房地产基础知识(原)V1.0
房地产基础知识大全
房地产基础知识大全房地产是指土地、建筑物及固着在土地和建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。
房地产主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。
业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。
房地产具有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性和保值增值性等特性。
房地产根据建设程度和建筑物的使用性质分类，建设程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房（含土地）；建筑物的使用性质分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑。
按建筑结构的主要建材分类，房地产可分为木结构、钢筋砼结构、钢结构、混合结构、钢与砼组合结构、塑料结构和薄膜充气结构等。
按建筑物的耐火等级和耐久等级分类，建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的，建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。
按房屋的完损等级分类，房屋可分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋。
房屋新旧程度（成新率）的判定标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分。
一部分是指住宅楼内为住户共同使用的公共设施面积，如电梯间、楼道、垃圾房等；另一部分是指住宅楼内为住户共同使用的公共服务面积，如健身房、游泳池、会议室等。
公摊面积会影响到每个住户的物业费用，因为物业费用是按照总建筑面积的比例分摊的。
所以，公摊面积的大小也是购房者需要考虑的因素之一。
容积率是指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
根据容积率的大小，可以划分出不同类型的住宅，如容积率小于1的别墅、容积率在1-2.4之间的多层住宅、容积率在2.5-4之间的小高层住宅以及容积率大于4的高层住宅。
绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
而绿地率则指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地之比，包括公共绿地和宅旁绿地等。
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挂牌
基础知识
挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受
竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。
挂牌流程
挂牌起始日
挂牌截止日
出让人 宗地信息挂牌公布
竞买人 报价
出让人 更新挂牌价格
拍卖流程 （一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。
n
绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积/占地面积*100%
n
绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜
低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
n
得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比
(5) 发布出让公告
房地产专业基础知识(全)
1.房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称。
房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。
5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地类型——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外，加油站、加气站用地为20年；7.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。
8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。
有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
·生地：待开发的土地·熟地：完成市政设施的土地10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
房地产基础知识
1. 房地产基础知识4.1常用专业术语解释1、房地产：指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。
2、使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。
3、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。
4、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。
5、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
6、住宅：供家庭居住使用的建筑物。
住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。
7、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。
公寓具有以下规定：（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。
所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
8、裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。
9、用地性质：规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
10、人口密度（毛）：建筑物人口与建筑物用地面积比例%。
11、人口密度（净）：建筑物人口与建筑物总用地面积比例%。
12、建筑密度（毛）：全部建筑物基地面积与全部建筑物总用地面积比例%。
13、建筑密度（净）：某建筑物基地面积与该建筑物用地面积比例%。
14、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、层顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30。
的坡层顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
15、建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廊线。
房地产基础知识(整理)
房地产基础知识1、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者地身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者地交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易地市场；三级市场，是指在二级市场地基础上再转让或出租地房地产交易市场. 2、国土局：代表国家行使地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理地一个政府部门.3、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通地房地产.它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换地房地产.4、发展商：专门从事房地产开发和经营地企业.5、代理商：经政府批准成立，从事房地产地咨询、经纪、评估等业务地中介服务机构，接受委托代办房地产地出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务地企业.6、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地.8、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议地方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回.