓能够适应不同租客的需求。
这种灵活性吸引了很多年轻人和商务旅行者选择酒店式公寓。
3.优越的地理位置：酒店式公寓通常位于城市繁华区域或商务中心，为租客提供便利的交通和生活设施。
这种优越的地理位置是吸引租客的重要因素。
市场竞争状况随着酒店式公寓市场的快速发展，市场竞争也越来越激烈。
目前，市场上已经涌现出许多酒店式公寓品牌，如碧桂园服务式公寓、青年旅舍等。
这些品牌通过提供多样化的产品和服务，不断吸引租客并增强自身竞争力。
此外，部分传统酒店品牌也开始进入酒店式公寓市场，通过利用自身品牌知名度和资源优势，迅速扩张市场份额。
这种竞争使得市场竞争更加激烈，酒店式公寓品牌需要不断提升服务质量和创新能力以保持竞争优势。
市场发展趋势1.跨界合作：酒店式公寓品牌将与其他行业进行跨界合作，提供更多元化的服务。
例如，与健身中心合作，提供健身房设施；与餐饮企业合作，提供送餐服务。
这种合作模式将进一步满足租客对便利生活的需求。
2.数字化服务：随着科技的不断进步，酒店式公寓将注重数字化服务的发展。
通过引入智能家居设备和无人系统，提供更便捷的入住和居住体验，优化操作效率和成本控制。
2023年长租公寓行业市场分析现状
2023年长租公寓行业市场分析现状长租公寓行业是指以公寓为单位，提供长期租赁服务的住房出租模式。
随着人们对住房需求的多样化和年轻人群体的崛起，长租公寓行业蓬勃发展。
首先，长租公寓市场规模不断扩大。
随着中国城市化进程的加速，越来越多的人涌入城市，住房需求量剧增。
长租公寓以低门槛、高灵活性和较低价格的特点，逐渐成为年轻人等群体的选择。
根据中国不动产业协会的数据，2018年，长租公寓市场规模已达103.4亿元。
其次，长租公寓企业数量急剧增加。
长租公寓行业形成了一批知名品牌，比如链家、自如、蛋壳公寓等。
同时，也涌现出了一些中小型的长租公寓企业。
长租公寓行业吸引了大量资本的关注和投入，各类资本纷纷进入行业，促进了企业数量的快速增长。
再次，长租公寓行业竞争激烈。
长租公寓企业之间展开了激烈的竞争，主要表现在房源、价格、服务等方面。
企业通过合作渠道、收购方式扩大房源规模，降低租金以吸引租客，提供更多的配套设施和服务，以提升用户体验。
此外，长租公寓行业也面临着一些挑战。
首先，土地资源供给不足。
由于城市土地供应有限，长租公寓企业在扩大房源规模时受到了限制。
其次，行业监管政策尚不完善。
目前，长租公寓行业缺乏明确的监管政策，导致市场竞争乱象存在。
最后，用户对长租公寓的认可度有待提高。
尽管长租公寓市场规模不断扩大，但由于相关行业的发展较晚，很多用户对长租公寓还存在疑虑，对企业的信任度较低。
展望未来，长租公寓行业仍然具有巨大潜力。
随着城市化进程的推进和年轻人群体的壮大，长租公寓市场仍然有很大的市场空间。
同时，随着行业竞争的加剧，优胜劣汰也将逐渐加剧，有市场经验、品牌效应和持续创新的企业将更具竞争力。
在竞争中，长租公寓企业需要注重用户需求，提供更加完善的产品和服务，注重品牌形象的建设，以赢得用户的信任和认可。
同时，加强与政府的合作，积极参与相关行业协会的建设和规范，推动行业的健康发展。
我国长租公寓市场发展的挑战和对策
我国长租公寓市场发展的挑战和对策一、挑战1. 供应量不足目前，我国长租公寓市场面临着供应量不足的问题。
随着城市人口的增长和年轻人的独立生活需求增加，对长租公寓的需求也在逐渐增加。
目前市场上长租公寓的供应量却远远不能满足需求，尤其是在一线和二线城市。
2. 质量标准不统一由于长租公寓市场的快速发展，市场上涌现了大量规模不一、质量良莠不齐的长租公寓品牌。
一些长租公寓存在装修质量不过关、物业管理不规范等问题，影响了租户的居住体验。
3. 法律法规不完善我国长租公寓市场的法律法规尚不够完善，导致了租赁合同纠纷、押金纠纷等问题频发。
长租公寓市场需要更加清晰的法律法规来规范行业秩序，保障租户和房东的合法权益。
4. 租金上涨随着长租公寓市场的快速发展，一些地区的长租公寓租金价格也在不断上涨。
对于年轻租房者来说，高昂的租金成为了他们选择长租公寓的一大阻碍。
二、对策1. 加大投资建设力度政府和企业可以加大长租公寓的投资建设力度，增加长租公寓的供应量，满足市场需求。
鼓励企业在长租公寓建设方面加大投入，提高产业化水平，降低建设成本，从而提高长租公寓的供应量。
相关部门要加强对长租公寓的监管，制定并实施统一的质量标准，对长租公寓的装修、环境卫生、物业管理等方面进行严格要求，确保长租公寓的质量和服务水平，提升租户的居住体验。
政府可以通过出台政策，控制长租公寓租金上涨速度，保障租房者的合理租房需求。
鼓励企业以更加合理的定价策略来回应市场需求，促进长租公寓市场的健康发展。
结语长租公寓市场的发展对于改善城市住房租赁环境，满足年轻人的住房需求，具有重要的意义。
面对市场发展中的种种挑战，政府、企业和相关部门需要共同努力，采取有效措施，推动长租公寓市场的健康发展，为城市住房租赁市场注入更多活力。
租户和房东也需要更加理性的态度，共同参与并维护良好的长租公寓市场秩序，才能实现长租公寓市场的可持续发展。
长租公寓市场的市场分析与发展策略研究
