经营性用地
土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据
土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。
主要法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
”《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。
开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。
凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。
要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。
严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。
协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。
各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。
”《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
”《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
”招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源布2006年5月31日发布2006年8月1日实施。
集体经营性建设 用地使用权出让合同7篇
集体经营性建设用地使用权出让合同7篇篇1甲方（出让方）：__________乙方（受让方）：__________根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方出让集体经营性建设用地使用权给乙方事宜，经友好协商，达成如下协议：一、合同标的本次出让的集体经营性建设用地位于__________，地块总面积为______平方米（具体以土地测量成果为准），用途为__________。
二、土地使用权出让期限本合同项下的土地使用权出让期限为______年，自本合同签订之日起计算。
三、土地使用权出让金及支付方式1. 土地使用权出让金总额为人民币______元。
2. 乙方应于本合同签订之日起______日内支付定金人民币______元，并在______日内支付剩余土地使用权出让金。
四、土地权利及限制1. 乙方依法取得本合同项下的土地使用权，有权在规定的范围内进行经营性建设。
2. 乙方应遵守国家的土地管理法律法规和政策的有关规定，不得擅自改变土地用途。
3. 乙方应按照约定支付土地使用权出让金及相关费用。
若乙方未能按时支付，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任。
五、土地使用权转让、出租和抵押1. 在本合同约定的期限内，乙方有权将土地使用权转让、出租或抵押。
2. 乙方在转让、出租或抵押土地使用权时，应遵守国家的法律法规和政策，并告知受让人、承租人或抵押权人遵守本合同的相关约定。
六、土地开发建设与利用1. 乙方应按照约定的用途和开发计划，合理利用土地，按时开工建设和竣工。
2. 乙方在土地开发利用过程中，应遵守环境保护、资源节约等法律法规和政策，确保安全生产。
七、违约责任1. 若乙方未能按时支付土地使用权出让金，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任。
2. 若乙方在土地开发利用过程中违反法律法规和政策规定，甲方有权要求乙方改正并承担相应的法律责任。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析农村集体经营性建设用地入市问题是指农村集体土地经营权因城镇化进程和经济发展需要，经过流转或拆分后，进入市场并用于各种开发建设活动的现象。
这一问题在中国农村土地改革与城镇化进程中经常出现，严重影响着土地利用和乡村发展。
为了更好地分析这一问题，我们需要深入探讨其背后的原因和存在的挑战。
一、农村集体土地流转走向市场农村集体土地流转的出发点是提高土地利用效率和农业生产效益，但随着城市向乡村拓展、工业化和城镇化的进程加速，原本用于农业种植生产的土地、荒地和闲置土地出现了新的利用价值。
特别是一些地方政府推动城镇化、新农村建设和新型城镇化旧村改造，将农村土地流转、拆分、打包等渠道合法性认可，并鼓励农民将土地以流转的方式进入市场，这一现象就愈发明显。
二、土地利用和资源消耗压力增大农村集体经营性建设用地入市，背后是城乡经济生产和社会发展带来的需求。
但同时，这也意味着土地利用和资源消耗压力增大。
由于将流转后的土地用于城市建设和工程项目，存在着大量消耗土地资源、水资源和能源等现象。
而且，这一现象也容易导致土地破碎化、碎片化，从而给生态环境造成重大影响。
