房地产企业资本运作税收政策精讲与经典案例借鉴
建筑企业疑难问题涉税处理与司法实践案例解析
建筑企业疑难问题涉税处理与司法实践案例解析全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：建筑企业是一种典型的实体经济企业，其涉税处理和司法实践往往备受关注。
在建筑企业经营过程中，难免会遇到各种疑难问题，其中涉税问题尤为重要。
合理处理涉税问题不仅能提高企业的经营效益，还可以避免因税务风险而带来的法律纠纷。
下面，我们通过一些案例来进行涉税处理与司法实践的解析。
一、案例一：建筑企业虚开发票案某建筑企业为了降低应纳税额，存在虚开发票的行为。
税务机关对该企业展开了调查，最终认定其虚开发票的事实，并依法进行了涉税处罚。
分析：虚开发票是一种严重违法行为，属于偷税漏税行为。
建筑企业在经营过程中，如果出现虚开发票等行为，不仅损害了税收利益，还可能导致企业面临巨额罚款甚至刑事责任。
建筑企业在涉税处理中，务必做到合规经营，如实申报税款，合法避税。
二、案例二：建筑企业项目款挪用案某建筑企业负责人在经营过程中，将项目款挪用于个人用途，导致项目无法如期完成。
被业主发现后，对企业提起了民事诉讼。
建筑企业经营活动中，项目款挪用是一种常见的违法行为，不仅会损害企业信誉，还会给企业带来法律风险。
在涉税处理与司法实践中，建筑企业应加强内部管理，严格监督资金流向，确保项目款使用合规。
如遇到项目款挪用等问题，应积极与相关方沟通解决，尽量避免法律纠纷。
三、案例三：建筑企业合同纠纷案某建筑企业与供应商签订了合同，但在交货过程中发生了纠纷，导致双方无法达成一致意见。
最终，供应商提起了诉讼，企业被判定违约并赔偿损失。
建筑企业在与供应商签订合应明确权利义务、交货时间、支付方式等内容，加强合同管理，避免发生纠纷。
在涉税处理与司法实践中，企业应认真履行合同约定，如遇纠纷应及时协商解决，避免涉及司法程序。
总结：建筑企业在涉税处理与司法实践中，应遵守法律法规，强化内部管理，注重合规经营，预防风险，防止发生法律纠纷。
只有通过合规经营、规范管理，建筑企业才能健康发展，为国家经济建设做出积极贡献。
税务管理专业 企业所得税纳税筹划研究——以碧桂园公司为例
企业所得税纳税筹划研究——以碧桂园公司为例摘要纳税筹划是对经营事项在合法范围内进行事先规划，以达到规避税务风险，减轻税负，使资本得以有效利用的一种经济管理活动。
改革开放40余载，从计划经济到社会主义市场经济，新时代科技发展突飞猛进，科技革命引爆了产业革命，推动了经济发展，给企业带来了巨大的经济利益，但同时企业税负也日益增加。
因此，合理的纳税筹划为企业调整产业结构、控制经营成本和规避风险提供重要参考。
本文以房地产开发公司碧桂园公司为研究对象，通过分析碧桂园公司企业所得税纳税筹划方面存在的问题，根据实际情况对症下药，针对碧桂园公司不同方面存在的筹划问题提出具体可行的解决方案，最大可能的帮助碧桂园公司降低税负，实现企业经济利益的最大化，促使碧桂园公司长远健康发展。
关键词：纳税筹划；企业所得税；房地产企业；税负Research on the Tax Planning of Enterprise Income Tax——Take Country Garden Company as an ExampleAbstractTax planning is a kind of economic management activity to plan business items in advance within the legal scope, in order to avoid tax risks, reduce tax burden and make capital use effectively. More than 40 years of reform and opening up, from the planned economy to the socialist market economy, the rapid development of science and technology in the new era, the scientific and technological revolution ignited the industrial revolution, promoted the economic development, brought huge economic benefits to enterprises, but at the same time, the tax burden of enterprises is also increasing. Therefore, reasonable tax planning provides important reference for enterprises to adjust industrial structure, control operating costs and avoid risks.In this paper, the real estate development company country garden company as the research object, through the analysis of the problems existing in the enterprise income tax planning of country garden company, according to the actual situation, according to the planning problems existing in different aspects of country garden company, specific and feasible solutions are put forward to help country garden company reduce the tax burden and realize the maximum economic benefits of the enterprise To promote the long-term and healthy development of country garden company.Key words:Tax planning; Enterprise income tax; Real estate enterprises; tax目录摘要 (I)Abstract (II)一、绪论 (1)（一）选题背景 (1)（二）研究目的及意义 (1)（三）文献综述 (1)二、企业所得税纳税筹划概况 (2)（一）概念 (2)（二）企业所得税纳税筹划的基本原则 (2)1.守法性原则 (2)2.与时俱进原则 (2)3.综合效益性原则 (2)（三）纳税筹划的意义 (2)1.纳税筹划有利于实现企业利润最大化的运营总体目标 (2)2.纳税筹划有利于提升公司的运营管理能力 (2)3.纳税筹划有利于推动我国税收法律制度的系统进程 (3)三、碧桂园企业所得税纳税筹划现状分析 (3)（一）碧桂园企业概况 (3)（二）碧桂园公司企业所得税现状分析 (3)1.碧桂园公司企业所得税缴纳状况 (3)2.碧桂园公司企业所得税税负分析 (3)（三）碧桂园公司企业所得税纳税筹划现状 (4)1.收入现状分析 (4)2.收入筹划现状分析 (5)3.固定资产折旧现状 (5)4.固定资产折旧筹划现状 (6)5.存货计价筹划现状分析 (6)6.业务招待费现状 (6)7.业务招待费筹划现状 (7)四、碧桂园公司企业所得税纳税筹划方案设计 (7)（一）收入的纳税筹划 (7)（二）固定资产折旧的纳税筹划 (8)（三）存货计价的纳税筹划 (9)1.一次加权平均法 (9)2.移动加权平均法 (10)（四）业务招待费的纳税筹划 (11)（五）利用税收优惠政策的纳税筹划 (11)五、碧桂园公司进行纳税筹划的保障措施 (12)（一）加强对财务人员的专业培训 (12)（二）企业管理层提高纳税筹划意识 (12)（三）持续关注税收政策的变化 (12)六、结论 (12)参考文献 (13)致谢 (14)一、绪论（一）选题背景纳税筹划和我们的日常工作、生活息息相关。