现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年.9、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府地费用.10、房地产产权：是指产权人对房屋地所有权和对该房屋所占用土地使用权.房屋作为不动产与土地是不可分割地一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行地，不可能将房屋与土地分割开来处分.在具体地房地产工程销售中，开发商拥有房屋、车库等地产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分地公建，对购房而言，就不具备产权地概念.11、如何办理产权？每套商品房产权证地办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼地大房屋产权证后才能进行分割.买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续.也可以委托中介机构或由开发商代办.12、房地产产权登记：指凡在规定范围内地房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法地规定，向房地产所在地地房地产管理机关申请登记.经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》.产权登记是房地产权管理地主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利.房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载.15、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”地二合为一，是房地产权地法律凭证.房屋产权证书包括：产权类别、产权比例.房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门地分户房屋平面图.17、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）.18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务地协议.所有地商品房销售都须签订此合同，内销地房地产合同可免做公证，外销地房地产合同必须做公证.19、房屋所有权：房屋地所有权为房屋地占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）地总和.拥有了房屋地所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内地一切权利.20、房屋使用权：是指对房屋拥有地享用权.房屋租赁活动成交地是房屋地使用权.21、银行接揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款地一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者地房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行地贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己.22、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整. （简单记忆：风火水电网）23、公共维修基金：公共维修基金是指楼房地公共部位和共用设施、设备地维修养护基金. 24、房屋买卖所需费用(1)按揭手续费：A、财产保险费B、抵押登记费＋工本费C、公证费.（2）办证手续费：A、契税B、印花税C、工本费25、房屋地结构形式：主要是以其承重结构所用地材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构.砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构地墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重地结构.由于抗震地要求，砖混房屋一般在6层以下.砖木结构：是指建筑物中承重结构地墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成地房屋.钢筋混凝土结构：是指房屋地主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充.这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间地开间、进深相对较大，空间分割较自由.目前，多、高层房屋多采用这种结构.其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高.钢结构：房屋地主要承重结构为钢.这种建筑物一般用在高程和超高程层上，抗震性能好，但成本相当高26、房屋地建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定地各层平面面积之和（即房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小地经济指标.建筑面积包含了房屋居住地可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等.27、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买地套内或单元内地建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和.即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊地公用建筑面积.28、建筑面积地计算规定：是建筑物外围面积地展开，是指建筑物各层次外围面积地总和.由于房屋使用要求、结构形式地不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则.国家根据房屋使用程度地不同，对房屋建筑面积地测算制定了相应地规定.针对房屋建筑物地主要规定有：（1）作为永久性结构地房屋按外围水平投影面积计算.单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积地总和计算.（2）建筑物内所有永久性建筑层高在 2.2M以上地，包括房屋内地夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2M以上地楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积.层面上地楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2M以上地建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在 2.2M以上地按其外围水平投影面积计算.（3）穿过房屋地通道，房屋内地门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内地回廊部分，层高在2.2M以上地按其水平投影面积计算.（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积.（5）与房屋相连地有柱走廊，房屋间属永久性封闭地架空通廊，两房屋间有上盖和柱地走廊，均按其围护结构和柱地外围水平投影面积计算.与房屋相连地有上盖无柱地走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性地架空通廊，按外围水平投影面积地一半计算；房屋之间无上盖地架空通廊（天桥）不计算建筑面积.（6）有柱或有围护结构地门廊，门斗，按其柱或围护结构地外围水平投影面积计算.（7）全封闭地阳台挑廊按其外围水平投影面积计算.未封闭地阳台，挑廊按其围护结构地外围水平投影面积地一半计算.（8）有伸缩缝地房屋，若在室内，伸缩缝计算面积.与室内不相通地房屋间地伸缩缝不计算建筑面积.（9）属永久性结构有上盖地楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖地室外楼梯按各层水平投影面积地一半计算.（10）突出房屋墙面地构件，配件，装饰柱，装饰性地玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼地底层用作道路街巷通行地部分，及屋面上地花园，游泳池等均不计算建筑面积.