关于旅游地产前期开发定位的思考
旅游地产开发设计方案
旅游地产开发设计方案旅游地产开发设计方案随着旅游业的快速发展和人们生活水平的提高，旅游地产成为了各地重点开发的项目之一。
本文将针对旅游地产的开发设计方案进行讨论，以期为相关企业提供一些建设性的建议。
首先，在旅游地产的开发设计中，要注重选择地理位置。
旅游地产最重要的特点之一就是其地理位置的吸引力。
因此，在选址时，应综合考虑自然景观、交通便捷度、城市规划和旅游资源等各个因素，力求选择一个风景优美、便利性强的地点。
比如，可以选择临近风景名胜区或自然保护区的地段，或者选择在城市中心附近开发一处独特的主题旅游地产。
其次，在旅游地产的开发设计中，要注重创新亮点。
旅游地产市场竞争激烈，要吸引游客的眼球，必须要有一些独特的亮点。
比如，可以在旅游地产中添加一些主题活动，如体验农耕、户外运动、传统文化等，以吸引游客的兴趣和参与度。
可以设计一些特色建筑，打造独一无二的景点，给游客留下深刻的印象。
另外，还可以在旅游地产中建设一些休闲设施，如温泉、SPA中心、高尔夫球场等，让游客在旅行之余享受一些休闲娱乐活动。
再次，在旅游地产的开发设计中，要注重生态环保。
旅游地产的开发对周围环境的影响是无法忽视的。
为了保持地区的生态平衡和生态环境的美丽，应制定严格的保护措施。
可以采用一些生态友好的建筑材料，推行节能减排的措施，合理规划交通，减少对自然景观的破坏。
同时，还可以推动周边农业的发展，提倡有机农业和农副产品加工业的发展，推动农民增收。
这样既能保护生态环境，也能为当地经济的发展做出贡献。
最后，在旅游地产的开发设计中，要注重服务质量。
旅游地产不仅要有独特的亮点和美丽的环境，更要提供优质的服务。
旅游地产的管理者应培训和提升员工的服务意识和服务技能，建立完善的服务体系，确保游客在旅行过程中得到贴心的照顾和全方位的服务。
服务质量的提升将直接影响游客的满意度和回头率，从而提升旅游地产的竞争力。
综上所述，旅游地产的开发设计方案应注重选择地理位置、创新亮点、生态环保和服务质量。
旅游地产的规划初探
旅游地产的规划初探摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展前景广阔。
该文通过对深圳新老华侨城的考察研究，重点思考了旅游地产开发、规划在未来的发展趋势以及所应注意的几个问题。
关键词：旅游地产规划中图分类号：f590.65 文献标识码：a 文章编号：1引言旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，其指的是以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。
本为针对国内成功旅游地产项目进行规划及产业结构的相关研究，结合国内旅游市场对国内旅游市场的产品及特性进行理性分析研究和思考。
2华侨城华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
华侨城率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用。
华侨城涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态及更宽泛范畴，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
3国内旅游地产规划发展的规律3.1 旅游规划的三个发展阶段我国旅游规划的发展主要分三个阶段：20世纪80年代的被动发展阶段，20世纪90年代的主题园阶段，从94年开始的休闲旅游度假区阶段。
3.2 旅游规划的性质综合性、依赖性、三维层次性、软硬性、动态性、市场性3.3 旅游规划与城市、区域规划的关系旅游规划是城市、区域规划的组成部分。
