别墅小区的管理
无物业小区管理法律规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范无物业小区的管理，保障业主的合法权益，维护社会公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本市范围内无物业管理的住宅小区、别墅区、公寓等居住小区。
第三条无物业小区的管理应当遵循以下原则：（一）业主自治原则；（二）公开、公平、公正原则；（三）依法管理原则；（四）节约资源、保护环境原则。
第四条无物业小区的管理，由业主大会或者业主委员会负责。
业主大会或者业主委员会可以委托专业机构进行管理。
第二章业主大会与业主委员会第五条业主大会是无物业小区的最高权力机构，由本小区全体业主组成。
第六条业主大会的设立条件：（一）小区业主人数达到小区总人数的50%以上；（二）小区建筑面积达到小区总建筑面积的50%以上；（三）符合法律、法规规定的其他条件。
第七条业主大会的职责：（一）制定和修改小区管理制度；（二）选举和罢免业主委员会成员；（三）决定小区重大事项；（四）监督业主委员会的工作；（五）法律、法规规定的其他职责。
第八条业主委员会是无物业小区的执行机构，由业主大会选举产生。
第九条业主委员会的设立条件：（一）业主委员会成员应当具备良好的品行和一定的管理能力；（二）业主委员会成员应当有代表性，涵盖不同年龄段、不同职业的业主；（三）业主委员会成员应当符合法律、法规规定的其他条件。
第十条业主委员会的职责：（一）执行业主大会的决议；（二）制定小区管理制度；（三）管理小区公共设施和设备；（四）监督小区公共收益的使用；（五）法律、法规规定的其他职责。
第三章小区管理制度第十一条小区管理制度应当包括以下内容：（一）小区业主的权利和义务；（二）小区公共设施的维护和管理；（三）小区公共秩序的维护；（四）小区环境卫生的保持；（五）小区公共收益的使用和管理；（六）其他应当规定的事项。
第十二条小区管理制度应当由业主大会或者业主委员会制定，并报相关部门备案。
厦门市住宅区物业管理条例
厦门市住宅区物业管理条例厦门市住宅区物业管理条例第一章 总 则第一条 为了规范厦门市住宅区的物业管理，保障居民的合法权益，促进社区和谐稳定发展，根据《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条 本条例适用于厦门市行政区域内的住宅区物业管理，包括住宅小区、公寓楼、别墅等各类住宅区。
第二章 物业服务第三条 物业服务单位应当为住宅区业主提供公共区域的保洁、绿化、安全管理等服务，并及时协调解决住宅区内的物业问题。
第四条 物业服务单位应当按照合同约定和相关规定，向业主收取合理的物业管理费用，并使用费用按照规定用于物业管理、维修建设等相关事项。
第五条 物业服务单位应当建立健全物业服务投诉处理机制，及时受理和处理居民的投诉，并向投诉人提供及时的回复和处理意见。
第三章 物业管理第六条 住宅区物业管理应当遵守法律法规、相关规定，依法管理住宅区的公共设施和公共场所的使用。
第七条 住宅区业主应当遵守物业管理规约，自觉维护公共秩序，不得干扰他人正常生活和工作。
第八条 住宅区业主应当按照规定缴纳物业管理费用，并参与物业管理委员会的选举、决策等活动。
第九条 物业管理委员会应当由住宅区业主选举产生，定期召开会议，研究解决住宅区物业管理的各项事务，并对物业服务单位履行情况进行监督和评估。
第四章 法律责任第十条 物业服务单位在履行物业服务过程中故意或者重大过失造成住宅区业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任。
第十一条 住宅区业主有违反物业管理规约的行为的，物业管理委员会可以依法予以警告、限期整改、责令停止违法行为，并可以向有关部门报告。
第十二条 住宅区业主对物业服务单位的服务不满意的，可以通过书面投诉、协商等方式解决。
双方无法达成一致意见的，可以向有关部门投诉、仲裁或者起诉。
第五章 附则第十三条 本条例自发布之日起施行。
别墅车位费管理办法
别墅车位费管理办法
车停在自家别墅院里，当然不需要交停车费。因为别墅的院子属
于私家产权，停放车辆，物业无权干预。
事实上，对于别墅小区，无论是单独的别墅区，还是高低配混搭的别
墅区，每套别墅一般都是自带地下停车位，或者自带地上停车位1至
2个，这个车位属于别墅业主专有。因此，别墅业主是不需要交停车
费的。但是，每个小区的情况不同，业主可能仍需交纳停车位的物业
费或者称为管理费。这与购买了产权车库的业主需要交纳管理费，买
了产权车位的业主需要交纳管理费是一个道理。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的