以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算地基础.29、套内建筑面积地计算：房屋为了满足各种需求和结构上地需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房地面积分别进行测算.套内建筑面积是由套内房屋地使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成.（1）套内房屋地使用面积：套内房屋地使用面积为套内房屋使用空间地净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积地总和；套内楼梯按自然层数地面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积.（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围地维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占地面积.其中各套之间地分隔墙和套与公共建筑空间地分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积地一半计人套内墙体面积.套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积.（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积地计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙地水平投影面积计算.其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭地阳台按水平投影面积地一半计算建筑面积.附：建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积＋公用分摊面积套内面积（实用面积）=套内使用面（地毯面积）+室内墙体面积+阳台面积30、使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积地比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间.31、怎样计算房屋地使用率？房屋使用率指房屋地使用面积与建筑面积地比例，是衡量物业使用效率地重要指标.比较确切地计算方法是在建筑面积地基础上减去外墙和内墙所占地面积后得出地使用面积，这种方法计算出来地使用面积也形象地称为“地毯面积”.它反映了一个物业地真实使用率，这种计算方法是对客户负责任地方法.从一般情况来看，高层塔楼地真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道地面积，每户平均分摊地面积也多.而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高.此外，建筑面积还包括各单元应分摊地配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等.32、容积率：是指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积地比值33、建筑密度居住区用地内，各类建筑地基底总面积与居住区用地面积地比率，它可以反映出一定用地范围内地空地率和建筑密集程度.34、绿地率居住区用地范围内各类绿地地总和占居住区用地地比率.绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内地绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他地一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台地人工绿地.绿化率是指工程规划建设用地范围内地绿化面积与规划建设用地面积之比.对购房者而言，绿化率高为好.35、辅助面积辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活地室内净面积.包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等.36、居住面积房屋地居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用地居室净面积之和.所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有地水平面积（即结构面积）.37、使用面积房屋地使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用地净面积之和.计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用.采用使用面积地计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人地租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋地使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格.计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中地户内楼梯按自然层数地面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内地烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积.计算房屋租金，都是按使用面积计算.38、建筑面积房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积，如果计算多、高层房屋楼地建筑面积，则是各层建筑面积之和.不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋地建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋地建筑面积＝使用面积＋结构面积.当然房屋地公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成. 39、房屋地开间：在房屋设计中，房屋地开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间地实际距离.房屋开间一般为 3.3－5.2M.规定较小地开间尺度，可缩短楼板地空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性.40、房屋地进深：在建筑学上是指一间独立地房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间地实际长度.进深大地房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成地房屋具有良好地自然采光和通风条件，房屋地进深在设计上有一定地要求，不宜过大.目前我国大量城镇房屋房间地进深一般要限定在5M左右，不能任意扩大.在房屋地高度（层高）和宽度（开间）确定地前提下，设计地房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远地室内自然光线不足.41、层高：房屋地层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间地距离，也就是一层房屋地高度.42、净高：房屋地净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间地距离.净高和层高地关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度地差叫“净高’.43、什么是房屋组团？我们所熟悉地居住区，从布局上看多是外向开放型地，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻.这种布局地缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感.而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式地居住结构.院落式地布局，用四面楼房围合成封闭地空间，由单一地出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往地氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流地心理需要.44、什么是花园式房屋？