重庆市商业楼宇物业服务标准
《重庆市商务楼宇物业管理服务标准》
1 范围
本标准规定了重庆市商务楼宇物业管理服务的术语和定义、基本服务、客户服务、设施设备管理服务、公共秩序维护服务、环境保洁服务、绿化养护服务、物业承接查验及特约服务等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内商务楼宇的物业管理服务活动。
2 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GB 2894 安全标志
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 13495 消防安全标志
GB/T 10001.1 标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号
DL/T 596 电力设备预防性试验规则
GA 587 建筑消防设施的维护管理
ZPB30001-1990 房屋接管验收标准
《特种设备安全监察条例》（国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）《物业管理条例》（国务院第504号令，自2007年10月1日起施行）
《物业服务收费管理办法》（建设部、发改价格[2003]1864号，自2004年1月1日起执行）
《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110号令，自2002年5月1日起施行）
《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部61号令，自2002年5月1日起施行）
《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号，自2004年5月1日起施行）
《住宅专项维修资金管理办法》（财政部令第165号，自2008年2月1日起施行）
《重庆市物业管理条例》
《重庆市建筑管理条例》（重庆市人大常委会166号公告，自2001年6月26
日起施行）
《重庆市城市饮用水二次供水管理办法》（重庆市人民政府第26号令，自1998年7月1日起施行）
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本标准。
3.1 商务楼宇：为商务、办公活动提供空间的建筑物及其附属设施、设备和场地。
3.2 商务楼宇物业管理：物业服务机构按照物业服务合同或约定，对为商务、办公活动提供空间的建筑物及其附属设施、设备和场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.3 客户：接受物业服务机构所提供物业服务的组织或个人。
3.4 物业服务机构：从事物业服务的物业服务企业、业主自管组织和其他管理人。
3.5 物业从业人员：在物业服务行业中，从事物业服务工作的人员。
3.6 业主组织：指业主根据法规成立的业主大会和业主委员会。或业主单位为了实施物业管理成立的物业管理委员会。
3.7 服务评价：物业服务对象对物业服务机构服务态度和服务质量，是否满足其物业服务合同约定的一种价值判断活动。
3.8 突发性事件：指自然灾害（包括气象灾害、地震灾害、地质灾害、生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故、交通运输事故、公共设施和设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。
3.9 投诉：因服务不符合合同约定导致客户产生不便、损失或伤害，客户对物业服务不满意提出的诉求。投诉一般分为轻微投诉、重要投诉、重大投诉。
3.10 特约服务：物业服务机构在物业服务合同约定的服务内容之外，提供为满足客户个性需求的服务。
3.11 特种设备：本标准所称特种设备是指商务楼宇中使用的涉及财产及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器、压力管道、电（扶）梯、起重机械等，并由产权单位（业主）委托物业服务机构进行管理的设备。
4 基本服务
4.1 建章立制
物业服务机构应建立完善的物业管理服务制度体系,包括对业主组织服务的制度（业主大会设立、协助执行《管理规约》、物业使用管理、专项维修资金管理等制度）；物业公共管理制度（物业承接查验、客户服务、物业共有设施设备管理维护、公共环境卫生、绿化维护、公共秩序等制度）；与物业管理服务相适应的企业管理制度及服务产品品质评价方法。
4.2 资质要求
从事商务楼宇管理的物业服务机构具有相应的资质，并符合建设部《物业服务企业资质管理办法》。
4.3 管理机构与资源配置要求
4.3.1 物业服务机构应当按照物业服务合同约定、商务楼宇特点及功能定位，设置相适应的物业管理服务组织。配备管理服务人员和服务装备。
4.3.2 从业人员资格要求：管理人员应取得相应的从业资格证书或岗位资格证书；工程运行、管理人员应符合国家职业技能上岗资格要求，持证上岗。
4.3.3 管理人员每年应参加不少于48h相关专业技能的培训，有记录；应掌握物业管理法律法规，熟悉商务楼宇情况，正确处置各类物业管理事务。
4.4 服务要求
4.4.1 行为规范
从业人员应着装整洁规范，佩戴标识，举止端庄，文明用语，服务主动，热情礼貌。
4.4.2 商务楼宇联络员制度
建立联络员制度，设置专兼职联络人员，做好商务楼宇管理与政府商务管理机构
的信息沟通，促进经济发展。
4.4.3 突发事件处置
物业服务机构应制定突发事件应急预案、定期组织演练，根据实际情况启动相应的应急预案；事件发生时应向业主组织和政府相关部门报告，并协助政府相关部门处理相关事宜。
4.4.4 物业服务报告会议制度
物业服务机构应每年召开一次物业服务报告会议，向业主组织汇报工作情况，听取意见和建议，审议下年度物业服务工作计划和专项维修资金使用（筹集）计划，会议记录存档备查。
未组建业主组织的，物业服务机构应每年公示一次物业服务报告、下年度物业服务工作计划。公示内容存档备查。专项维修资金使用（筹集）计划按法规规定征询意见。
召开物业服务报告会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式。
4.4.5 标识管理
开发（业主）单位应依据物业特性及功能要求，设置完整的常态性指示、警示标识。物业服务机构应当对移交的标识进行登记，做好维护管理工作；对临时、应急服务应设置临时性服务状态标识。
标识图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号》规范要求，悬挂（摆放）安全、文字规范、图案醒目、提示文明。
4.4.6 物业管理用房配置及使用
物业管理用房（含物业服务机构办公室、业主委员会办公室、物业服务人员生活配套用房等）应具备通风、采光条件和简单装修，并按规定比例配置。物业服务机构在使用过程中，不得擅自更改使用用途。
4.5 档案管理
4.5.1 物业设施设备档案
建立物业设施档案，包括物业竣工验收档案，承接查验档案，专项维修记录，设施设备管理台帐等内容，符合档案管理要求。
4.5.2 客户档案
建立客户档案，包括客户房屋产权情况，入住（迁离）、装修手续，联系电话等内容。物业服务机构应保密客户档案资料，不得用于其他用途。
4.6 物业管理费用
依据国务院《物业管理条例》、财政部《物业服务收费管理办法》、《重庆市物业管理条例》相关规定要求。
4.6.1 物业服务费用：物业服务机构应按照物业服务合同约定收取物业服务费用。建立收费管理台帐，记录完整。
4.6.2 特约服务费用：常规特约服务应明码标价并公示。特殊特约服务由双方约定，协商议价。
4.6.3 代收代缴费用：接受代收代缴费用委托的，应做到收缴费用一致，及时交纳、账目清楚、记录完整备查。
4.6.4 采用酬金制方式收取物业服务资金的物业服务机构，应按照物业服务合同约定收取物业服务资金。每半年公布一次物业服务资金收支、使用情况及续筹计划，年终结算。
4.7 检验方法
4.7.1 服务评价：物业服务机构应每年征询一次客户对物业管理服务的意见，对
征询意见科学分析，及时处置。处置结果存档备查。
4.7.2 品质评价：物业服务机构为实现服务目标应确定内部品质检查及考核标准，检验服务效果，发现问题及时整改。
4.7.3 物业共有设施设备检测及环境排放符合国家法律、法规、标准要求。
5 客户服务
5.1 建章建制
建立客户服务管理制度。
5.2 档案与标识
