共有产权住房

• 如果对比下英国的共有产权房计划，我们会发 现中国和英国在共有产权房上存在着一个最大 不同，那就是英国居民需要为共有产权房向政 府缴纳租金，而中国的购房人不需要向政府缴 纳租金。为何住户要向政府缴纳租金？因为住 户并没有获得房屋的完全所有权，因此他有必 要为其他部分的产权缴纳租金。在这种模式下， 政府既是共同所有权人，同时也是房东；而住 户既是共同所有权人，同时也是租户。在此模 式下，住户可以根据市场环境来决定自己是否 需要全额购入，而政府除了获得首付款以外， 还可以通过租金收入来获得现金流。
• 但房价能永远一直上涨吗？至少从其他国家的例子来看，并没 有这样的先例。而且中国房地产市场经过十来年的迅猛发展， 目前很多城市的涨势已经趋于颓势，至少从今年以来，不少城 市房价上涨势头得以遏制，甚至还有下跌的趋势。购买房产的 一般心态是买涨不买跌，在目前房地产市场逐渐冷清的背景下 推出共有产权房，还有多少居民愿意付出不菲的首付购买一个 将来可能会下跌的房产？这可能要大打疑问。 • 旨在让政府和居民共享房价上涨收益的共有产权房，最大的风 险在于房价上涨趋势一旦停止，那么它就会变成让居民和政府 一起分担房价下跌的风险，在这种情势下最大的可能性是居民 停止购买共有产权房，由政府承担风险；但政府建设共有产权 房的费用则是由其他纳税人支出，这意味着共有产权房的风险 又要让纳税人来承担。为了满足一部分居民获得房价上涨的收 益而把另外一部分居民拖入房价下跌的风险，这可能是当初的 共有产权房的设计者所没有想到的问题。
产权，如何分？
• 个人出资比例可在60%至100%（数据来自 综合各试点城市的个人出资比例）（均不 小于50%） • 常见的是3：7 ; 5:5 ; 6:4
未来可能存在的方式
• 政府与个人、政府与企业、企业与个人这 三类共有产权模式
退出，怎样办？
注：各地不同还需探索 指导原则是政府有优先权，即按照评估价 回购个人的产权，或者在房屋再上市交易 环节，按比例获得增值收益。
• 江苏淮安：，即5年内以原价购买，5年至8 年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价 购买或按比例分成转让收益，因家庭困难 不能购回的，可以像原来的经适房一样继 续使用。
• 湖北黄石：住户如要购买超面积产权则需 要按照市场价购买，住户不愿意购买，可 永远共同持有产权。
经济适用房，拆迁安置房和共有产 权房的对比
• 正是在这种背景下，共有产权房出世了。从理论上说， 共有产权房避免了购房者获得全部房产价格上涨收益的 可能：政府和购房者约定了所有权比例，一旦房产抛售， 那么政府和购房者均可以获得相应的收益。事实上， “共有产权房”并非中国首创，其他国家也早有此先例。 比如英国就有一类“阶梯式共有产权房”（Shared ownership schemes）：住户在购房时出资至少25%，另 外的75%部分由政府机构“Homes and Communities Agency”出资，而住户需支付25%的房屋抵押贷款，及 75%的租金。在住户经济条件允许的情况下，可以逐步 赎回剩余所有权，即类似一步一步上楼梯，所以称为 “阶梯式共有产权”。这项措施一方面可以给中低收入 （6万英镑以下）家庭以购房机会，一方面也可以让政 府逐步退出以租赁为主的公屋市场。
其它资料
• 为什么政府要摒弃经济适用房而推出共有产权房试 点？除了政府没法享受房地产市场上涨所带来的收 益外，更为重要的一个理由是此前政府在经济适用 房和公共租赁房的试验并不成功所致。 • 在过去几年中，经济适用房之所以饱受诟病，一个 很重要的原因就是无法挑选出适合的申请者，经济 适用房往往流向与权力接近的居民。近年来不时传 来经济适用房为权势者侵占的新闻，最典型的莫过 于郑州二七区房管局原局长翟振锋一家(8个身份证） 在经适房项目——兰亭名苑小区拥有20套住房。也 正是如此，从2012年起，广东、江西、河南等省已 经开始停止建设经济适用房。
共有产权房 政府和购买者将共同分享土地和房屋 的增值收益，也共同承担土地和房屋 贬值带来的风险。
是指地方政府让渡部分土地出让 收益，然后以较低的价格配售给 符合条件的保障对象家庭；由保 障对象家庭与地方政府签订合同， 约定双方的产权份额以及保障房 将来上市交易的条件，以及所得 价款的分配份额，而房屋产权可 由政府和市民按一定比例持有。 共有产权住房将为转换房地产调 控方式起到积极作用
谁可以申请？
夹心层
所谓的共有产权房是针对包括中 等收入群体的保障房类型，也就 是所谓的“夹心层”。
谁可以申请？
• 从试点看，共有产权住房供给主要面对中低收入者 • 上海：自2010年以来，已连续4次降低申请共有产权房 的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线 已放宽到5000元。 • 江苏淮安：在2007年即推行共有产权经济适用住房，住 房限定套型面积（eg：三口之家控制在60㎡左右，最高 不得超过90㎡）。 • 北京：去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产 权性质的自住房”，价格低于周边市场30%、面积以90 ㎡以下为主。