旅游系统是城市系统中的一个子系统。
旅游规划对城市规划设计提出自己的要求，既不能脱离城市各个子系统的规划而独立存在，又不能放弃与城市总体规划的融合。
3.4 旅游规划与风景园林规划设计的关系风景园林师一种旅游资源，风景区总体规划要把旅游规划作为其重要内容，在保护风景资源的基础上编制旅游规划。
3.5 旅游规划所要解决的核心问题一个国家、地区、城市可以开发出哪些旅游产品来满足旅游市场需要，达到什么样的发展目标，是旅游规划要解决的两个关键问题。
旅游地产开发
旅游地产开发在当今社会，随着人们生活水平的提高和对休闲度假需求的不断增长，旅游地产作为一种新兴的房地产开发模式，正逐渐受到市场的青睐。
旅游地产不仅为游客提供了舒适的住宿环境，还融合了旅游、休闲、娱乐等多种元素，成为了推动地方经济发展的重要力量。
旅游地产，简单来说，就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的房地产项目。
它通常包括旅游景区的酒店、度假村、民宿、公寓等多种物业类型。
与传统房地产项目不同的是，旅游地产更加注重环境的营造和旅游服务的配套，以满足游客休闲度假的需求。
旅游地产开发的优势是显而易见的。
首先，它能够有效地带动地方经济的发展。
通过开发旅游地产，可以吸引大量的游客前来消费，从而促进当地旅游业、餐饮业、零售业等相关产业的繁荣。
其次，旅游地产可以提升土地的价值。
一些原本地理位置偏远、开发价值不高的土地，因为旅游地产的开发而变得炙手可热，从而为地方政府带来更多的土地出让收入。
此外，旅游地产还能够增加就业机会，提高当地居民的收入水平，促进社会的和谐稳定。
然而，旅游地产开发也并非一帆风顺，它面临着诸多挑战。
市场需求的不确定性是旅游地产开发面临的首要问题。
旅游市场受季节、节假日、经济形势等多种因素的影响，需求波动较大。
如果在开发前没有对市场需求进行充分的调研和分析，很容易导致项目建成后无人问津，造成资源的浪费。
资金投入大也是旅游地产开发的一个难题。
旅游地产项目通常需要大量的资金用于土地购置、基础设施建设、旅游设施配套等方面。
而且，资金回笼的周期相对较长，这对开发商的资金实力和融资能力提出了很高的要求。
规划设计不合理也是旅游地产开发中常见的问题。
一些旅游地产项目在规划设计时，没有充分考虑当地的自然环境、文化特色和游客的需求，导致项目缺乏特色和吸引力。
此外，一些项目在建设过程中，为了追求短期利益，过度开发，破坏了当地的生态环境，影响了项目的可持续发展。
那么，如何才能做好旅游地产开发呢？科学的市场调研是关键。
浅谈旅游地产开发策划(上)
浅谈旅游地产开发策划（上）这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。
说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。
旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。
以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。
大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。
江西旅游休闲“后花园”建设与旅游房地产发展的思考
【 中图分类号 】５ ０８ 【 Ｆ ９ ． 文献标 识码】 【 Ａ 文章编号】０ ６ ２ ２ （０ ８ １— ０ ３ ０ １０ — ０ ５２ ０ ）０ ０ ３ — ３
【 作者简介】 刘群红， 江西师范大学城市建设学院教授 ， 主要研究方向为不动产经营与管理、 城市经济（ 江西南昌
３ ０ ２ ） ３０２。
为 一 体 的 房 地 产 项 目 。 旅 游 房 地 产 有 别 于 传 统 房 地 产 项 目 ． 开 发 物 是 实 现 全 部 或 部 分 旅 游 功 能 的 房 地 产 ， 时 其 有
