商圈调研及数据研究分析技巧

商圈调研及数据分析技巧

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通过学习本课程，你将能够：

●了解商圈的六大分类；

●掌握商圈的数据分析技巧；

●学会制作商圈数据调查表。

商圈调研及数据分析技巧

一、商圈调研基本知识

1.什么是商圈

商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离和空间距离，是商业企业多年来的经营行为导致的消费者的购买习惯。

新商圈与旧商圈争夺消费者，实际就是引导消费者习惯的改变。消费者的购买习惯可以改变，前提是商圈的便利性。比如，很多大型超级市场建在城市偏远地方，一般开车的人喜欢去，因为不用担心停车困难和被贴罚单。

【案例】

商圈的便利性对消费者的影响

浙江某砂锅店刚开张时生意很好，一段时间后客流变得很少。因为店铺选在繁华的地方，门口停车区域非常狭窄，如果把车停在马路边，就会被贴罚单。

于是，老板在门口贴了告示：第一，顾客可以到隔壁写字楼一楼去停车，凭停车费单到饭店报销停车费；第二，如果您忘了到隔壁写字楼停车，车停在马路边被

贴罚单，罚款由饭店报销。

告示贴出后，店铺生意又好了起来。

不同的消费群体意味着商圈的消费习惯不同，这个习惯可以通过商圈一段时间的运作发生改变。

2.商圈选择的意义

确定商圈需要从两方面考虑：

第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。

第二，消费群体。一个成功的商圈要有消费力，不能盲目地打造。

零售商业企业的商圈选址是个战略性的决策，选址的成功在很大程度上可以决定整个项目的成功。

3.商圈选择的重点

一般来说，商圈选择有三个重点：

前瞻性

前瞻性就是对趋势的判断。

租店铺好比做期货，需要判断未来的利好。如果租的店铺是一个新商圈或者新的位置，就需要判断它的前瞻性。

便利性

所谓便利性，就是在商圈开店让消费者更容易到达。

同一品牌在一条街开多家店，一方面可以整体形成共振效应，一方面可以在消费者心理产生震撼印象，在时间和空间上促使消费者做出选择。

适用性

适用性意味着整个商圈与消费者的匹配度和周围环境的融合度。

商圈的适用性要符合品牌定位和消费者定位（消费者的习惯、认知、心目中的预期），不是人多就合适，要看有效人群是否是目标消费群体。

4.商圈的分类

概括来说，商圈分为商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区六类。

商业区

商业区是商业集中的地区，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁华热闹，其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买和消费金额比较高等特点。

住宅区

住宅区的消费习性具有消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高等特点。

目前，社区专卖店成为流行趋势，可以满足当地的需求，如日常用品店、食杂店等。

文教区

文教区的附近要有一所以上学校，以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高。

办公区

办公区指办公楼比较多的地方，大部分是便利店，其消费习性具有便利、人多，消费水平低等特点。

工业区

工业区的消费者一般是打工族，消费水平比较低，但消费总量比较大，如广东、浙江的乡镇专卖店等。

混合区

混合区分为商住混合、住教混合、工商混合等。

混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，具有多元化的消费习性。

很多房地产商建造的城市综合体，就属于混合区。比如，福建的七匹狼集团按照功能规划重新对整个小镇进行梳理建造。

二、商圈数据分析的内容

数据分析是商圈选择的重要内容，也是零售行业采用的方法，主要是通过研究进店率、成交率、续销率、回头率等数据，分析存在的问题，从而更精准地对商圈进行判断。

1.人文环境和时尚潮流

所谓人文环境和时尚潮流，就是整个社会的环境和消费习惯。

中国人口众多、南北东西差异很大，不同地区有着不同的习惯、文化和流行趋势。在进行商圈选址的时候，必须对当地的社会环境和消费习惯进行调查，以确定是否和品牌定位相符合。

2.穿着情趣和消费水准

穿着情趣和消费水准的调查不仅包括穿着，还包括使用的家具建材、饮食、娱乐等整个人的消费趋势和消费习惯，如长沙的歌厅文化、上海人的理性消费等。

3.人流量

人流量就是平常、假日及日、夜来往人次和比例。

人流量是店铺选址的重大前提，一定要进行分析，不要做“三拍（脑袋一拍、胸脯一拍、大腿一拍）”老板。

【案例】

“豆子”数人数

20世纪初的上海南京路刚有雏形，永和商行老板为了确定在马路的哪一侧开百货商场，想了一个方法：雇四个伙计分成两组，分别站在南京路的左边和右边数

人数。在同一组中，一个伙计手里提个布袋，一个伙计手里抓个大盆，提布袋的人

负责数，过去一个人，就抓一个豆子放到盆里。晚上清算结果，盆里的豆子越多，

表明走过的人多。

持续调查十天后，老板选择在盆里的豆子多的一边开百货商场。

4.车流量

车流量就是汽车、摩托车等各种交通工具往来的数量。

车流量和人流量紧密挂钩，这是调查不可缺少的一个方面。

5.进店率

进店率就是在某一时间段进入店铺的人数的概率。

6.交通、马路宽窄与停车问题

消费者对马路宽窄与停车问题的重视程度越来越高，能不能停车、是否方便停车已经成为许多商圈选择的重要指标。所以，店铺选址时要考虑目前及未来可能增减的运输工具。

7.人口勘察和区域特征

人是商圈的宝贵财富，商圈选择要分析当地人口数量和区域特征等。

三、商圈数据调查表

1.前期商圈调查数据统计表

表1 前期商圈调查统计表

店铺所在城市城市类别□直辖市□省会城市□地级市□县级市

消费能力调查商圈主要

情况

消费人群数量估计

平均年龄

教育状况

消费习惯

收入水平/月（约）

消费水平/月（约）

竞争对手调查主要竞争

品牌

品牌/内容

地点

面积

经营时间

产品特色

员工人数