河南国税解答房地产业营改增的19个热点问题

河南国税解答房地产业营改增的19个热点问题

1、房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？

按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款时，应选择602为“销售自行开发的房地产项目预收款”，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，房地产开发企业收到预收款时，不得开具增值税专用发票。

2、房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？

按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照3%的预征率计算预缴增值税。计算公式为：

应预缴税款=预收款÷（1+税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。

3、房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？

“定金”属于一种法律上的担保方式，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

“订金”不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。

综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

4、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在什么地方预缴税款？

一般来讲，为了便于有关部门实施管理，防止税源流失，房地产项目所在地政府要求开发商在当地办理税务登记，所以房地产的项目所在地和机构所在地一般情况下是一致的。若出现房地产的项目所在地与机构所在地不一致的情况，原则上纳税人应在项目所在地预缴。

5、房地产开发企业预缴的税款如何填写申报表？如何抵减？

预缴的税款，应填入增值税纳税申报表附表四《税额抵减情况表》中第4行“销售不动产预征缴纳税款”的“本期发生额”，“本期应抵减税额”由“期初余额”和“本期发生额”合计产生。已预缴的增值税可以在当期按规定计算的应纳税额中抵减，填入“本期实际抵减税额”，因当期应纳税额不足以抵减的，未抵减完的预缴税款填入“本期实际抵减税额”，可以结转下期继续抵减。

6、房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款，不同项目间预缴税款能否互相抵减?

在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应纳税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，结转下期继续抵减。

房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时互相抵减。

7、房地产开发企业，采取预售方式，在营改增前按照预售面积已开具营业税发票，营改增后对面积差需要补开或开红票冲减的，应如何计税和开具发票？

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

综上，房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如果营改增之前已开具地税发票，应按规定申请退还或补缴营业税，可以开具蓝字增值税发票补差或红字增值税发票冲减，但是不得据此调整当期增值税销售额。

8、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向地税局交过营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具国税发票吗？还需要缴纳增值税吗？

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人及小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。不需要再缴纳增值税。

9、房地产企业在地税已交过营业税的收入未开具营业税发票还能否在2017年1月1日以后开具增值税发票吗？

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）及总局对该公告的政策解读，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，税务总局另有规定的除外，如《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 规定：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

因此，房地产开发企业在地税已交过营业税的收入未开具营业税发票，在2017年1月1日还可以继续开具增值税发票，不得开具增值税专用发票，不受“2016年12月31日前”时间限制。（TPSZSMART按：亲们关注国家税务总局公告2017年第11号第七条的规定：纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。）

10、销售地下车位如何开具发票？

销售地下车位视同销售不动产，应参照销售不动产相关规定开具发票。

11、房产销售前，房地产企业先行支付燃气公司燃气初装费，然后燃气公司进行初装并开票给房地产公司。房地产企业在房屋销售时再向住户收取。如何对收取的这部分初装费计税？