其项 目本身就是 景点 。 一般而言， 旅游房地 产除按传 统方 式
开 发 经 营 的酒 店 、 游 景 区 主 题 休 闲 公 园 、 游 景 点 房 地 旅 旅 产 、 区住 宅 和 度 假 村 外 ， 其 所 有 权 和 使 用 权 的 不 同 又 可 景 按
、
旅游 房地产 的含义与 属性
（ ） 游 房 地 产 的 含 义 一 旅 目前 对 旅 游 房 地 产 的 含 义 解 释 很 不 统 一 ．比较 流 行 的 观 点 是 ： 游 房 地 产 是 依 托 周 边 丰 富 的旅 游 资 源 ， 度 假 旅 以
休 闲为 目的 ， 以旅 游休 闲人 群 为对 象 ， 融旅 游 、 闲 、 休 度假
江西建成 沿海地 区群众 旅游 休 闲的 “ 花园 ” 乃至 全 国人 后 ，
民休 闲 度 假 “ 花 园 ” 战 略 构 想 。与 旅 游 有 着 密 切 联 系 的 大 的 旅 游 房 地 产 应 如 何 更 好 地 满 足 “ 花 园 ” 略 的 实 施 ， 一 后 战 是 个 值 得 研 究 的 重 要 课 题 。 当 前 ，传 统 房 地 产 业 开 发 机 会 减 少 ． 旅 游 房 地 产 与 旅 游 结 合 的 优 势 对 很 多 房 地 产 商 产 生 而 了 很 大 吸 引 力 ， 赢 得 了 消 费 者 的青 睐 。 也
旅游地产开发策划
旅游地产开发策划在旅游业日益兴旺的背景下，旅游地产开发成为了越来越多开发商的选择。
然而，这种开发涉及到对旅游市场的深刻了解和全面规划，需要综合考虑诸多因素，方能成功地完成旅游地产开发策划。
一、市场调研和规划市场调研是旅游地产开发策划的第一步。
该调研需要综合考虑当地的旅游市场和政策规划因素，了解市场的需求和对旅游地产的偏好，确定适合当地市场的产品类型和目标消费群体，同时也需考虑市场竞争状况和未来发展趋势，在合理利用有利资源和保护自然环境的前提下，制定可持续的开发规划。
二、定位和品牌策划定位和品牌策划是旅游地产开发策划的关键环节。
通过调研市场，确定适合的产品类型和目标消费群体，然后明确开发项目的品牌定位，打造项目独特的品牌形象和文化内涵。
通过营销策略和品牌传播，使项目在市场上获得更高的知名度和认可度，提升整体竞争力。
三、规划设计和建设管理规划设计和建设管理是旅游地产开发策划中的重点内容。
设计要符合当地的文化环境和自然环境，注重与整体环境的协调和配合，同时充分考虑消费者的需求和使用体验，打造符合市场标准和客户期望的优质产品。
建设管理方面，要注重质量和安全控制，保证工程执行效率和安全性，充分协调各个部门，确保项目按时按质完成。
四、综合服务和后期运营综合服务和后期运营是旅游地产开发策划的重要环节。
综合服务包括酒店，民宿，餐饮，会议和活动等，充分满足消费者的不同需求，加强客户对项目的粘性。
后期运营还包括旅游推广和品牌传播，不仅需要保持高水平的服务质量，同时还需要不断创新，加强与市场的互动，提高消费者对项目的忠诚度。
以上是旅游地产开发策划的关键内容，旅游地产开发策划需要综合考虑市场调研，品牌策划，规划设计，建设管理，综合服务和后期运营等多个方面，才能真正实现成本的控制，市场需求和自然环境的协调以及可持续的发展。
同时，开发商需要注重对消费者需求的了解和满足，提高客户体验和服务品质，增强市场竞争力和品牌影响力。
通过这些策略规划措施，才能成功推出具有市场优势的旅游地产开发项目，引领旅游地产市场的发展。
关于发展我国旅游房地产的思考
亿 人次 ，比上 年增 长 １． ％ ； 国内旅 游 收入 １５０亿 元 ， ０６ ２８ 增 长 ２ ． ％ 。入境 旅 游 人 数 １ ３ ６万 人 次 ，增 长 ５ ８ 。 ３５ ３７ ．％