长租公寓市场的市场分析与发展策略研究随着全球城市化进程不断推进，人们对于高品质住房的需求也逐渐升级。
长租公寓作为新型住房形式，不断崭露头角。
但随之而来的是竞争越来越激烈，因此，本文将对长租公寓市场进行市场分析，并进一步提出市场发展策略。
一、市场分析1. 行业现状近几年来，国内长租公寓发展迅猛，年均市场规模增长率超过50%。
同时，由于国内居民收入水平逐步提高，越来越多的人开始租房生活。
除此之外，互联网的兴起也为长租公寓带来了无限商机。
细分市场的兴起，使得长租公寓市场逐渐大受欢迎。
在长租公寓市场中，市场占有率最高的是OYO租房、自如、蛋壳公寓等知名品牌。
2. 市场前景与传统租赁市场相比，长租公寓市场具有较高的成长性。
咨询公司介绍，2025年我国长租公寓市场预计将超过4万亿元，占比将达到超过90%。
一方面，随着城市化进程的不断推进，都市人口不断增加，居住需求逐年升级，市场空间逐渐扩大。
另一方面，长租公寓市场的区域扩张和特色模式满足了不同客户需求，也带来了更多的市场机会。
3. 行业瓶颈目前，长租公寓市场还面临着一些诸如品质不稳定、空置率偏高、租金水平过高等问题。
这些问题一定程度上制约了长租公寓市场的发展。
二、发展策略1. 加强品质控制以租客为中心，加强品质控制是长租公寓市场的一个重要策略。
在租户对租房品质要求日益提高的背景下，长租公寓企业应当逐步完善品质管理体系，从房屋装修、家居配套等方面入手，不断提升满足租户需求的能力。
2. 扩大地区覆盖长租公寓市场的竞争主要集中在热点城市，因此，未来长租公寓市场的发展方向是向区域城市和二三线城市扩张。
在扩大地区覆盖的基础上，加强市场调研，不断优化产品定位，满足不同区域用户需求。
3. 降低成本提高资源利用率在长租公寓市场中，企业大部分成本都流向了装修、家居配套等方面，因此，提高材料、设备等资源的利用效率，降低成本是提高长租公寓市场竞争力的重要手段。
同时，建立合理的收益和成本模式，加强财务风控，实现房屋利润最大化。
2024年公寓市场分析现状
2024年公寓市场分析现状概述公寓市场作为一种新型住房形式，近年来在许多城市迅速发展。
本文将对公寓市场的现状进行分析，包括市场规模、发展趋势和存在的问题。
市场规模公寓市场的规模正在不断扩大。
根据数据统计，过去五年公寓市场的年均增长率超过10%。
这主要受到年轻人群体对自由度和便利性的追求以及城市化进程的推动。
同时，公寓市场还吸引了一些投资者的关注，在一些大城市中出现了大量公寓项目。
发展趋势公寓市场的发展呈现出以下几个趋势：1. 基础设施完善公寓市场逐渐向人们提供更加完善的基础设施。
除了基本的居住功能外，一些公寓项目还提供配套的商业设施、社区活动等，以满足居民的各种需求。
2. 差异化竞争随着市场竞争的加剧，公寓开发商开始注重差异化竞争。
他们通过提供不同风格、装修水平和价格的公寓来吸引不同层次的消费者，从而增加市场份额。
3. 租金与购房需求随着房价的上涨，越来越多的人选择租房。
公寓市场成为他们的首选，因为租金相对较低，且租赁周期灵活。
这对于新入职的年轻人和跨地区工作的人士来说尤为吸引人。
4. 精品公寓的崛起精品公寓是公寓市场的一个新兴趋势。
这些公寓以高品质的装修和服务为特色，吸引了一部分高收入人群。
随着人们对生活品质的要求提高，精品公寓将有望进一步发展壮大。
存在的问题公寓市场发展中也存在一些问题需要关注和解决。
1. 资金压力一部分公寓开发商由于资金压力较大，无法按时完成项目建设。
这会给购房者和租户带来不便，并且可能影响公寓市场的整体形象。
2. 竞争加剧公寓市场竞争激烈，开发商面临着越来越多的竞争对手。
在市场饱和的情况下，开发商需要通过创新和差异化来脱颖而出。
3. 风险管控公寓市场的管理需求较为复杂，涉及到租赁合同、物业维修、居民管理等多个方面。
开发商和物业管理公司应该加强风险管控，确保公寓的安全和居民的合法权益。
总结公寓市场目前正处于快速发展的阶段，市场规模持续扩大，发展趋势向基础设施完善、差异化竞争、租金需求和精品公寓方向发展。
2024年长租公寓市场环境分析
2024年长租公寓市场环境分析一、市场概况长租公寓市场是指以租赁形式出租给长期居住的住宅房屋，并提供一定程度的家庭服务的租赁市场。
近年来，随着城市化进程的加快和人口流动的增加，长租公寓市场逐渐兴起，并迅速发展壮大。
二、市场规模长租公寓市场规模较大，呈现逐年扩大的趋势。
根据统计数据，截至2020年底，中国长租公寓市场规模约为XXX亿元，同比增长XX%。
预计未来几年，市场规模还将继续扩大。
三、市场竞争由于市场前景广阔，吸引了众多房地产企业和金融机构的关注和参与，因此市场竞争十分激烈。
主要竞争对手包括一线房企、民营房企及创新型长租公寓运营商等。
相比于传统房地产开发商，创新型长租公寓运营商更具市场敏锐度和灵活性。
四、市场机遇长租公寓市场存在巨大的发展机遇。
一方面，随着人口老龄化和年轻人独居趋势的加剧，对住房需求的多样化和个性化要求将进一步增加。
另一方面，长租公寓市场在提供便利且高品质的租赁住宅的同时，也为房地产开发商提供了新的盈利模式。
五、市场挑战尽管长租公寓市场前景较好，但也面临一些挑战。
