房地产基础知识培训整理稿

1 房 地 产 基 础 知 识 归 纳 房地产概念及土地综合类 【房地产的概念】 是指房产和地产的总称。概括为土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依附于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。

【房地产的类型】 按主要用途划分：1.居住房地产 2.商业房地产 3.办公房地产 4.工业房地产

【房地产业的概念】 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

【房地产业的特征】

① 房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分 ② 房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 ③ 房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 ④ 投资规模大，开发建设周期长 ⑤ 房地产的保值、增值性。

【土地用途包括哪些种类 】 土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

【什么是集体土地】 集体土地是指农村集体所有的土地。

【行政划拨用地】 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为

【土地使用权出让】

指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用

权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行

【各类用途的土地使用权出让最高年限】 1. 居住用地七十年；2. 工业用地五十年；3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4.商业、旅游、娱乐用地四十年；5. 综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

【同栋建筑物使用功能不一致时土地使用年限的确定办法】 有土地合同的，以合同规定的年限为准，其他情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，即同栋建筑物有住宅和的，全部按住宅用途年期登记。 2

【土地使用权的出让方式】 土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。

【拍卖出让土地使用权】 拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为

【招标出让土地使用权】 招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

【协议出让土地使用权】 协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

【土地的挂牌交易】 土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

建 筑 知 识

【建筑的分类】 按建筑的使用性质：分为工业建筑和民用建筑； 按建筑结构使用的材料：分为砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑； 按施工方法：分为装配式建筑、现浇式建筑、装配整体式建筑

【砖混结构建筑】 用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑 【钢筋混凝土结构建筑】 建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑。

【钢结构建筑】 建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。

【装配式建筑】 指的是建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。

【现浇式建筑】 主要承重构件均在施工现场浇筑。 【装配整体式建筑】 是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制

房 地 产 面 积 的 相 关 解 释

【建筑面积】 指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 简单表示：套内建筑面积+公用分摊面积

【套内建筑面积】 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

【公用建筑面积】 各产权主体占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。

【各套（单元）应分摊的公用面积计算方法】 该套（单元）内的使用面积×应分摊的公用面积÷各套（单元）使用面积之和。 3

【得房率】 套内建筑面积/套建筑面积 【居住小区总用地】 是包括住宅中用地，公用建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

【公建总面积】 指小区内部公共建筑占地面积的总和。 【人均总占地面积（平方米/人）】 建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

【建筑容积率】 小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）*100% 【建筑覆盖率】 指建筑基底面积占建筑用地面积的百分比。 【建筑间距】 指建筑平面外轮廓线之间的距离。 【住宅层高】 主要指卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。 【使用面积】 是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

【套内使用面积】 指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

【绿地面积】 指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。 【绿地率】 总绿地面积/总用地面积*100%

【面积配比】 指的是各种面积范围内分布的单元数，以及在整栋楼房或某个销售单位的单元总数中各自所占的比例的多少。

【格局配比】 指的是二室二厅、三室二厅等各种形式格局的单元数，在整栋楼房或某个销售单位的单元总数中各自所占的比例的多少

房 地 产 价 格

【房地产价格的概念】 房地产价格是土地价格和建筑物及其附着物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。 房地产价格一般是由对该房地产所认知的效用、该房地产的相对稀少性以及对该房地产的有效需要存在三者互相结合，产生的经济价值。

【土地楼面价格】 单位建筑面积地价，是指单位建筑面积上所分摊的土地价格。 【总价】 某一单元房屋或整栋房屋的价格， 【单价】 单位建筑面积（套内建筑面积）房屋价格 【平均单价】 指的是总销金额除以总销面积得出的销售单价。 【主力单价】 指的是所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。它是判断楼盘客户定位的关键 【房地产价格构成】 1. 土地价格的构成：土地出让金、土地开发费、市政配套费 2. 房屋价格的构成：房屋建筑成本、流通费用、税金、利润 4

付 款 方 式 介 绍 【一次性付款】 指客户在较短时间内将房款一次交清，这是在卖方市场时最为常见的销售方式，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。

【分期付款】 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。

【银行按揭】 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。银行按揭业务在国内才开始不久，但发展非常迅速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

【还款的三种形式】

一年内（含一年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。

一年以上的分按月等额还款（本金递增，利息递减）和等额本金还款（每月本金不变，利息随着本金基数的逐月减少，因此每月还款金额是逐月递减的）。

【贷款期间利息调整的处理办法】 根据人行规定，贷款期间如遇利息调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。

房 地 产 交 易 【商品房的概念】 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过土地局批准在市场上流通的房地产，

它是可以领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

【房地产交易】 是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。

【房地产登记权利人的确定】

a 企业法人，为该企业的法定名称b 国家机关，事业机关，为该机关，单位的法定名称或政府

确认的名称c 非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称d 个人，为合法身份证明上的姓名e 共有人，为各权利人的名称或姓名

【房地产登记的种类】 初始登记，转移登记，抵押登记，变更登记，其他登记。

【初始登记】 对申请人申请的未经登记机关确认其房地产产权，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的审查和确认房地产权利的登记。

【二级市场转移登记】 凡房地产开发公司第一次销售的市场商品房，企事业单位经房改出售给本单位职工的住房，一般把此类转移登记称为二级市场转移登记。

【三级市场转移登记】 凡房地产在已办理二级市场登记后又发生转移的，应再次办理转移登记，如房地产买卖、赠与、交换、继承、作价入股、合作建房、收购或者合并企业、以房地产抵债、国有企业之间或者其他组织之间的调拨，人民法院判决、裁定的强制性转移；依照法律、法规规定作出的其他强制性转移等。一般把此类及其以后发生的转移登记称为三级时常转移登记。

【抵押登记】 指登记机关对抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为进行的审查和确认抵押权的登记。