然 而 ，另据 国家旅游 局调查 ，伴 随旅游 业收入 不断增 长 的 同时 ，酒 店业淡 、旺两季 的供需 不平衡 现象 。旅 游 旺季 到 来 时 ，各大小酒 店供 不应求 ，人 满为患 ，住宿 价格居 高不 下 ；当淡季来 临时 ，大量 客房积 压 ，酒 店资源 不能充 分 利
走马 观花式 的旅游 。到风 景秀丽 的地方 小住 ，或 到度假 区
值呈 明显 的正相关 关系 。其 次 ，家庭 收入快速 增长 和休假 制度 改革使 Ｅ益增 长 的度 假旅游 需求 成为旅 游房地 产开 发 ｔ 的潜在 商机 ，部分群 体有需 求也 有能 力购买旅 游房 地产 的 部分 产权或 使用权 。再次 ，“ ｉ角 ” 长ｉ 角 ” 渤海 珠 、“ 、“
［ 文章 编号 ］ １０ ０ ５—６ ３ （０ ２ ２—０ １ ０ ４ ２ ２ １ ）２ ０ ９— ２ 等 ，为旅 游房 地产 的迅速发 展提 供坚实 基础 和动力保 证 。 １ 市场 潜力 巨大 ． ３
据 国家 统计局 显 示 ，２ １ ０ ０全年 国 内 ｝ 游 人数 达 ２ ． ｎ １０
从 国家 政策 』 ，党 中央 、国务院及 各级政 府 ，相 继 ｝ 二 ｝ ＿ ： 台 了刺 激和 拉动旅 游及相关 产业 发展 的新政 策 ，全 国许 多
考虑 ，经济 全球化 加速 了国 际旅 游 的发展 ，越来越 多的 入 境旅游 的外 国游客 也将逐 渐成 为我 国旅 游房 地产 的消 费群 体 ，对 我 国旅 游 房 地 产 及 经 济 的 发 展 也 将 起 到 一 定 的
旅游地产开发研究
旅游地产开发研究近年来，随着人们收入水平的提升和旅游文化的普及，旅游业迅速崛起，旅游消费也愈加多元化和复杂化。
旅游地产这一新兴产业应运而生，成为了旅游业中不可或缺的重要一环。
本文将从旅游地产开发研究的角度出发，探讨旅游地产的定义、发展趋势、特点以及开发模式等方面的内容。
一、旅游地产定义旅游地产是指以旅游为主导，建设旅游产业集聚区、旅游型社区、休闲旅游地产楼盘、旅游度假酒店等为主的综合性地产领域。
旅游地产是建立在旅游基础之上的产业，是旅游产业与房地产业深度融合的新型产业形态。
二、旅游地产发展趋势旅游地产发展趋势主要表现在以下三个方面：1.海岛旅游地产受追捧随着经济的发展和人们收入水平的不断提高，人们不再满足于简单的旅游观光，而是希望在旅游过程中能够享受更高端、更有品质的服务。
同时，由于空气质量和城市环境的恶化，接近海洋的地方成为了人们追逐生态环境和健康生活的重要选择。
因此，海岛旅游地产成为了近年来最受追捧的旅游地产类型之一。
2.体验型旅游地产逐渐占据市场随着旅游市场竞争愈加激烈，传统的旅游观光方式已经无法满足人们的需求。
因此，越来越多的旅游地产开发商开始注重打造消费者的体验感，将旅游地产变得更加人性化、具有个性化和情感化等特点，让人们在旅游过程中获得更多的情感体验。
3.旅游地产开发将趋向专业化旅游地产开发涉及到对旅游市场的深入研究，需要开发商具备一定的旅游市场支配能力、风险控制能力等。
因此，未来旅游地产开发将以专业化为主要趋势，通过各种渠道、手段来确认旅游市场需求，并开发具有差异化市场定位的旅游地产项目，以在市场竞争中获得更大的优势。
三、旅游地产特点旅游地产具有以下几个特点：1.投资周期长，风险要求高旅游地产一般投资周期较长，建设周期长、投资额大，如果市场环境不利，很容易陷入亏损。
因此，对开发商的资金实力和市场调查、风险分析能力较高要求。
2.地区集聚，规模效益显著因为旅游发展需要较高的旅游资源、城市基础设施、旅游交通、生态环境等条件，所以旅游地产可能形成规模化的产业集群，这种集群促进了地区旅游业的发展，并带来更高规模化的经济效益。
旅游地产前期策划方案
旅游地产前期策划方案旅游地产前期策划方案一、项目背景1·1 项目概述在此处简要描述项目的背景和目标，例如该旅游地产项目的地理位置、旅游资源、市场需求等。
