小产权房与新农村建设的区别
国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知
国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销),住房和城乡建设部•【公布日期】2013.11.22•【文号】国土资电发[2013]70号•【施行日期】2013.11.22•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障,土地资源正文国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知（国土资电发[2013]70号）各省、自治区、直辖市国土资源、住房城乡建设主管部门：为全面正确地贯彻落实党的十八届三中全会《决定》，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，现就有关事项紧急通知如下：一、正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
二、坚决查处“小产权房”在建、在售行为近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。
2012年8月8日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号），各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
“小产权房”的发展现状及思考
宜。 但 因为地处郊 区，没有公交车 ， 交通费
领取个人房屋所有权证 ， 使之合法化 ， 否
则会造成一定 的混乱 。
（ 三） “ 小产权房 ”价格低廉 ， 交通便
利快 捷， 其显著 的 比较优 势顺应 了市场的需 要。 许多大 中城市的普通民众难以承受城市 昂贵 的房价 ’ ， Ｊ 、 产权房不存 在土地 出让金 和 相关税费， 房价 自然低廉， 这成为吸引消 费者 的一个有利 因素 。 而且小产权房邻 近大 中城
就不舍法 ，其所谓的 “ 小产权 ”也 并非 “ 产权” ，只是民间约定俗成的一种说 法，实质是不 受法律保护的 “ 产权 ”。虽然 小产权房本身不合法，但是其不断发展 壮 大的现 实却给社会带来诸多问题 ，给立 法、执法 带来诸 多困惑 。因此解决这一问题就成为 当务之急。我们应在 准确分析其产生根源的基础上，提 出既要维护各方利 益和社会稳定 ，又能实现可持 续发展 的对策。
（ 二 ）对于不符合城市建设 整体规划 ， 违法侵 占耕地甚至是基本农 田的小产权房 。 因为违反对耕地的特殊保护 ， 应当依据有关 法律法规 ， 坚决予以拆 除， 还原耕地的本 来 面貌 ，并追究有关人员 的责任 。 （ 三 ）对 于需要拆 除的小产权房的购买人 ， 应妥善处 置 ， 开发企业或乡村组织要退还房款 ， 挽 回购房人的损失 ， 以免发生混乱局面。 总之 ， 小产权房 问题 的解决对策包括两 个方 面 ， 一是对现存小产权房的处理 ，二是 对城市住房制度 的改革 。 前者是堵住小产权 房的源 ， 后者 为解决 中低收人者购房的流 ； 只有 这两个方 面共 同努力 ，不可偏废 ，才会 有效解 决小产权房 问题 。 随着经济的发展和
村改造 、 新农村建设等名义存在 已久 ， 发
小产权房治理若干问题探讨
民集 体 土 地 建 设 住 宅 。２ ０ ０ ７年 ６月 １ 日 ， 家 建 设 部 发 布 ８ 国 《 于 购 买 新 建 商 品房 的风 险 提 示 》 确 要 求 ： 城 市 居 民 不 关 明 “ 要购买在集体土地上建设的房屋 ” 。９月 １ 日 ， 土 资 源 部 ５ 国
开 始 “ 国土 地 执 法 百 日行 动 ” 也 把 小 产 权 房 列 人 查 处 对 全 ， 象 。１ １月 ７ 日 ， 国务 院办 公 厅 发 布 《 于 加 强 和 规 范 新 开 工 关
中 ， 及 占用 农 用 地 的 ， 照 本 法 第 ４ 涉 依 ４条 的 规 定 办 理 审批 手
关键词 ： 产权房 ； 小 《中华人 民 共 和 国土 地 管 理 法 》 《 于农 村 集 体 土 地 确 权 登 记 发 证 的 若 干 意 见 》 ；关 中 图分 类 号 ：２ ３ ３ 文 献 标 识 码 ： 文 章 编 号 ：０ ６ ＷＨ（ ０ ２ ０ — ９０ Ｆ９ ． Ａ ２ ７／ ２１） １ ２ — ０ ４
产权房的概念内涵在规范性的法律条文里尚未明确界定 ， 当 前 研 究 小 产 权 房 的文 献 资 料 对 小 产 权 房 的 概 念 界 定 也 不 尽