建立客户服务档案，标识设置适用合理。
5.3 入驻（迁离）服务
办理入驻（迁离）手续，应查验客户相关资料，按规定程序办理，及时建档归档。
5.4 日常服务
及时处理各类客户服务事务，向客户宣传国家物业管理法律法规，促进客户正确、安全使用物业。
5.4.1 接待服务
5.4.1.1 物业服务区域内应设置接待场地，设立并公示服务电话，根据物业服务合同约定，明确服务时间，有服务记录。
5.4.1.2 接受客户诉求信息，应视情况轻重缓急程度，采取立即、及时或按约定时限予以答复和处理。
5.4.1.3 报修服务：受理客户报修，在约定时间内执行。一般维修项目一个工作日内完成；复杂维修项目从其约定。有报修、维修、返修分析及处理记录。
5.4.1.4 大堂服务：保持大堂整洁、有序，提供商务楼宇服务功能咨询。
5.4.2 投诉处理
受理客户投诉，应核实情况，做好记录、及时处理、登记存档。重要、重大投诉应回访。属于物业服务机构责任的，应向客户致歉及时纠正；不属于物业服务机构责任的，应做好解释协调工作。物业服务机构与投诉人无法协商解决的，可报相关政府主管部门协调解决或采取法律途径解决。
轻微投诉一个工作日内处理；重要投诉一个工作日内回复，处理时间最长不超过三个工作日；重大投诉三个工作日内回复处理时间，处理时间最长不超过十五个工作日。
5.4.3 空置房管理
建立空置房屋管理台帐，定期巡查，做好记录。
5.4.4 钥匙管理
建立管理用钥匙台帐，落实管理责任人，妥善规范保管。
5.4.5 装修管理
5.4.5.1 管理约定
物业服务机构应当在客户进行装饰装修事项告知本机构时，将装饰装修的禁止行为和注意事项向其明示。双方签署《装修管理服务协议》，明确双方的权利和义务。
5.4.5.2 违约处理
物业服务机构发现违反《住宅室内装饰装修管理办法》、《管理规约》、《装修管理服务协议》的行为、应及时劝阻、制止。如制止无效，应报告业主组织或政府有关部门。
5.4.6 能源管理
制定符合国家政策、法规以及适宜本商务楼宇特性的节能管理方案，并有效执行。科学合理计量、分配公共能源耗费，记录、分摊准确。
5.4.7 物业公共资产管理
5.4.7.1 任何机构和个人在物业管理区域内临时占用、挖掘道路、场地及附属设施,物业服务机构应根据物业服务合同约定与其签定相关协议，约定期限、恢复状态、补偿或其它。
5.4.7.2 物业服务合同未约定授权范围，物业服务机构应向业主组织报告。
6 设施设备管理服务
6.1 建章建制
建立物业设施设备运行、维护、管理制度。
6.2 档案与标识
6.2.1 建立设施设备运行、管理档案。
6.2.2 设置规范齐全的设施设备管理标识，标志清晰准确完整。
6.3 维修维护管理
6.3.1 日常维修：物业服务机构应及时有效地按物业服务合同约定，对物业共用设施设备进行维护保养工作。日常维修范围主要包括设施设备的清洁、整理、润滑、调整、紧固、防腐、小修等。对日常维修中有专业资质要求的，物业服务机构应委托具有相应资质的单位进行。
6.3.2 专项维修：是指物业共用部位、共用设施设备保修期满后进行的维修和更新改造工程。凡属专项维修范畴的，物业服务机构应参照财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》及重庆地方法规规定要求，及时提出维修计划和专项维修资金使用计划，向业主报告。根据其决定，组织维修。如有安全隐患，业主未同意维修的，应及时向政府相关部门报告。
6.3.3 因业主提供的物业共用部位、共用设施设备建筑物不符合使用要求，物业服务机构应及时向其报告。
6.3.4 制定年度设施设备维护保养、专项维修年度计划。按季度分解执行。
6.3.5 属于特种设施设备的，按照国家管理机构规定，定期检验检测，合符规范。
6.4 建筑物维护管理
6.4.1 房屋结构检查
根据房屋结构类型、使用年限、使用环境情况，定期巡检、修缮。提示业主定期对房屋结构进行沉降检查与测试，发现问题及时采取措施。不同房屋结构的检查周期见（表1）
表1 房屋结构（预计）检查周期表（单位为年）
注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，按其执行。
6.4.2 共用部位及主体装饰巡检
每年巡检房屋共用部位以及主体装饰部分不少于四次。建立巡检记录，发现问题应及时修缮。
6.4.3 避雷系统
6.4.3.1 每季检查重要机房、配电柜接地装置；保障机电设备、管道、构架等金属物接地良好。
6.4.3.2 每半年全面检查楼宇避雷带、针、线、网，保障避雷设施完好。
6.4.3.3 危害性天气来临前后，应专项检查避雷设施。
6.4.3.4 每年检测一次避雷设施，发现问题及时解决。
6.4.3.5 建筑物（无特殊设计要求情况下）接地电阻标准：
——3类建筑物接地电阻：≤10Ω；
——2类建筑物接地电阻：≤4Ω；
——计算机房接地电阻：≤4Ω。
6.5 供配电系统
6.5.1 配电系统
6.5.1.1 有临时用（限电、停电）电管理制度。明确临时用电、限电、停电审批权限，即时通知关联客户。有应急措施，紧急情况立即启动。
6.5.1.2 参照DL/T 596相关规定，按规定周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格报告。按照规定周期检查、维护、清洁变配电设备设施，并做记录。
6.5.1.3 定期检查高（低）压变（配）电柜，安全操作、运行正常，检测表计量显示准确。直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。变（配）电系统联络自动切换正常。
6.5.1.4 检查高（低）压变压器，保障运行正常，温控显示准确，联控动作正常。
6.5.1.5 不定期检查母线排，保障压接良好、色标清晰、绝缘良好、牢固牢靠。防鼠网完好。
6.5.1.6 每日巡检公共电器柜、楼层配电间，及时处置事故隐患，保障运行安全、正常。
6.5.2 应急供电系统
6.5.2.1 按维护手册规定周期及内容，检查、维护保养发电机组设备。
6.5.2.2 定期检查发电机机油油位、冷却水位，对蓄电池组进行充放电试验并进行蓄电检查及保养。
6.5.2.3 每月定期对发电机（组）进行例行启动试验，运行时间应≥15分钟。
6.5.2.4 定期检查发电机控制柜，手动及自动启动正常，自动转换开关合闸正常，各种表计显示正常。
6.5.2.5 定期检查、维护应急照明（带蓄电池）设备，使其处于有效待命工作状态。
6.5.3 公共照明系统
6.5.3.1 制定公共照明节能管理规定。
6.5.3.2 每日巡检一次公共部位照明灯具，如有缺损、失效，应更换。按物业服务合同约定的要求，保持完好率。
6.5.3.3 每月检查一次泛光照明灯具、霓虹灯、光彩灯、大堂吊灯等特种灯具外观，按物业服务合同约定的要求，保持完好率。
6.5.3.4 每年检查一次装修夹层内照明线路，保障安全良好。
6.6 消防设施
6.6.1 遵循GA587相关要求，加强消防设施的维护维修管理，定期进行维护保养，及时更换失效器件。保持消防设施功能正常，有记录备查。
6.6.2 每半年检查气体灭火装置进行信号测试与压力状态，每年检测一次清水泡沫灭火装置。
6.6.3 每月手动启动一次消防泵、喷淋泵，每年专项保养一次，有记录。
6.6.4 每月巡查一次消火栓，每半年检查一次消防带，消火栓阀杆处加注润滑油并做末端试验端子放水检查一次。保持消火栓箱内各种配件完好。
6.7 特种设备系统
6.7.1 物业服务机构应设置特种设备安全管理机构或配备专兼职安全管理人员，制定操作规程、安全管理规章制度。
6.7.2 作业人员及其相关管理人员，应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得国家统一格式的特种作业人员证书，方可从事相应的作业或者管理工作。
6.7.3 特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，应当向特种设备安全监督管理部门登记。物业服务机构更迭后，应变更登记。
6.7.4 特种设备使用应当符合安全技术规范的要求，并建立特种设备安全技术档案。
6.7.5物业服务机构应在安全检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验检
测机构提出定期检验要求，检验合格标志应当置于显著位置。未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。