1·2 市场分析对目标市场进行细致的分析，包括旅游市场的规模、增长趋势、竞争格局等。
1·3 投资环境评估对项目的投资环境进行评估，包括政策支持、投资风险等方面的分析。
二、项目定位与目标2·1 项目定位指明该旅游地产项目在市场中的定位，如高端度假地产、生态旅游地产等。
2·2 目标市场确定主要的目标客户群体，如家庭旅游者、商务旅行者等。
2·3 目标销售额设定项目在一定时间内的销售目标，并制定相应的销售策略。
三、项目规划与设计3·1 总体规划对项目的整体规划进行详细描述，包括建筑布局、景观设计、配套设施等。
3·2 房地产开发对房地产开发的各个环节进行规划，包括项目规模、物业类型、户型设计等。
3·3 旅游配套设施设计和规划与旅游相关的配套设施，如游泳池、健身房、SPA中心等。
四、市场营销策略4·1 品牌建设制定品牌定位和品牌传播策略，包括命名、标志设计、宣传推广等。
4·2 销售渠道制定销售渠道的选择和运营策略，包括线上销售渠道、线下销售渠道等。
4·3 宣传推广制定宣传推广的策略和具体的宣传渠道，如广告、媒体合作、户外活动等。
五、财务规划5·1 投资成本对项目的投资成本进行详细的估算，包括土地购置费、建设费用、运营费用等。
5·2 资金筹措制定资金筹措的计划和策略，包括自有资金、贷款、股权融资等。
5·3 预计收益对项目的预计收益进行分析和评估，制定盈利模式。
六、风险评估与控制6·1 技术风险对项目开发中可能出现的技术风险进行评估，并提出相应的控制措施。
6·2 法律风险对项目可能面临的法律风险进行评估，并提出相应的法律合规措施。
旅游地产项目定位篇
主要项目构成定位 项目的形象定位 建筑风格以及环境定位 节事活动、旅游商品概念构想 附件
9
项目总体定位要解决八大问题
项目的形与魂 目标客户群和市场 产业定位 区域关系 主要项目构成 形象定位 环境定位 活动和事件
10
二、项目总体定位的内涵
1、项目的总体定位 阐述角度： 项目形与魂、战略地位、 产业等方面的总体描述。
（4）对核心旅游产品和辅助旅游产品，提 出产品定位和概念描述
❖ 定位 ❖ 构成 ❖ 主要目标客户 ❖ 各个组成部分（子项目）的细节描述（结合
大量示意性图片） ❖ 本产品的体验性设计（体验点）、核心吸引
力小结
38
二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（5）各个组成部分之间的相互关系 描述角度：
2、项目的形与魂
阐述角度： ❖软件特征包括：
• 历史人文方面 • 时尚、现代文化方面
❖硬件特征包括：
• 人造、改造的景观 • 自然环境资源
15
二、项目总体定位的内涵
3、项目的产业定位 阐述角度：
描述主导产业、辅助产业（联动的产 业） 。
16
二、项目总体定位的内涵
3、项目的产业定位
工作室的观点举例：
终描述模型)
收入水平 普通市民阶层 高级白领阶层
高
CC
社会精英阶层
中E
D
AA
知识英才阶层
低
BB
前卫另类阶层
低
中
高
文化层次
图：旅游开发模式分析模型（目标市场模型）
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二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位 工作室的方法：
（2）旅游客源市场细分法：
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关于旅游地产前期开发定位的思考
对于旅游地产的界定，业内一直存在很多分歧。从广义上理解，应
是与旅游相关的各类土地附着物，包括主题公园、温泉疗养、娱乐设
施、以及其它功能性建筑等；从狭义上看，则是依托于旅游资源的各类
房产物业本身，如度假别墅、酒店、会议中心、商铺等功能指向明确的