首先，政策风险是影响市场的重要因素，政府对于长租公寓市场的政策法规尚不完善，可能会对市场造成一定的不确定性。
其次，租金管理和服务标准化等问题也是市场面临的挑战之一。
此外，市场价格竞争也较为激烈，对于企业盈利能力提出了较高要求。
六、发展趋势未来的长租公寓市场将呈现以下趋势：1.高品质化：随着市场竞争的加剧，租赁企业将更加注重提供高品质的租赁住宅和家庭服务，以吸引更多的客户。
2.租金标准化：随着市场规模的扩大，租金管理和服务标准化将成为行业发展的重要方向，为客户提供更明确且合理的租金策略。
3.业态创新：长租公寓市场将推出更多样化的产品和服务，满足不同客户群体的需求，如共享居住空间、智能家居设备等。
七、结论长租公寓市场作为一个新兴市场，具有较大的发展潜力。
在应对市场挑战的同时，企业需要不断创新和适应市场需求，加强与政府、行业协会等相关方面的合作，共同推动市场的健康发展。
长租公寓市场的投资回报分析
长租公寓市场的投资回报分析随着城市化进程的加速推进和人口流动的增加，长租公寓市场得到了空前的发展机遇。
投资者们开始纷纷将目光投向这个行业，但在进行投资之前，对长租公寓市场的投资回报进行详细分析是至关重要的。
本文将对长租公寓市场的投资回报进行分析，并探讨该市场的未来发展趋势。
一、长租公寓市场的背景介绍长租公寓是指租期超过一年的住房租赁形式，相对于传统的短期租房方式，长租公寓更受年轻人和流动人口的青睐。
长租公寓公司以投资和经营一整栋或多栋公寓为主，提供优质、规范化的租赁服务。
二、长租公寓市场的投资回报分析1.稳定的现金流回报相对于购买传统的房产，长租公寓市场的投资主要侧重于获得稳定的现金流回报。
租金收入作为主要的现金流来源，长租公寓市场由于租期较长，租金收入更为稳定可靠，投资者可以通过租金收入获得稳定的现金流回报。
2.长期资产升值潜力随着城市人口的不断增加和租赁需求的强劲，长租公寓市场的供需关系持续向好，从而使得公寓资产的价值有较大的上升潜力。
除了租金收入之外，投资者还可以通过资产升值获得额外的回报。
因此，长租公寓市场投资不仅能够获得稳定的现金流回报，还具备长期资产升值的潜力。
3.租客留存率提升投资回报长租公寓市场中，租客留存率对于投资回报至关重要。
提高租客留存率能够减少空置率，减少装修和维护成本，提高盈利能力。
投资者可以通过提供良好的租赁体验、完善的客户服务以及合理的租金策略来提高租客留存率，从而提升投资回报。
4.成本控制与规模效应长租公寓市场的投资回报还受到成本控制和规模效应的影响。
通过建立标准化的运营模式、降低租赁成本、优化人力资源配置等方式，投资者可以有效控制成本，提高投资回报率。
此外，随着规模的扩大，投资者可以获得更多的资源优势，进而实现更高的规模效应，提高整体投资回报。
三、长租公寓市场的发展趋势1.政策支持力度加大随着长租公寓市场的快速发展，政府逐渐重视该市场的稳定发展。
未来，政策支持力度有望继续加大，包括土地供应、税收优惠以及租赁法规的完善等方面，将进一步激发长租公寓市场的投资热情。
2023年杭州长租公寓行业市场研究报告
2023年杭州长租公寓行业市场研究报告杭州长租公寓行业市场研究报告一、市场概况杭州长租公寓行业是指提供租房服务的企业通过租赁房源，对外提供整租形式的服务，目前市场规模较大，市场竞争较为激烈。
随着城市人口的增加和居住需求的改变，长租公寓行业市场前景广阔。
二、市场需求分析1.人口增加导致住房需求上升。
随着城市人口的增加，杭州市的住房需求也在不断上升，长租公寓可以满足一部分人口的住房需求。
2.人们对居住环境的需求提高。
现代人对居住环境的要求越来越高，长租公寓以其优质的装修和环境受到了很多年轻人的青睐。
3.人们对住房成本的关注。
面对居住成本的增加，很多年轻人选择长租公寓，因为长租公寓的租金相对较低。
三、市场竞争分析1.企业竞争力：在杭州长租公寓行业，拥有足够的房源和优质的服务质量是保持竞争力的重要因素之一。
2.品牌竞争力：在市场上，有一些大型品牌公寓企业，它们不仅拥有多个分店，还具备较高的知名度，这就增加了新进入市场的企业的竞争难度。
3.价格竞争：价格是消费者选择长租公寓的重要因素之一。
企业需要制定合理的价格策略，以吸引消费者。
4.服务竞争：服务是企业竞争的核心要素之一。
提供高品质的服务可以提升企业的竞争力。
四、市场发展趋势1.个性化定制服务：随着消费者需求的不断变化，个性化定制服务将成为长租公寓行业发展的趋势。
企业可以根据消费者的需求，提供个性化的租房服务。
2.智能化设施的应用：随着科技的发展，智能化设施将在长租公寓行业中得到广泛应用。
企业可以通过智能化设施提升服务质量，提高用户体验。
3.品牌化经营：品牌化经营将成为行业发展的趋势。
在市场上，有一些知名度较高的品牌公寓企业，他们通过提供卓越的服务和优质的房源，建立了良好的品牌形象。
4.行业整合加强：随着市场竞争的加剧，一些小型企业逐渐被大型企业并购或兼并，行业竞争格局发生了变化。
五、市场发展建议1.加强品牌建设：企业应该注重提升品牌知名度和美誉度，通过提供优质的服务和房源，树立良好的品牌形象。
武汉长租公寓市场分析
武汉长租公寓市场分析一、市场概况武汉长租公寓市场近年来持续增长，受到年轻人群体需求的推动，市场前景看好。
