房地产策划全流程
房地产策划全流程（万科）：前期策划阶段
前期策划的整体流程
万科前期策划整体流程：
前期策划分阶段
一、可行性研究
1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
2、可行性研究的作用：
★是项目投资决策的依据。
★是筹集建设资金的依据
★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
★是编制下阶段规划设计的依据
3、可行性研究的内容：
二、项目研究
项目研究的目的：
宏观环境研究
●经济环境
?宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）
?重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）?城市经济状况（GDP、人均收入等）
?城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）●房地产市场环境
结构及其规模（一、二、三级市场）
板块布局（热点区域）
行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）
结论：房地产未来发展趋势
项目价值分析
区位价值分析
产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）
街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）
项目资源分析
自然（山景、海景、湖景等）、人文景观
交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）
配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）
竞争环境分析
●同区位、同类型、同价位竞争项目分析
通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。
同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。
同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。
同价格：包含同单价和同总价两个方面。
研究内容：同质产品供应总量
产品特点
价格
客户
研究方法：踩盘、小组讨论、问卷
经典楼盘分析
通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。
研究内容：
产品特色
（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）
推广手法
（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）
销售策略
其他成功因素
研究方法：现场考察+ 小组座谈
●成功案例分析
通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。
研究内容：开发策略
产品特色
推广手法
销售策略
其他成功因素
研究方法：案例分析
潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究
●确定研究对象
●确定研究内容
得出调研结论
●未来的市场状况
1、2-3年片区内供应量预测
2、价格走势预测
3、需求趋势预测
4、客户消费趋势预测
●可能的客户
1、客户可能的区域
2、客户层面
3、购买力状况
●可能的产品
1、产品类型
2、产品设计创新点
3、可能的价格（总价、单价）
三、项目定位定义：即预期客户头脑里已有的想法！
目的：
SWOT分析
客户定位
产品定位
产品定位内容
定位描述
设计要点
规划设计建议
?总体规划建议?建筑风格建议?园林设计建议
配套设施
?功能配套建议?智能化建议
?会所设施建议
产品建议
?建筑单体建议?户型、面积建议?户型配比建议?户型设计细节建议?装修标准建议
社区服务建议
?物业管理公司建议
?物业服务内容建议
?
产品定位策略——客户导向与市场导向相结合
?领先型定位策略
模仿定位策略
?差异化定位策略
?创新定位策略
?
价格定位
?价格定位的考虑因素：
?竞争项目的价格定位
?产品的特色
?开发商的品牌
?未来的市场状况
?……
经济收益分析
即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。
开发商
?内部收益率（IRR）：投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。
?净现值（NPV）：一个工程在经济分析期中的历年效益的现值之和减去历
年费用的现值之和后，所得的差值。
小业主
?投资回报率：即企业从一项投资活动中得到的经济回报。
第四阶段市场推广
市场推广方案的主要内容：
?1、卖点提炼
?2、项目总体形象设计
?3、推广费用预算
?4、现场包装方案
?5、制定销售策略
?6、制定推广策略
?7、营销工作总体时间表
●卖点提炼
即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：
地段：交通条件
配套资源
自然、人文景观
未来规划远景
……
产品：规模
建筑风格
园林特点
户型特点
价格
新型建材、工艺
……
附加值：开发商品牌
物管品牌
建筑设计公司品牌
园林设计公司品牌
承建商
产品概念
倡导的生活方式
●项目总体形象设计
形象支撑要素——产品概念
产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。——Philips kottle
形象表现系统：
案名
Logo
标准色
形象推广语
●推广费用预算
基本步骤：
1、确定推广费用占总体销售额的比例
结合当地行业基本水平，视项目情况定
2、确定各主要费用项目的预算比例
（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）
3、确定各推广阶段推广费用预算比例
（蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期）
4、确定各推广阶段内各项费用的详细预算
●现场包装方案
中原地产薪酬体系
广东中原地产代理有限公司薪酬体系设计报告 05人力资源管理班 第四组CASH Creativity-Activity-Sociability-Human resource 组长：廖姗副组长：黄键华 组员：尹倩婷冯小英陈嘉琦许贺蟾谢晓璐王蕊邓海波汤远聪 一、薪酬设计内部环境分析 广东中原地产代理有限公司GuangdongCentaline Property Limited ? Copyright成立于1994年9月,隶属于中原（中国）物业顾问有限公司，乃香港中原集团全资子公司。主要代理一、二手房地产买卖及租赁业务，兼房地产研究分析、项目策划推广等. （一）企业文化： 1．核心理念： （1）管理： 推崇“无为而治”的管理模式，下放权力。“无为而非无作为”，提倡管理“不妄为”，期望每一位员工拥有自己的创新自由空间，重视员工的积极性与创造性，广开言路。期望以管理层不妄为，为员工创造大有为的、开明、宽松的、本土化、因地制宜的环境，以“无为管理，有为行事”的精神迈向大治的最高境界。 （2）营运： 在市场规则下，寻找顺应自然发展的道路。相信“交易创造价值”，努力促成每一单交易，要成为市场的领导者，让自己在任何环境下能够保持适者生存。 （3）人力：
认为回报来自于自身的奋斗，用人唯贤，重视能力，不认为学历与资历代表一切（不论资排辈），竭力为每一位贤者创造发展空间、提供平台做自己的事业，达到双赢。 2.薪酬哲学/组织对待薪酬的理念： (1)报酬与个人贡献挂钩；员工的收入来自员工的奋斗，合理分配利益，让每位员工的付出得到最合理的回报。 (2)与员工分享利润。 (3)推崇团队精神，更重视个人价值；薪酬设置能鼓励良性竞争。另外，通过相互分享传授经验、有机团队合作提供一条龙跟进服务等形式来减少个人间的冲突。（二）企业组织结构 1 手。 立志让中原的服务走近每个人，让中原的生命力不息。 2．发展阶段： 目前处于高速发展阶段。2007年上半年分行数量增加四成，预期今年达到200间。 3．经济效益（薪酬支付能力）
【培训】中原地产策划部培训手册57P
【关键字】培训 中原地产60页核心机密：《策划部培训手册》 序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、比赛对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程
中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益； ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 内容： 文件夹文件命名 报告以报告名字命名（例：定位报告） 推广计划及支出预算以日期命名 会议内容及纪要以日期命名 工作时间表以日期命名 销控表以日期命名 价格表以单元号及日期命名 销售需知以日期命名 销售文件以文件名称命名 工地包装方案以文件名称命名 软性文章以文章题目命名 传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名 销售部定期反馈意见以日期命名 统计以日期命名 销售总结以日期命名 销售工具建议及设计以销售工具名称命名
项目策划全流程
万科地产——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入
（3）边际成本利润 6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算
中原地产策划部培训手册模板
中原地产策划部培训手册模板 1
序言 进入中原的同事, 都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路, 可变的情况实在太多, 唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯, 活学活用。因此经过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等, 才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分: 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序( 投资商) 九、策划部制度 2
一、企划目的 企划是什么? 企划可简单地理解为”策谋及计划”, 但企划会比策划更高一个层次, 因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏, 在于能否给予楼盘独突的个性, 而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的, 从开始市场调研、产品定位、形象定位, 直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断, 具备创作力, 具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项, 例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等, 都必须透彻掌握及亲力亲为, 才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握, 开盘前已对整个销售有全面的计划, 并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作, 是反映人们下意识的渴望, 把人们下意识的需要表示出来, 故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识, 让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的: ----为楼盘达到最理想的销售业绩; ----令发展商用最小的资金达到最大的效益 ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌; ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 3
