物业设备设施承接查验管理办法

物业设备设施承接查验管理办法

第一章总则

第一条为规范物业设备设施承接查验工作，明确设备设施移交的流程及权责，确保设备设施顺利移交，特制订本办法。

第二章承接查验前准备工作

第二条设备设施承接查验工作应于合同交楼2个月前启动，未经物业公司承接查验合格的全部公共设备设施不得移交物业公司，未完成承接查验工作原则上不得交楼。

第三条承接查验前应当具备以下条件：

1、各系统设备设施分部分项工程验收合格。

2、供水、排水、供电、供气、供热、消防、通信、公共照明、有线电视等共用设施按规划设计要求建成并具备正常使用条件，供水、供电、供气、供热已安装户内和公区独立计量表具。

3、道路、绿地和物业管理用房（或临时物业管理用房）等公共配套设施按规划设计要求建成并完成装饰装修工程，满足使用功能要求。

4、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、机械车库等共用设备设施取得使用合格证书。

5、物业使用、维护和管理的相关图纸、技术资料完整齐全。

第四条分部分项工程验收合格后3天内（物业在分部分项验收时已参与高低压配电房、水泵房、电梯、空调机房的单体设备空载和带负载运行调试），地区公司工程部主导并启动承接查验，书面通知地区物业公司和施工单位成立承接查验小组，由工程部负责人担任组长，物业服务中心负责人担任副组长，成员由工程部工程师、物业公司工程师及物业服务中心维修部负责人、施工单位专业负责人及工程师组成，对涉及此分部分项工程的物业共用设备设施的各类工程资料、工程质量、系统功能进行承接查验。

第五条承接查验小组负责整体推动承接查验工作，在成立之日召开协调会，制定承接查验方案和工作计划，明确参与各方的工作权责和人员名单、承接查验实施日期、进度安排等事项，报工程管理部。工程管理部对承接查验工作的执行情况进行抽查，比例不少于10%。

抽查结果报管理及监察部备案。

第六条工程部未按上述时间节点开展承接查验工作的，给予工程部负责人扣罚10%核定综合奖金的处分。由工程管理部负责考核，考核结果报管理及监察部。

第三章工程资料承接查验

第七条承接查验小组成立后3天内，工程部向物业公司移交承接查验的资料。

第八条物业公司按《工程资料承接查验记录表》（附件一）逐项核对、验收工程资料。工程资料齐全，直接办理资料移交手续。工程资料缺失或不完整的，物业服务中心整理资料补充清单交工程部，工程部2周内补全。资料补全后，承接查验小组进行复验，合格后办理资料移交手续。工程部未按时提供工程资料的，给予工程部负责人扣罚10%核定综合奖金的处分。每延期一个月扣罚工程部负责人20%核定综合奖金。由工程管理部负责考核，考核结果报管理及监察部。

第九条工程资料承接查验合格后3天内，物业服务中心填写《新建物业资料移交明细》（附件二），经地区物业公司工程副总经理和地区公司主管工程领导审批同意后存档，物业服务中心接管工程资料，承担管理责任，并报地区物业公司备案。

第十条工程竣工验收合格后，工程部须将全套竣工资料移交物业公司。

第四章设备设施现场查验

第十一条工程资料查验合格后，承接查验小组按《承接查验标准》（附件三），2周内完成物业共用设备设施的配置标准、技术及运行参数、施工质量、外观质量和使用功能的首次查验。查验期间物业服务中心每天填报《XX系统现场查验问题记录表》（附件四）。

共用设备设施包括但不限于变配电系统、防雷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、背景音乐系统、燃气系统、智能化系统、物业管理用房、功能性配套用房、暖通及空调系统、综合布线系统、人防系统、水景系统、市政基础设施、机械车库、绿化工程、太阳能系统、

绿化浇灌系统、园区道路、围墙、大门、单元门、信报箱、宣传栏、园林园建、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车设施、公益性休闲娱乐设施等。

第十二条现场查验中发现的工程质量问题，物业服务中心根据问题的严重程度和性质，分为3个等级进行处理。

1、一般问题：设备设施已基本完成施工，具备基本使用功能，但存在个别零部件缺失而未达到移交标准。

对于一般问题，工程部安排施工单位立即整改，在1周内完成整改。

2、重大问题：设备设施因质量或安装问题影响正常使用，功能缺失。

对于重大问题，工程部确保在1个月内完成整改。

3、特别重大问题：设备设施未完成施工，无法正常使用，或已完成施工但存在安全隐患、重大设计缺陷，后期整改技术难度很大或成本很高。

对于特别重大问题，工程部制定专项整改方案，6个月内完成整改。

第十三条现场查验完成后2天内，承接查验小组召开专题会议，对查验过程中发现的工程问题制定整改计划,24小时内形成会议纪要并报工程管理部。整改完成后，查验小组进行复检。验收合格则办理移交手续。如工程部未按计划完成整改的，给予工程部负责人扣罚10%核定综合奖金的处分。由工程管理部负责考核，考核结果报管理监察部。每延期一个月，扣罚工程部负责人、地区公司主管工程领导（项目总经理）各20%核定综合奖金。

第十四条合同交楼前20天，工程部认为已整改合格或存在特别重大问题已完成整改，而物业公司认定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物业申请表》（附件五），经管理及监察中心总经理审批，由物业公司按批示办理。同时，附件应提交地区公司预算部作为结算审核扣款的依据。

第十五条现场查验合格后3天内，物业服务中心填写《XX系统移交确认表》（附件六），工程部负责人和物业服务中心负责人签字确认后，物业服务中心接管设备设施，承担管理责任，报地区物业公司备案。

第五章质保期内工程问题处理

第十六条已移交的设备设施在质保期内出现工程质量问题，物业服务中心书面告知工程部，工程部3天内回复整改计划，并按计划完成整改，发生的费用由地区公司转扣责任施工单位。长期未整改的问题，由物业管理中心汇总，上报管理及监察中心纳入专项考核。

第十七条已移交的设备设施在质保期届满前6个月，物业服务中心对设备设施进行系统检查，汇总发现的工程质量问题书面告知工程部，工程部3天内回复整改计划，并安排施工单位1周内入场整改，确保在质保期届满前完成。截至质保期届满之日仍未完成整改的，工程部继续督促施工单位整改，直至完成。质保期届满后2个月仍未完成整改的，工程部可委托具备同类施工资质的单位进行整改，发生的费用由地区公司转扣责任施工单位。

第十八条物业服务中心对承接查验工作把关不严或流于形式，发现问题不记录、不上报的，给予地区物业公司工程副总经理和物业服务中心负责人各扣罚20%以上核定综合奖金的处分，由物业管理中心负责考核。

第六章其它规定

第十九条本办法自发文之日起执行，由物业管理中心负责解释。如有与本办法不一致的，以本办法为准。

附件一：《工程资料承接查验记录表》

附件二：《新建物业资料移交明细》

附件三：《承接查验标准》

附件四：《XX系统现场查验问题记录表》

附件五：《移交物业申请表》

附件六：《XX系统移交确认表》

附件七：物业设备设施承接查验管理办法流程图