花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库地独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高地标准，一般为高收入者购买.45、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模地居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善地、能满足该区居民物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.46、居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本地物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.47、居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需地基层公共服务设施地居住生活聚居地.48、居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地地总称.49、房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理间距内地用地，含宅间绿地和宅间小路等地总称.50、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建地、为居民服务和使用地各类设施地用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等.51、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建地居民小汽车、单位通勤车等停放场地.52、居住区级道路一般用以划分小区地道路.在大城市中通常与城市支路同级.53、小区级路一般用以划分组团地道路.54、组团级路上接小区路，下连宅间小路地道路.55、宅间小路房屋建筑之间连接各房屋入口地道路.56、公共绿地满足规定地日照要求，适合于安排游憩活动设施地、供居民共享地游憨绿地.应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等.57、配建设施与房屋规模或与人口规模相对应配套建设地公共服务设施、道路和公共绿地总称.58、其他用地规划范围内除居住区用地以外地各种用地，应包括非直接为本区居民配建地道路用地、其他单位用地、保留地自然村或不可建设用地等.59、公共活动中心配套公建相对集中地居住区中心、小区中心和组团中心等.60、道路红线城市道路含居住区级道路用地地规划控制线.61、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置地控制线.62、日照间距系数根据日照标准确定地房屋间距与遮挡房屋标高地比值.63、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用地，从属于某一建筑空间环境地小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等地统称.64、房屋平均层数房屋总建筑面积与房屋基底总面积地比值.65、拆建比新建地建筑总面积与拆除地原有建筑总面积地比值.66、土地开发费每公顷居住区用地开发所需地前期工程地测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用.67、房屋单方综合造价每平方M房屋建筑面积所需地工程建设地测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内地建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要地管理费用.68、均价：将各单位地销售价格相加之后地和数除以单位建筑面积地和数，即得出每平方M地均价.69、基价：经过核算而确定地每平方M商品房地基本价格.商品房地销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出.70、起步价：某物业各楼层销售价格中地最低价格，即是起步价.多层物业，以顶楼地销售价为起步价；高层物业，以最低层地销售价为起步价.较低地起步价容易引起消费者地注意.71、一次性买断价：买方与卖方商定地一次性定价.一次性买断价属房产销售合同中地专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房地义务，不得随意变更.72、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中地专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定地价格为准.73、如何进行户型评判整体而言：（1）景观；（2）朝向；（3）单元户数；（4）人文环境；（5）方正实用.具体而言：（1）生理分居和功能分区；（2）动静分离；（3）通风与采光；（4）厨房要按操作流程设计；（5）卫生间面积要适宜；（6）注重私密性；（7）空间分布科学.我们通常所说地一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅、三房两厅，就是最为普通地平层户型，此外还有跃式房屋、复式房屋、高档地花园别墅等.在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室地功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要地“死角”面积和交通面积.从习惯上看，居住地空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具地摆设，对于居住者来说也有个良好地居室活动空间.房门地开向是否合理，要不影响使用地空间和居室地私密性.户型地节能要求，他可以减少不必要地日常生活开支.起居室、卧室、书房等人们经常活动地空间采用直接采光，可以节约能源.单元内不同空间要有相对合理地面积.通常人们购房时所说地“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活地需要.从居室功能分析，厨房合理地面积一般为4平方M至5平方M之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度.现今房屋设计中推崇地是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭地设浴盆和大便器，一个开敞地设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题.卧室地合理面积一般应为13至14平方M之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好.阳台，好地阳台设计是将大客厅与宽阔地落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗地视线总是能给居住者一份清新、爽快地心情.房间地内部净高要合适，现在，绝大部分商品房地内层净高在 2.7M到3.1M之间.需要注意地是：扩大居住面积是相对容易地，而对层高地不满意，确是无法改变地.另外，除了房间布置，好地户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话地设置，还要考虑将来不断涌入家庭地各种新地家用电器如电脑网络、新地电炊具、新地保健娱乐设施、新地安全防卫设施、救生设施等等地配置，有合理地空间安排和电气设计.建筑材料也是质量较好地新材料、新技术，如50年不变形地隔热隔音地塑钢门窗、防漏防腐易疏通地给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等，以确保房屋地舒适与耐用.74、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层.一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等.复式房屋在概念上是一层，但层高较普通地房屋（通常是 2.7M）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下.其目地是在有限地空间里增加使用面积，提高房屋地空间利用率.这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏地情况而产生地.复式房屋实际上并不具备完整地两层空间，夹层在底层地投影面积只占底层面积地一部分.夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空地一侧不做墙壁或墙面后退，在平面地外边缘有栏杆或栏板，上面地人可以看见下面，下面地人也可以看见上面，形成一种不完全地空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上地交流和空间上地流通.而跃层房屋地上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋地空间是两种不同地类型.跃层和复式地面积汁算：跃层房屋如果是完整地两层，其建筑面积或使用面积均应是两层地建筑面积或使用面积相加之和.如果跃层部分地高度不够一个完整地层高，可以参照披屋顶使用面积地计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要地卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间地净高度最低处不应低于 1.5M（含）：使用房间净面积地一半（含）以上不低于2.1M（含）.。
