房地产开发企业成本与费用
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1. 前言房地产开发是一个重要的行业，涉及到广泛的领域，包括建筑设计、土地开发、建筑材料、施工和销售。
房地产开发成本是指开发商在房地产项目中投资的全部成本，包括土地购置、规划设计、建筑施工、材料采购、销售和营销等方面。
本文将分析房地产开发成本构成及其影响因素。
2. 成本构成房地产开发成本主要由以下几个方面组成：2.1 土地成本土地成本是房地产开发成本的主要组成部分。
在成功的房地产项目中，土地成本通常占到了总成本的30%到50%。
因此，房地产开发商在购买土地时需要仔细考虑土地的位置、规划、用途和竞争情况，以获得最佳的开发回报率。
2.2 设计和规划成本设计和规划是房地产开发成本中的重要组成部分。
这些成本通常包括建筑设计、土地规划、市政工程和环保审批等方面。
这些成本根据地区和项目类型不同，成本也会有所不同。
2.3 建筑施工成本建筑施工成本包括所有有关建筑施工的费用，包括劳动力、材料和设备等费用。
这些费用通常占到房地产开发成本的20%到30%。
建筑施工成本是房地产开发商非常关注的一个方面，因为它可以直接影响项目的总成本和回报率。
2.4 材料成本材料成本包括所有用于建筑物的材料费用，例如钢材、水泥、砖块和管道等。
这些成本占到房地产开发成本的10%到20%。
材料成本对于房地产开发商来说是一个非常重要的组成部分，因为它可以直接影响建筑质量、建筑时间和总成本。
2.5 销售和营销成本销售和营销成本包括推销房地产项目所需的所有费用，包括广告、销售和营销等方面。
这些费用通常占到房地产开发成本的5%到10%。
销售和营销成本是一个非常重要的组成部分，因为它可以影响项目销售的速度和销售价值。
3. 影响因素房地产开发成本构成有许多不同的影响因素。
以下是最常见的影响因素：3.1 土地市场供求关系土地市场供求关系是决定土地价格的主要因素。
当土地市场供大于求时，土地价格通常会下降，而当市场需求大于供应时，土地价格会上升。
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。
房地产开发阶段及相关成本费用
房地产开发阶段及相关成本费用引言房地产开发是一个复杂的过程，涉及到多个阶段和各种成本费用。
本文将介绍房地产开发的主要阶段，并详细探讨每个阶段的相关成本费用。
1. 项目策划阶段在房地产开发的初期阶段，项目策划是至关重要的一步。
在这个阶段，开发商需要进行市场调研、规划设计和可行性研究，以确定项目的可行性和潜在收益。
策划阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•市场调研费用：开发商需要雇佣专业的市场调研团队来进行综合市场调查和分析，以确定项目发展的方向和策略。
这些费用通常包括收集市场数据、调查房地产市场趋势和竞争对手分析等。
•规划设计费用：开发商需要聘请设计师和规划师来进行项目的规划和设计工作。
这些费用通常包括项目概念设计、土地规划和建筑设计等。
•可行性研究费用：开发商需要进行项目的可行性研究，包括土地评估、环境评估和财务分析等。
这些费用通常包括土地评估报告、环境影响评估报告和财务模型等。
2. 土地获取阶段在项目策划阶段确定项目的可行性后，开发商需要购买土地来进行房地产开发。
土地获取阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•土地购置费用：开发商需要支付土地的购买费用。
这些费用通常包括土地转让费、土地过户费和土地增值税等。
•土地开发准备费用：在土地获取后，开发商需要进行土地开发的准备工作，包括土地平整、道路修建和供水供电等。
这些费用通常包括土地整理费、土地平整费和基础设施建设费等。
3. 建设与施工阶段建设与施工阶段是房地产开发的关键阶段。
在这个阶段，开发商需要按照项目规划和设计进行建设和施工工作。
建设与施工阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•施工成本：开发商需要支付施工队伍的劳务费用和材料费用。
这些费用通常包括施工队伍的工资、建筑材料的采购和运输等。
•建筑许可费用：开发商需要向相关政府部门申请建筑许可，并支付相应的建筑许可费用。
•建筑保险费用：开发商需要购买建筑保险来保护项目免受自然灾害和意外事故的损失。
4. 销售与市场营销阶段销售与市场营销阶段是房地产开发的最后一个阶段。
房地产企业开发成本 会计科目
房地产企业开发成本会计科目
房地产企业开发成本的会计科目主要涉及以下几类：
1. 土地开发成本：包括在开发土地（即建设场地）过程中所发生的各项直接费用和开发间接费用。
2. 房屋开发成本：包括开发各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本：包括开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4. 代建工程成本：包括房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
在核算开发成本时，房地产企业应设置明确的会计科目，并根据实际发生的费用进行归类和记录。
此外，房地产企业还需要考虑土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费等成本因素，这些费用也可能需要单独核算。
总之，房地产企业开发成本的会计科目设置应该根据企业实际情况和业务需求进行合理分类和核算，以准确反映企业的开发成本和经营状况。
房地产企业成本核算概述
房地产企业成本核算概述1. 引言房地产企业成本核算是指对房地产开发过程中产生的各项费用进行核算和分析的过程。
随着房地产行业的发展，对企业成本的精确计算和管理显得愈发重要。
本文将对房地产企业成本核算进行概述，介绍核算的主要内容和方法。