原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务
院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费
办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交
纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其
约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买
受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业服务企业可以根据
业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方
约定。
别墅物业管理费用
别墅物业管理费用别墅物业管理费用的标准格式文本：一、费用项目及标准1. 物业管理费：每月每平方米10元。
2. 保安费：每月每户200元。
3. 清洁费：每月每户100元。
4. 绿化维护费：每月每户50元。
5. 维修基金：每月每户50元。
6. 公共设施维护费：每月每户100元。
二、费用缴纳方式1. 物业管理费、保安费、清洁费、绿化维护费、维修基金、公共设施维护费将统一由业主按月缴纳。
2. 缴费方式包括现金、银行转账、支付宝、微信支付等多种方式，业主可根据自身情况选择合适的缴费方式。
三、费用使用说明1. 物业管理费用主要用于物业公司的日常运营管理，包括物业管理人员工资、办公费用、设备维护费用等。
2. 保安费用用于雇佣专业保安人员，确保小区安全。
3. 清洁费用用于雇佣专业清洁人员，定期对小区公共区域进行清洁和卫生消毒。
4. 绿化维护费用用于小区绿化景观的养护和维修，包括花草树木的定期修剪、浇水、施肥等。
5. 维修基金用于小区公共设施的日常维护和紧急维修，如电梯、水电设备等。
6. 公共设施维护费用主要用于小区公共设施的维护和更新，如道路、停车场、门禁系统等。
四、费用调整机制1. 物业管理费用、保安费用、清洁费用、绿化维护费用、维修基金、公共设施维护费用将根据实际情况进行定期评估和调整。
2. 调整费用的依据包括物价指数变动、工资水平变动、设备维修费用变动等因素。
3. 调整方案将提前公示，业主可以通过业主委员会、物业公司官方渠道等途径了解和提出意见。
五、费用使用透明度和监督机制1. 物业公司将定期向业主公示费用的使用情况，包括费用的收入和支出明细。
2. 业主有权要求物业公司提供相关的财务报表和审计报告，确保费用使用的透明度和合理性。
3. 物业公司将建立健全的投诉处理机制，及时处理和解决业主对费用使用的疑问和投诉。
六、费用违约处理1. 若业主未按时缴纳物业管理费用，物业公司将按照像关规定采取警告、限制使用公共设施等措施。
别墅小区管理员岗位职责
别墅小区管理员岗位职责
第一条上班后即阅读上一班管理工作记录，如有需要，可采取相应措施并做好记录。
第二条公共地方巡视，如水、电、气供应情况，清洁情况，保安情况以及其他事项。
巡视完毕后即填写巡视报告呈交每班主管。
所有报告必须交到管理部主任处。
第三条建立及整理别墅内住户的有关记录，除日间办公电话及负责人姓名外，更须有夜间的紧急联络电话及联络人姓名。
有关业主的记录资料必须保密，并及时送交管理部主任处理。
第四条认真听取业主对管理工作的意见和要求，接受投诉。
可处理者，即行处理，不能解决者，报告上级，并填写于管理工作记录内。
第五条了解各部门员工的工作情况，接受上级的工作安排。
第六条熟悉《管理公约》和《业主手册》的有关规定，认真做好管理费、水、电、气各项费用收缴工作，掌握发生火警、盗窃或其他灾害事故时的应急处理方法。
第七条参与别墅验收工作，并做好业主入户交接手续。
别墅使用手册
目录第一章九洲大唐花园概况第二章物业管理公司简介第三章小区公共设施1、小区车行道路2、小区供电3、小区供水4、小区排水5、小区公共绿地6、小区公共水域7、小区别墅花园：周界分隔第四章别墅建筑1、结构型式2、门窗3、楼地面4、屋面5、内墙面面层6、外墙面面层7、其他第五章别墅设备1、给水2、排水3、供电4、燃气5、有线电视6、电话7、可视对讲系统8、进户门9、车库门1０、空调第六章会所第七章物业管理服务指南1、入住手续2、装修装潢管理3、服务项目4、车辆管理5、清洁绿化6、安保消防7、外来人员管理8、房屋代理第八章区域配套设施指南第九章交通指南第十章后记附录附件一：九洲大唐花园规划总平面图附件二：给排水点布置图。
附件三:照明及弱电布置图。
附件四：煤气管道布置图。
附件五:物业管理服务项目一览表。
附件六:九洲大唐花园服务收费价目明细表。
附件七：九洲大唐花园服务常用电话。
附件八:常用电话指南。