### 1.1 市场规模武汉长租公寓市场规模持续扩大，预计2022年将达到XX亿元。
### 1.2 市场特点市场特点包括供应增加、需求稳定、租金上涨等。
二、市场竞争武汉长租公寓市场竞争激烈，主要集中在服务质量、房源品质、价格竞争等方面。
### 2.1 主要竞争对手目前市场上的主要竞争对手包括XXXX、XXXX等长租公寓品牌。
### 2.2 竞争优势各长租公寓品牌拥有各自的竞争优势，例如XXXX注重服务体验、XXXX注重共享空间等。
三、发展趋势未来武汉长租公寓市场发展趋势值得关注，包括智能化、品牌化、多元化等方向。
### 3.1 智能化未来长租公寓将更加智能化，提高居住体验，提升服务质量。
### 3.2 品牌化品牌化是长租公寓市场发展的重要趋势，品牌效应带动租客粘性，提高市场竞争力。
### 3.3 多元化长租公寓市场将向多元化方向发展，推出不同风格、定位的公寓产品，满足不同客群需求。
四、市场风险武汉长租公寓市场也存在一些风险，如政策风险、市场竞争风险、租金下跌风险等。
### 4.1 政策风险政策调整可能影响长租公寓市场的发展，例如房产政策调整、租赁法规变化等。
### 4.2 市场竞争风险市场竞争激烈，新进入者难以获得市场份额，可能导致品牌衰退。
### 4.3 租金下跌风险市场供过于求时，租金可能下跌，长租公寓企业盈利能力受到挑战。
五、发展建议针对武汉长租公寓市场的发展建议包括加强品牌建设、提高服务质量、注重客户体验等方面。
### 5.1 加强品牌建设发展长期品牌战略，树立自身独特品牌形象，提高品牌认知度和美誉度。
### 5.2 提高服务质量加强员工培训，提升服务水平，确保租客满意度，提高客户忠诚度。
### 5.3 注重客户体验提供更加个性化、差异化的服务，满足不同客户需求，提升竞争力。
我国长租公寓市场发展的挑战和对策
我国长租公寓市场发展的挑战和对策随着中国城市化进程的加速，年轻人的独立居住需求不断增加，长租公寓市场的发展变得越来越迅速。
然而，这个市场仍面临着许多挑战。
本文将分析当前长租公寓市场发展的主要挑战，以及针对这些挑战的对策。
1. 供应量不足在长租公寓市场的发展初期，市场上供应偏少。
虽然随着市场热度的增加，越来越多的房地产开发商和资本参与进来，但房源供应仍无法满足原有的需求。
对策：多方协作提供资源解决供应量不足的问题需要多方面合作，开发商可以通过拓展渠道和提升竞争力来增加产能。
政府可以通过资助等方式鼓励更多的开发商或者企业投入长租公寓开发领域。
同时，为了提高长租公寓市场的供应，开发商还可以与房屋中介、互联网平台等合作，共享资源。
这样，在各方的合作下，可以大力增加房源的供应量。
2. 政策不明确政策的不明确性是另一个妨碍长租公寓市场发展的问题。
未来政策可能对长租公寓行业产生影响，投资人有可能因为政策的不确定性而感到谨慎，大大限制了市场的扩张。
对策：积极与政府沟通，参与立法与政府沟通是解决政策不明确问题的关键。
长租公寓企业要积极参与政策制定工作，建议政府出台长租房屋相关的法律法规，营造良好的市场环境。
同时，通过与政府、行业协会等建立深入的交流，可以及时掌握行业动态、政策演变，为企业发展提供更为有力的保障。
3. 偏远地区有限虽然长租公寓在一线城市受到欢迎，但在偏远地区的情况则比较难看。
一方面，此类地区房租低，难以平衡成本和盈利；另一方面，年轻人留在这些地区工作的欲望减少，对房屋租赁市场需求也随之减少。
对策：寻找差异化的市场需求为了适应偏远地区的市场需求，长租公寓企业可以考虑诸如“闲置房转租”、公共租赁平台、节假日度假租赁等新颖的经营模式，拓展市场，增加盈利。
此外，企业还可以和当地大学校方合作，将学校闲置的教职工宿舍作为租赁房源，解决学生和宿管的住宿问题。
这样，长租公寓在偏远地区依然可以找到适合的市场需求。
4. 服务质量提高难度大对策：投入资源提高服务要提高长租公寓服务质量，企业需要充足的资金、人力资源投入。
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十三五期间长租公寓市场分析报告 行业深度研究报告 2017年10月目录 1.我国公寓租赁行业的市场空间 ................................................................................ 5 1.1 公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高 .................... 5 图1：2005-2015 年,一二线核心城市流动人口比例提升 ...................... 5 图2：流动人口年轻化，平均年龄仅28.1 岁（2015 年） ................... 6 图3：北上深月供/月薪高达180%（以100 平米房屋为例） .............. 6 图4：核心城市月租为月供的58%（以100 平米房屋为例） .............. 7 1.2 全国租赁人口已达1.9 亿人，租赁市场规模超万亿 ................................ 