经营性基础设施用地

经营性基础设施用地（供暖）思路一、估价项目名称:二、委托估价方：三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估四、估价基准日：X年X月X日五、估价日期:六、地价定义：宗地的实际用途，宗地内外的开发程度。

估价基准日及土地权属。

七、估价对象:土地登记状况估价对象土地登记状况一览表土地权利状况估价对象土地权利状况一览表土地利用状况估价对象土地利用状况一览表八、影响地价的因素搜集资料：现场搜集，网上搜集。

现场搜集:拍照，宗地的基本情况。

了解四至，周围的实际建筑情况。

搜集《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，勘测定界技术报告等相关资料复印件。

网上搜集一般因素城市资源状况地理位置（所属区域及地理特征，地势，地貌）水文气候条件（气候是否符合人类居住，居住的舒适度）矿产资源（大背景下的资源，了解资源优势）占地面积及概况(对总面积类型的分类，了解土地资源状况)城市人口（分析城市人口的类型，规模，结构及发展趋势）房产政策（房地产市场的现状及分析）行政区划交通概况（主要的交通干道，于外界的港口，码头，车站通达程度）经济状况（经济的增长点，财政金融状况，产业特色）产业政策（产业结构，产业特色，创新新型企业，相关的税收政策）城市发展与规划（发展目标，发展理念，对经济建设的规划，民生问题的解决，公共设施建设的方案）城市经济发展状况（产业结构现状的分析，运行情况，发展趋势）区域因素区域位置（地理位置，四至，地势，地貌，水文，气候）行政区划 (所属区域的行政级别，规模，人口情况，产业发展的特色) 交通（对外交通的便捷度，交通管制，道路构造，级别和体系。

距火车站，飞机场，货物集散地的距离等。

）经济建设与发展（针对供暖行业的发展状况，趋势，和国家相关政策的扶持的）基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况)资源优势（我省是产煤大省，建设采暖厂，减低了运输成本）环境状况（污染的排放状况及治理程序，周围的自然环境）。

产业聚集度（相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等）居民分布（该区域的居民分布情况，不可在其周围，以免影响生活，分布状况，了解运营之后提高工作的效率）个别因素估价对象个别因素说明表1.宗地基础设施状该宗地为X通一平。

通路，水等2.宗地的特殊性（1）根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十七条推进土地资源的市场化配置规定，依法合理用地，促进科学发展，要深化土地市场体系建设，充分发挥市场配置资源的基础性作用，扩大国有土地有偿使用范围，严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。

根据中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)，经营性基础设施用地可以理解为08类公共管理与公共服务用地中086小项公共设施用地，指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

（2）经营性基础设施用地价格是指在正常市场条件下，经营性基础设施用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日经营性基础设施用地所能够实现的价格。

经营性基础设施用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。

1.从价格产生的根本原因上看：经营性基础设施用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。

2.从价格形成的过程看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。

3.从价格的本质看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地权利及其预期收益的价格，经营性基础设施用地价格的本质是经营性基础设施用地地租的资本化。

七、估价依据八、估价原则需求与供给原则，变动原则，替代原则，合法原则，预期收益原则，综合分析原则等。

九、估价方法的选用及过程根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等。

居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等用地。

包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和绿化用地。

商业金融业用地指为生产和生活提供服务的经营性用地。

包括各类商场店铺、旅游饭店，娱乐场所及营业性写字楼用地，以及居住小区内的非配套经营性公建用地。

工业、仓储用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。

交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。

综合用地指集办公、商住（公寓）、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。

公共绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地、生产防护绿地及一些经营性绿地。

主要有公园、街头绿地及苗圃等经营性基础设施用地由于其自身的特殊性，不属于上述任何一种地类，没有参考的模板，在评估的过程中难以直接按照土地的分类标准进行修正评估，往往需要进行类比分析后才能确定。

由于该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及用地性质、参照地价标准等问题难以确定。

本次评估首先采用市场比较法和成本逼近法参照工业用地对估价对象进行评估，再考虑待估宗地为经营性基础设施用地（不以盈利为目的但又不是无利润，不以市场经营为理念）与工业用地用途上的差异，采用收益还原法进行评估，对三种评估价格进行权重修正，从而确定估价对象的评估价值。

参照工业用地进行评估的理由是：目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。

从理论和实务上，该类特殊用地的市场价格目前没有现成标准案例，在与基准地价修正体系中土地用途的参照标准上，我们从以下四个方面进行分析。

(1)通过对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，以确定其参照标准。

地价影响因素是指对地价的变化产生影响的因素。

在同一城市中对地价产生影响的因素一般为区域因素和个别因素，主要包括以下几个方面：区位条件、交通条件、基础设施状况、公共设施配套状况、周围环境条件、容积率等。

下表中对几类用途地价影响因素影响程度作了比较分析。

地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表表-3敏感度近似，更接近工业用地用地。

(2)从行业性质的角度判断土地的参照归类供热公司从行业上讲属于公共基础设施用地的范畴。

公共基础设施用地中还包括排水、供电、供气、邮政、电信、消防、环卫等。

根据以往的评估经验，采暖用地是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的工业用地使用相比存在较小的差异性。

它一般建设在城市郊区，周边也都是一些生产性的工厂，其本身的使用对于周边土地的利用带来正面的影响。

因此对于采暖用地是可以参照工业用地的地价水平进行评估。

(3)从土地收购后处置的角度分析土地的参照归类采暖用地对于自身及周围的土地利用产生正面的影响。

一般情况下新建项目在选址时会愿意选择建设在采暖的旁边或原址上，特别是对基础设施要求严格，有着一定污染的的大型工厂。

这就导致采暖用地在收购后处置时限制较大，处置一个较高的价格的可能性较低。

这从另一个角度决定采暖用地的地价水平接近该区域工业用地价格。

(4)从经营性基础设施用地开发利用方式上确定土地的参照归类根据土地的出让合同，使该宗地再开发利用，最佳高效利用为建设厂房，如作为商业办公室，居民楼都会存在环境污染重、生活不便利的问题。

故从该地今后的开发利用方式上看，在使用条件上更接近工业用地。

通过上述分析，经营性基础设施用地评估中针对基准地价设定用途可以归类到工业用地。

市场法V=V B×A×B×D×E式中：V—待估宗地价格V B—比较实例价格A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数案例土地用途：工业用地土地级别：七级面积：（公顷）6.5334 方式：挂牌土地使用年限：50年成交价格（万元）1997.628成交日期;2011-7-20土地用途：工业用地土地级别：七级面积：（公顷）29.9821 方式：挂牌土地使用年限：50年成交价格（万元）11856.96成交日期;2011-7-2成本法V=E a+E d+T+R1+R2+R3=V E+R3式中：V——土地价格；E a——土地取得费；E d——土地开发费；T——税费；R1——利息；R2——利润；R3——土地增值；V E——土地成本价格。

收益还原法净收益=总收益-总费用-利润；总地价=净收益÷r×〔1-1/（1+r）n〕；（式中，r为土地还原率；n为待估宗地设计年期。

）；十、估价结果确定十一、强调估价结果及估价报告的使用范围十二、附件相关资料的复印件，打印宗地照片，网上截取宗地位置图，委托方函，勘测定界技术报告,资质复印件，委托方机构的营业执照复印件等。