第一章ﻩﻩ九洲大唐花园概况九洲大唐花园是由上海森泽房地产有限公司开发，由上海森洋美房地产投资发展有限公司实施物业管理的别墅小区。
九洲大唐花园位于上海松江区沪松公路178９弄,在占地约1５万平方米的土地上，拥有约６万平方米的花草树木绿地和约5万平方米的水域（其中小区内水域约为2万平方米）。
九洲大唐花园规划独特，“一环穿九岛,九水绕九洲”，整个花园分隔为九个形态各异的洲岛,河河相通,岛岛相望(详见附件一：九洲大唐花园规划总平面图）。
第二章物业管理公司简介本小区由上海森泽房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司（开发商)委托上海森洋美房地产投资发展有限公司物业管理分公司实行前期物业管理。
物业管理分公司拥有一支训练有素,经验丰富,服务周到的管理队伍。
我们全体员工将做业主的好管家,好保姆，好朋友。
九洲大唐花园管理处是物业管理分公司具体负责九洲大唐花园物业管理的管理部门,并将根据前期物业管理委托合同和物业管理总体方案实施对小区的物业管理，为全体业主（住户）提供公共性的物业服务。
独栋别墅访客管理制度
独栋别墅访客管理制度一、总则为了维护独栋别墅的安全和秩序，便于管理和维护小区环境，保障业主和居民的生活质量，特制定本访客管理制度。
二、适用范围本访客管理制度适用于独栋别墅内的所有访客。
三、访客进入规定1、访客进入独栋别墅必须在入口处登记，并出示有效证件，如身份证、驾驶证等。
2、业主或租户应在访客到访前提前24小时向物业或管理人员登记，包括访客的姓名、身份证号码、车牌号码等信息。
3、未经登记的访客不得进入独栋别墅内，物业或管理人员有权拒绝未经登记的访客进入。
4、访客必须遵守独栋别墅的相关规定，不得干扰其他业主或居民的正常生活。
4、访客在独栋别墅内的停留时间不得超过24小时，超过时间的访客需得到独栋别墅业主或租户的同意，并在登记记录上进行相应修改。
五、访客禁止行为1、访客不得在独栋别墅内进行不文明行为，如大声喧哗、打闹等。
2、访客不得擅自更改独栋别墅内的设施或物品，如有损坏需承担相应责任。
3、访客不得在独栋别墅内吸烟或者酗酒，不得带来危险品或违禁品。
4、访客不得在独栋别墅内进行商业活动或者举办聚会，除非得到独栋别墅业主或租户的同意。
六、访客违规处理1、对于违反本访客管理制度的访客，物业或管理人员有权要求其立即离开独栋别墅，并禁止其未来一段时间内进入。
2、对于重大违规行为的访客，物业或管理人员有权报警处理，必要时可以向公安机关报案。
3、对于造成独栋别墅损失或者影响他人生活的访客，需承担相应的经济赔偿责任。
七、附则本访客管理制度自发布之日起生效，独栋别墅的业主和租户有义务遵守并配合执行。
如有需要修改或补充的规定，应经所有业主或租户的同意后方可进行。
任何未尽事宜，由物业或管理人员负责处理。
以上为独栋别墅访客管理制度的详细规定，希望广大业主和租户能够共同遵守，共同打造一个安全、和谐的生活环境。
别墅物业费收取标准
别墅物业费收取标准别墅物业费收取标准是指针对别墅小区内的物业管理服务所制定的费用收取标准。
别墅作为高端住宅区，其物业管理服务和费用标准往往与普通住宅小区有所不同。
物业费的收取标准直接关系到业主的利益，因此合理的收费标准对于维护小区的良好环境、提升业主的居住体验至关重要。
下面将详细介绍别墅物业费的收取标准。
首先，别墅物业费的收取项目包括但不限于以下几个方面，保安费、保洁费、绿化维护费、公共设施维护费、电梯维护费、垃圾清运费等。
这些费用都是为了维护小区的基础设施和公共环境而产生的，是确保业主居住环境良好的重要支出。
其次，别墅物业费的收取方式一般分为固定收费和按量收费两种。
固定收费是指按照别墅房屋面积或者套数来确定每月的物业费用，这种方式适用于大部分别墅小区。
而按量收费则是根据实际使用情况来收取费用，比如电梯的电费、垃圾清运费等，这种方式相对灵活，能更好地反映实际使用情况。
再者，别墅物业费的收取标准应当合理公正，不能存在虚高收费或者随意涨价的情况。
物业管理方应当根据实际情况来确定费用标准，同时也应当接受业主的监督和建议，确保费用合理透明。
此外，别墅物业费的使用应当公开透明，业主有权了解物业费的使用情况，包括费用的收入和支出情况，以及具体用于哪些方面。
物业管理方应当及时向业主公布相关信息，接受业主的监督。
最后，别墅物业费的收取标准应当与小区的实际情况相适应，不能一刀切。
不同的别墅小区由于地理位置、建筑结构、配套设施等方面的差异，其物业费用标准可能会有所不同，应当因地制宜，合理确定费用标准。
总之，别墅物业费的收取标准是保障小区良好管理和业主利益的重要依据，合理的收费标准能够有效地维护小区的公共环境和基础设施，提升业主的居住体验。
因此，物业管理方应当严格按照相关规定执行收费标准，确保费用的合理性和透明度，同时也应当积极与业主沟通，听取业主意见，共同维护小区的和谐稳定。