6.7.6 物业服务机构应当制定应急预案，定期组织演练，发生事故时，要迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，并按照国家有关规定，及时、如实地向有关部门报告。不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报。
6.7.7 物业服务机构每月应检查一次特种设备使用状况，发现问题，立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用特种设备并及时报告业主组织（业主）。
6.7.8 电（扶）梯的维护保养应合同委托具有资质的维修保养单位。维修保养单位每15日维保一次电（扶）梯；接到故障通知后，应在4h内赶到现场，采取必要的应急处置措施；对其维护保养电梯的安全性能负责。
6.8 给排水系统
6.8.1 每年维护保养给排水、排污处理系统。
6.8.2 生活饮用水水质应符合GB5749要求，二次供水日常使用管理、工作人员的健康证明、水质检测按照《重庆市城市饮用水二次供水管理办法》执行。
6.8.3 每年定期保养水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜。
6.8.4 限水、停水时，应提前通知客户。
6.8.5 每季度检查水泵、管网，不定期除锈油漆。
6.8.6 每年疏浚、清掏一次排污化粪池，污物及时清运。
6.9 智能化系统
6.9.1 安防智能化
6.9.1.1 每年定期维护保养摄像机、监视器、画面分割器、矩阵器、硬盘记录等监控设备。系统工作正常、图像清晰、设备整洁；监控记录资料按配置要求保存。
6.9.1.2 每年定期维护保养门禁系统主机、分机、读卡器、电磁门锁及报警装置，保证系统工作正常，图像、语音清晰。
6.9.1.3 每年定期维护保养周界报警系统主机、红外探测器、联动装置，保证工作正常。
6.9.1.4 每年定期维护保养巡更系统巡更点、巡更器、录入设备，保证工作正常。
6.9.2 楼宇管理智能化
6.9.2.1 根据物业服务合同约定，每年定期维护保养卫星电视系统放大器、解码器、卫星天线、传输线路，保证图像清晰、工作正常。
6.9.2.2 每年定期测试检查楼宇设备管理智能化系统，保障系统运行正常。
6.9.3 车库管理智能化系统
每季维护保养一次车库管理智能化设备（服务器、工作站及UPS、图像识别系统、摄像机，出入口机、车辆检测器、电动道闸等），保证工作正常、通讯正常、图像清晰。区域及车位计数显示器工作正常、数据准确。定期备份系统软件及数据。
6.10 中央空调系统
6.10.1 中央空调主机按照使用维护手册规定的频次和内容，严格进行维护保养。空调使用前应例行保养，测试运行、安全控制功能，有运行记录。
6.10.2 每年维护保养一次电器控制系统。
6.10.3 定期维护保养冷凝蒸发热交换系统。
6.10.3.1 每两年至少清洗一次冷凝器、蒸发器，达到规定要求。
6.10.3.2 每年维护保养冷却塔（变速箱、淋水装置及附属设施），保障运行正常。
6.10.3.3 每年检测一次循环泵水封、电机绝缘，定期对轴承润滑保养。
6.10.3.4 每年对循环管网进行防腐、保温处理。定期清洗。
6.10.4 盘管风机系统
6.10.4.1 每月至少清洗一次回风过滤网。
6.10.4.2 每年检查一次风机润滑部分。
6.10.4.3 每年检查、保养一次风机表冷器。
6.11 其它设施
6.11.1 高空作业设施
6.11.1.1 定期检查保养设备系统，重点对吊篮、钢缆、提升系统全面测试。清除可能使机械传动打滑的物质因素。
6.11.1.2 作业前应检查机电系统运行安全状态。仪表指示准确，开关灵活，安全装置完好、吊篮运行平稳，无倾斜。
6.11.1.3 严格遵守安全规定，专人操作，严禁超载。运行中不得随意卸开装置的护罩、封门及其它装置。运行有记录。
6.11.2 液压升降设施
使用前进行全面检查，各类仪表指示准确，安全装置完好。保证升降设备本体、升降平台运行平稳。定期保养，按技术规范更换液压液（油）。
6.11.3 数字会议系统
每半年全面检查与调试一次会议设备（多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备）及传输线路（视频、音频、网络线路）。保证设备运行及传输工作正常。
6.11.4 音响系统
每半年全面检查与调试一次音响设备（音源、信号放大及处理、扬声器）及连接线路，每季度检测传输电压。保证音响设备的音量、音质及调控效果工作正常。
6.11.5 计量检测
建立计量器具台帐，制定周期检定、校准计划。按规定周期检定、校准。未经检定合格的计量器具不得投入使用。
6.11.6 道路
保持路面平整、无明显开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现损坏及时修复。
6.11.7 文体设施及建筑小品
每年除锈刷漆、加固维护室内外娱乐健身器材、球类设施、建筑小品、各类休闲设施，保证设施功能正常。每季度应润滑维护各类设施的活动部件，保证功能灵活，安全可靠。
6.11.8 卫生间、茶水间
保持设施完好，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通无堵塞。管道畅通，保障安全使用。发现损坏及时修复。
6.11.9 公共装饰
门窗玻璃、五金配件完好，开闭灵活，无异响。吊顶、墙表面无明显开裂，墙、地面砖无缺失。
6.12 其它
对本标准未纳入，但物业服务合同约定维护管理的设施设备，按照制造、安装、使用技术说明书的要求执行。
7 公共秩序维护服务
7.1 建章立制
制定秩序维护、消防安全管理、应急预案等规章制度。
7.2 档案与标识
建立完整的楼宇公共秩序维护及消防管理档案。依据GB2894相关要求，保障安全警示、提示标识规范、清晰、完整。
7.3 门岗服务
7.3.1 大堂入口24h值守，维护公共秩序。记录非工作时间进入楼宇人员的情况，大件物品凭出门手续放行，防止危险物品进入。
7.3.2 有效疏导进出物业管理区域的车辆，有效疏导电（扶）梯乘座秩序，保持畅通。
7.4 巡查
根据项目特征，制定巡查路线，适时调整。按物业服务合同约定及物业特点对重点、要害部位每日巡查并记录。发现违法、违章行为或安全隐患应及时制止或处置，制止或处置无效时应立即报告政府主管部门，即时启动应急预案。
7.5 安全监控
7.5.1 安全监控室24h值守，发现问题及时报告。按设施设定及规定要求保存监
控记录，有特殊要求的从其要求。
7.5.2 保持监控电话畅通，接听及时。
7.6 交通和车辆停放管理
7.6.1 规定车辆行驶路线，设置行车指示标志，指定车辆（非机动车）停放区域，公开收费标准。
7.6.2 维护交通秩序，车辆通行、停放有序。
7.7 消防管理
7.7.1 商务楼宇消防管理，应符合公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》要求，落实消防责任制，按建筑物区分所有权原则明确消防安全责任人及管理人；建立健全消防管理制度；设置消防专职人员；建立健全消防档案，适时更新。消防监控室24h值守。每年至少组织一次消防演练，有记录备查。
7.7.2 消防设施符合消防验收标准，按GB13495相关要求，楼层显著位置设置消防疏散示意图，保持消防通道畅通、消防器材、应急照明、广播、送风、排烟、消防电话等设施设备完好有效。
7.7.3 楼宇避难层不得堆放杂物、擅自更改使用用途，保障使用。
7.8 灾害预防
7.8.1 根据气侯变化，提前做好防风、排涝等预防工作。
7.8.2 有白蚁防治计划，防治有效。
7.8.3 有安全宣传栏，定期发布防灾、避灾知识及管理措施。
7.9 突发事件管理
结合商务楼宇的实际情况，制定突发性事件应急预案，每年至少组织一次应急演习。
8 环境保洁服务
8.1 建章立制
制定环境卫生管理、卫生设施维护保养、防疫应急预案等规章制度。有专职保洁人员，明确责任范围，实行标准化作业。
8.2 档案与标识
建立环卫设施资料档案。设置卫生宣传标识。
8.3 环卫设施及管理
8.3.1设置分类垃圾箱（桶），指定合理摆放位置；箱（桶）身表面干净、无明显污渍、无痰迹；烟灰缸及时清空，垃圾不超过箱（桶）容量的2/3；每周清洗、消毒垃圾箱（桶）内胆。
8.3.2 适当区域设置垃圾中转房，专人管理，定时开放。垃圾袋装、摆放整齐，无污水外溢，无明显异味。垃圾日产日清，每周消毒一次中转房。
8.3.3 集中装修期应设临时建筑渣圾堆放地，定期清理建筑垃圾，每周消毒一次堆放地。
8.4 环境消杀管理
