资产评估复习题及答案

资产评估基本原理1．被评估机组为5年前购置,账面价值20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代;经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元;假定其他费用可以忽略不计;要求：试根据所给条件1估测该机组的现时全新价格；2估算该机组的成新率；3估算该机组的评估值;解：1被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24万元2该机组的成新率=8÷5+8 ×100%=61.54%3该机组的评估值=24×61.54%=14.77万元2．某台机床需评估;企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元,运输费0.1万元,安装费0.3万元,调试费0.1万元,已服役2年;经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行,且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%;试评估该机床原地续用的重置全价;解：现时采购价=5×1+20%=6万元现时运输费=0.1×1+1=0.2万元安装、调试费=0.3×1+40%+0.1×1+15%=0.535万元被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735万元3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元;X设备的尚可使用年限为6年,假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为40%,求X设备的超额运营成本;解：年净超额运营成本为=60×1-40%=36万元X设备的超额运营成本=36×1-1+10%-5/10%=136.47万元4．某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估;已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元；从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元;折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47万元稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/1+10%5=341.51万元企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98万元该企业的评估值为：522.98×1-40%=313.79万元5．有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示：表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度;据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;要求：1计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数2计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数;3计算参照物修正后的地价解：1A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为1102交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.953参照物修正后地价=万元机器设备评估1．机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品;该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为0.4万元,安装费用包括材料为1万元,调试费用为0.6万元;经调查,该设备的现行价格为9.5万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％;求该设备的重置成本;保留两位小数解：重置成本=9.5+0.4×1+40%+1×1+30%+0.6×1+20%=12.08万元2．2015年1月评估设备一台,该设备于2011年12月购建,账面原值为20万元,2013年进行一次技术改造,改造费用包括增加设备为2万元;若定基物价指数2011年1.05,2013年为1.20,2015年为1.32,求该设备的重置成本;解：重置成本=20×+2×=27.34万元3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线;经调查,市场上现有的类似生产线成本为24万元,年产量为12万件;如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价;解：重置全价=24×8/120.8=17.35万元4．被评估机组购建于1999年3月,主要由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值60万元人民币,其中主机占70％,辅助装置占20％,工艺管道占10％;至评估基准日,机组主机价格下降2％,辅助装置价格上升1％,工艺管道价格上升了5％;求该机组评估基准日的重置成本;解：重置成本=60×70%×1-2%+60×20%×1+1%+60×10%×1+5%=59.58万元5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估,其账面原值共计1000万元,评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估,其账面原值共计150万元,经估算其重置成本之各为180万元,则该企业被评估设备的重置成本是多少解：重置成本=1000×=1200万元6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元;A 设备尚可使用5年,假定年折现率为8％,该企业的所得税税率为33％,求A设备的超额运营成本;解：年净超额运营成本=40×1-33%=26.8万元A设备的超额运营成本=26.8×P/A,8%,5=107万元7．被评估设备为1989年从德国引进的设备,进口合同中的FOB价是20万马克;1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了,其替代产品的FOB报价为35万马克,而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克;按照通常情况,设备的实际成交价应为报价的70%～90%,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位,银行手续费按CIF价格的0.8%计,国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算,安装调试费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用5年,评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1,人民币与美元的汇率为8﹕1;根据上述数据估测该进口设备的续用价值;8．被评估生产线年设计生产能力为10000吨,评估时,由于受政策调整因素影响,产品销售市场不景气,如不降价销售产品,企业必须减产至年产7000吨,或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥;政策调整预计会持续3年,该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济指数X为0.6,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额;9．被评估机组为3年前购置,帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代;经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年,预计每年超额运营成本为1万元,假定其他费用可以忽略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价值;10．被评估设备购建于1985年,帐面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评估,假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备的成新率;7．解：根据题意有：1被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理,即被评估设备的CIF价格为30万马克,或20万美元;2被评估设备的重置成本为：设备的CIF价格+银行手续费×1+国内运杂费率银行手续费=20×8×0.8%=1.28万元人民币国内运杂费=160+1.28×3%=4.84万元人民币进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166万元人民币3设备的成新率=5÷5+5×100%=50%4进口设备的评估值为：166×50%=83万元人民币8．解：根据题意计算如下：1经济性贬值率=1-7000/100000.6 ×100%=19%2经济性贬值额=100×10000×1-33% ×P/A,10%,3=670000×2.4869=1666223元9．解：根据题意计算如下：1被评估机组的现时全新价格最有可能为：30×1－20%=24万元2设备的成新率为：7÷3+7 ×100%=70%3设备的评估值为：24×70%=16.8万元10．解：据题意计算如下：1评估时设备的现行成本,亦称更新成本为：Σ帐面原值×价格变动率所以,30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250元2评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限所以,30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990元3设备的加权投资年限=Σ加权更新成本÷Σ更新成本=808990÷85250=9.5年（4）设备的成新率=8÷9.5+8 ×100%=45.7%房地产评估1．待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用含税费3万元/亩,开发费用1.5亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值;2．某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟出租,出租期为10年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变;假定资本化率折现率为10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多少要求：1按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；2写出计算过程；3写出正确结论;1．解：1估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150,000,000÷1,000,000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米2计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25元第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375元每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元;注:由于第一年投入总投资的3／4,开发期为2年,利率10％,该笔资金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以0.5;第二年同理;3计算利润：270×10％＝27元4计算土地成本：270+23.29+27＝320.29元／平方米5计算待估土地公平市场价值：320.29×1+10％＝352.32元／平方米每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米,近似等于每平方米352元;•解：1计算公式为：2计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8万元R2=8×1+2%=8.16万元R3=8×1+2%2=8.32万元R4=8×1+2%3=8.49万元R5=8×1+2%4=8.66万元后五年的租金收益均为：R=15万元折现率为：r=10%3将2中的数据代入1中的公式中,求得P=66.75万元。