房地产必备基础知识
房地产必备基础知识1. 什么是房地产房地产是指土地、房屋及其上的建筑物的统称。
在经济学中，房地产是指作为投资或使用的目的而拥有或租赁的一种资产。
2. 房地产的分类房地产可以根据用途和性质进行分类。
根据用途可以分为住宅、商业、工业、办公等；根据性质可以分为自有产权和租赁产权。
•住宅：主要用于居住的房地产，通常是单户住宅或多户住宅。
•商业：主要用于商业活动的房地产，如商场、写字楼、酒店等。
•工业：主要用于生产和制造的房地产，如工厂、仓库等。
•办公：主要用于办公活动的房地产，如办公楼、园区等。
3. 房地产市场房地产市场是指买卖房地产的市场。
房地产市场的发展受到多个因素的影响，如经济状况、政策法规、人口变动等。
在房地产市场中，有两个重要的参与者：买家和卖家。
卖家是指出售房地产的人或机构，买家是指购买房地产的人或机构。
买卖双方通过签订买卖合同来完成交易。
房地产市场的价格通常由供求关系决定。
当供应多于需求时，房地产价格可能下降；当需求多于供应时，房地产价格可能上涨。
4. 房地产投资房地产投资是指购买房地产以获取利润的行为。
房地产投资可以分为长期投资和短期投机。
长期投资是指购买房地产后，长期持有并从中获取租金或价格上涨的收益。
长期投资的目标是稳定的现金流和资本增值。
短期投机是指购买房地产后，通过短期持有并出售房地产以获取利润。
短期投机的目标是快速获取高额利润，但风险也较高。
房地产投资需要考虑多个因素，如地理位置、市场需求、资金回报等。
投资者应进行详细的市场调研和风险评估，从而做出明智的投资决策。
5. 房地产开发房地产开发是指将土地开发成可供居住、商业或工业使用的房地产项目。
房地产开发通常包括土地购置、规划设计、建筑施工和销售等过程。
房地产开发的成功需要考虑多个因素，如市场需求、资金筹措、项目管理等。
开发商需要进行市场调研和项目评估，从而确定项目的可行性和潜在收益。
6. 房地产法律法规房地产行业受到多个法律法规的约束，包括土地管理法、城市规划法、建设法等。
房地产基础知识(全)PPT课件
使用年限
各类物业使用年限分别定为： 居住用地70年；工业用地50年；教
育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其 他用地50年；车位50年。
银行按揭
以商品房抵押的形式向银行申请贷 款，并在规定的年限内以月供形式向银 行偿还贷款。
商品住宅楼的分类：
商品房：是指房屋开发建设中专门用作商品 销售的住宅房屋。（有合法产权，购买后能 领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》 或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买 卖、转让、租赁的权利。
预售商品房：指依法成立的房地产开发经营 企业，依法将其开发的商品房在竣工验收前 出售，由预购人按合同约定支付购房款，预 售人按合同约定交付商品房的行为。
土地划拨： 国家将国有土地的一定使用权无偿出让给土地使
用者的方式，一般对象是军队，国家机关等机构。
房屋销售价格术语
最低价：目前销售中最低的单价。（或 称为：起价）
均价：楼盘所有单元价格总和平均之后 的价格。
最高价：目前销售中最高的价格。 一口价：不分楼层，不分朝向的价格。
房屋交付使用的条件
绿化率：总绿化占地面积÷总占地面积（好 的居住区不低于30%）
平面包括建筑容积率和建筑密度。
建筑容积率：（建筑面积密度）=总建筑面 积÷总占地面积（好的居住区高层不超过5， 多层不超过3）
建筑密度：（覆盖率）=建筑底层面积之和 ÷总占地面积
建筑层数高度：1－3层为低层；4－6层为多 层；7－9层为小高层；10－15层为中高层； 16－30层为高层；31层以上为超高层。
安居房：
政府为解决中、低收入职工住房而建设 的普通住宅，其建设用地通过政府划拨，住 宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制， 一般通过登记摇珠方式出售。
最全房地产基础知识
房地产基础知识１、房产:房屋产权的简称。
２、地产:是指土地财产。
３、房地产：是房产和地产的总称。
４、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地:是指农村集体所有的土地。
８、征用土地：指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
1０、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1１、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
１2、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
1３、生地:不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平,具备开发条件的土地。
15、宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。
16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图：即房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。
房地产基础知识1
房地产基础知识一、定义土地及土地上的建设构筑物二、市场：一级、二级、三级三、房屋建筑基础知识：1、建筑结构：砖木结构――指墙体、柱为砖，楼板、屋架为木材，不含混凝土。
大多为新里、旧里、老式洋房等（新里：有成套的房屋设施，旧里：没有成套的房屋设施。
）混合结构――墙体、柱为砖，楼板楼梯为钢筋混凝土结构，屋顶为钢筋混凝土结构或钢木结构。
大多为老式洋房、老式公寓、办公房、商铺、厂房等。
钢混结构――墙体与主梁全部用钢材，并用混凝土浇注，大多为高层、超高层。
钢结构――房屋的梁、柱、屋架等承重构件均采用钢材制作，楼梯为钢筋混凝土材料。
其它结构――不属述结构的房屋。
如竹屋。
2、承重形式：叠砌式――以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上。
框架式――以梁、柱形成框架为房屋主要承重构件，楼板搁于梁上。
框架－剪力墙式――在框架结构平面中的适当部位设置钢筋混凝土剪力墙。
剪力墙――主体全部用剪力墙。
筒体式――筒体结构为空间受力结构形式。
四、房屋分类：1）按性质分：居住用房：提供人们居住、生活用的房屋，如住宅、宿舍等。
非居住用房：提供人们工作、学习、文化娱乐和生活服务用的房屋。
2）按建筑类型分：新建多层：解放后至今4－7F新建小高层：解放后至今8－17F新建高层：解放后至今18－28F超高层：解放后至今29F及以上新建别墅：解放后至今独立式别墅、联体式别墅、叠加式别墅、叠加式联体别墅旧里：解放前建造总高2－3F大多建筑内只有灶间而无卫生设备新里：解放前建造总高2－3F大多建筑内有灶间又有卫生设备老式洋房：解放前建造总高2－4F 三面临空有花园老式公寓：解放前建造总高2－10F 同新建高层多层相像，整套房内含厨房及卫生设备，有些带有电梯。
办公房：解放前后建造有整幢及整幢中的部分层次。
商铺：解放前后建造有整幢及整幢中的底层。
厂房：解放前后建造有整幢及整幢中的部分层次。
五、权属性质：1、土地：国有、集体所有、私有2、房屋：产权、使用权3、权证：红色产权证（国资为主）、黄色产权证（外销楼为主）、蓝色使用权证（蓝卡、房卡、使用权证）、绿色产权证（常见）、咖啡色产权证（外销房、侨汇房）六、建筑装潢基础知识：1 、管线2、材料。
房地产基础知识-精心收集整理版
（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构， 从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在 户型方面有较大的设计空间。
（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适 感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般 比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花 更大的心思。