8.4.1 每年不少于四次环境消杀，在非工作时间内进行；应使用环保消杀药剂，注意个人安全防护。
8.4.2 妥善保管、施发、回收灭害药剂，放置时应公开告知，放置区域有明显警示标识。有记录备查。
8.5 垃圾清运
在非工作时间内密闭清运各类垃圾，避免二次污染。
8.6 应急处理
出现化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动应急预案，配合有关部门处置。8.7 公共区域清洁要求
8.7.1 外围及周边道路
地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无明显异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净。
8.7.2 绿化带及水池
绿地内无白色垃圾。花台表面干净无明显污渍。水池内水质清澈，无漂浮物，无异味。根据情况更换水体。
8.7.3 大堂、楼内公共通道
8.7.3.1 地面干净、无明显污渍，有光泽，保持地面材质原貌：大理石表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢；花岗岩表面光亮、无明显污迹、接缝四周边角无污垢；水磨石表面光亮、无明显污迹；瓷砖光洁、明亮、无明显污渍、无水迹；木制地板、PVC板表面光亮、四周边角无积灰、地毯、塑胶地垫摆放整齐、无残留物、无明显污渍。
8.7.3.2 天花板、墙面：干净，无明显污渍、无蛛网。
8.7.3.4 金属件：表面干净、无明显污渍、有光泽。
8.7.3.5 把手：干净、无印迹、定时消毒。
8.7.3.6 玻璃：干净无尘，透光性好，无明显印迹。
8.7.3.7 电器设施：灯具干净无积尘；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹；中央空调风口、换气扇干净，无明显污迹；电（扶）梯轿厢四壁光洁明亮，无印迹。地面干净，无异味。电梯凹槽内无垃圾无杂物。扶梯踏步、扶手表面干净，无明显污渍。
8.7.3.8 楼梯梯步：表面干净无明显污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆干净无灰尘。
8.7.3.9 平台、屋面：干净整齐，无垃圾。排水通道无堵塞。
8.7.4 公共卫生间
卫生间内无明显异味；地面、洗手台、面盆干净，无污渍、无积水；大小便器表面干净，无明显污渍，有光泽；隔断表面干净，无乱写乱画；各种管道表面干净、无明显污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，其它金属饰件、墙壁表面、天花板、风口或换气扇、门窗、玻璃按8.7.3要求执行。8.7.5 开水间及清洁工具间
天花板无蛛网，地面干净、无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净；墙面干净无明显污渍，室内无明显异味。灯罩表面无积尘、蛛网，各种物品表面干净无明显污渍，摆放整齐有序。
8.7.6 设备机房、管道、指示（广告）牌
无垃圾、无明显污渍，目视无蜘蛛网、无积尘；指示（广告）牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无明显印迹。
8.7.7 消防设施
报警器、火警通讯电话插座、灭火器：表面光亮、无积尘、无明显污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器：无积尘、无明显污渍；监控摄像头、门禁器：表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓：表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
8.7.8 停车场
地面：干净、无杂物、无明显污渍；墙面：干净无积尘；管网、灯具：表面目视无蜘蛛网、无积尘；指示牌：表面干净有光泽；道闸表面无明显灰尘。
8.7.9 会议室、接待室
地面、墙面：干净，无灰尘、污渍；天花板、风口：目视无灰尘、明显污渍；桌椅、物品：干净，摆放整齐、有序。
8.7.10 外墙
目视洁净、无明显污垢。两年清洗一次外墙。
9 绿化养护服务
9.1 建章立制
制定园林绿化设施管理规定、绿化养护管理技术规程、安全操作规程等规章制度。
9.2 档案与标识
建立园林设施资料档案、植物台帐；设置植物铭牌等。
9.3 园艺维护
9.3.1 植物
9.3.1.1 室外植物
加强灌溉，干旱和多雨季节注意防旱排涝。天台、屋面选择滴灌、微喷、渗灌等方式灌溉，防止渗漏。
9.3.1.2 室内植物
盆栽植物无积尘。每两年应换盆一次。旺盛生长季节每7-10天转换方向一次，其它季节每月转换方向一次。适当浇水，容器中不积水。不定期移至室外养护。
9.3.2 适当控肥，年施肥不少于一次，肥料无异味。
9.3.3 整形修剪，每季不少于一次，无枯枝败叶。
9.3.4 病虫害防治
9.3.4.1 预防性施用环保农药。根据病虫害发生情况，确定防治次数。发现国家限制性病虫害，因即时采取科学灭失措施并报告政府相关部门。
9.3.4.2 妥善保管、施放灭害药剂，施放时应公开告知，施放区域有明显警示标识。有记录备查。
10 物业承接查验
10.1 新建物业承接查验
物业服务机构承接新建物业时，应依据建设部《房屋接管验收标准》规定，《重庆市建筑管理条例》等相关法规，根据业主委托与开发（业主）单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。对承接查验发现的问题，提出处理意见，要求并督促整改。开发（业主）单位未达到整改要求的，物业服务机构应对遗留问题提出处置意见，向业主组织（业主）报告，或向建设管理主管部门报告。承接查验应由交接双方签署记录文件，长期保存备查。
10.2 物业服务机构更迭承接查验
物业服务机构更迭时，应依据相关法规与业主组织对物业共用部位、共用设施设备实际状况进行承接查验，对共用部位、共用设备设施存在问题提出处理意见，要求并督促整改。交接双方签署记录文件，长期保存备查。
11 特约服务
11.1 当客户提出特约服务要求时，物业服务机构应在法规允许及能力范围内提
供服务。
11.2 提供特约服务前，应与客户确认特约服务内容和服务标准，明示或议定特约服务收费标准。
11.3 物业服务机构应做好商务楼宇租赁代理特约服务工作。
(完整版)商业物业管理委托服务合同
商业物业管理委托服务合同范本 委托方（以下简称‘甲方’）： 地址： 法定代表人： 受托方（以下简称‘乙方’）： 地址： 法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同 于年月日在中国市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。 一、物业基本情况
1.1 物业名称： 1.2 物业地址： 1.3 物业类型： 1.4 物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）： 1.5 物业总建筑面积： 1.6 物业四至及状况： 1.7 上述基本情况如果与市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。 1.8 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为提供专业物业管理及服务。乙方是物业管理方面的唯一受托人。 1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为提供专业物业管理及服务。 1.10 乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。 1.11 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
二、物业管理服务范围及事项 2.1 该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。 2.2 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。 2.3 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。 2.4 该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。 2.5 安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。
