酒店管理规划__酒店规划及体量测算参照标准(叶予舜)
酒店管理筹建 筹建规划——酒店项目筹建及规划与运营2018(叶予舜)
酒店管理筹建筹建规划——酒店项目筹建及规划与运营酒店建设、筹建和开业初期营运的建议酒店建筑造价概算参考指标一、正确的酒店投资和开业流程二、酒店管理公司的聘请1.关于聘请酒店管理公司的思想准备酒店管理公司的聘请，目前是比较流行的，特别是房地产公司喜欢找国际品牌，至少得是境外新加波，香港，台湾品牌。
但要请他们，你得先学会放弃自己好多自以为“是”的想法，因为也许你认为很对的地方，往往在他们看来恰恰是很大的错误，比如后勤配套面积的大小标准，可能你会认为可省则省，或者还是你设计节约的一大亮点。
比如员工电梯的配置多了一台等等。
还有你得接受他们很多远超过你的想象的员工和管理人员工资、福利条件。
2.聘请国际品牌酒店管理公司的经济代价一般国际品牌酒店管理公司收费标准：基本管理费按营业收入提1-3％，经营毛利按5-8％提，还有订房提成（如每间房10美元不等)、年度集团推广费等其它额外费用，外聘管理团队（管理公司派驻人员）的薪酬、探亲及福利（一般要包括外籍总经理及其家属往返原驻地国际机票和当地小孩就学等费用），一般每年在1,000多万左右。
他们不承诺固定回报。
所以一般在一线和国内主要二线城市（如上海、深圳、杭州等），即可以卖较高房价，这些地区的酒店比较适合聘请他们，一般平均房价要能达到800-1,000元以上，才比较适合聘请国际大品牌；否则如果预期房价在400-600元之间的，不太适合。
三、关于买地建房还是租赁物业开酒店和申请营业执照的问题开酒店可以自己买土地建房也可以租赁土地和房屋。
如果你只租赁土地，但还要盖房子的话，建议自己买土地，因为这有个开业后，资产增值和未来资本运作的问题。
而这块产生的间接效益远远大于每年经营毛利所得（后面有专门介绍）。
在国外，这才是投资商投资酒店的真正目的。
当然，无论投资买地建房，还是只是租赁物业自己装修和购置设备，两者都是可以申领营业执照的。
前者用土地证和房产证加上开业所需要的其它前面提到的各政府职能部门的批准文件，就可以办理申领营业执照。
酒店管理规划酒店筹建规划设计手册叶予舜)
万达酒店机电设计导则App301：万达酒店电源插座设计标准电源插座（插座指单相插座，选择3孔+2孔插座；三相插座特殊注明；双插座是指2个插座并列安装，同理，四插座是指4个插座并列安装；插座位置应符合装饰要求）的数量应该如下配置：万达酒店机电设计导则万达酒店机电设计导则App302：万达酒店宴会厅强电设计标准万达酒店宴会厅的强电负荷预留，以及设计方案参见以下内容：1.2.3.4.5. 平时照明和插座：容量按照80W/m2计算。
根据宴会厅内、宴会厅前厅、空调及厨房等后勤用房的功能划分，分别设置照明配电箱AL1-AL3，AL4，AL5，其电源均来自于宴会厅集中设置的1台照明配电箱ALB的馈电回路；ALB的电源来自于变配电室的低压柜的专用馈电回路。
AV控制室：AV控制室内设置1台AV设备用配电箱AV1；容量共计20kW。
为避免宴会厅调光设备等谐波的干扰，AV1的电源来自于变配电室的低压柜应急母线段的专用馈电回路。
为减少谐波干扰，AV1的电源端设置一台有源滤波器。
AV控制室内设置1台照明配电箱AV2供宴会厅舞台灯光设备，容量约80kW。
AV2的电源来自于宴会厅集中设置的1台照明配电箱ALB。
酒店开业庆典以及运营临时布展的照明和AV等设备：宴会厅设置独立双电源切换箱ATM1（布置在宴会厅附近，方便在宴会厅内直接接线，进线塑壳断路器为630A壳架电流，整定500A，内设8个断路器，其中四个250安，两个160安，两个63安。
），设备容量暂不计入酒店变压器的计算负荷。
ATM1箱的电源来自变配电室低压柜中动力和照明两段不同母线段的专用馈电回路，该两馈电回路均选用630A塑壳断路器，馈电电缆根据载流量和压降选择。
应急照明设置应急照明配电箱ALE。
应急照明灯具（由柴油发电机提供后备电源）占整个精装区域的正常照明灯具的30%。
ALE的电源为双电源末端自投。
由EPS电源做为备用电源的应急照明灯具容量按10lux计算。
宴会厅厨房根据厨房顾问要求进行设计，在厨房顾问未开始工作前，总容量暂按照300kW预留。
酒店管理项目规划 商业项目定位及业态组合规划——集团连锁酒店管理公司2034(叶予舜)
酒店管理项目规划商业项目定位及业态组合规划——集团连锁酒店管理公司商业项目定位及业态组合规划就商业地产而言，定位就是决定了项目要做成什么样?卖给谁?谁来使用?项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作；商业项目的定位及业态的组合规划。