细 致 的 通 盘 考 虑 离 不 开 对 现 有 立 法 与 司 法 现 状 的评 估 性 分 析 。 政 策 应 反 映 法 制 环 境 的 需 要 ， 注 政 策 本 身 的背 景 性 因 关 素 ， 意 味 着 不 仅 在 政 策 执 行 之 后 所 进 行 的描 述 评 估 分 析 是 这 建 立 在 对 相 关 法 律 实 施状 况 的 理解 之 上 ， 且 相 关 立 法 试 点 而 的 实 效 通 常 是 进 一 步 制 定 政 策 的 现 实 基 础 。 另一 方 面 ， 策 政 往 往具 有 直 接性 、 急 性 、 活性 ， 常 是 经 济 运 行 中 出现 的 应 灵 通 问 题 对 立 法 提 出 相 应 改 进 的 要 求 ， 着 政 策 作 出反 映 。政 策 接 不 仅 是 法 律 制 定 的 重 要 源 泉 ， 且 是 法 律 不 断 完 善 的重 要 指 而
高压态势下小产权房何去何从
高压态势下小产权房何去何从【摘要】小产权房一直是人们关注的热点难点问题。
目前国务院已责成国土部、住建部等相关部门牵头，负责小产权房的摸底和清理工作。
今年将在部分省份开展小产权房试点清理工作。
在国家这种高压态势下，小产权房该何去何从，不应该“一刀切”，应该让符合条件的小产权房转正。
【关键词】小产权；违法建筑；合法化小产权房一直是人们关注的热点难点问题，目前国务院已责成国土部、住建部等相关部门牵头，负责小产权房的摸底和清理工作。
今年将在部分省份开展小产权房试点清理工作，目的是在试点的基础上总结完善政策，为日后启动全面清理做好前期准备工作。
在国家这种“小产权房系违法建筑，不受法律保护”的高压态势下，小产权房不应该“一刀切”，应该让符合条件的小产权房转正。
一、小产权房的法律性分析（一）小产权房的概念“小产权房”不是法律意义上的概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
所谓“小产权房”，是指由乡镇政府颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
（二）小产权房不合法的具体表现第一，土地使用不合法。
根据相关法律规定，在农村集体所有的土地上建造房屋，必须先由国家征地，并转为建设用地，然后再由国家出让给开发单位，由开发单位向国家交纳土地出让金和相关税费。
开发单位建成商品房后出卖给购房者，由国家法定机关给购房者颁发土地使用权证和房屋所有权证书，这时候购房者便享有法律意义上的房屋所有权。
而小产权房由建设单位直接在农村集体所有的土地上建造房屋后出售给购房者，没有国家征地并转为建设用地的审批手续，亦没有向国家交纳土地出让金和相关税费，所建房屋不符合法律规定的程序和条件，其所占用的土地属于非法用地。
第二，建设程序违法。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定，开发单位预售商品房必须“五证”齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
解决小产权房问题的若干思考
步 。 购买 小产权 房 的城市 居 民大多 是 中低 收 而
程序 和 办法 ， 少环 节 、 减 降低 费用 。对 于 后者 ， 也 要 区别 对 待 ，如 果 时 间太长 并 且 已经 实 际居 住 的 ， 慎 重 对 待 ， 研 究 通 过其 他 途 径 和 办法 予 要 要
范 围 内承 认 小产 权 房 并将 其 纳 入 规 范 管 理 的渠 道， 是我 们应 该认 真研 究和 思考 的 问题 。 ２ 把 解 决 小产 权 房 与采 取 多 种 途 径解 决群 ． 众 的住 房 问题结 合起 来
目前 ， 国部 分地 区在 公共 租赁 住 房建 设 方 我 面 已经允 许在 集 体土 地上 进行 ， 实 际上 说 明我 这 国在 土地 使 用 管 理和 住 房 管 理 方面 又 向前 迈 了
小产 权 房是社 会发 展过程 中的产物 。 既然 大量 它 存 在就 说 明有其 存 在 的客观 基础 。因此 ， 一定 在
取 区别 对待 的政策 对 小产 权 房要进 行 大量 的摸 底调 查 ， 不 同 按 情 况进 行 分类 ， 于那些 村 集体 之 间通过 整 合集 对 体 所 有 的建 设用 地 和 宅 基地 而 建 设 的小产 权 房
当今 ， 我 国正 处 于 城 市化 进 一 步 推 进 的阶 段， 一些 地 区 的新 农村 建 设也 带有 很浓 的城 市 化 倾向， 值得 我们 认真 反思 。 是 ， 但 从世 界 范 围的城
１ 把 解 决 小产 权 房 同改 革和 完 善 现 有 的 土 ．