土地使用权转让的纳税筹划案例分析
土地使用权转让的纳税筹划案例分析一、案例2022年年底，山东兴业房地产开发有限公司购置了一块位于青岛市区的土地，购置价为6000万元。
2022年年初，由于公司的资金周转出现困难，董事会研究决定将还没有开发的位于青岛市区的土地转让。
经过评估，该土地当前市价为12000万元。
黄河实业有限公司欲以12000万元的价格购买该土地。
假设在具体转让过程中发生的其他费用和印花税等忽略不计，公司期间费用为零。
兴业房地产开发有限公司为此进行纳税筹划，以实现最佳的节税效果。
二、案例解析（一）税法依据1.营业税。
根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第3条第20款的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第1条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
第2条规定，对股权转让不征收营业税。
2.土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人在转让销售不动产时，土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，实行四级超率累进税率，按次征收。
纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用；（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金；（6）对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第二款的规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用和开发土地所需的成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。
国外产业地产运营经典案例
国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。
接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。
普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。
选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。
2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。
中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。
2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。
同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。
图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况包美元数据来源：世界银行普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。
截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。
表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况数据来源：普洛斯官网国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。
2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。
产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
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典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
房产税的税收筹划详解讲诉
具体案例：
• 华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园 区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、 烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预 计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房 工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000 万元。
• 如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公 司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年 需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000× （1-30%）×1.2% =336（万元）。 • 如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑 设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并 且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造 价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入 房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年 可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的 房产税。
房产税的税收筹划
• 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的 规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿 区征收，有从价计征与从租计征两种方式。 从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的 余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值 作为依据的，由房产所在地税务机关参考同 类房产核定）；从租计征以房产租金收入为 计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳 税筹划提供了空间。
先投资后转让节税多
• 当纳税人向企业转让房地产时，“先 投资，后转让股权”即先将房地产投 资给企业取得相应股权，再将股权转 让给企业原股东，如此可避免营业税、 土地增值税等税费。但若符合一定条 件，也可采取“先投资，后转让”方 案。
案例
• 王某是某公司主要投资人。 去年10月，因公司急需 资金周转，他决定将其个人名下一处门面房转让给 李某。该房原为某国有百货公司所有，2003年百货 公司破产清算，王某以100万元买入。近几年，该门 面房价值蹿升，去年10月市场价已超过300万元。假 设王某以310万元转让给李某，主管地税机关确认， 该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，则王 某应负担的税费如下：