项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
(一) 整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象项目市场定位规划整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象商业中心功能、规模定位商业中心的经营档次与形象定位1.定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2.定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3.定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：⑴核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求--求综合型、一站式消费场所；业种需求--百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求-- 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构- 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
⑵中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求--综合型、一站式消费场所；业种需求--百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求--购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构-收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
酒店管理指标项目建筑技术经济指标参照——集团连锁酒店管理公司2030（叶予舜）
2 叶予舜 二〇一九年六月十八日星期二
46,400.00
11,600.00
12,000.00
70,000.00
㎡
1
10% 按照 30%计算（包括部分地上停车） 3.筑 面积
地下后勤 、厨房 面积 地下机房 、车库 面积 6 临街商业
地上面积 地下面积 7 写字楼（丌可售） 地上面积 地下面积
8 容积率
9 绿化率
地下机房 、车库 面积
5 酒店式公寓
叶予舜 二〇一九年六月十八日星期二
技术经济指标——模板
数量
单位
系数
30,000.00
㎡
30,000.00
㎡
-
㎡
45.00
亩
备注 -
3,000.00
㎡
9,000.00
㎡
186,000.00
㎡
146,400.00
㎡
39,600.00
㎡
5,580.00
70,000.00
10 停车位
60,000.00
㎡
2,600.00
7,400.00
㎡
23,000.00
20,000.00
㎡
3,000.00
㎡
23,000.00
20,000.00
㎡
3,000.00
㎡
4.88
30%
%
1,114
辆
70 ㎡ 426 间、90 ㎡ 122 间、120 ㎡ 60 间
丌含代征 用地（ 地上建 筑面积 /开发 建 设用地）
酒店管理指标 项目建筑技术经济指标参照——集团连锁酒店管理公司
酒店管理规划酒店后场设计规划2016（叶予舜）
酒店管理规划酒店后场设计规划2016（叶予舜）酒店管理规划酒店后场设计规划后场通则·后场设计应注意内部工作通道与客人通道严格分离。
·后勤区主要有：1．卸货区，收货采购办公室，主仓库，垃圾房；2．食品初加工区，食品冷库，酒水饮料库，总厨办公室；3．员工考勤出入口，员工更衣室，员工食堂，人力资源部，员工培训室，员工医疗室；4．管家部办公室，布草仓库，制服间，洗衣房，日用品库；5．工程部办公室，工程部仓库，工程部工场间；6．保安办公室，安保中心，消防中心。
·后场主要室内设计区域为：员工餐厅，员工培训室，员工更衣室。
·卸货区宜设卸货平台900高，卸货平台宜设收发货室，收货仓库，干湿垃圾储藏室，空瓶室等。
湿垃圾室须设空调。
·制服间应临近员工考勤出入口，男女更衣室宜临近制服间。
·快捷酒店员工人数一般为客房数0.8倍，一般高星级酒店员工人数为客房数1.2倍。
员工男女比例约为男员工45％，女员工55％。
员工更衣柜宜每人一个。
·更衣室成品更衣柜尺寸300×1,000，上下柜为一组，每个组合柜由四组或六组合成。
员工更衣室须设男女淋浴间，卫生间。