商业物业管理配置标准.
商业物业项目管理配置标准 一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准
3、岗位职责 （1）项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度； b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等； c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；
i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 （2）维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施； g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作； h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作； i) 完成领导交办的各项工作。 （3）保安组长岗位职责 a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理； b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公
物业服务合同续签申请
物业服务合同续签申请 篇一：关于小区物业服务合同续签的报告 篇一：光明花园小区物业管理续签合同 公告 各位业主： 光明花园小区物业管理合同已到期，经业主委员会研究，拟与凤凰台物业管理公司续签服务合同，现将凤凰台物业管理公司所修订的续签合同公示如下，请各位业主提出意见，意见要求以书面形式提交，签上业主本人姓名，55号楼交孙允慧；56号楼交梅应松、刘明；57号楼交孔令波、陈文岗；58号楼交陈永明，59号楼交杨维善、戴梅林。 征求意见截止9月14号，再召开业主委员会会议研究。 光明花园业主委员会
2009年9月10日 光明花园小区物业管理续签合同 甲方：光明业主委员会 乙方：烟台市凤凰台物业管理有限公司 丙方：工行烟台分行 根据《物权法》、《物业管理条例》和相关法律政策规定，以及本小区《业主公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲、乙、丙方选聘乙方对光明花园小区提供物业管理服务事宜，续签本合同。 第一章物业管理服务区域概况 第一条物业管理服务区域基本情况 物业名称：光明花园小区 物业类型：住宅 坐落位置：烟台市芝罘区华丰街55-59号 建筑面积：平方米 第二章物业管理 第二条物业服务的内容包括下列事项
1、小区区域二次供水、消防、电梯设施设备的使用、管理和维护。 2、小区区域绿化的养护 3、小区区域环境卫生的清洁。 4、小区区域的秩序维护、安全防范等事项的管理服务。 5、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等事宜。 6、物业维修、更新、改造费用的账务管理。 7、物业服务档案和物业档案的管理。 8、其他物业管理事项。 第三章建设单位的保修责任 第三条 1、交接后的物业共用部位、共用设施、设备的大修、中修和更新改造费用从专项维修资金列支或产权单位解决。 2、《山东省物业管理条例》第八十一条物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管
商业物业管理方案
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准
商业物业管理指导手册 重庆市金科物业服务有限公司 二〇一四年三月
商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构 (1) (一)组织架构 (1) (二)人员配置 (2) 二、商业物业的前期管理 (6) (一)项目设计阶段 (6) (二)项目施工阶段 (9) (三)商业物业管理准备阶段 (9) 三、商业物业验收标准(供参考) (10) (一)项目公共配套设施 (10) (二)装修 (11) (三)主力店铺验收标准(行业参考,以商家定制为准) (11) 四、商业物业交房流程 (20) (一)业主交房流程 (20) (二)注意事项 (22) 五、客户服务 (22) (一)物业服务人员 (22) (二)物业档案管理 (23) (三)商家进驻与离场 (23) (四)服务接待 (24) (五)客户意见管理 (24) (六)走访回访 (25)
(七)标识管理 (25) (八)内外联系 (27) (九)客户关系维护 (28) (十)财务管理 (28) (十一)租赁业务管理 (29) 六、环境管理 (29) (一)室外区域 (29) (二)室内区域 (30) (三)保洁服务标准 (31) (四)绿化管理 (41) 七、工程管理 (42) (一)基本要求 (42) (二)装修管理 (43) (三)报修服务 (60) (四)维护管理 (61) (五)供配电系统 (62) (六)紧急供电系统 (63) (七)广播与背景音响系统 (64) (八)安全监控系统 (64) (九)巡更系统 (65) (十)停车场管理系统 (65) (十一)消防报警与灭火系统 (66) (十二)给排水系统 (68) (十三)空调系统 (69) (十四)电梯、自动扶梯 (70)
事业合伙人协议
事业合伙人协议 甲方：深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称甲方） 乙方： ___________________ （以下简称乙方） 本着平等自愿、互惠互利的原则。甲方企业机构吸纳乙方作为事业合伙人。甲方 企业机构权益及事业合伙人吸纳条件与其权益做如下约定： 一、甲方企业机构吸纳乙方作为事业合伙人，事业合伙范围为由乙方推荐、介绍的甲方依法获得物业管理权的项目； 二、甲方获得由乙方推荐、介绍的项目物业管理权后应与乙方做书面（附件1:事业合伙人吸纳项目确认表）确认，以便与双方权益主张； 三、乙方作为事业合伙人在甲方拥有其物业项目管理权期间持有10%比例的该项目经营纯利润收益权，乙方所获得的利润分配涉及需上缴纳的个人所得税等费用自行承担； 四、事业合伙人项目范围内的物业年度决算报表甲方应真实、有效的向乙方公开； 五、乙方所获得的利润收益按照财务年度决算时间为准，经双方确定签字后1个月内由甲方支付到乙方指定账户； 六、由乙方推荐、介绍的单个物业管理权甲方遗失时着该项目乙方收益权自动失效； 七、本协议壹式肆份，双方各持贰份，具有同等法律效益。未尽事宜双方协商解决， 如协商不一致可向协议签署地法院上诉处理。 甲方：深圳市花样年国际物业服务有限公司 乙方： ____________ 签署日期：2016年______ 月______ 日签署地：成都市高新区
附件1: 事业合伙人吸纳项目确认表 项目名称： _______________________ 开发企业： _______________________ 项目地址： _______________________ 项目情况（经济数据）： ________________________________________________________ 物业管理中标备案地址： ______________________________ （政府部门备案文号） 备案证明文件：—（上传插入备案证明电子文档图片）________ 经深圳市花样年物业服务有限公司 ________________ 分公司确认，由事业合伙人 所推荐、介绍的 _____________________ 项目已通过合法程序获得物业管理权，该项目 事业合伙人 ___________ 根据与我司签署的事业合伙人协议自该项目交付之日起享有 物业管理年度经营纯利润10%攵益分配权，以本确认表作为单个项目收益分配权享有依 据。 本确认表壹式叁份，深圳市花样年国际物业服务有限公司持有贰份，事业合伙人持有壹份，作为该项目收益分配权执行依据。 经办人： _________________ 复核人：_______________________________ 审批人： ________________ （加盖公章） 事业合伙人确认： ___________________
商场物业服务方案-商业
