06_投资性房地产、长期待摊费用关键考点及例题解析
(精品)2019年注册会计师考试考前模拟押题练习第六章投资性房地产(附习题及答案解析)
第六章投资性房地产一、单项选择题1. 下列项目中，属于投资性房地产的是（）。
A. 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于经营出租但暂时空置B. 企业以经营租赁方式租入的建筑物C. 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权D. 房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物『正确答案』A『答案解析』选项B,租入的建筑物不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项CD,房地产企业持有并准备增值后处置的建筑物和土地使用权，应作为存货处理。
2. 下列有关投资性房地产后续计量的会计处理方法中，不正确的是（）。
A. 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对其进行后续计量B. 对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式C. 只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式D. 投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并且追溯调整『正确答案』B3. 下列有关投资性房地产进行初始计量的说法中，不正确的是（）。
A. 无论采用公允价值模式还是成本模式计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量B. 采用公允价值模式计量的投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量C. 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D. 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出『正确答案』B4. 甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税率为11% 2X 17年4月1日甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。
董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。
5月 1 日实际支付不含税价款10 000 万元（不考虑土地使用权），并取得增值税专用发票，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。
6月 1 日开始委托承包商继续建造，12 月31 日建造完成实际发生建造成本为不含税价款20 000 万元，甲公司取得增值税专用发票并支付了款项。
2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产
1）题至第（ 2）题。（ 20XX 年
新制度考题）
（ 1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（
）。
A.20×７年 2 月 5 日
B.20×７年 2 月 10 日
C.20×７年 2 月 20 日 D.20×７年 3 月 1 日
【答案】 B
【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书
本章小结
1．掌握投资性房地产的范围 2．掌握投资性房地产改扩建的后续支出 3．掌握投资性房地产的后续计量 4．掌握投资性房地产计量模式间的转换
5．掌握投资性房地产的处置
面决议， 明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，
即使尚未签订租赁
协议也应视为投资性房地产， 所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似
机构作出书面决议的日期即 20×７年 2 月 10 日。
（ 2）甲公司 20×９年度因出售办公楼而应确认的 损益 金额是（
）万元。
A.160
当投资性房地产被处置， 或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
应
当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、 转让、 报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，
应当将处置收入扣除其
账面价值和相关税费后的金额计入当期损益 （将实际收到的处置收入计入其他业务收入， 所
处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（ 2）1 月 5 日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使
用权成本为 2 750 万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销
10 年，预计尚可使用
40 年， 采用直线法摊销。 办公楼于 3 月 1 日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出
2020年CPA会计官方教材第六章投资性房地产例题整理
贝壳· 为应试而生醶縹鄡杦㰰挰曏匫彎!「例6-1」20x 8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经 营租货合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁 合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式，不考虑相关税费。
本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下:2/!31y9怇4溮26沨ꆶ杦㰰挰曏匫彎㹚縉歠朖愄廰轃;!借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房 20 000 000 3/!31!y9!怇!4!溮!26!溋竅23!溮!21!沨ꇄ!借：投资性房地产——厂房（在建） 1500 000贷：银行存款等 1 500 000「例6-2」20x 8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了 提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了 经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁 合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
11月」〇日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。
3月丨5日，厂房账面余额为1 200万元, 其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。
假设甲企业采用公允价值计量模式, 不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：2/!31y9怇4溮26沨ꆶ杦㰰挰曏匫彎㹚縉歠朖愄廰轃;!借：投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000贷：投资性房地产——成本 10 000 000——公允价值变动 2000000 3/!31!y9!怇!4!溮!26!溋竅22!溮!21!沨ꇄ!借：投资性房地产——厂房（在建）1500000贷：银行存款1500000「例6-3」甲公司为从事房地产经营开发的企业。
注册会计师-会计习题-第六章 投资性房地产(8页)
第六章投资性房地产第一部分重点难点解析【知识点】自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产的所得税处理1.企业自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，转换时公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产——成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产递延所得税负债其他综合收益2.处置该项投资性房地产时，原直接计入其他综合收益的金额直接计入当期损益，与此相关的原确认的递延所得税也应转入当期损益，结转至损益的递延所得税也不直接转入所得税费用项目，而与所有者权益的余额一并转入利润表的除所得税费用以外的其他相关项目。
