50第十一章第三节：城镇基准地价评估至第六节：高层建筑地价分摊(2012版)

第三节城镇基准地价评估一、城镇基准地价的含义城镇基准地价简称基准地价，是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括对应的估价时点（基准日期）、土地用途（史记：也称为地类（用途）、土地使用权性质（史记：也称为使用权类型，如出让、划拨、转让）、土地使用期限、容积率和土地开发程度等。

二、城镇基准地价评估的程序和方法城镇基准地价评估的基本程序和方法如下：（1）制定基准地价评估作业方案。

包括确定基准地价评估的区域范围、技术路线，编制工作计划和时间进度，落实评估人员，准备所需资料和设备，落实工作场地等。

其中，确定基准地价评估的区域范围由大到小有以下选择：①城镇行政区；②城镇总体规划确定的规划区；③土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围；④建成区；⑤市区。

基准地价评估的区域范围大小，主要根据有关规定、当地的实际需要和可投入评估的财力、人力等情况确定，一般应为规划区。

（2）明确基准地价的内涵和表达方式。

其中，明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点，一般应为年度的1月1日。

②土地用途，例如是分为商业、居住、工业等不同的用途，还是采用一个综合用途。

一般应分为商业、居住、工业等不同的用途。

③土地使用权性质，例如是出让的建设用地使用权，还是划拨的建设用地使用权。

一般应为出让的建设用地使用权。

④土地使用期限，例如是不问用途的法定最高出让年限，还是统一为综合用途的法定最高出让年限50年，或为无限年。

一般应分别为商业、居住、工业等用途的法定最高出让年限。

即商业用途40年、居住用途70年、工业用途50年。

⑤容积率，例如是不同用途对应的平均容积率还是综合平均容积率。

一般应根据各个土地级别或均质地域内商业、居住、工业等不同用途的容积率的平均水平确定。

⑥土地开发程度，即到达宗地红线的基础设施完备程度和宗地内的场地平整程度，例如是“三通一平”，还是“五通一平”、“七通一平”。

一般应根据各个土地级别或均质地域内土地开发程度的平均水平确定。

此外，还应明确基准地价的构成，即确定基准地价包含的内容，例如是否包含建设用地使用权出让金、征收补偿费用、市政配套费等。

可同时给出熟地价、毛地价和出让金。

明确基准地价的表达方式是要确定基准地价是采用土地单价形式（如每平方米的土地价格），还是采用楼面地价形式，或者同时采用土地单价和楼面地价形式。

（3）划分土地级别或不同均质地域。

其中，划分土地级别应按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）规定的内容、程序和方法等进行。

划分不同均质地域通常是划分地价区段，即将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。

一个地价区段可视为一个“地价”均质地域。

即在该区域内的各宗地的地价水平相近。

地价区段可分为路线价区段和区片价区段。

城镇街道两侧的商业用地，适宜划分为路线价区段；居住、工业用地，适宜划分为区片价区段。

划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通条件、利用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等开展实地调查研究，将情况相同或相似的相邻土地划为同一个地价区段。

各个地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或者其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。

在划分土地级别或不同均质地域中，通常还要绘制土地级别或不同均质地域图，编写土地级别或不同均质地域范围说明。

（4）抽样评估若干宗地的价格。

这是在划分出的各个土地级别或均质地域内，按照具有代表性、分布均匀等原则，选择若干宗地，然后由估价师调查搜集这些宗地的相关市场交易资料、经营收益资料或开发费用资料等，运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些宗地的正常市场价格，通常应求出土地单价或楼面地价，并进行市场状况、土地使用期限、容积率、土地开发程度等调整，将这些宗地的价格统一到已明确的基准地价内涵上来。

（5）计算各个土地级别或均质地域的地价。

土地级别或均质地域的地价是某个特定的土地级别或均质地域的土地单价或楼面地价，它代表或反映着该土地级别或均质地域内土地价格的正常水平。

土地级别或均质地域的地价计算，是分别以每个土地级别或均质地域为范围，求取各该土地级别或均质地域内所抽查评估出的若干宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。

计算出的土地级别或均质地域的地价，相应有土地级别价、区片价和路线价。

（6）综合确定基准地价。

在上述各个土地级别或均质地域地价计算的基础上做适当时调整后即是基准地价。

在确定基准地价时，应先把握各个土地级别或均质地域之间的好坏层次（通常是从好到差排序），再把握它们之间的地价高低层次，以避免出现条件较差的土地级别或均质地域的基准地价，高于条件较好的土地级别或均质地域的基准地价。