7 图5：租赁人口计算模型，2015 年全国租赁人口为1.9 亿人 ............. 8 表1：一线城市租赁市场规模占比近3 成 ............................................... 8 图6：一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成常态 ... 9 2. 品牌公寓的发展现状 .............................................................................................. 9 2.1 长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 .................................... 9 图7：青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体 ................ 9 图8：雅诗阁酒店式公寓定位高端，产品类型介于高端酒店及家庭住宅之间.............................................................................................................. 10 图9：汉庭酒店主要推出高性价比、定位中低端的短期租赁产品 ...... 11 图10：青年公寓的品类更为多元 ............................................................ 12 图11：分散式和集中式各有优缺点 ........................................................ 13 表2：青年公寓形式多样、价格涵盖广泛 .............................................. 13 2.2 行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 ...................................... 13 图12：截至2016 年年中，许多品牌公寓龙头规模已过万 ................ 14 图13：目前我国品牌公寓占公寓租赁市场比重不到1%，未来还有很大发展空间...................................................................................................... 14 2.3 一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 .................. 15 表3：我国知名品牌公寓大多发源自一线城市，但正在向二线城市加大布局.............................................................................................................. 15 表4：长租公寓主要的成本费用及盈利来源解释 .................................. 16 图14：伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的利润率呈微笑曲线分布.............................................................................................................. 17 表5：长租公寓公司盈利估算（假设地处一线城市，有3000 套房源）...................................................................................................................... 18 3.2 规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 .................. 18 图15：批零租金差是公寓主要的租金溢价（租出价-租入价） ........... 19 图16：在长租公寓开拓阶段，员工工资成本占比甚至可能高于装修开支.................................................................................................................. 19 图17：目前行业多数成熟品牌公寓空置率已基本控制在10%以下（截止至2015 年） .......................................................................................... 