地和 住房 管理制 度 结合起 来 小产 权 房实 际上 就是 一种 商 品房 ， 不过 它 只 是在 集体 土地 上建 设 的。 既然 集体 经济 组织 已经
论小产权房问题
１小 产 权房 的概 念
从 一般法理 的层 面上说 ， 产 权 之小 ， 括 了 “ 限 ” “不完 整 ” 小 包 有 、 、 “ 非正式” 等意 思 ； 所谓小产权 ， 是不 完整 、 就 非正 式 、 限的产权 。打 个 有 比方 ， 产权就 相当于完全行 为能力人 ， 小产 权则相 当于限制行为能 力人 。 就 当代中 国的具体 语境而言 ， 产权特指小产 权房 。其 含义 是指在 小 农民集体所有 的土地上 ， 由开发 商和村委会合 作或村委会 自行组 织开发 建设的房屋 ， 在未 交纳土地 出让 金和 各种 税 费的情 况下 自行 销售 ， 向 并 购房者发放 由乡镇人民政府 制作 的“ 房产证 ” 故 又被称为 “乡产权 房 ” ． 、 “ 农民房” 目前现存 的此类小产权房 （ 。 乡产权 房 、 民房 ） 农 又分 两 种情 况， 一种是在农村 集体建设用地 即通常 所说 的“ 宅基 地” 上建 成的房 子 ； 另一种是在集体 企业用地 、 农民 自留地 、 自留 山或者 占用 耕地违 法建 设 的房子。两种情况下 的小产权房 ， 没有国家 有关部门发 的土地使 用证 都 和预售许可证 ， 国土房管部门 也不给 予备案 。
小产权房法律问题浅析
我国 《 土地 管理 法》第 ４ ３条规 定 ， 任 何单 位和 个人 进行 建 不 得 向城 市居 民出售 ， 不得批准 城市 居民 占用 农 民集体土 地建 “ 也
Ｌ ｇ ｌ ｗｔ ｍ ｄＳ ｃ ｔ ｅ ａ Ｓ ｅ Ａｎ ｏ ｉ ｙ ｏ
２ ０年 ６月（ ） ０１ 下
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小产权 房 法律 问题 浅析
胡 俊
摘 要 近 年 来与 小产权 房有 关 的法律 问题在 社会 上 引起 了激烈 而广 泛的讨 论 小产权 房 问题 不但 涉及 国家的土地 与住 房政 策 ， 是 关乎 国家耕地 保 护及居 民居 住 利益保 障 ， 更 以及 广 大人 民切身 利益 ， 因此 如何 处理好 小产 权房 是关 涉民生 的重
在农村 集 体所有 的土 地上 兴建 商 品房 出售 ， 必须 先 由国家 征地 ，
向 国家缴 品 房 ， 才 向他 人 出
个人进 行 建设 ， 需要 使用土 地的 ， 必须 依法 申请 使用 国有土 地 。
的， 作为农村集 体 以外 的公 民购买小 产权房 的行为是不 能为法律
镇 企业和 村 民建 设住宅 经 依法 批准 使用 本集 体经 济组 织农 民集 房 产证” ０ ４年 ｌ 。２ ０ Ｏ月， 务院发 布的 《 国 关于深 化改革 严格土 地
体所有 的土 地 的， 或者 乡（ 村 公共 设施和 公益事 业建设 经依 法 管 理 的决定》 镇） 规定 ，禁止 农村集 体经 济组织 非法 出让 、 “ 出租集 体
小产权房问题初探
小产权房问题初探[摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显，足以引起人们的关注和思索，探究其背后的深刻原因。
小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。
首先，小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下，城乡土地二元结构框架内，国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等，集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。
其次，本文从利益结构的角度，分析小产权房利益主体和利益内容，并根据这两方面分析小产权房的利益层次。
而从根本上解决“小产权房”问题，则需要实现城乡一体化发展。
[关键词]小产权房；集体土地；利益冲突一、小产权房形成原因（一）现实原因1.商品房价格急剧上涨众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。
城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。
近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。
而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。
①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。