万科房地产策划全流程
万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估
二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。
★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:
中原地产营销策划笔试题及答案
佛山中原地产营销策划笔试题答案 一、填空题： 1、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、客户定位、市场定位、产品定位（概念性设计）、形象定位、价格定位、附加值提升等工作流程。 2、豪宅按照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕见的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。按照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是俯瞰天下的高居气概。 3、传统户型四大分区是指：动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护；入户花园的出现其实是内外分区的体现；洗卫分区是适应大家庭的使用需要产生的，在卫生间门口单独设置一个洗脸池，与厕所的功能完全分开。 4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：LOGO、案名、工地地址、地图、主要口号、具体卖点、销售信息、免责声明、销售许可证号、销售电话、开发商名称、相关合作单位名称、楼盘效果图等。从广告传播角度来说，在创意时需要重点考虑4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具体来讲需要解决目标客户、诉求主题、诉求方式、诉求时机以及媒体通路等问题。 5、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。它把构成社区的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。从业主的角度，主题概念是一种：生活主张，（或生活方式），从设计的角度，主题概念是一种设计理念，从传播的角度，主题概念是广告总精神，从销售的角度，主题概念是一种营销理念，从管理和服务的角度，主题概念是一种服务理念，从社区文化的角度，主题概念是一种社区精神。 6、SWOT分析是用市场机遇（OPPURTUNITY）和威胁挑战（THREAT）评价现在和未来的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。
活动策划的基本流程及内容
活动策划的基本流程 1、制定活动实施计划（活动任务推进表，庆典活动物料项目推进表，前期广告宣传计划），依据市场部组织开业庆典活动策划。 2、确定活动、庆典方案（包括备选方案）。 3、与各大媒体谈判包括：软硬新闻、商品广告、有偿新闻，媒体支持等。主要洽谈对象包括：当地各大报纸期刊杂志、广播电台、电视台、广告公司等。 4、组织采购部与供应商谈判、对象包括：手机厂家、省包、国包，及与公司业务需求紧密相关的其他个人或单位。谈判内容包括：商品价格谈判、商品供货数量谈判、供货条件谈判、赞助费用谈判、文艺活动谈判、供应商独立活动谈判、广告赞助谈判。 5、由市场部提出相关广告策划方案、活动方案及费用预算，内容包括时间、场地、开业活动形式、宣传媒体、广告和宣传品设计方案、公司配合部门、单项费用预算和总额等内容。 6、由市场部组织通讯公司主管总经理、销售部（批发零售）、及相关部门对广告策划方案、费用预算、广告及宣传品设计方案进行评审，形成“业务评审表”。 7、如果评审未通过，则根据评审意见对方案及费用预算进行修改，并再次组织新的评审。 8、通过评审，由市场部进行开业前的准备工作。 9、开业前软硬广告的撰写设计、排期投放 10、由市场部依据方案，形成“项目实施分工责任表”，并下发通知。 11、办理活动的相关城管手续。 12、市场部与销售部相互配合，购买活动相关物品 13、宣传品的设计、制作与发放。 14、活动内容培训、现场布置. 15、市场部核实活动准备情况。 16、活动、庆典彩排 活动前两天，组织销售部、市场部的相关人员进行培训，熟悉现场活动程序。并进行彩排，可以会议的形式。并根据活动当天可能发生的临时情况制定备选方案。 17、实施活动、庆典的活动方案。 18、实施当天由零售主管和市场部人员检查门店活动促销情况。 19、根据市场信息反馈及临时情况对方案实施进行修改调整。
房地产策划工作的流程图
房地产策划工作的流程 一、房地产代理公司全程策划工作流程 （一）[初步接洽阶段] 1、项目资源条件整合及判断 负责部门：策划部、代理部、研究部 报告名称：《**项目策划大纲》 中心容： 宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。 地段资料：规划要点、坐标。 周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。 发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。 判断容：优势、难点、突破口、把握度。 2、多方案初步规划、设计或调整建议 负责部门：策划部 报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》 或《项目调整建议》 中心容：草图、立意、说明、交流记录 （二）[前期策划阶段] 3、地块在条件整合及价值分析 负责部门：策划部、投资部 报告名称：《**项目土地价值与分析报告》 中心容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、资源综合及定位 负责部门：策划部 报告名称：《**项目综合定位报告》 中心容：上述各容汇总，初步定位或创意 5、依据定位针对性的市场调查