·一般300间客房的酒店，洗衣房面积应在320－350平方米之间。
降板250－300。
洗衣房蒸汽为必须提供的能源，应有不少于1.5吨蒸汽的来源。
10.1 服务走道/宴会厅后场走道服务主走道和宴会主走道应当有3米宽，所有第二级的服务走道至少2米宽。
在踢脚处和地面以上1米处，墙面要有连续的（高和低）缓冲栏杆保护。
所有走道的交叉处都要设置保护性防护装置。
10.2 厨房，食物准备和供给厨房位置的设置要考虑高效率和综合利用酒店的员工和设备的好处。
充分考虑餐厅、宴会厅、进货平台、服务电梯、休息处、会议室和员工餐厅、客房服务和行政酒廊的相互关系。
提供新的商业品质食物制作设施和设备，以达到国际和政府的法定要求。
酒店管理规划 酒店成功的基础源于合理的功能布局2015(叶予舜)
酒店管理规划酒店成功的基础源于合理的功能布局酒店的空间价值与空间结构(一)酒店成功的基础源于合理的功能布局(二)合理的空间强烈影响了酒店的舒适度(三)酒店的空间盈利率要占到总建筑面积的85%(四)酒店的空间有大小结构之分，也有专用和混用的属性之分。
(五)酒店空间的价值即取决于空间的构成、体积、属性，也取决于空间的功能和内外布局。
酒店的设计不但要新颖，有吸引力，更要有实用价值。
除客房外，还要有足够的空间、即供客人活动的公共场所，使客人能在工作、旅游之余有休息、娱乐的地方。
恰当的空间结构和合理的功能布局，既能给客人带来舒适的愉悦的享受和体验，更能充分利用空间，节约酒店建设投资和运营费用，为酒店创造良好效益；也为酒店的“可持续性发展”奠定了良好基础。
一建筑·人·空间空间感是建筑体面的虚实围合给人的心理感受。
人和空间环境有着奇妙的互动关系，人对空间与环境的感受和体验直接影响到人的心理状态。
酒店是向离开家的客人提供住宿及其它辅助性产品的地方，酒店服务的无形性、不可分割性、易逝性、易变性、决定了服务产品的体验本质。
因此，酒店从规划设计开始就要处理好建筑、空间与人的关系，最佳境界是天地人合一。
客人购买的酒店产品，主要是对一定的空间（如客房、会议室、餐厅包房等）在一定的时间内拥有了相对所有权。
客人在此空间活动的过程中，客人舒适的消费体验很大程度源于酒店空间的合理性，即符合人体工学。
建筑的舒适空间是通过对景物、声音、方向、表面、高度、光线和你行走的地面有所变化所造成的，如过渡比径直通向户外空间的房屋要宁静的多，而且它具备私密的领域感。
人通过建筑空间所产生的实体变化而产生了心理变化，“最重要的是景物的变化”，而达到了舒适的感觉体验。
同时注意形成空间视觉观察的层次，外空间成为内空间的“天然背景”，而透过次天然的背景可看到更好的远景。
如花园、露台、街道、公园、公共户外空间、庭院、绿荫街道都必须使其具备分明的层次，这样才能够使舒适生活的可能性得以形成。
酒店管理规划酒店筹建规划设计手册(叶予舜)
万达酒店机电设计导则App301：万达酒店电源插座设计标准电源插座（插座指单相插座，选择3孔+2孔插座；三相插座特殊注明；双插座是指2个插座并列安装，同理，四插座是指4个插座并列安装；插座位置应符合装饰要求）的数量应该如下配置：万达酒店机电设计导则万达酒店机电设计导则App302：万达酒店宴会厅强电设计标准万达酒店宴会厅的强电负荷预留，以及设计方案参见以下内容：1. 2. 3. 4. 5.平时照明和插座：容量按照80W/m2计算。
根据宴会厅内、宴会厅前厅、空调及厨房等后勤用房的功能划分，分别设置照明配电箱AL1-AL3，AL4，AL5，其电源均来自于宴会厅集中设置的1台照明配电箱ALB的馈电回路；ALB的电源来自于变配电室的低压柜的专用馈电回路。
AV控制室：AV控制室内设置1台AV设备用配电箱AV1；容量共计20kW。
为避免宴会厅调光设备等谐波的干扰，AV1的电源来自于变配电室的低压柜应急母线段的专用馈电回路。
为减少谐波干扰，AV1的电源端设置一台有源滤波器。
AV控制室内设置1台照明配电箱AV2供宴会厅舞台灯光设备，容量约80kW。
AV2的电源来自于宴会厅集中设置的1台照明配电箱ALB。
酒店开业庆典以及运营临时布展的照明和AV等设备：宴会厅设置独立双电源切换箱ATM1（布置在宴会厅附近，方便在宴会厅内直接接线，进线塑壳断路器为630A壳架电流，整定500A，内设8个断路器，其中四个250安，两个160安，两个63安。
），设备容量暂不计入酒店变压器的计算负荷。
ATM1箱的电源来自变配电室低压柜中动力和照明两段不同母线段的专用馈电回路，该两馈电回路均选用630A塑壳断路器，馈电电缆根据载流量和压降选择。
应急照明设置应急照明配电箱ALE。
应急照明灯具（由柴油发电机提供后备电源）占整个精装区域的正常照明灯具的30% 。