• 根据我国法律规定，未征得共有人同意，房 屋买卖无效，这里的“共有人”，包括共同 继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖 行为不受法律保护，买房人一般无法取得房 屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌 人房款两空的陷阱。要想避开这种陷阱，首 先要向当地居委会查问房地产证上记载的产 权人的亲人情况，包括其父母、子女、配偶 等，最好通过律师向当地公安机关调查其家 庭成员状况。其次，在摸清所有有继承权的 人士名单后，逐一要求他们出具书面声明， 要么放弃继承权，要么同意出售共有房产并 作为卖方，要么分家析产，并办理过户手续， 再向合法产权人购房。只有这样，才不会惹 上共有产权纠纷
法律条文
• 物权法》第97条规定：处分共有的不动产或动 产需经占份额三分之二以上的按份共有人或者 全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定 的除外。因此政府可以与受保障者签订《共有 产权经济适用房分管协议》，约定双方的权利 义务，从而不受所占份额对所拥有决定权的限 制。在共有产权制度下，政府应向受保障者无 偿或收取低租金的方式让渡使用权，从公平合 理角度考虑，在房屋存继期间应由受保障者负 责对于共有房屋的管理并支付相关费用。
• 但停止经济适用房也带来了一些问题，那 就是“夹心层”的住房没法得到解决。在 此种背景下，很多地方推行公共租赁房—— 政府建造一大批以租赁而不是以出售为目 的的公共住房，从而解决中低收入阶层的 住房问题。尽管公租房解决了这些人的居 住问题，但同样产生了一个问题：政府用 于建设住宅的成本过于巨大，每年的租金 收入完全弥补不了巨额建设成本，甚至连 利息支出都不能覆盖。
• 记者了解到，2007年淮安率先在全国推行共有产权房， 截止2013年11月底，淮安主城区共向936户中低收入家 庭供应了共有产权经济适用住房。淮安为什么要推出共 有产权房这种保障房模式？淮安市住建局住房保障处吴 延宏处长向记者表示，很多不满足经适房准入门槛的人， 在低于市场价的经适房价诱惑下，想尽各种办法挤入， 而真正满足条件的老百姓却根本买不起房。这一度是经 济适用房最为诟病的制度漏洞，在这种情况下共有产权 房的思路被提了出来。 • 吴延宏：当时搞拆迁安置的时候，有些获得最低补偿的 人买不到房，政府就提供一套小的房子，然后拿着征地 补偿买这个房子剩下的钱怎么办，政府来贴，政府来帖 就形成了共有产权房。解决了开着宝马住适用房的问题。
• 事实上，这并不是公共政策在住房市场上的第一次顾此 失彼。细数1998年以来的住房改革，政策走了很多弯路： 为了弥补政府在住宅市场的欠账，一次性把几乎所有的 存量房都变为个人，尽管解决了他们的住房，却没有想 到后来者的住房问题从而形成了代际不公平；为了保障 低收入阶层而建设的保障房，最后却变成权势者的游戏； 为了避免房产价值上涨收益都归于房产持有人而推出的 公租房，却产生了建设成本巨大而难以持续问题。 • 这一次的共有产权房能否走出这个循环？从目前的表现 来看，它还是没有跳出这一窠臼：它只是想到房产价格 上涨的情境，万一房产市场下行，它又会怎么办？至少 从目前来看，在国内绝大多数城市，房价下降是一个大 概率事件。
共有产权房目标与本质
共有产权房目标与本质
• 是让困难家庭支付部分经济适用房的购房 款就能先行改善居住条件，再逐步取得全 部产权。 • 规范现在的经济适用房和限价商品房制度， 通过这样的机制，遏制在购置型的保障房 里的牟利空间，使得买下来这个房子主要 是解决住房问题，而非投机牟利。
定价原则
• 1、政府投资建设的共有产权住房：基准价 格按成本价或略低于成本价确定 • 2、市场主体或社会投资机构开发建设的共 有产权住房：按成本加微利的方式定价， 利润率不超过成本的3% • 3、通过收购、回购、配建等旧等因素确定
• 尽管不收租金是中国共有产权房设计中的瑕疵，不 过在笔者看来，共有产权房的最大问题并不在此， 而是在于房地产市场行情一旦开始下行，还有多少 人愿意购买共有产权房？尽管政府在推出共有产权 房时宣称是为了解决中低收入阶层的住房问题，但 公共租赁房和廉租房也可以解决中低收入阶层的住 房，为何却没有获得市场的响应？很重要的一个原 因是后两者只是单纯提供“居住”，居住者由于不 是所有者，就无法获得房价上涨的收益。而在当下 中国，房价上涨是无数国人致富的原因，正是基于 此，很多中低收入阶层也想驶上房价上涨的致富快 车道，而共有产权房毫无疑问就满足了这种想象。
上市交易
• 1、满5年的，允许上市转让，同等条件下 地方人民政府有优先收购权；(避免你和别 人约好低价转手（使政府利益受损，自己 的部分不受损），从中谋取利益) • 2、不足5年需出售的，由地方人民政府回 购，禁止上市交易； • 3、共有产权住房上市交易的，交易金额由 住房保障对象与地方人民政府或投资人按 产权比例分配。
如何避免共有产权房买卖纠纷
• 未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的 一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自 出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效， 买房人的权益受损的情形。由于被继承人死亡 后，多个继承人没有即时分家析产并办好房地 产证，而其中一个继承人常常占用和控制了全 部房产，并声称全部房产由被继承人遗留给他， 并无其他继承人，买房人信以为真，最终造成 损失，或者其他继承人曾口 头同意弃权， 但事后反悔，但口说无凭，买房人仍然会陷入 无谓的争讼之中。