三、土地所有权和土地权益界定的不清因为涉及到土地所有权和土地权益界定问题，农村集体经营性建设用地入市问题也容易引发一系列纷争和矛盾。
由于现行农村土地制度不完善，很多涉及到土地流转的问题没有明确的法规管理和标准，甚至存在着非法炒作、侵占和非法转让等问题。
同时，因为土地流转使得土地所有者和经营者分离的现象普遍存在，也容易对农民的利益长远产生负面影响。
四、市场需求和规划管理不平衡农村集体经营性建设用地入市问题的背后还存在市场需求和规划管理不平衡的问题。
由于很多土地流转涉及到大型开发项目和城市建设，而土地市场本身也存在供需不平衡、投机和过度开发等问题，因此很容易导致土地利用效率低，土地资源浪费，土地质量下降等。
同时，由于土地流转和入市使得农村土地规划和管理缺乏科学性和有效性，也不利于乡村发展和资源利用的可持续性。
推进农村集体经营性建设用地流转、租赁、入股调研报告
推进农村集体经营性建设用地流转、租赁、入股调研报告为贯彻落实党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”文件精神，按照市委《“深化要素市场改革”调研实施方案》要求，我局高度重视，成立了课题调研组，采取座谈，实地考察交流等形式广泛开展调研。
现将我市农村集体经营性建设用地流转、租赁、入股有关调研情况报告如下：一、农村集体经营性建设用地的概念根据《土地管理法》第四十三条规定，我国集体建设用地分为乡镇企业用地、村民住宅用地和乡（镇）村公共设施和公益事业用地。
农村集体经营性建设用地的定义范围目前没有明确界定，但可以从相关文件规定中进行推断。
2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》最早提出“经营性用地”概念，从该规定第四条可以初步推断出“经营性用地”是指土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等的各类用地。
2007年国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》第四条将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅并列，俗称“五类经营性用地”。
结合经营性建设用地的盈利特性，结合前面分析“国有经营性建设用地包括工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅”，我们认为，在农村集体建设用地方面，只有乡镇企业用地才符合集体经营性建设用地的性质。
同时，考虑到乡（镇）村公共设施和公益事业用地的实际利用情况，在符合规划和用途管制的前提下，已废弃的乡（镇）村公共设施和公益事业用地依申请经依法批准后，也可转变为集体经营性建设用地。
宅基地和正常使用的乡（镇）村公共设施和公益事业用地应排除在经营性建设用地之外。
二、农村集体经营性建设用地利用的必然性及重要意义新《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。
但本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外。
国有经营性建设用地使用权出让“持证准用”须知
国有经营性建设用地使用权出让“持证准用”须知根据《成都市国土资源局关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》(成国土资发[2011]80号)的相关规定，成都市国有经营性建设用地使用权出让实行“持证准用”制度。
为保证“持证准用”和招拍挂出让国有建设用地使用权工作规范、有序进行，特制定本须知。
一、成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流县国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须按出让公告的要求，在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《＜国有建设用地使用权出让合同＞补充协议》（以下简称《出让合同》）之前提交相应面积的建设用地指标；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须在签订《出让合同》之前，按市政府确定并公布的当年建设用地指标最低保护价缴纳相应面积的建设用地指标价款。
成都市范围内城镇改造整理出的国有经营性建设用地使用权出让（非首次供应），竞得人不需持有建设用地指标，也不缴纳建设用地指标价款。
二、建设用地指标证书的取得方式及建设用地指标价款的缴纳方式按出让公告的要求须提交建设用地指标证书的，竞得人可通过农村土地综合整治获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所（以下简称“农交所”）购买相应面积的建设用地指标，取得建设用地指标证书；须缴纳建设用地指标价款的，竞得人向农交所缴纳。
三、提交建设用地指标证书或缴纳建设用地指标价款的相关要求（一）时间要求竞得人必须在签订《出让合同》之前（即出让成交之日起10个工作日内）提交建设用地指标证书或缴纳建设用地指标价款。