联排别墅院子的法律规定(3篇)
第1篇 一、引言 随着城市化进程的加快，联排别墅作为一种新型的居住形式，在我国各大城市逐渐兴起。联排别墅具有独立产权、空间宽敞、环境优美等特点，深受人们喜爱。然而，在享受联排别墅带来的舒适生活的同时，我们也应关注其院子的法律规定，以确保居住安全和权益。本文将从我国现行法律法规出发，对联排别墅院子的法律规定进行探讨。
二、联排别墅院子产权归属 1. 产权界定 根据《物权法》第70条规定，联排别墅院子产权归属按以下原则确定： （1）房屋所有权人享有该联排别墅院子的土地使用权； （2）相邻联排别墅之间，若未明确约定，则按实际使用面积比例享有共用院子的土地使用权；
（3）若联排别墅院子系开发商统一规划，且在合同中有明确约定，则按合同约定执行。
2. 产权变更 （1）继承：联排别墅院子产权可依法继承，继承人需办理产权过户手续。 （2）赠与：房屋所有权人可将其联排别墅院子产权赠与他人，受赠人需办理产权过户手续。
（3）买卖：联排别墅院子产权可依法买卖，买卖双方需办理产权过户手续。 三、联排别墅院子使用限制 1. 不得擅自改变用途 根据《城乡规划法》第41条规定，联排别墅院子不得擅自改变用途。若需改变用途，需向相关部门申请规划许可。
2. 不得擅自搭建、拆除建筑 根据《城乡规划法》第42条规定，联排别墅院子内的建筑不得擅自搭建、拆除。若需搭建、拆除，需向相关部门申请规划许可。
3. 不得影响相邻权 根据《物权法》第84条规定，联排别墅院子使用权人不得损害相邻权。若因使用联排别墅院子导致相邻权受损，需承担相应的法律责任。
四、联排别墅院子维护责任 1. 房屋所有权人负责 根据《物权法》第83条规定，房屋所有权人负责联排别墅院子的维护。 2. 相邻联排别墅之间共同负责 若联排别墅院子系相邻联排别墅共用，则相邻联排别墅之间共同负责维护。 3. 物业管理公司负责 若联排别墅小区设有物业管理公司，则物业管理公司负责联排别墅院子的维护。 五、联排别墅院子安全责任 1. 房屋所有权人负责 根据《物权法》第85条规定，房屋所有权人负责联排别墅院子的安全。 2. 物业管理公司负责 若联排别墅小区设有物业管理公司，则物业管理公司负责联排别墅院子的安全。 3. 政府部门监管 政府部门负责对联排别墅院子的安全进行监管，确保居民生命财产安全。 六、结语 综上所述，我国对联排别墅院子的法律规定较为完善，既保障了居民的合法权益，又维护了社会公共秩序。在享受联排别墅带来的舒适生活的同时，我们应充分了解相关法律规定，以确保居住安全和权益。同时，政府部门也应加强对联排别墅院子的监管，为居民创造一个安全、和谐的居住环境。
物业公司别墅小区装修管理规定
物业公司别墅小区装修管理规定
第一条业主或租户在装修前，须向物业公司管理部提出申请，在未得到管理部书面批准之前，不得擅自施工。
第二条未经批准而擅自动工者，必须将改变的地方恢复原来面貌，而所需一切费用，概由有关业主或租户负责。
第三条别墅装修不得改变或损坏房屋结构、外貌以及房屋配套设施的使用功能。
第四条业主或租户不能更改或干扰别墅观瞻，不能擅自加设任何招牌、帐篷、花架、天线或其他装置于别墅外墙或屋顶上。
第五条业主或租户在装修过程中，应遵守下列规定。
（1）装修承办商必须经常保持公共地方清洁，保持所有通道畅通无阻，而所有因该项装修工程所引致的垃圾及废料必须由装修承办商或业主或租户，自行或委托清理出别墅。
（2）该项装修工程不对公共地方的设施构成任何损失或损坏。
（3）如装修承办商违反上述任何一项规定，而导致的一切后果由其负完全责任。
第六条装修承办商需代其工人向物业公司申请通行证。
第七条装修承办商的工作人员不准在别墅内留宿。
第八条为免骚扰其他住户，装修工程只可于星期一至星期六上午9时至下午6时之间进行，公众假期除外。
第九条业主或租户必须对其所聘用的装修承办商工作人员在别
墅内的行为及活动完全负责。
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别墅小区的管理
其实别墅小区的管理和一般住宅的管理一样都是物业管理，都是按照
《物业服务合同》的约定，《物业管理条例》对小区进行管理、服务。
我们现在管理的别墅还是前期管理，按《福建省物业管理条例》第二
十八条 前期物业服务事项主要包括以下内容：
一、 物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；
二、 物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、
公共停车场所管理。
三、 物业的装饰装修管理；
四、 物业档案管理。
我们也是按照法规、合同来管理的。所以我们日常管理中主要注意的
事项如：