商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。
这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。
②2.市场经济凸显土地价值市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。
疏堵结合治理“小产权房”
同时准备在全 国开始清理 工作 ，明确提 出，要先清理在建 和未售 、侵 占耕地 的 小产 权房” ，杜绝 ” 小产权房 继
对于已入住的业主生活必然造成很大影响 ．还会造成 巨大
的资源浪费 。所以 ． 拆除不是最佳 的解决方法。笔者认为
续扩展 然后按情况分别治理已售的 小产权房 。解决 小 产权房 ”购买者的历史遗 留问题 ．重要的是如何杜绝此类
大量城镇居 民 即使顶着没有产权的风险 ，也要购买 小
日前 因擅 自在北京房山区建设并销售 青龙湖庄 园 产权房 ” 。然而 ，从某种意义上讲 ，购买 小产权 房”也
别墅 且在明令禁止下仍继续销售 ，北京风景伟业房地产 有限公 司主要负责人被检方指控犯有合同诈骗罪 ，成为首 位 因建设 、销售小产权房被检方追究刑事责任的开发商 。 这也 向社会发 了一个信号 ： 小产权房不能再建 ，要坚决堵
国土资源部已经成立相关领 导小组 ，小产 权房 的清理 工作正加快步伐 。在已建成 小产权房 ” 的合法化 问题上 ，
政府应责成有关部门联手 ． 并得到原开发建设单位 的配合 ．
产权房 ”转为商品房 ，让开发商或有关成员补交地价和各 种规费后再进行建设 ．适 当补建配套设施 ．发销售许可证
建租赁房 ， 并在京沪两地进行试点。 因此 ， 凡符合标准的 小
是 由乡镇 政府或行政 村而不是 国家颁发产权证 的房产。
的修建和买卖不但得不到制止 反而有增长的趋势 。对修
建并卖 出的 ” 小产权房 ”处理 ，同样也存在很多的 问题 ， 是拆除还是将其 ” 转正” ，一直是政府十分棘手的问题 。
二 、 出路 找
目前 ， 小产权房 建成的数量巨大 ．如果一概拆除 ，
《 中华人 民共和 国土地 管理法 》的规定 ，农 民集体所有 的
“小产权房”的困境与出路
“ 产权房 ”或 “ 小 乡产权 房 ”…。
收入群体改善 了居住 条件 ，实现了
“ 产 权 房 ” 所 有 者 实 现 了 土地 发 小 房屋在进入 二级市场 其基 本的生存权 ；就 出卖方 而言 ， 时 ，无需缴纳土地 出让 金和收益收
使用 权 ，它与 “ 大产权 ”的本质区 能享有更多 的土地增值 收益 。
面 临 的 困境 又是 什 么 ？ “ 产 权 别在于 土地使用 权。 小 按照 国家 目前 的法 规和政 策 ， “ 小产权房”实质上意 味着集 体土
２ “ 小产 权房 ”面 临的 困境 ： 合 理 非 法
法 、 民法 基础理 论研 究。
２ ０ ＩｌｓｒＥｎ ｌ ｆｉ 呻 司 赘 程 ５ ０ ．ＮｕＲ０ｅ ｏｍｓＣ ａ 司 土 涿 希２ １８ ａａｅｕ ｏｃ ｈ 『 ｃｃ 。 ｎ
同
Ｊ Ｉ １ 辱 、
了我 国 土地管理法 的。
与 土地管理法 相 比， 物
不能直接进入市场交易 ，它进入市 违反城乡规划、建设 管理 的法律 ， 场 的途径只有 国家征收 。而依照我 违反相关政策 ，各地要严格依法查
经济适用房欲购 无望的情 况下 ，目
小 乡 权房 问题 浮出水面 ，引起 社会各界 在集体土地上 的房屋 或 由农 民 自行 前 一 些 打 着 “ 产 权 ” 、 “ 产 商 的 关注 。针对 各地 出 现 “ 产 权 组织建造 的 “ 品房”。 由于在集 权 ”旗号的项 目在一 些大城市中热 小 房 ” ，从 ｌ ９ 年 到 ２ ０ 年 ，党 中 体所有 的土地上 建设该类房屋违 反 销起来 。小产权房 最吸弓 购房人 的 ９９ ０８ １ 央 、国务 院三令五 申 ，明确规定 ， 集体 土地 不得用于商 品住 宅开发 。 了我 国现行法律法 规 ，属于法律 禁 是销售价格低 、环境 好 ，虽然距离 止的非法建筑 ，不承认购买者的所 远 点 ，但是 随着道路 公交的延伸 ， 权 房”具有强大 的吸引力 ，从买方 而言 ， “ 小产权房 ”让部 分城市低
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小产权房与新农村建设的区别
社会主义新农村建设是中央落实科学发展观，构建和谐社会的
重大战略部署，它立足新的发展实践，统筹全局，着眼长远，统筹城
乡，与时俱进，具有重大的现实意义和深远的历史意义。新农村建设
是指在集体建设土地上，按照村镇建设规划，通过村庄整体拆（搬）