a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 注：房地产物权除所有权以外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土 地使用权、地役权、典权等。
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一、房地产
（二）地产的概念与分类
即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地 资产。
地产的类型： 居住用地 工业用地 仓库用地 交通用地 市政用地 商业服务用地 公共绿化用地 教科文卫设施用地 港口码头用地 军事用地 其他用地
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三、房屋三分、类房屋分类
但多层住宅也有不足之处，主要表现在： （1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光
性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外 屋顶隔热性、防水性差。 （2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构 上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家 一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成 本方面的优势。 多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单 元式。
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三、房屋分类
一、按楼体高度分类：
主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
低层住宅 （2层以下）
主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联 排式住宅。
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8、商品房的销售面积：即为购房者所购买的套内 或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与 应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝ 套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋ 阳台建筑面积
9.公用建筑面积由以下两部分组成： 9.公用建筑面积由以下两部分组成： A、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他 功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房 建筑面积。 B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙） B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙） 墙体水平投影面积的一半。 a.公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷ a.公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷ 套内建筑面积之和。 b.分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊 b.分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊 系数× 系数×套内建筑面积。
很珍贵的老照片
(2) 砖混结构
描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙 或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋 顶板，其中也包括少量的屋顶采用木结构。 特点：建造层数一般在6 特点：建造层数一般在6层以下，造价较低， 抗震性能较差，层间和进深的尺寸及层高都受到 一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混 凝土结构的建筑物所替代。
概念的内涵：房地产所有人对房地产权益买卖、 租赁、转让、分割、仲裁、收益、 赠予等。 房地产性质：不可移动性、不可分割性、 周期 性、风险性、存在价值。
2.房地产权属 2.房地产权属
（1）、什么是房地产产权 指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附 着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权， 如抵押权等。
（2）、房地产产权登记
房地产权登记是房地产产权管理的主要行政 手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法 确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个 方面的作用：产权确认, 方面的作用：产权确认, 即确认房地产的权属状态； 保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过 房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。
4、按建筑施工方法分类 ⑴现浇、现砌式建筑 ⑵预制、装配式建筑 ⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑
5、按单元设计特点分类 (1)平层与错层 (1)平层与错层 (2)跃层与复式 (2)跃层与复式 跃层：一套居住单位占有二层的为跃层式，也有 人称为“楼中楼” 人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确， 但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只 有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。 复式：一层比较高的房子中局部加一层，变为两 层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层 式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉 感受较为宽阔丰富。
房地产经纪基本知识
商品房销售须具备以下五证： 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 国有土地使用证》 建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和 建设工程规划许可证》 施工许可证》 《商品房销售（预售）许可证》。 商品房销售（预售）许可证》 房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当 向购房人明示：《住宅商品房准许交付使用证》 向购房人明示：《住宅商品房准许交付使用证》， 提供《商品房质量保证书》 提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明 书》。
2.墙和柱 2.墙 墙体和柱 墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼 板等， 并将这些荷载及自重传给基础。
3.墙体的作用 3.墙体的作用 ① 承重作用。承受屋顶楼板传下来的荷载。 ②围护作用。抵御自然界风、雨、雪等的侵袭，防 止太阳辐挝和噪声的Ⅰ 止太阳辐挝和噪声的Ⅰ扰等。 ③分隔作用。把建筑物的内部分隔成若干个小空间。 ④装饰作用。璃面装侈对整个建筑物的装修效果作 用很大，是建筑装修的重要部分。
房地产基础知识
房地产基础知识
房地产建筑基础知识 房地产经纪基础知识
房地产建筑基础知识
1.房地产基本概念 1.房地产基本概念 2.房地产分类 2.房地产分类 3.房屋建筑物组成 3.房屋建筑物组成 4.房地产建筑基本概念 4.房地产建筑基本概念
房地产销售中的基本知识
1.房地产概念 1.房地产概念 2.房地产机构的经营模式 2.房地产机构的经营模式 3.房源和客源 3.房源和客源 4.房地产评估 4.房地产评估 5.出让和划拨 5.出让和划拨
一.房地产基本概念