负责部门：策划部、研究部 报告名称：《**项目市场调查报告》 中心容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 6、经济可行性分析 负责部门：投资部、策划部 报告名称：《**项目经济可行性分析报告》 中心容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、初步营销框架 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》 中心容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》 中心容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 （三）[营销策划阶段] 9、营销整体规划 负责部门：策划部、代理部 报告名称：《**项目营销整体规划》 中心容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 10、经济敏感分性 负责部门：投资部 报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》 中心容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
房地产营销策划全流程
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 1 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化
景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 2 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策 .固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周
中原策划师经典培训手册范本
中原策划师经典培训手册 序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有*个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益；
----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 容： 文件夹文件命名 报告以报告名字命名（例：定位报告） 推广计划及支出预算以日期命名 会议容及纪要以日期命名 工作时间表以日期命名 销控表以日期命名 价格表以单元号及日期命名 销售需知以日期命名 销售文件以文件名称命名 工地包装方案以文件名称命名 软性文章以文章题目命名 传真（包括与发展商的信件）以传真容命名 销售部定期反馈意见以日期命名 统计以日期命名 销售总结以日期命名 销售工具建议及设计以销售工具名称命名 报广以刊登媒体及日期命名 1.2编定工作时间表（看附件一） 容： →提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告） →选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告） →落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间 →平面设计的容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单；礼品；报纸广告；杂志广告 →售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期 →培训计划时间安排 →部认购及开盘日期 →各项活动及细节安排日期 →律师、银行落实日期 →价单、付款方式落实 →推广计划落实 1.3合作伙伴 ----建筑设计公司 ----园林设计公司
房地产全程策划流程图
房地产全程营销策划提纲 第一部分市场调研 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查 ·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施
·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·国生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·固定资产投资总额 a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ·中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ·各种档次商品住宅客户分析 ·商品住宅客户购买行为分析 三、土地SWOT分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ·类比竞争楼盘基本资料 ·项目户型结构详析 ·项目规划设计及销售资料 ·综合评判 2、项目定位 ·市场定位 a 区域定位 b 主力客户群定位 ·功能定位 ·建筑风格定位 五、项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a 选择可类比项目 b 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重 c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征
中原地产XX项目看房通道包装方案94526335
南区看房通道包装方案 （征求意见稿） 方案思路 位置模块 包装模块 方案组合 时间控制 责任分配 成本控制