商场/商业物业服务方案投标技术部分
目录 商场/商业物业服务方案 (5) 一、项目总体服务方案 (5) 1、项目概况 (5) 2、客户分析 (5) 3、服务需求分析 (5) 4、项目定位 (5) 5、工作重点分析 (6) 6、商业形象的建立 (7) 7、租赁服务 (7) 二、前期介入物业管理方案 (10) 1、规划设计期物业管理工作 (10) 2、施工期物业管理工作 (10) 3、设施设备调试期物业管理 (11) 4、搬迁入住服务 (11) 5、二次装修监管方案 (12) 6、其他前期准备工作 (13) 7、前期物业管理人员安排 (14) 三、开业后的物业管理 (15) 1、人员培训 (15) 2、客户服务方案 (18) 2.1 客户服务的工作要求 (18) 2.2 客户服务的工作主要内容 (18) 2.3 客户服务规范 (19) 2.4 服务投诉处理及回访流程图 (20)
2.5 客户服务信息管理 (20) 3、秩序维护管理方案 (22) 3.1 管理目标 (22) 3.2 管理方式 (22) 3.3 工作规程 (22) 3.4 安全管理内容及要求 (24) 3.5 停车服务管理 (26) 3.6 消防管理方案 (26) 3.7 应急方案及流程 (27) 4、保洁服务方案 (30) 4.1 商场保洁服务基础知识 (30) 4.2 商场清洁服务规范 (30) 4.3 商城保洁服务物料准备 (33) 4.4 商场保洁工作须知 (39) 4.5 工作流程 (40) 4.5.1 卖场清洁、保洁流程 (40) 4.5.2 地板清洁程序 (42) 4.5.3 镜面清洁程序 (42) 4.5.4 电梯清洁程序 (42) 4.5.5 办公室清洁程序 (43) 4.5.6 地毯清洁保养 (44) 4.5.7 电扶梯的清洁 (44) 4.5.8 垂直电梯的清洁 (45) 4.5.9 商场卫生间的清洁 (47) 4.5.10 楼梯和通道的清洁 (52)
商业管理及商业物业管理顾问服务合同
商业管理及商业物业管理顾问服务合同 第一章 总则 第一条：本合同双方 委托人： ****** 公司 法定代表人： *** 联系地址： ************************ 联系电话： ********* 受委托人： ******************************** 法定代表人： *** 联系地址： ******************************** 联系电话： ********* 甲方为本合同专案的发展商。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方为所其坐落于中华人民共和国 ** 市**区命名为 **广场（英文命名 ******* ）的物业（以下简称 “该项目” ）委托乙方提供商业管理及商业 物业管理顾问服务。甲乙双方本着平等、互利、互谅、互让的精神，于 _______________________________ 年 月 日订立本合同。 第二条：项目基本情况 2.1 该项目名称 ****************** 2.2 该项目地址： ************************************ 2.3 该项目概况： 该项目位于 ****** ，发展计划包括 影业娱乐、商场的综合地产项目。项目总建筑面积约 ________平方米。 第三条：服务受益人 乙主所提供的商业管理及商业物业管理顾问服务的受益人为本合同委任期内实施具体管理该商业项目 的**** 商业经营管理有限公司和 **** 物业管理有限公司，服务受益人必须履行本合同及承担相与的责任。 第二章 委 托事项 第四条：服务范围 乙方根据该项目在合同期限内的发展计划，以该公司之国际管理经验，以有效务实的方式协助及配合 甲方为该 项目提供全面、高质量的服务。 4.1 乙方的商业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（一） 。 4.2 乙方的商业物业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（二）及附件（三） 第五条：权责关系 5.1 乙方将按明确在本合同附（一）和本合同附（二） 5.2 双方关系架构明确在本合同附件（四） 。 第三章 委任条款 、（三）的具体范围提供顾问服务。 第六条：委任期限 委任期限为期两年，由 年 月 日起至 方如续订合同，应在合同期满前 2 个月向对方提出书面意见。 年 月 日止。委任满，本合同自然终止。任何一 第七条：服务费用及支付方式 7.1 双方同意商业管理顾问费用及支付方式如下：
商业物业管理服务规范
商业物业管理服务规范 1 基础管理 1.1 物业服务人员 1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证.上岗。 1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方行为规范。 1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图(姓名、照片、职位)。 1. 2 物业档案管理 1.2.1 建立完善的物业管理档案(包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等)。 1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。 1.3 制度建设 1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。 ，并有具体的落实措施和考核办法。内容句括: --质量管理制度； --岗位职责制度； --财务管理制度； --绩效管理制度；
--员工培训制度； --安全管理制度； --档案管理制度； 2客户服务 2.1进驻和离场 ，服务人员应按规定程序及时受理: --结清前期物业管理费用。 --提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。 --提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。 --门匙交收。 ，服务人员应按规定程序及时受理: --结算各项物业管理费用和水电气等费用。 --指引商户填写撤场资料。 --对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。 --最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。 2.2 装修管理 2.2.1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟(气)、排污、外造型、店招展示等相关要求。
XX商业步行街物业管理方案
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
商业物业服务合同(标准版)范本
Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 商业物业服务合同
编号：FS-DY-20656 商业物业服务合同 甲方： 法定代表人： 地址： 联系电话： 乙方： 法定代表人： 资质等级：，证书编号： 地址： 联系电话： 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就(物业名称)的前期物业管理服务事宜，订立本合同， 商业物业服务合同。 第一条本合同所涉及的物业基本情况 物业名称：____
物业类型：____ 座落位置：_____区/县____乡/镇路_____弄_____号 四至范围(规划平面图)： 总建筑面积：____平方米其中住宅____平方米。 物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。 第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。 (一)物业共用部位的维护 (二)物业共用设施设备的日常运行和维护 (三)公共绿化养护服务 (四)物业公共区域的清洁卫生服务 (五)公共秩序的维护服务 (六)物业使用禁止性行为的管理 (七)物业其他公共事务的管理服务 (八)业主委托的其他物业管理服务事项。 第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
商业物业服务标准.