借：递延所得税负债其他综合收益贷：其他业务成本3.自用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产以后,在后续计量的每期期末，投资性房地产的账面价值与其计税基础的差异包括两部分内容，一部分是按照税法规定计提折旧,按照公允价值计量的投资性房地产不计提折旧而产生的差异，另一部分是公允价值变动影响数，由此产生的暂时性差异的所得税影响确认所得税费用（或收益）。
借：所得税费用贷：递延所得税负债（假设公允价值上升）第二部分典型例题解析【考点1】投资性房地产的范围【例题1·单选题】下列项目中属于投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】B【解析】选项A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项C，只有在管理当局已作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产；选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。
【例题2·多选题】甲公司是一家商业地产公司，自行建造一物业，地下共3层，地上共6层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，地上6层拟用于出售的房产。
注册会计师考试章节练习第六章 投资性房地产(附答案解析)
第六章投资性房地产一、单项选择题1、甲公司2014年12月31日将一项投资性房地产处置，处置价款为150万元。
该投资性房地产为2011年12月31日购入，购买价款为120万元，支付相关税费30万元。
甲公司购入后将其作为投资性房地产处理，租赁期为3年，按照成本模式计量，采用直线法计提折旧，预计使用寿命30年，预计净残值为0。
2013年12月31日，该房地产可收回金额为145万元。
2014年12月31日，该房地产可收回金额为130万元。
假定甲公司投资性房地产计提减值后原折旧方式和使用寿命不变，不考虑其他因素，下列说法不正确的是（）。
A、2013年末投资性房地产应按照145万元在资产负债表列示B、2014年末投资性房地产应计提减值准备5万元C、2014年应确认投资性房地产处置损益为20万元D、投资性房地产计提的资产减值损失处置时不需要转出2、下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是（）。
A、只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产B、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益3、甲公司2015年初将一栋写字楼对外出租，租期为3年，每年末收取当年租金80万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
该投资性房地产的初始成本为100万元，期末公允价值为120万元。
当年甲公司为维护写字楼日常使用发生相关维修、维护等支出共计5万元。
不考虑其他因素。
甲公司2015年因投资性房地产业务影响营业利润的金额为（）。
A、80万元B、100万元C、105万元D、95万元4、2011年12月31日甲公司以2 200万元的价格购入一栋办公楼，当日即对外出租，租期为2012年至2016年5年，年租金为100万元于每年末收取，该办公楼的预计尚可使用年限为20年，甲公司对其采用成本模式进行后续计量，2012年末该办公楼的未来现金流量现值为1 700万元，发现减值迹象，确定发生减值，甲公司因持有该投资性房地产而影响的2012年营业利润的金额为（）。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。
投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。
（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）答案：×。
不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。
如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。
如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。
【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。
注会会计第六章投资性房地产章节备考攻略
第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。
虽然分数不高，但比较重要。
本章在主观题及客观题中均有考察。
客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。
主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。
主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。
主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。
本章近三年考题情况
本章主要知识点。
6-第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产
知识点1：投资性房地产的核算范围
1.已出租的土地使用权。
出租方式为经营方式出租的
2.持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物。
出租方式为经营方式出租的；且建筑物为自己的；从外经营租赁租入在出租的，不能作为投资性房地产核算；
建筑物为自己的，虽然还未出租，但已有明确的证据表明（如董事会决议说明）将用于出租且短期内不作改变的，该空置的建筑物作为投资性房地产核算一栋房产既用于出租又有自用（或出售的），出租部分能单独计量的，出租部分作投资性房地产核算，不能单独计量的，做固定资产核算。
向承租人提供维护、保安等日常辅助服务不重大的，企业应当仍作为投资性房地产。
知识点2：投资性房地产的初始计量
知识点3：投资性房地产的后续计量
后续计量方法：成本法和公允价值法，一个企业只能选择一种计量方法，成本计量可以转换成公允价值计量，公允价值计量不能转换为成本计量
知识点4：投资性房地产后续计量模式的变更
成本模式可以转换为公允价值模式，应该作为会计政策变更的处理；公允价值与账面价值的差额应该调整期初留存收益。
已经采用公允价值模式进行后续计量的，不允许再变更为成本模式。
成本模式转为公允价值模式的会计处理方法： 借：投资性房地产—成本 （变更日的公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（初始成本） 盈余公积
利润分配—未分配利润
知识点5：投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换形式和转换日
两种模式下的用途转换的会计处理原则
投资性房地产的处置。
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第一章资产
考点10 投资性房地产考点及例题解析
1.投资性房地产的界定；
2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则；
3.投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则；
4.自有资产转换为投资性房地产时两种后续计量模式的账务处理；
5.投资性房地产在处置时的损益额的计算。
以前年度考题回顾
【例题•单选题】某制造企业采用成本模式计量投资性房地产，下列各项中，其计提的折旧应记入的会计科目是（）。
（2016年）
A.其他业务成本
B.营业外支出
C.投资收益
D.管理费用
【答案】A
【解析】采用成本模式计量的投资性房地产计提的折旧记入“其他业务成本“科目核算。
【例题·单选题】2013年12月31日，某企业将自用建筑物转为投资性房地产对外出租，采用成本模式计量，转换日，该建筑物账面价值为2100万元，尚可使用25年，预计净残值为100万元，按年限平均法计提折旧，按照租赁合同，每年收取租金100万元，不考虑其它因素，出租建筑物对该企业2014年营业利润的影响金额为（）万元。
（2015年）