基准地价确定后，通常还制作基准地价表，或者绘制基准地价图。

（7）编写基准地价使用说明。

包括基准地价的内涵、作用，将基准地价调整为宗地价格的方法和系数，如土地市场状况、具体区位（如具体位置、临街状况等）、具体用途、土地使用期限、容积率、土地开发程度、土地形状等的调整方法和调整系数。

【2011年试题】现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。

（）答案：×解析：城镇基准地价是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

【2008年试题】城镇基准地价内涵包括（）。

A．容积率B．土地使用税C．土地开发程度D．土地使用年限E．征地补偿费答案：ACDE解析：征地补偿费是基准地价构成内容。

第四节基准地价修正法基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行适当的调整来求取估价对象宗地价格的方法。

基准地价修正法本质上是一种比较法（史记：应是市场法），并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。

运用基准地价修正法评估估价对象宗地的价格（史记：可以同时对多个估价对象地块进行估价，这一点与路线价法相同，基准地价也可以视为市场法中的标准房地产的价格），一般分为4个步骤：①搜集有关基准地价的资料；②查找估价对象宗地所在位置的基准地价；③进行土地市场状况调整和土地状况调整（史记：不需要进行交易情况修正）；④求出估价对象宗地的价格。

搜集有关基准地价的资料，包括搜集估价对象宗地所在城镇的基准地价表或基准地价图、土地级别或不同均质地域图、土地级别或不同均质地域范围说明、基准地价内涵说明，以及将基准地价调整为宗地价格的方法和系数等。

查找估价对象宗地所在位置的基准地价，首先是根据估价对象宗地的具体用途，确定其所属的用途类别，例如是属于商业用途还是属于居住、工业用途；其次是根据估价对象宗地的用途类别和位置，确定其所处的土地级别或均质地域；然后是根据估价对象宗地所处的土地级别或均质地域，确定其适用的基准地价。

进行土地市场状况调整，是将基准地价在其基准日期的值，调整为在估价时点的值。

此处的土地市场状况调整的方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。

进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括具体区位、具体用途、土地使用期限、容积率、土地开发程度、土地形状等，与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。

此处的土地状况调整的内容和方法，与市场法中房地产状况调整的内容和方法相似。

调整系数连乘的基准地价修正法公式为：宗地价格＝适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数需要注意的是，因基准地价的内涵、表达方式等在不同的城镇可能不同，所以基准地价修正法估价中具体调整的内容和方法会有所不同。

【2005年试题】在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。

（）答案：×第五节补地价的测算补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。

需要补地价的情形可分为3类：①改变土地用途、容积率等规划条件。

具体有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。

②延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后续期）。

③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

对改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额，即：补地价＝新规划条件下的土地市场价格－旧规划条件下的土地市场价格其中，对单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：补地价（单价）＝新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）或者补地价（单价）＝旧容积率的土地单价旧容积率×（新容积率－旧容积率）或者补地价（单价）＝新容积率的土地单价新容积率×（新容积率－旧容积率）［例11－8］某宗土地的面积为1000㎡，容积率为3．0，相应的土地单价为450元/㎡现可依法将容积率提高到5．0，楼面地价不变。

请计算应补地价的数额。

［解］应补地价的数额计算如下：补地价（单价）＝450×533＝300（元/㎡）补地价（总价）＝300×0．1＝30（万元）［例11－9］某宗工业用地的面积为3000㎡，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元/㎡。

现可依法变更为商业用地，容积率提高到2．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。

请计算应补地价的数额。

［解］应补地价的数额计算如下：补地价（单价）＝l500×2－700×0．8＝2440（元/㎡）补地价（总价）＝2440×0．3＝732（万元）实际中的补地价数额取决于政府的政策。

例如，已购公有住房和经济适用住房的建设用地使用权一般属于划拨性质，其上市出售从理论上讲应缴纳较高的出让金等费用，但政府为了促进房地产市场发展和存量住房流通，满足居民改善居住条件的需要，鼓励已购公有住房和经济适用住房上市出售，可能只要求缴纳较低的出让金等费用，如为房价的1%～3%。