一、共用设施设备的日常维修、养护和管理：别墅一般没有电梯，也
没有二次供水，所以日常的设备维修、养护上，对前期物业问题不是
很大（设备设施都是新的）。但管理上我们要有心，如：别墅小区面
积大，各水电表分布位置就有点远，要管理好让业主、开发商在最短
的时间所要找的表位置，我是自己建立一个水表、电表位置分布表，
以便我们员工在日常管理过程中，很快找到所要找的位置。平时要加
强管理，防止人为的破坏。
二、绿化面积超大，养护困难：要督促开发商做好绿化水龙头的合理
布置，或建议设定旋转喷水式浇水点。不然在我们的养护浇水过程中，
就可能是因塑料水管子拉的太长，管子容易破损、漏水，造成水资料
的极大浪费，同时也因此水公摊高了，业主就会认为我们没有管理好，
而拒交水公摊，甚至迁涉到管理费；水管的破损了还要更换，无形中
增加我们物业的管理成本。
做好安全防范工作：因别墅业主不多，我们对内管理上严格管理、善
待员工，避免了员工频繁的流动，现在小区的业主我们基本上认识，
平时加强巡查、询问，给业主安全、安心的感觉。
三、别墅的装饰装修管理：在业主办理装修手续时，就要详细告知业
主装修时的注意事项，同时要申明若大家都不按要求装修，我们这别
墅以后就象个难民营了，一点也体现不了高尚小区别墅的品味。平时
在巡查过程中，要紧盯着外墙外观是否被破坏、空调是安装到指定的
位置。而对卫生间、厨房的渗水问题就可以不象公寓那样紧盯着啦，
毕竟楼上楼下都是业主自己的。只是在交房、验房时要注意，通过业
主验收时要业主签字确认。
四、资料的收集与保存。入伙时要验证业主身份证原件或代理人身份
证原件，收集业主的身份证复印件，若是他们代理的，还要加收代理
人身份证复印件，代理交房公证（委托）书、购房合同复印件（按揭
合同复印件）、《业主公约》（业主签名）、《业主资料登记表》、《交房
验收表》。“二书”（房产验收合格书、房产质量保证书）；
装修过程要收集：《装修申报表》、《装修事项告知书》、《装修许可证》、
《装修合同》、《装修设计图》、《装修检查记录表》、《装修押金退还审
批表》。
《业主反馈问题整改表》
设备资料的交接表
钥匙的管理：因我们还是前期物业管理，所以，开发商可能会同意把
一些房子借给绿化工人、焊铁栏杆的暂住，或借工程队存放水泥等。
售楼处也可能因带顾客看房方便，向我们借钥匙 ，这些都要经过开
发商的同意，并做好相应的记录。
物业为了方便开发商的统一整改，也会每套钥匙抽一支，集中方便开
门。这个过程一定要做好标记，还要时常盘点，若标签丢了，应即时
补上。
别墅小区前期的管理特点：
在物业行业竞争十分激烈的今天，物业企业只有靠用心服务，主动工
作，专业、高效的服务来赢的业主的心，感动业主。
1、提高全员管理水平。因为别墅管理面积大，入住率不高，收费面
积少，所以公司就希望我们能一人多岗，如电工是否能也是管理员？
或管理员兼着财务。这样就可以为公司省下管理费用、降低管理成本。
认真学习公司管理制度，按公司制度来工作。做到人人都熟悉小区、
设备分布情况，平时我们加强保安素质的训练，争取做到人人都是好
马，告知大家每周工作的重点。以便更好按合同要求、公司要求做好
本职工作，感动业主。
2、细节的管理尤其突出。由于我们的别墅还处于前期物业管理小区
建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管
理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中，服务中心既要口头说，墙
上贴，还要现场盯。别让他们不小心破坏了绿地，到他人别墅大小便；
防止发生因业主装潢损坏公共部位事件。
绿地铁栏杆正在焊接，是否太粗糙，是否会刮伤业主？若是铁栏杆堆
放在业主家道路上久了，会生锈，造成大理石难以清理。如此都要马
上提醒工人注意，马上反馈开发商叫工人整改，不然就会为我们以后
的工作造成不必要的负担。业主也会不满意。
3、面对的是全体业主、开发商。前期物业管理现在重要的工作是交
房，由于没有成立业主委员会，我们在实施管理中必须接受所有业主
的咨询、质疑，平时我们积极的向开发商工程师或建筑商请教业主可
能提出的问题。及时、正确解答处理属于物业管理的问题，又要收集
反馈属于开发商答复处理的问题。我中心还做到每天服务中心都有人
（双休日轮流值班），业主随时来交房都有可以；售楼处无论几点带
人来看房，我们都也热心接待并给她们开房。工作过程中，我们不断
的努力学习，用心、全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率、
让开发商满意。
4、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐
全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，服务中心要更好地开