建、村庄整理、村庄撤并等方式进行拆旧建新，整治环境，改善本集
体经济组织成员居住条件，改善村容村貌。其所建房屋的用途必须是
安置本集体经济组织内的成员，不得作为商品房进行出售。但是在这
个过程中，有大量的城郊村镇打着建设社会主义新农村的名义，在集
体土地上进行违规开发建设小产权房。
所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。
未缴纳土地转让金等费用，其产权证不是由国家房屋土地管理部门颁
发，而是由乡政府或村委会颁发，故又别名为“乡产权房”。“小产权
房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种
约定俗成的称谓。乡镇政府发的所谓小产权房产证，实际上没有真正
的产权，不具有商品房产权证的法律效力。法律规定，“小产权房”
不能上市交易，因为这种房屋没有国家颁发的房产证和土地使用证，
对买卖过程中的购房合同国土房管部门也不会给予登记备案，他是土
地违法行为。按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民
的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但
是，小产权房的兴起与热销是有理由的。
一是，小产权房便宜。相当于普通商品房1/3左右的价位对于人
均年收入不足五万元的国人来说具有极大的诱惑力。
二是，小产权房面对的消费群体非炒房族，绝大部分购房者是以
自住为目的，不存在交易过程中权利保护缺失的风险。
三是，地处小集镇，基础设施、文化娱乐、交通、医疗、教育、
金融、通讯体系相对健全，与中等城市具备的服务功能大体相当，而
且远离城市的喧嚣，清静宜居。
四是，对集镇周边的农民具有强大的凝聚力，为城市居民分流和
农村居民向集镇集中提供了可能。
五是，城乡人口以小产权房为媒介自发迁移到集镇，将带动乡村
的基础设施、社区管理、文化建设等升级。工商业、服务业也会随之
跟进。城市人口将把城市文明带入乡村。而这些市民社区的建设又可
以为农民们就地创造出大量服务业就业机会，农民不用离开自己的家
乡就可以实现市民化。
六是，小产权房的建设与新农村建设形成了良性互补与互动。通
过科学的规划、统一的设计与建设，小产权房已实事性地成为新农村
建设的重要组成部分。
但是，小产权房的建设肯定要侵害现实中相当一部分既得利益者
的利益。首先，政府的土地收益金和近百项各种名目的税费不见了。
小产权房建在集体土地上，政府不能收取土地收益金，按现行法规也
难以征收各种名目的税费。其次，开发商通过“招拍挂”支付巨额土地
转让金后开发出来的高价楼盘面临低价小产权房的直接威胁。若任由
小产权房一片片的开花，谁还会以动辄几百上千万/亩的价格批租国
有土地建商品房？ 因此说到底，小产权房的建设问题，就是一个利
益分配问题。是疏还是堵，就要看管理者是不是真心想解决当前居高
不下的楼价问题了。老百姓用实际行动找到了抑制房市持续快速上涨
的办法，也顺便找到了城乡一体化，城乡融合，农村城市化的途径，
同时为最终实现土地资源的集约利用创造了条件。其实，站在历史和
全局的高度来审视，小产权房的建设与管理者最终的利益是一致的，
只是一个利益实现时间的问题罢了。
很多小产权房就是以新农村建设名义建设的，小产权与大产权的
区别是土地性质：大产权属于国有土地，也就是说大产权的房子开发
商已经交了土地出让金，开发商售完房子后土地产权属于小区所有业
主共同所有，如果国家拆迁赔偿是对每个业主。小产权产土地土地性
质：属于当地村民共同所有的集体土地。购房者购买“小产权房”权
益无法得到法律保护，面临以下风险：
首先，无法办理产权证书，无法交易和继承。由于“小产权房”
占用的是集体所有的土地，因而其建设和销售均为违法行为，房屋也
成为违法建筑，这样的房屋产权无法得到法律的认可，更得不到法律
的保护。由于没有合法产权，购房者无法将此类房屋进行交易，在涉
及遗产继承时也会遇到许多法律上的障碍。
其次，土地征收时没有任何补偿。由于“小产权房”所占土地为
集体所有土地，一旦国家建设需要征收，购房者不仅无法获得土地的
补偿，也会因为没有合法房屋权属证明，得不到房屋及相关地上建筑
物的补偿，面临“血本无归”的风险。
最后，“小产权房”存在被执法部门拆除或没收的风险。很多“小
产权房”为非法占用耕地，或违反当地的土地利用总体规划和城镇建
设规划，一旦相关执法部门追究小产权房建设者的违法责任，房屋会
因违反规划依法被拆除，即使是不违反规划，也面临非法建筑被没收
的风险。而房屋被拆除或没收不会给购房者任何补偿，从而成为购房
者购买非法房屋所要承担的风险之一。
总的来说，小产权房和新农村建设还是有一定区别的。