ALE的电源为双电源末端自投。
由EPS电源做为备用电源的应急照明灯具容量按10lux计算。
酒店管理系统 筹建规划酒店管理智能系统——集团连锁酒店管理公司2024(叶予舜)
支持语音信箱、多租户租用、多国语言语音提示、叫醒服务、防骚扰等功能
九
一卡通系统
1
包括通道管理、门禁管理、电梯控制、消费管理、考勤管理
由弱电公司全包。
2
采用一卡一库一网技术进行部署，实现数据统一，达到一卡管理、发行、查询等功能，同一张卡多用途。
3
可以进行发卡注册、回收注销、卡片挂失、解挂、冻结、解冻、换卡等操作，可根据需要进行卡片应用类型分类，如分为通用片、应用受限的特殊片和用于临时来访人员管理的临时卡等诸多种类片、应用受限的特殊片和用于临时来访人员管理的临时卡等诸多种类
4
定時排风功能：在不插卡的情况下，卫生间排气扇每小时自动运行5分钟（具体時间软件可设置），以保持卫生间的空气清新。
5
紧急呼叫功能：紧急呼叫开关安装在卫生间马桶旁，当客人洗澡时缺氧或滑倒，按动卫生间紧急呼叫开关，客房控制系统软件 电脑声音、图标、列表同时报警，工作人员必须用专用钥匙才能解除报警。
6
服务功能：提供请勿打扰，请即清理，退房预约，请稍候，请求服务等服务功能。
7.2
监测变配电室低压进出线的开关运行状态及故障报警等参数的测量与记录。
7.3
监测高压母连柜的开关状态及故障报警；
7.4
变压器开关状态、故障报警及超温报警。
7.5
柴油发电机的开关状态、故障报警及油箱低油位报警。
8
热交换系统：
8.1
系统的负荷调节、预定时间表自动启/停和节能优化控制。
8.2
现对热源和热交换系统设备的联动控制。
由弱电公司全包，软件品牌由甲方指定。
2
主要功能包括前台、下单、出单、收银、总经理查询、系统维护、财务应收帐款管理、菜品销售统计汇总、库存管理、商品管理、控制料管理、账单稽核、账单及报表打印、会员管理等功能。供餐饮场所使用理、控制料管理、账单稽核、账单及报表打印、会员管理等功能。供餐饮场所使用
酒店管理规划 酒店设计规划——酒店规划设计面积参数2022(叶予舜)
酒店管理规划酒店设计规划——酒店规划设计面积参数1叶予舜二〇一八年五月十四日星期一欧洲经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。
在美国会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。
综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。
2 叶予舜二〇一八年五月十四日星期一3 叶予舜二〇一八年五月十四日星期一如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。
建议客房数以12~14的倍数进行设置，每层36~42间最为经济。
类型不同的酒店，其各个功能项目的面积指标也有所不同，如会议型、旅游度假型、娱乐型酒店的面积比例会有所不同。
在酒店的经营项目中，餐饮、客房收入的比例也影响着经营面积的比例，美国酒店客房收入约占总收入的1/2，餐饮、娱乐、康体等项目约占1/2；日本的酒店客房收入占总收入的1/3，餐饮占1/3，宴会和其他占1/3。
美国酒店业功能项目比率见表美国酒店业功能项目面积比4叶予舜二〇一八年五月十四日星期一外国不同类型酒店大堂单项综合面积指标5叶予舜二〇一八年五月十四日星期一酒店建筑设计规范中有关总服务台长度的参数表国外（英国弗雷德.劳森）设计公司对有关总服务台区域空间的尺寸要求指标6 叶予舜二〇一八年五月十四日星期一喜来登酒店管理集团对总服务台区域空间的尺寸要求指标站式服务台的柜台结构尺寸有三部分组成，即客人登记、工作服务书写、设备的摆放。
客人登记高度尺寸常规在1.05——1.10m，宽度尺寸为0.4——0.6m。
工作服务书写高度尺寸常规在0.9m，宽度尺寸为不小于0.3m。
设备安置尺寸应根据设备实际情况、安装盒操作方式来决定。
酒店管理规划 标准间功能区面积参数及大床房和双床房比例分配表2015(叶予舜)
酒店管理规划标准间功能区面积参数及大床房和双床房比例分配表
标准间功能区面积参数
大床房和双床房比例分配表
星极酒店客房比例：标准间占客房总数的70%；套房占总房数2%~5%；
总统房1%；无障碍房1%；连通房10%~30%
酒店基本房型介绍
酒店客房分类
酒店在普通商务客房的基础上，增设档次较高的商务楼层或者行政楼层。
在商务或行政楼层有专门为本楼层（或2~3个楼层公用）服务设制的行政酒廊，商务楼层或行政楼层的位置一般设在酒店建筑高层。
客房的设计参数。