建筑，实则应称之为旅游房地产。总体而言，可分为4类：旅游景点地
产，旅游商务地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。
旅游地产开发的规律，无外乎通过旅游资源炒热地块，带动地产的
发展，国内堪称旅游地产开发典范的项目有海南的博鳌，深圳的华侨
城、观澜湖，杭州的宋城等，通过旅游资源与房地产的嫁接获得项目价
值的最大化。这些项目的成功引来了不少跟风者，以大投入、大规模复
制这种模式，却都以夭折或者失败告终。究其原因，旅游地产并不是简
单的旅游与地产的关系，开发旅游地产项目也不是简单的就项目谈项
目。结合于此，本文将就操盘过程中实际面临的问题，对旅游地产项目
如何进行开发定位展开研究分析。
一、宏观背景分析
开发旅游地产项目，首要的是进行市场判断，所谓市场判断应不单
指行业市场、供求市场、竞争市场等与项目本身相关的市场判断，最重
要是基于项目所在城市的宏观发展环境、经济背景的分析判断。
1、政府规划导向分析
政府对整个城市的规划可谓是旅游地产项目开发的前提。几乎从拿
地时开始，政府规划导向直接决定了项目落地的位置和定位的方向。无
论是依托原有的自然资源、还是重新再造旅游资源体系，能从政府规划
中敏锐察觉到城市发展的方向、重心，将给项目的开发运营带来有利契
机，政府对于该城市的开发战略、产业体系构建、政策指导等是项目开
发定位的重要条件。如达沃斯不久前参与运作的利海集团郑州雁鸣湖项
目，即是充分契合郑汴一体化和郑州东扩打造国际商务中心的历史机
遇，将企业运作与政府规划结合在一起的典型项目。就目前旅游地产开
发的地块而言，大多处于远离市中心的城郊地带、有一定的自然资源条
件或开发条件相对差，如能抛开项目运营本身的局限视角，立足于作为
整个城市的大配套、紧跟政府规划导向，更有利于深入挖掘项目价值、
享有相关政策支持；同时，将项目开发提升至城市的大配套、做城市运
营的一部分，无论对于政府还是开发企业而言，都将有力推动城市化进
程，更有利于树立项目形象和城市品牌。
2、城市经济总体发展分析
城市经济总体发展水平和运行速度是旅游地产项目开发的基础。旅
游地产是一个复杂的系统，由于其受城市旅游休闲度假经济和房地产业
发展水平影响较大，故与城市ＧＤＰ水平等关联密切。当一个城市经济
水平尚未发展到一定程度时，本城居民通常外出旅游或活动相对较少，
旅游度假相对稀少，城市自身的流动性也较差。当城市经济水平发展相
对成熟时，旅游休闲度假不再是奢侈品，变成人们追求的普通消费品，
则外围旅游地产空间的形成开始为居民向外流动带来直接条件。据国际
经验，一个地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高
潮；大约人均GDP在3000——5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形
式将规模化启动，市中心人口开始快速向郊区转移，外围旅游地产空间
形成。因此旅游地产开发和城市经济总体发展水平息息相关。随着城市
经济总体发展水平加快，旅游产业的成熟发展，旅游地产开发也将成为
主流地产开发模式。
3、居民收入和消费结构分析
居民收入以及消费结构的现状和变化趋势，是旅游地产得以实现的
重要支撑。旅游地产作为旅游与地产的交叉点，既是旅游消费构成的一
部分，也是房地产消费构成的重要部分，两者都与城镇居民收入水平和
消费习惯密切相关。居民收入水平的增长和消费习惯的逐步成熟，将决
定消费者比以往更加注重追求精神上的愉悦、放松，开始由生存型消费
向享受型和发展型消费转变。需求决定市场，旅游地产机会由此出现。
因此，居民收入和消费结构分析是进行旅游地产开发定位的条件之一。
二、相关政策分析
1、土地政策
土地可谓是旅游地产开发中最为关键却存在较大风险的问题，其风