（二）面积要求竞得人必须提交不少于出让公告要求面积的建设用地指标证书或缴纳出让公告要求面积的建设用地指标价款。
（三）提交的建设用地指标证书的权利人及缴纳建设用地指标价款的主体独立竞买的竞得人：须提交建设用地指标证书的，竞得人必须提交其自身或与其同属同一股东全资持股的公司、或其全资子公司、或全资持有其股份的股东作为权利人的建设用地指标证书；须缴纳建设用地指标价款的，由竞得人负责缴纳。
农村集体经营性建设用地入流程及决策办法
农村集体经营性建设用地入流程及决策办法农村集体经营性建设用地如果要入流程，一般要经过以下几个步骤：一、调查与储备农村集体经营性建设用地的入流程，首先需要了解当地的规划和用地情况，进行必要的调查和储备工作。
这一步工作的目的是为了确定建设用地的位置、规模和功能，以及了解相关政策法规和建设条件。
二、立项和审核在确定建设用地的位置、规模和功能后，需要进行立项和审核工作。
这一步工作的目的是为了评估和审查计划，确定建设可行性，保证项目符合国家和地方的规划和建设要求。
三、征收和补偿如果建设用地需要进行征收，就需要进行征收和补偿工作。
这一步工作的目的是为了保障农村集体经营性建设用地的合法性和建设进程，确保征收和补偿工作按照相关政策法规进行。
四、建设和验收经过前面的工作，农村集体经营性建设用地的建设才能正式开始。
在建设过程中，需要进行建设和验收工作，保证建设质量和工程进度，确保建设用地投入使用后具备良好的使用效果和社会经济效益。
以上就是农村集体经营性建设用地入流程的一般步骤。
在这个过程中，需要考虑到地方政府的意见和当地农户的利益，以及相关政策法规的规定和硬性约束条件。
在决策方面，需要考虑以下几个方面：一、政策法规农村集体经营性建设用地的决策需要遵循国家和地方的相关政策法规，确保相关工作安全、合规和规范性。
二、建设需求决策需要考虑到当地农村经济和社会发展的需求，确保农村集体经营性建设用地的建设能够满足实际需要和市场需求。
三、风险评估决策需要进行风险评估工作，了解相关工作的风险和控制策略，确保农村集体经营性建设用地的建设和运营风险最小化。
总之，农村集体经营性建设用地入流程及决策需要从多个角度考虑，确保农村建设的规范、合规和安全。
随着城市化进程加速，农村集体经营性建设用地的需求和规模也在不断增加。
如何规范农村集体经营性建设用地入流程及决策办法，成为当下亟待解决的问题。
以下将从政策规定、土地使用权、资金筹措以及社会参与等方面进行探讨。
农村集体经营性建设用地入市四大问题
农村集体经营性建设用地入市四大问题农村集体经营性建设用地入市问题相当复杂，涉及到国家耕地保护、地方政府的土地财政、农民利益保护、农村基层冲突、社会稳定等核心问题，妥善处理这些问题，需要一揽子的顶层政策设计。
一、农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场的运行、管理及其增值收益分配带来哪些变化和挑战？农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场有效运行的好处就是打破目前一头沉的现状，过去是大量的要素向城市流动，包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本上流向城市，导致城乡发展失衡。
农村经营性建设用地入市可以让增值部分留在农村，实现城乡均衡发展。
农村集体经营性建设用地入市带来的挑战也是巨大的，主要是会引起两个失衡：其一是政府土地财政的失衡，其二是分配不公的失衡。
基层政府的土地财政依赖严重，如果经营性建设用地直接入市，对目前的征地制度造成直接冲击，地方政府的地有可能卖不出去了，因为用地单位可以直接到有农村经营性建设用地的地方去购买，价格还有可能更便宜。
基层政府过去依靠土地抵押累积的巨大债务有可能因为土地无法再卖出形成资金链断裂，引发经济不稳定。
另外一个挑战是如果土地巨额增值收益全部留在当地，会造成农民间的财富巨大不平衡，远郊或者偏远农村的农民土地卖不出去，无法获得土地财富。
目前的征地主要发生在在城乡接合部地区，要占全部土地征收的60%-70%，但其征地指标又有可能相当一部分来源于远郊或者偏远地区的农村撤并腾置而得来的用地指标。
如果直接入市的增值部分都被少数城乡接合部的农民都拿走了，土地增值的收益分配就显得太不公平。
必须建立合理的土地税收制度以及地票制度，来解决地方政府以及不同区位农民间的收入分配问题。
二、在城乡统一的建设用地市场中，如何建设和完善农村集体经营性建设用地的运行机制、管理机制？如何减缓农村集体经营性建设用地入市对现有国有土地市场造成的冲击、处理好土地增值收益分配不公问题，减缓直接入市对现行耕地保护政策的冲击、利用率低流转难、城乡基础设施建设停滞等问题，需要一系列的制度保障。
国有经营性建设用地使用权出让“持证准用”须知
国有经营性建设用地使用权出让“持证准用”须知根据《成都市国土资源局关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》(成国土资发[2011]80号)的相关规定，成都市国有经营性建设用地使用权出让实行“持证准用”制度。
为保证“持证准用”和招拍挂出让国有建设用地使用权工作规范、有序进行，特制定本须知。