20 表6：关于长租公寓发展规模、租金差及空置率对毛利率影响的敏感性测试.............................................................................................................. 21 3.3 集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 .............................. 21 图18：2016 年上半年普通住宅投资回报率 ......................................... 22 图19：2016 年上半年高档住宅投资回报率 ......................................... 22 4. 行业外部环境及发展趋势 .................................................................................... 22 4.1 政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 .......... 22 4.1.1 曙光一：租赁利好政策频出 ........................................................... 22 4.1.2 曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS 产品成功发行.............................................................................................................. 23 图20：魔方公寓ABS 交易结构图 ......................................................... 24 4.2 新型模式已经显现，前景比想象更美 ...................................................... 24 4.2.1 模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 ....... 24 图21：新派公寓公共区域广阔 ................................................................ 26 图22：新派公寓房间定位高端 ................................................................ 26 4.2.2 模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 ............................... 26 图23：自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务.......................................................................................................... 27 表7：YOU+创始人来自于不同领域，可为公司带来更多资源 ........... 28 图24：新派公寓公共区域广阔 ................................................................ 29 图25：新派公寓房间定位高端 ................................................................ 29 1.我国公寓租赁行业的市场空间
1.1 公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高 我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因： 流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。1）假设以非户籍人口定义流动人口，我们发现，2005-2015 年十年间，一二线核心城市流动人口比例（（常住人口-户籍人口）/常住人口）进一步提升，十大核心城市流动人口比例从24%升至36%，其中，北上深流动人口比例从34%提升至45%；2）流动人口整体年龄偏小，2014 年平均年龄仅为28.1 岁，积蓄有限；3）《中国流动人口发展报告（2016）》调查数据显示，流动人口在当地的平均居住时间为56.9 个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。 图1：2005-2015 年,一二线核心城市流动人口比例提升