一、方案思路 本次南区看房通道的包装，主要基于以下思路和目的： ◆包装目前尘土飞扬的施工环境； ◆隔离可展示区域与不可展示区域； ◆丰富客户视野容； ◆服务于南区7月20日开盘活动及随后日常销售； ◆为来访客户营造仪式感、尊重感和迎接感； ◆增添南区销售气氛； ◆为下一阶段之“家族”概念体系提供支援； ◆兼容并支持下一阶段之“佳兆业10周年”主题； ◆辅助于置业顾问对于来访客户的销售说讲； ◆维持并增高项目形象；
二、位置模块 南区看房通道目前各待包装位置如下图所示： 图1 待包装位置示意图 大门 A B C D E F G H
表1 待包装位置清单
三、包装模块 根据项目情况，结合目前各种主流、常见的包装手段，借鉴部分新兴、新颖
四、方案组合 针对此次南区看房通道中9处待包装部位，利用上述20项可用包装手段，现给出如下三个建议包装方案： 方案一气势型推荐 基于主流传统型包装方式，以花海战术和人海战术，致力营造形象与气势，转移客户关注重点，强调服务与尊贵，贯穿名门望族的“家族”概念体系。 位置模块包装模块效益雷达 A 4+5+6+12+17+19 B 1+20 C 3+4+6 D14+6+10+14+15 D22+7+16 E 8+14 F 1+10 G 1+9 H 12+13 主入口环境以花篮，大量小型鲜花盆，在地面上摆放成佳兆业Logo形状，彰显气势，营造迎宾气氛，充气拱门配上金色条幅，4 名保安站岗迎宾、导车 主入口前视面大型户外广告牌，用成串气球包边装饰，欢迎作用，形象展示，主题为家族概念体系，或佳兆业10周年概念体系 东北部拐角前视面落地式中小型广告牌，主要展示南区260m2户型信息，配以成造型摆放的小型鲜花盆，两侧各放置两个假花花篮 看房车路线环境小型鲜花盆双排沿路摆放，点缀以假花花篮，各路口处设置导示牌，对于树木采取金布包裹树干；在三个岔路口的路面采用西班牙风格艺术彩绘，或欧式色调纹理彩绘，冲击视觉。 看房车路线侧视面以工程钢管搭设出广告牌载体，用挂墙式广告牌展示家族概念意象图片、景观绿化植物图片、豪门生活意象图片；建筑物侧墙面或阳台处悬挂塑料假花花篮或装饰品 西侧调规区围挡种植临时绿化带，隔离参观区与施工区，对于树木采取金布 包裹树干 可展示区末端围挡大牌与导示，容为感觉总结提点，或心理催化型文字，佳兆业人居理念，生活态度方面的名人名言亦可 后期制作之围挡围挡大牌、永久绿化 步行参观区环境采用人海战术，对讲机接到客户参观消息后，保安、保洁、或雇佣临时服务生、群众演员，整齐着装，沿步行参观区站立，面向客户前来方向，迎宾、鞠躬、齐声喊话，每4人一组，共设3组，H区域每个紫色箭头处列队1组。
中原地产策划培训讲义
中原地产策划培训讲义 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情形实在太多，唯有靠个人平日累积的体会及吸取市场的资讯，活学活用。因此通过与进展商/同事/部门的交流、个案研究、实际体会的过程等，才是学习的要紧渠道。此培训打算分九部分： 一、企划目的 二、一样策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地明白得为“策谋及打算”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为动身点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而那个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的专门理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。不管楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻把握及亲力亲为，才可不能显现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面把握，开盘前已对整个销售有全面的打算，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的期望，把人们下意识的需要表达出来，故此制造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和期望在意识的层面出现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令进展商用最小的资金达到最大的效益； ----为进展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一样策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹
房地产策划工作职责
房地产策划工作职责 房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。 在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容： 1. 房地产项目的市场调研和咨询策划； 2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案； 3.房地产项目的产品营销工作； 4.房地产项目的运营和物业管理工作； 5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。 房地产策划工作内容 一般情况下，房地产营销策划与销售代理公司的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同策划代理公司的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。 一、区域市场研究 二、项目可行性分析 1、宏观环境分析 2、房地产市场状况分析 3、地块分析 4、项目开发经营指导思想及市场定位思路 5、项目投资收益及风险分析 三、市场定位 1、综合定位 2、客户定位 1）目标客户组成成分分析与判断 2）目标客户区域设定与分析 3）目标客户群消费层次与支付能力定位 4）目标客户群消费心理特征分析 3、产品定位 1）项目总体规划、建筑风格及景观建议 2）户型设计及面积配比建议 3）配套设施及功能建议 4）物业建议