险性主要表现在土地权属不清、土地获得不确定，以及土地性质变更等
方面。土地作为稀缺性资源，一直受到国家政策的严格调控，对旅游地
产开发而言，通常占地规模大、开发体量较大，面对国家目前紧缩地根
的宏观政策，如何合法有效获得规划用地成为关键，故必须深入研究相
关土地政策。如国家关于旅游用地出让的政策、关于土地划拨的政策、
对土地闲置的处理以及对别墅用地的限制政策等，都涉及到项目的开发
定位问题；另一方面，旅游用地内对于住宅房产的功能明确和产权明
确，也可能涉及到部分土地性质变更或者项目开发定位问题，一并需要
考虑。
2、产业政策
对于大规模的复合型旅游地产项目而言，已不是单一的项目开发，
它需要多种业态并存、嫁接才能支撑起项目整体的开发运营，它需要构
建完整的产业链以确保其能够良性发展、实现土地价值的最大化。简言
之，大型旅游地产项目需要以产业为承载进行财富递增和可持续发展，
因此研究相关产业的优惠政策对项目的开发定位将起到指导作用，如国
家或地方政府对创意产业的扶持政策、对产业园的优惠政策、对影视产
业的优惠政策、对生态农业的扶持政策等，都可能成为项目发展的有利
契机。
3、其它相关政策
如旅游产业发展政策、房地产开发政策等。事实上，应对复合型旅
游地产项目的开发，已经跳出了传统的旅游开发或是房地产开发思维模
式。在专注于开发前期的定位研究时，开发投资方已部分承担了城市运
营商的角色，从宏观角度研究经济、人口、产业环境等以进行有效配置
和布局。可以说，这些研究分析是整个项目开发战略规划的基础，是市
场定位的依据，也是经营运作整体把握的关键。
三、旅游与地产的关系分析
1、开发重点
就旅游地产开发而言，以旅游为主还是以房地产开发为主，不同的
开发定位决定了截然不同的开发模式。如是以旅游开发为主，则项目大
多以长期稳定的经营为目的，房产物业包括酒店、商业、居住等仅作为
其附属设施，满足旅游配套需要，像主题公园、影视基地、温泉疗养中
心等的配套服务设施；如是以房地产开发为主，则旅游捆绑于地产，通
过旅游资源开发增加房地产项目的吸引力和价值点，改善度假、居住的
环境，故酒店、会议中心和度假别墅、公寓等成为主要盈利物业，旅游
景点、休闲设施成为其附加值。目前比较成功的是按开发周期将两者分
别重点布局，先旅游、后配套、再房地产的三段式开发模式，如杭州宋
城休博园，北京华侨城等项目。
2、开发层次
一般来说旅游房地产经济效益的产生更直接依赖于地产的销售，但
旅游资源的深层次挖掘却成为旅游地产最大的价值增长点，这也是其根
本区别于其它房地产开发的地方：旅游资源和卖点的挖掘将直接影响并
决定项目的优劣成败。对旅游地产而言，旅游的困境无法通过房地产获
得解决，相反的是，旅游房地产的开发必然依托于成功的旅游项目，因
为颓败的旅游只能给房地产的潜在消费者带来负面影响进而导致物业价
值贬值。由此可见旅游项目设计对于启动地产开发的重要性，这也给旅
游的策划、规划留下了巨大的创意空间和革新机会，目前达沃斯巅峰操
作的一些成功旅游地产项目多是基于此。另一方面，由于旅游项目投资
大，在项目启动阶段需要沉淀大笔资金用于环境改造、资源开发等；回
收期长，短期内无法获得巨大收益，对于投资开发企业的资金实力、综
合运作能力、以及社会责任承担力都提出了较高要求。如果企业无法承
担前期源源不断的成本投入，或是对项目品质大打折扣，也必将导致项
目整体的失败。
3、开发原则
对于依托一定自然资源的旅游地产项目，需要坚守保护性开发的原
则，只能借用资源、借势资源，而不能进行掠夺和破坏，这是旅游地产
开发成功的基础。同时，是基于现有资源基础、生态系统上的调整和完
善，最终实现为旅游地产长期增值、可持续发展的目的。
这不仅是考虑到投资造景有其临界点和门槛效应，项目一旦建设不好则
很可能面临失败，另一方面也是从社会责任和保护生态环境的角度考
虑，为项目树立健康的形象。