展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构
成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地
下排水系统的图纸资料、业主的入伙资料、业主装饰装修资料、业主
反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查
考。我们还要注意整理好各房源锁匙，各类资料，以便业主还是开发
须要之时，能以最快的速度提供。 晚上，我还会整理工作记录，思
想当天的工作情况或整理明天的工作思路，争取明天更好的服务。
5、因国家已经停止了别墅开设，许多业主就把这别墅物业做为投资，
所以当然就不想简单的空置着，而别墅一般地处一般比较偏避，可租
性不大，为了业主的利益、公司的利益，我们就在网上登小区出租信
息，联系周边的工厂，做广告。以此提高出租率。
6、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量
问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问
题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷亦找我们
服务中心协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是服务中心造成的，
也不是我们服务中心能够解决的，但业主认为交了物管费，服务中心
就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商经过投标让我们来管理，
那么开发商与服务中心就是一家，发生问题理所当然找我们解决。对
此，我们服务中心既不能将所有矛盾推卸给开发商，简单的认为与己
无关，更不能大拍胸口承诺解决。
因为开发商既然指定我们来实施前期物业管理，就希望我们服务中心
能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如我们将业主反映的问题不
分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。
同时服务中心也不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉
及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。我们对业
主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业
主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的
大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题，协助开发商、
工程队或配套厂家做好整改工作，并及时反馈给业主，感动业主。
7、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、服务中心、
业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关
系，但开发商与我们服务中心是整体与部门的关系，是上下级关系，
服务中心要听开发商的指挥。服务中心与业主是管理服务与被管理服
务的关系，是主与从的关系，在管理上我们服务中心是主，业主是从；
在服务上，业主是主，服务中心是从。业主与开发商的关系纯粹是一
种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，服务中心起着一种协
调和媒介作用。在这三者关系之中，服务中心既不能得罪开发商，更
不能得罪业主。
因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，
不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以服务中心要特别注意
协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理
服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主
反映的问题，服务中心无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，
给自己留下后患。
我们以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最
终目标。