4、价格定位 1）制定均价 2）价格策略 四、全案策划 1、市场调研 2、市场定位 3、整合营销策划 1）、营销概念及思路 2）、营销主题确定 3）、项目形象定位 4）、项目创新体系的建议及实施要点 5）、促销策略 6）、渠道策略 4、营销执行方案 1）、项目形象执行方案 a、售楼部的选址及布置思路及实施要点 b、样板间的选址及布置思路及实施要点 c、现场销售路线的设计思路及实施要点 d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点 e、合作公司的选定方案思路及实施要点 f 、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点2）、价格执行方案 a、均价控制 b、制定明细价格单 c、价格优惠政策制定 d、付款方式的确定 e、不同时期价格策略执行方案 3）、促销执行方案 a、销售阶段的推出量与控制方案 b、销售阶段市场反应及对策方案 c、促销活动情况方案 d、活动推广方案 5、方案实施的指导 五、、全程代理 1、全案策划 2、销售执行 1）营销策划的实施和调整 2）销售手册的准备 3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展 4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款 5）协助办理按揭贷款手续 6）销售统计与反馈 7）销售管理与销售控制
房地产项目全程策划销售操作流程
全程策划销售操作流程 全程策划销售工作内容分以下四个方面： 一、项目发展策划 项目物业定性分析（物业形态的研究）F"项目投资成本分析项目创新体系及核 心价值的建立项目产品细化项目发展策略的制定与实施 （一）项目发展策划 目标： 1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。 4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。 工作方式： 1、成立项目专案小组，调配整合人才资源。 2、全程与各方面专家、专业人士沟通交流。 3、全程与开发商有关人士紧密沟通。 4、按规定提交书面报告与电子文件，组织专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。基本流 程 1、接触项目所在地市场，整合本公司所拥有的该地的市场初步情况，并对当地市场进行 地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行 重点的调查。 2、在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析（优劣势分析：优势、
劣势、机会、危机），得出相对应的项目策划总体思路初步方案。 3、根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目 的可利用价值，整合专案组的分析与各方面专家的意见，建立项目的核心价值体系。 然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象定位（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总体策划思路。 4、在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT 分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求（显性需求和隐性需求），确立项目的开发主题。 5、整合市场定位内容和专家及专业人士的意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景 （二）项目发展策划纲要 I、区域市场现状及研究 宏观环境研究 经济环境 政策环境 行业环境 房地产市场发展趋势 本地区房地产市场概况 本地区房地产市场政府相关的政策法规
中原地产策划部工作流程及职责1965878121
策划部工作流程及职责 目录 第一部分策划中心部门职责要求-------------------------------------------------------------------------3
第二部分策划中心部门人员岗位职责---------------------------------------------------------------------5 策划中心负责人岗位职责（策划总监） 策划中心策划师岗位职责（策划师） 策划中心策执行策划岗位职责 第三部分策划中心工作流程-----------------------------------------------------------------------------7 项目介入阶段 项目启动阶段 调查分析阶段 方案设计阶段 第四部分策划中心与其他部门沟通流程-------------------------------------------------------------------10 策划中心与市场部的沟通流程 策划中心与销售部的沟通流程 策划中心与广告公司的沟通流程 第五部分策划中心例会制度-----------------------------------------------------------------------------13 第六部分策划中心工作交接流程-------------------------------------------------------------------------13 第一部分策划中心部门职责要求 一、方案撰写 1、负责公司操作项目的方案的提案、策划、执行和效果评估； 2、跟踪和反馈方案的推广执行情况；
中原地产某项目看房通道包装方案94526335
中原地产某项目看房通道包装方案94526335
南区看房通道包装方案 （征求意见稿） 方案思路 位置模块 包装模块 方案组合 时间控制 责任分配 成本控制