一、成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流县国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须按出让公告的要求，在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《＜国有建设用地使用权出让合同＞补充协议》（以下简称《出让合同》）之前提交相应面积的建设用地指标；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须在签订《出让合同》之前，按市政府确定并公布的当年建设用地指标最低保护价缴纳相应面积的建设用地指标价款。
成都市范围内城镇改造整理出的国有经营性建设用地使用权出让（非首次供应），竞得人不需持有建设用地指标，也不缴纳建设用地指标价款。
二、建设用地指标证书的取得方式及建设用地指标价款的缴纳方式按出让公告的要求须提交建设用地指标证书的，竞得人可通过农村土地综合整治获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所（以下简称“农交所”）购买相应面积的建设用地指标，取得建设用地指标证书；须缴纳建设用地指标价款的，竞得人向农交所缴纳。
三、提交建设用地指标证书或缴纳建设用地指标价款的相关要求（一）时间要求竞得人必须在签订《出让合同》之前（即出让成交之日起10个工作日内）提交建设用地指标证书或缴纳建设用地指标价款。
（二）面积要求竞得人必须提交不少于出让公告要求面积的建设用地指标证书或缴纳出让公告要求面积的建设用地指标价款。
（三）提交的建设用地指标证书的权利人及缴纳建设用地指标价款的主体独立竞买的竞得人：须提交建设用地指标证书的，竞得人必须提交其自身或与其同属同一股东全资持股的公司、或其全资子公司、或全资持有其股份的股东作为权利人的建设用地指标证书；须缴纳建设用地指标价款的，由竞得人负责缴纳。
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经营性用地
经营性用地是指用于商业、工业、金融、旅游等经营性活动的土地。
在城市发展的过程中，经营性用地起到了重要的推动作用。
本文将
从经营性用地的定义、种类、影响因素以及管理等方面进行详细解
释和分析。
一、经营性用地的定义
经营性用地是指用于商业、工业、金融、旅游等经营性活动的土地。
它是城市发展中的重要组成部分，对推动经济发展、增加就业机会、提高城市形象等起到了重要的作用。
经营性用地可以划分为商业用地、工业用地、金融用地、旅游用地等不同类型，每种类型的经营
性用地都有其特定的功能和要求。
二、经营性用地的种类
1. 商业用地：主要用于商业活动，包括购物中心、超市、零售商店、餐饮娱乐场所等。
商业用地的选址通常要考虑人流量、交通便利性
和周边消费能力等因素。
2. 工业用地：主要用于工业生产和加工，包括工业园区、工厂、仓
储物流等。
工业用地的选址通常要考虑交通便利性、土地成本、环
保要求等因素。
3. 金融用地：主要用于金融机构的办公和服务设施，包括银行、保
险公司、证券公司等。
金融用地的选址通常要考虑交通便利性、金
融中心地位、周边配套设施等因素。
4. 旅游用地：主要用于旅游和休闲活动，包括景区、度假村、酒店等。
旅游用地的选址通常要考虑自然环境、交通便利性和旅游资源等因素。
三、经营性用地的影响因素
1. 经济因素：经营性用地的发展往往受制于当地经济发展水平和市场需求。
经济繁荣时，商业、工业等经营性用地的需求会增加；经济不景气时，需求会下降。
2. 土地资源：土地资源是经营性用地的基础。
土地的位置、面积和自然条件等会对经营性用地的规划和开发带来影响。
优质土地资源的有限性也是影响经营性用地发展的一个重要因素。
3. 政策环境：政府的规划和政策对经营性用地的发展起到了重要的引导作用。
政策的稳定性、透明度和可预测性对于吸引投资者和推动经营性用地发展至关重要。
四、经营性用地的管理
经营性用地的管理涉及土地的规划、出让、验收和监管等环节。
政府在土地使用方面拥有法定的管理权和监管职责，需要制定土地使用规划、土地出让政策和土地使用管理制度，确保经营性用地的合理利用和规范运营。
1. 规划：政府根据经济发展目标和土地资源状况制定经营性用地的规划，确定经营性用地的类型、布局和容量等，为经营性用地的合理开发提供指导。
2. 出让：政府以招拍挂和拍卖等方式出让经营性用地，通过竞争性
招标来选择最有潜力和能力的投资者。
出让方式的公开透明和合理
公正是确保经营性用地开发的关键。
3. 验收：政府对经营性用地的开发项目进行验收，检查其符合规划
要求、招标合同和法律法规等要求。
验收环节是对经营性用地开发
结果的监管和质量控制。
4. 监管：政府对经营性用地的开发进行监管，包括使用质量、环境
保护、资源利用、经营行为等方面。
监管的目的是保护土地资源的
合理利用和社会公共利益的最大化。
总结：经营性用地是城市发展与经济增长的重要支撑，通过合理的
规划、合理的出让和科学的管理，可以使经营性用地发挥最大的效益。
政府在经营性用地管理中应加强规划和监管，确保经营性用地
的合理利用和可持续发展，促进城市经济的繁荣和社会的和谐稳定。