《新财富》十年十大资本运作案例
《新财富》十年十大资本运作案例作者：来源：《新财富》2011年第10期在国内财经媒体中，《新财富》首创了独特的研究式报道模式，通过对商业痕迹的追寻，并运用财务分析等专业工具进行研究，以案例的方式全面揭示商业真相。
十年来，《新财富》的不少案例进入北大等高校的案例库，不仅推动了国内企业资本运作水平的提高，也为中国经济贡献了一笔精神财富。
为揭示过往十年资本魔杖指向的变迁，我们综合考虑影响力、资本运作策略的启示意义、企业的知名度及在行业中的代表性等指标，从100多篇案例中遴选出了十大资本运作案例，为探索资本运作者借镜。
2001年4月德隆系:“类家族企业”敛财模式亚洲普遍存在家族企业通过金字塔结构敛财的模式，而中国独有“类家族企业”的敛财模式，德隆系是其中的典型。
其先通过低价受让国家股或法人股，控制多家上市公司，建构金字塔式的金融帝国；之后，利用当时尚不健全的交易监管机制，通过各种“利好消息”推动股价上涨，从而获取暴利。
但是，这个依靠短融长投的金钱游戏支撑的庞大帝国，在2004年遭遇危机，随着唐万新的入狱，德隆系分崩离析。
2002年3月华晨财技境内外资本市场巨大的差异，通常被看成资本运作的障碍，然而，仰融正利用这一差异，创造性地在太平洋两岸成立了具有各种职能优势的控股主体，搭建起层层叠叠的控股架构，并通过穿梭其间的股权运作，有效回避敏感问题，利用各种融资手段，建立起一个全新的以汽车业为核心的华晨系。
被称为迷宫的华晨系，是当时国内资本市场最富创造力，也最具国际视野的资本运作，即使站在今天来看，其股权结构和运作轨迹仍有无尽余味。
《华晨财技》获《北大商业评论》评为2002年十大财经案例之首。
2003年8月地产阴谋利用项目节奏运作资金及股权的许荣茂家族2007年10月地产阴谋2.O许荣茂跨市场资本套利财技《新财富》曾经两度深入研究地产大亨许荣茂的世茂集团。
许氏家族利用房地产项目滚动开发的节奏，在先期需要大量资金投入时，由系下上市公司承担成本及风险；在预售款陆续回笼前后，由家族公司通过合资或增资，不断摊薄上市公司在项目中的权益；最终，大部分收益落入家族企业囊中。
房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例
房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例摘要:在当前的中国社会里，房地产经济行业在我国的经济发展当中却是有着支配性的作用。
而社会离不开经济的房产，房地产行业明显有其自己举足轻重的地位，能关系到一个社会的稳定发展，以及民生问题。
无论在哪个国家中，政府都必须给予其高度重视，因为房地产作为国民经济的重要行业而言，起到输送经济命脉的作用。
而我国这几年的经济迅猛发展，也带动了房地产企业的野蛮生长，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解决了市场需要，提高了城镇居民的住房标准以及用户体验，积极推动了我国的社会经济发展，为当地的政府财政提供了强有力的支撑，不断促进着中国的城市化进程使之现代化。
但也同时房地产的迅猛发展，也带有些不利影响，政府为此制定相关的房地产法律政策，使之能平稳发展，不断为经济发展注入活力。
同时，房地产行业的快速发展促进了更多开发商征用和开发土地，这必然涉及到了土地增值税。
土地增值税税额大约占公司总税负三分之一、因此，企业对土地增值税进行税务筹划是及其重要的。
关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划1相关理论的概述1.1税收筹划基本定义及其基本原则1.1.1基本定义税收筹划的存在是为了满足纳税人的利益，通过合理的筹划来去降低纳税人需要缴纳的赋税，从而提高自己的收益，使得自己的税收收益最大化。
筹划，顾名思义，需要在项目进行之前就做好整体的规划，因此必须是在生产经营活动，和投资活动时间去进行。
税收筹划存在的意义还在于能使的企业的价值发生最大化，因此企业应当做好税收筹划的工作，不可轻视。
整个税收筹划过程是符合法律的前提下去进行，要符合税收的政策，国家的法律法规。
税收的相应法律规则。
1.1.2基本原则首先符合法律具有一定的合法性。
在相关法律条件下进行税收筹划，在进行对符合自己最大化的利益之后进行最优选择。
可以从税收规划的基本的定义就能看出，税收筹划这一行为必须符合国家的法律法规以及相应的税收法规。
房地产企业纳税筹划的几种方法
房地产企业纳税筹划的几种方法房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等,再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清,这就造成了纳税不准确，税种偏多,整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。
房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划.（一）利用临界点进行纳税筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税.税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税.起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。
目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。
开发商开发一个项目，总要获得一定利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。
如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税.正如汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元,该批住宅以2410万元的价格出售.根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）×20％=320万元。
企业资产重组的税务筹划技巧及经典案例分析
邓森法律顾问：企业资产重组的税务筹划技巧及经典案例分析一、资产重组的内涵所谓的资产重组，是指企业资产的拥有者、控制者与企业外部的经济主体进行的，对企业资产的分布状态进行重新组合、调整、配置的过程，或对设在企业资产上的权利进行重新配置的过程。
包括企业合并和分立、资产剥离或所拥有股权出售、资产置换等公司资产(含股权、债权等)与公司外部资产或股权互换的活动。
基于此分析，资产重组从法律形式上看有四种：合并、分立、出售、置换。
二、资产重组税务规划的法律依据（一）资产重组不征增值税的法律依据。
《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
”（二）资产重组不征营业税的法律依据。
《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）规定：“自2011年10月1日起，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。
（三）资产重组免征契税或减半征收契税的法律依据。
《财政部、国家税务总局关于关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）规定：“自2012年1月1日至2014年12月31日止，公司在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
”同时第三条规定：“两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
”第四条规定：“公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。