A.16
B.80
C.100
D.20
【答案】D
【解析】2014年对投资性房地产计提的折旧额=（2100-100）/25=80（万元），计入其他业务成本；租金收入100万元，计入其他业务收入；所以影响营业利润的金额=100-80=20（万元）。
【例题•单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应记入的会计科目是（）。
（2014年改编）
A.营业外支出
B.公允价值变动损益
C.其他综合收益
D.其他业务成本
【答案】B
【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值，那么两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目核算。
【例题•多选题】下列各项中，关于投资性房地产会计处理表述正确的有（）。
（2016年）
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，可转换为成本模式计量
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动应计入资本公积
C.采用成本模式计量的投资性房地产，在满足规定条件的情况下，可转换为公允价值模式计量
D.采用成本模式计量的投资性房地产，发生减值应计提减值准备
【答案】CD
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，不可转换为成本模式计量，选项A错误；采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动应计入公允价值变动损益，选项B错误；采用成本模式计量的投资性房地产，在满足规定条件的情况下，可转换为公允价值模式计量，选项C正确；采用成本模式计量的投资性房地产，发生减值应计提减值准备，选项D正确。
【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
（2011年）
A.房地产企业持有的待售商品房
B.以经营租赁方式出租的商用房
C.以经营租赁方式出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】BC
【解析】选项A，房地产企业持有的待售商品房应作为企业的存货；选项D，以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产，因为企业没有该项资产的所有权。
【例题•判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。
（）（2011年）
【答案】√
【例题•判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。
（）（2010年）
【答案】√
经典例题解析
【例题•单选题】下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产说法中正确的是（）。
A.企业应对已出租的土地使用权计提摊销
B.企业应当将已出租的建筑物按公允价值进行计量
C.企业不需要对投资性房地产进行减值测试
D.企业取得的投资性房地产租金收入记入“营业外收入”科目
【答案】A
【解析】在成本模式下，应当对投资性房地产计提折旧或摊销，如果存在减值迹象，应当进行减值测试。
【例题•单选题】某企业对投资性房地产采用成本模式计量。
2017年1月1日购入一幢房屋用于出租。
该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。
采用直线法计提折旧。
2017年应该计提的折旧额为（）万元。
A.18
B.13.75
C.14.67
D.15
【答案】B
【解析】购入作为投资性房地产的房屋采用成本模式计量时，其会计处理同固定资产。
当月增加，当月不计提折旧。
所以2017年应该计提折旧的时间为11个月。
2017年计提折旧额=（320-20）÷20×11÷12=13.75（万元）。
【例题•单选题】某企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2017年6月30日，企业自行建造的办公楼开始对外出租，该办公楼建造成本为2 100万元，预计使用20年，预计净残值为100万元。
2017年12月31日该办公楼的公允价值为2 200万元，则下列说法中正确的是（）。
A.当年该办公楼应当计提的折旧为50万元
B.当年该办公楼应当计提的折旧为0万元
C.公允价值上升会影响当期损益200万元
D.该办公楼应当在资产负债表日进行减值测试
【答案】B
【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产在资产负债表日不折旧、不摊销、不减值；2017年12月31日公允价值上升对当期损益的影响为2 200- 2100=100（万元）。
【例题•多选题】下列各项中，企业应当按照投资性地房产核算的有（）。
A.房地产企业持有准备增值后出售的商品房
B.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
C.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
D.以经营租赁方式出租的办公楼
【答案】BD
【解析】选项A属于存货，选项C企业没有所有权，不作为自有资产核算。
【例题•多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。
A.坏账准备
B.固定资产减值准备
C.存货跌价准备
D.投资性房地产减值准备
【答案】BD
【解析】应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。
【例题•多选题】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销，会涉及到的会计科目有（）。
A.其他业务成本
B.管理费用
C.投资性房地产累计折旧
D.累计摊销
【答案】AC
【解析】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销时应当借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
【例题•多选题】下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有（）。
A.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量
B.企业将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行后续计量属于会计估计变更
C.企业可以将公允价值模式计量的投资性房地产转回成本模式计量
D.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，期末无需进行减值测试
【答案】ABC
【解析】同一企业不可以同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量；企业将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行后续计量属于会计政策变更；企业不得将公允价值模式计量的投资性房地产转回成本模式计量。
【例题•判断题】企业只要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值可以持续可靠的取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
（）
【答案】√
考点11 长期待摊费用关键考点及例题解析
长期待摊费用的核算范围
以前年度考题回顾
【例题·单选题】2017年2月企业对经营租赁方式租入的办公楼进行装修改造，发生以下支出：领用生产用材料50万元；确认装修人员的薪酬为43.5万元。
不考虑其他因素，下列关于该企业装修办公楼支出的会计处理结果正确的是（）。
（2015年改编）
A.管理费用增加93.5万元
B.管理费用增加50万元
C.长期待摊费用增加93.5万元
D.长期待摊费用增加43.5万元
【答案】C
【解析】对经营租赁方式租入办公楼进行装修改造的支付应当计入长期待摊费用，确认的长期待摊费用＝50＋43.5＝93.5（万元）。
【例题•单选题】下列各项中，应计入长期待摊费用的是（）。
（2013年）
A.生产车间固定资产日常修理
B.生产车间固定资产更新改造支出
C.经营租赁方式租入固定资产改良支出
D.融资租赁方式租入固定资产改良支出
【答案】C
【解析】生产车间（部门）固定资产日常修理计入管理费用，车间固定资产更新改造支出、融资租赁方式租入固定资产计入固定资产成本。