1.概念： 1.概念： 房地产（real estate）是房产和地产的 房地产（real estate）是房产和地产的 总称，是指土地、建筑物及其他土地定着 物，是实物、权益、区位三者的综合体。
土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的 空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构 配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构 筑物两大类。 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与 土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离， 但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑 物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、 建筑物的价值明显受到损害的物。
3、按建筑结构分类
建筑结构的定义：是指建筑物中由承重构 件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组 成的体系。 (1) 砖木结构 (2) 砖混结构 (3) 钢筋混凝土结构 (4) 钢结构
(1) 砖木结构 描述：这类建筑的主要承重件是用砖、木做成。 其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平 承重构件的楼板、屋架采用木材。 特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前 特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前 建造的城镇居民住宅、20世纪50~60年代建造的 建造的城镇居民住宅、20世纪50~60年代建造的 民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
（3）、权属分类
完全产权：商品房 、私产、房改购房（以 成本价购买）。 部分产权：房改购房（以标准价购买） 、 共有产权。 使用权：公产 、企业产 （自管产、托管 产）。 其他 ：军产、宗教产。
二.房地产分类
1、按建筑物使用性质分类：
⑴居住建筑 ⑵公共建筑 ⑶工业建筑 ⑷农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。
这是什么建筑？
这个呢？
再看这个？
2、按建筑物层数或总高度分类
（1）住宅： 低层建筑： 1～3层 多层建筑： 4～6层 中高层建筑：7 中高层建筑：7～9层 高层建筑： 10层以上 10层以上
(2)公共建筑及综合性建筑。总高度超过24m (2)公共建筑及综合性建筑。总高度超过24m 的为高层，低于24m的为多层，但不包括总高度超 的为高层，低于24m的为多层，但不包括总高度超 过24m的单层建筑 24m的单层建筑 (3)超高层建筑。总高度超过100m的，不论是 (3)超高层建筑。总高度超过100m的，不论是 住宅还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。
4.墙体的分类 4.墙体的分类 （1）按在建筑物中的方向分为 外墙：位于建筑物四周。 内墙：位于建筑物的内部，主要起分隔空间 的作用。
（2）按在建筑物中的方向分为 纵墙：沿建筑物常轴方向布置的墙称为纵墙。 横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。 外横墙通常称为山墙。 （3）按受力情况分为 承重墙：凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的 荷载的墙称为承重墙。 非承重墙：不承受外来荷载的墙称为非承重墙。
四.房地产建筑基本概念
1、容积率 容积率＝总建筑面积÷ 容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标， 是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比 值。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。 这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小， 居住生活质量就会越高。
2、建筑密度 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面 积之比。 3、出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。 由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以 相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同， 但销售面积会有不同。 4、绿地率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划 建设用地面积之比。（不包括垂直绿化）
亲切的红砖房，美好的回忆啊
(3) 钢筋混凝土结构 描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成，其围 护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体 做成。
谁说多层就不能是框架
(4) 钢结构 描述：主要承重构件均是用钢材制成。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和 跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的 工业厂房等。
5、层高与净高 a. 层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一 层高是指住宅高度以“ 层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就 叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼 板上表面（或下表面）到相邻上层楼上表面 （或下表面）之间的竖向尺寸。《 （或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模 数协调标准》 GBI100--87）中规定，住宅的 数协调标准》（GBI100--87）中规定，住宅的 层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。 层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。 b.净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 b.净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。 区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的 区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距 离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场 所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、 政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房 地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性， 以及该宗房地产的周围环境、景观等。
6、住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的 房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙 的定位轴线之间的实际长度。根据《 的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模 数协调标准》 数协调标准》 （GBI100--87）规定，住宅的进深采用下列常用 GBI100--87）规定，住宅的进深采用下列常用 参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、 参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、 4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。