一、方案思路 本次南区看房通道的包装，主要基于以下思路和目的： ◆包装目前尘土飞扬的施工环境； ◆隔离可展示区域与不可展示区域； ◆丰富客户视野内容； ◆服务于南区7月20日开盘活动及随后日常销售； ◆为来访客户营造仪式感、尊重感和迎接感； ◆增添南区销售气氛； ◆为下一阶段之“家族”概念体系提供支援； ◆兼容并支持下一阶段之“佳兆业10周年”主题； ◆辅助于置业顾问对于来访客户的销售说讲； ◆维持并增高项目形象；
二、位置模块 南区看房通道目前各待包装位置如下图所示： 图1 待包装位置示意图 大 A B C D E F G H
南京中原房地产营销顾问有限公司 NANJING CENT ALINE PROPERTY CONSUL T ANTS L TD 编号位置描述功能描述尺寸描述实拍照片 A 主入口环境迎宾、仪式感、开盘气氛、销售气氛m2 B 主入口前视面产品形象展示、信息喉舌m2 C 东北部拐角前视面产品信息展示、线路引导m2 D1看房车路线环境气氛烘托、尊重、美化m2 D2看房车路线侧视面产品概念展示、关注转移m2 E 西侧调规区围挡分割施工环境与营销环境m2 F 可展示区末端心理催化、感觉定向m2 G 后期制作之围挡分割施工环境与营销环境m2 H 步行参观区环境产品信息展示、引导m2 表1 待包装位置清单 5
三、包装模块 根据项目情况，结合目前各种主流、常见的包装手段，借鉴部分新兴、新颖的包装创意，本次看房通道包装的可选方式库如下： 编号方式描述 1 户外大牌角钢焊接镀锌铁皮蒙面固定式户外大牌，喷绘画面 2 挂墙牌轻型方管焊接挂墙式中小型广告牌，喷绘画面 3 落地牌入土立柱落地式中小型广告牌，喷绘画面 4 小型盆花鲜花，开花，橡胶质简易式花盆，小型，成片摆放 5 大型盘花开花或不开花绿色植物，陶盆，大型，点缀摆放 6 假花花篮大型假花，竹编花篮，大型，成列摆放 7 工程钢管工程钢管，扣件连接，黄黑色警示漆，可做广告牌载体 8 临时绿化入土绿化，草皮、灌木为主，无乔木或仅为辅 9 永久绿化依规划、景观设计图，永久性绿化 10 导示牌按既有VI体系，以功能为主，形象为辅 11 道旗以概念性内容为主，服务于下一阶段营销主题 12 保安迎宾，导车，形象，服务展示，安全提示 13 保洁打扫，形象，服务展示 14 乔木包裹于乔木树干处包裹金布，1m左右高度 15 地面彩绘西班牙风格地面油漆彩绘画，直接绘制于沥青路面，可 承受车辆行人反复磨踏，保新期3个月 16 悬挂装饰对联、彩条、灯笼、中国结、塑料假花、花篮、
中原地产策划培训讲义全
进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所
策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益； ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 容：
房地产策划流程图
房地产策划流程 一、策划整体流程 1、可行性研究阶段 ?市场分析 ?市场预测 ?收入、成本、费用预测 ?财务评估 ?风险评估 ?敏感性分析 ?盈亏平衡分析 2、项目研究 宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）； 项目价值分析：区位价值、项目资源； 竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例； 潜在客户分析：研究对象、研究容（得出调研结论）； 3、项目定位 SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战 客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 产品定位：容、策略 价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 经济效益分析：开发商、小业主 4、市场推广 卖点提炼：地段、产品、附加值 项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素 推广费用预算 现场包装方案 制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标 制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 二、可行性研究
可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 可行性研究是项目投资决策的依据、是筹集建设资金的依据、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据、也是编制下阶段规划设计的依据。 三、项目研究 项目研究的目的： 宏观环境研究 ●经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如2008年奥运会、2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） ●房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势 四、项目价值分析 ●区位价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） ●项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等） 五、竞争环境分析 ●同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷●经典楼盘分析通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）、推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）、销售策略、其他成功因素研究方法：现场考察+ 小组座谈●成功案例分析通过对对国外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素研究方法：案例分析 六、潜在客户群研究