商业物业管理服务规范 I
目录 1基础管理 (1) 1.1物业服务人员 (1) 1.2物业档案管理 (1) 1.3制度建设 (1) 2客户服务 (1) 2.1进驻和离场 (1) 2.2装修管理 (1) 2.3报修服务 (2) 2.4服务接待 (2) 2.5客户意见管理 (2) 2.6客户关系维护 (2) 3环境管理 (2) 3.1室外区域 (2) 3.2室内区域 (3) 3.3绿化管理 (3) 4房屋及设施设备管理 (3) 4.1基本要求 (3) 4.2供配电系统 (4) 4.3维护管理 (4) 5秩序维护服务 (5) 5.1资料档案 (5) 5.2人员出入管理 (5) 5.3宠物控制 (5) 5.4车辆管理 (5) 5.5货物装卸管理 (5) 5.6监控管理 (5) 5.7巡逻管理 (6) 5.8清场管理 (6) 5.9大型活动保障服务 (6) 5.10消防管理 (6) 5.11应急管理 (7) 错误！未定义书签。 II
商业物业管理服务规范 1 基础管理 1.1 物业服务人员 1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。 1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。 1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。 1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。 1.2 物业档案管理 1.2.1 建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。 1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。 1.3 制度建设 1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。 1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。 1.3.4 制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。内容包括： ——质量管理制度； ——岗位职责制度； ——财务管理制度； ——绩效管理制度； ——员工培训制度； ——安全管理制度； ——档案管理制度； 1.3.5 按国家有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。 1.3.6 按照国家有关规定或合同约定公布物业服务费用的收支情况。 2 客户服务 2.1 进驻和离场 2.1.1 商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结清前期物业管理费用。 ——提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。 ——提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。 ——门匙交收。 2.1.2 商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结算各项物业管理费用和水电气等费用。 ——指引商户填写撤场资料。 ——对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。 ——最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。 2.2 装修管理 2.2.1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。 2.2.2 对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。 2.2.3 涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等书面的专项批复。 1
商业物业管理服务方案98034
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
商业物业管理委托合同范本
物业管理委托合同书 甲方(委托方)：_________ _ 乙方(委托方)：________ __
第一章总则 第一条合同双方 委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）： 根据国家有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就甲方开发的商业项目的物业管理委托事宜，特订立本合同。 第二条双方的合作均以合作备忘录的形式载明所委托运营管理的商业物业基本情况（物业类型、座落位置、四至、占地面积、建筑面积）、委托事宜、工作内容、经济指标、工作进度、标准描述以及其它合作事宜，合作备忘录一经双方确定后即作为本合同的附件，与本合同具有同等效力，但如因实际操作和市场变化时需要对原合作备忘录进行修改或调整时，双方均应予认同。 第三条乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第四条按照公司战略规划，双方的合作包括但不局限于：市场调研、选址立项、规划设计、招商租赁、营销策划、销售代理、客户服务、进场管理、物业服务等等。 第五条本合同书中使用的全部标题仅为行文方便，不应被用作解释本合同书下双方的权利和义务。 第二章物业委托管理事项 第六条结合项目地块实际情况进行项目市场调研及分析，提供项目客户定位、产品定位（提供项目概念性规划），提供项目运营模式、销售通路、开发建议及项目经济评价，为甲方开发项目提供决策依据。 第七条以客户（商家）的需求特征为出发点，充分考虑商圈特征、产品定位、商户定位、价格定位要素，确定并执行项目招商和销售策略和计划。
第八条以追求经营利益最大化为目标，设定商业运营和管理模式，规范管理过程，提高管理效率和水平，实现良性经营。 第九条物业建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。 第十条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、智能化设备、供电供水设备。 第十一条市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。 第十二条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 第十三条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业性广告、文化体育娱乐场所。 第十四条公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十五条交通与车辆停放秩序的管理。 第十六条维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 第十七条管理与物业相关的工程图纸、业主资料、用户档案与竣工验收资料。 第十八条组织开展商业促销与文化娱乐活动。 第十九条负责向业主和物业使用人收取下列费用 1、物业管理服务费； 2、停车管理费； 3、房屋装修垃圾清理费。 第二十条业主和物业使用人商铺自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
商业物业服务标准作业指引.docx
商业物业服务标准作业指引 目录 1?目的 (4) 2?适用范围 (4) 3?职责 (4) 4?术语与定义 (4) 5?关键活动描述 (5) 5.1 基本要求标准 . (5) 5.1.1管理机构与人力资源配置 . (5) 5.1.2基本服务标准 . (6) 5.1.3基础管理基本要求 (6) 5.2 物业前期介入及接管 . (7) 5.2.1前期准备及市场调研. (7) 5.2.2优化项目设计 . (7) 5.2.3费用测算 . (7) 5.2.4营销配合 . (8) 5.2.5建筑本体及配套设备设施的工程管理 (8) 5.2.6物业验收 . (9) 5.2.7商铺进场装修 . (9) 5.3 客户服务 . (9) 5.3.1进驻和离场 . (9) 5.3.2装修管理 . (10) 5.3.3服务接待 . (10) 5.3.4客户投诉受理 . (10) 5.4 报修服务 . (11) 5.5环境管理 (11)
5.5.1室外区域 . (11) 5.5.2室内区域 . (11) 5.5.3绿化管理 . (11) 5.5.4保洁服务 . (12) 5.6 设备运行管理 . (16) 5.6.1基本要求 . (16) 5.6.2变配电系统 . (16) 5.6.3应急供电系统 . (17) 5.6.4广播与背景音响系统 (18) 5.6.5安全监控系统 . (18)
5.6.6巡更系统 . (19) 5.6.7停车场管理系统 . (19) 568消防报警与灭火系统 (19) 569给排水系统 (21) 5610空调系统 (22) 5.6.11电梯、自动扶梯 (23) 5.6.12照明系统 (24) 5.6.13避雷系统 (24) 5.7公共设施日常维修服务 . (24) 5.7.1房屋本体公共部分维修养护周期及标准 (25) 5.7.2室外公共设施维修养护周期及质量标准 (27) 5.8标识管理 . (28) 5.9安管服务 (28) 5.9.2人员及物品进出管理 (28) 5.9.3巡视 (29) 5.9.4清场管理 . (29) 5.9.5监控 (29) 5.9.6车辆停放服务 (30) 5.9.7货物装卸管理 (31) 5.9.8突发公共事件处置 (31) 5.9.9消防安全 . (31) 5.9.10安全生产与灾害预防 (32) 5.10大型商业活动保障及配合服务 (32) 5.11客户沟通 (32) 5.12服务品质监控 (33) 6 支持文件 (33) 7 相关工具 (34)
商业物业服务方案
商业物业服务提供方案 一、商业概况 Xx小区A、B、C幢住宅底层组成的分散型商业和E、F幢独立商业组成。二、管理模式（分散型和商场型） 锦悦四季商业区特点：公共设施管理要求高；管理点分散，安全管理难度较大、商场商业消防管理任务重。在物业项目部指定商业服务责任人，专项负责商业部份的物业服务，统筹管理商户的出入场手续办理、日常服务受理、设施设备巡查安排、消防管理、保安、保洁工作督促。 在管理程序上，区分社区零散商业和集中商场，有针对性地制订不同的管理方案，同时，考虑产权分散可能出现的产权与管理、产权与经营分离的四方关系，协调好作为商业管理方-商管公司、独立产权人、经营者与物业公司的关系，服务好产权人、商管部门和经营者。 三、商业物业管理服务的范围和内容 （一）商业公共物业服务 1、服务范围：依据物业管理及相关法律法规，公共服务仅限于由小区全体业主共同享有的共用部份，包括建筑物的承重结构、公共门厅、走廊通道、楼梯间、户外墙面、屋顶等；全体业主共同享有的共用设施设备，包括建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、供配电设施、公共照明设施、消防设施、避雷装置等；物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备,包括道路、绿地、沟渠、池井、供配电设施设备、消防设施、照明设施、共用设施设备使用的房屋、水泵、加压设施、给排水设施设备、监控报警系统、园林建筑物、各类标识、公告栏、保洁绿化设施、中水设施设备及临时建设的设施等；
2、服务内容：上述服务范围内的设施设备日常巡查、维护保养；水电供应保障；共用范围内的清洁、绿化维护；公共部份秩序维护；为保障设施设备安全、维护商户正常经营秩序的相关管理服务，如装修管理服务、消防管理服务、商户促销活动管理、大件物品出入管理、商户入场和撤场管理、公共部份的安全巡查；满足商户需求的其他服务。 非共用部份的服务，是物业公司为商户提供的特约和延伸服务，定义为有偿服务。 （二）商场商业物业服务范围和内容： 除上述公共服务所包含的全体业主共有部份外，还包含由商场内（产权内）商户共同共有的内部公共照明、消防设施、公共内饰和内部公共设施设备的维护维修；商场内小公共部份的清洁维护、安全维护、内公共卫生间的维护、内公共照明能源、卫生间用水提供；商场内安全巡查和维护；商户的入场、撤场和装修管理。 小公共部份特指：商业产权范围内进行再分割后形成的产权内各商户的共有部份，此小共有部份的维护责任由产权区域内各商户共同承担，区别于由全体商户共同承担的产权外的共有部份。 四、商业物业服务标准 （一）商户接待服务 1、物业服务中心每天不少于8小时接待时间，公布24小时服务电话；
商业物业服务合同
商业物业服务合同
篇一：物业与商业物业服务合同(最终)zhuo 国美第一商街 物业服务合同 商铺编号： 委托方（甲方） ： 受委托方（乙方）： 合同编号： 第一章 总 则 第一条 本合同当事人 1.1 委托方 （以下简称甲方）： 名称： 商铺编号： 1.2 受委托方（以下简称乙方）： 名称： 物业管理资质等级证书编号： 1.3 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方同意乙方为国美第一城 A 区商业 街号楼层号铺位提供物业管理服务，订立本合同。 第二条 物业管理区域基本情况 2.1 物业名称：国美第一城 A 区商业街； 2.2 物业类型：商业（住宅配套）； 2.3 座落位臵：北京市朝阳区青年路西里 2 号院；国美第一商街号楼层号铺位 2.4 甲方商铺建筑面积：平方米 其中：甲方商铺内建筑面积 平方米;甲方商铺公摊建筑面积：平方米 第二章 乙方提供的物业服务内容
第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业主及使用人档案 与竣工验收材料等；
第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。 第五条 共用设施设备的日常维修、养护和管理。 第六条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理。 第七条 公共区域的绿化养护与管理。 第八条 公共环境卫生。 第九条 公共秩序维护。 第十条 维持物业区域内停车场车辆行驶、停放秩序。 第十一条 消防设备设施维护管理。
第十二条 自动扶梯、电梯、供水、供电等设备设施的运行和日常维护管理。 第十三条 房屋装饰装修管理服务。 第十四条 其他委托服务事项由双方另行协商。 第三章 物业服务质量
第十五条 乙方提供的物业服务质量参照原北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管 理服务标准》（京国土房管物字 [2003]950 号）中的普通商品住宅物业管理服务标准执行。
第十六条 乙方提供的服务范围为铺位以外的公共区域及共用设备设施的管理。 第四章 物业服务费用 第十七条 物业服务及中央空调使用等费用的收取 17.1 甲方支付本合同任何费用以人民币支付，物业服务费由甲方按下列标准向乙方按年度缴纳。 甲方应在每年月日前向乙方交纳物业服务费（按房屋建筑面积计算，建筑面积包括商铺内建筑面积加 公共部位与公用房屋分摊建筑面积。） 甲方应交费面积为 平方米； 水、电、燃气等费用由使用人直接向收费单位缴纳。物业服务费及垃圾清运费用金额如下： （ 1 ）管理服务人员的工资、和按规定提取的其他费用等； （ 2 ）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （ 3 ）物业管理区域清洁卫生费用； （ 4 ）物业管理区域绿化维护费用； （ 5 ）物业管理区域秩序维护费用； （ 6 ）办公费用； （ 7 ）物业管理企业固定资产折旧； （ 8 ）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （ 9 ）物业管理企业的利润； （ 10 ）法定税费； （ 11 ）经甲方同意的其它费用。 第十八条 共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。（此专项维修资金 即为《北京市商品房预售合同》第二十三条中所指资金） 第十九条 乙方对甲方房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定 的对甲方房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格在物业管理区域内公示。 第五章 双方权利义务 第二十一条 甲方权利义务 20.1 按时按标准缴付合同与合同补充协议中所规定的各项费用。 20.2 监督乙方管理工作的实施情况。 20.3 不得在物业内存放易燃易爆、腐蚀等危险品或违禁物品。 20.4 装修及改造 （1）甲方可对所使用的物业进行装修或改造，但须提前七个工作日向乙方书面申请，并提交书面装 修设计方案和施工方案，在经乙方同意，办理相关手续并交纳相关费用后，方可进行。在施工过程中，甲 方需遵守物业的有关管理规定，乙方有权对甲方的装修、改造等过程进行监督和管理。甲方应对装修、改 造过程中可能给乙方或任何第三方造成的任何损害承担全部赔偿责任。 （2）在装修、改造的设计及施工过程中须遵守建设部第 110 号令《住宅室内装饰装修管理办法》的