2. 房地产企业成本核算的对象房地产企业成本核算的对象包括以下几个方面：2.1 建设成本建设成本是指房地产开发项目在建设过程中所产生的各项费用，包括土地购买费用、建筑工程费用、设备购置费用等。
在成本核算中，建设成本是一个非常重要的方面，直接影响到房地产项目的盈利能力和竞争力。
2.2 运营成本运营成本是指房地产项目竣工后的日常运营过程中所产生的费用，包括物业管理费、维护费用、人员工资等。
运营成本的核算对于房地产企业的长期经营和盈利能力具有重要影响。
合理控制运营成本是房地产企业实现可持续发展的关键。
2.3 资金成本资金成本是指房地产企业在项目开发和运营过程中所使用的资金的成本，包括贷款利息、融资成本等。
资金成本的核算对于企业的融资决策和资金使用效率的评估具有重要意义。
3. 房地产企业成本核算的方法房地产企业成本核算可以采用以下几种方法：3.1 直接成本法直接成本法是指将房地产项目的各项直接成本（如土地购置费、建筑工程费等）直接分配到具体的项目中进行核算。
这种方法适用于项目较少、规模较小的房地产企业，核算简单，但对于多项目、大规模的企业来说，直接成本法的精度可能会受到一定的影响。
3.2 间接成本法间接成本法是指将房地产企业的各项间接成本（如管理费用、销售费用等）按一定的分配比例分摊到各个项目中进行核算。
这种方法比较适用于规模较大、项目较多的房地产企业，可以更准确地评估每个项目的成本情况。
3.3 综合成本法综合成本法是指将直接成本和间接成本相结合，综合计算每个项目的成本情况。
这种方法综合了直接成本法和间接成本法的优点，可以更准确地评估房地产项目的成本情况，但相对于其他两种方法来说，计算复杂度较高。
房地产开发成本费用明细
房地产开发成本费用明细房地产开发成本费用明细一、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等。
土地征用费是指支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价，补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税费等。
拆迁补偿费是指有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。
市政配套费是指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
二、前期工程费前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘和”三通一平”等前期费用。
具体包括项目行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费以及其他前期工程费等。
行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如市政基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方教育费附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费、新型墙体材料专项基金、工程质监费、防雷图纸及检测、施工图抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装水泥费、环评报告编制费及招投标管理费等。
规划设计费是指方案设计、施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计、人防设计、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费等费用，如遇到比较复杂的地质，还需要进行岩土设计，会发生岩土设计费等。
勘测丈量费是指水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。
“三通一平”费是指接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
房地产开发由哪些成本费用构成【最新版】
房地产开发由哪些成本费用构成一、建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点三种经营模式:出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
(1)开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等(2)经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1:某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
房地产开发项目的成本与效益分析
房地产开发项目的成本与效益分析随着城市化进程的不断推进，房地产开发成为现代社会中不可或缺的一部分。
然而，房地产开发项目的成本与效益分析是确保项目成功的关键因素之一。
本文将对房地产开发项目的成本和效益进行深入分析，以便读者对其进行全面了解。
I. 项目成本分析房地产开发项目的成本分析是项目管理中必不可少的一项工作。
以下是几个重要的成本方面。
1. 土地成本房地产项目的土地成本通常是整个项目最大的部分。
土地成本的计算涉及到用地面积、地段位置、土地市场价格等因素。
房地产开发商需要仔细评估土地成本，并考虑将其融入到项目预算中。
2. 建筑物及设备成本建筑物及设备成本是指项目中建筑物和必需设备的购买、建造和安装所需的费用。
这包括建筑材料、劳动力成本、机械设备等费用。
开发商需要认真考虑建筑物及设备成本，并选择合适的设计和建造方案，以确保成本控制在可承受范围内。
3. 市政设施及基础设施成本市政设施和基础设施成本涉及到项目所需的交通、排水、供电、通讯等基础设施建设和维护费用。
这些费用通常由开发商承担，并需要与当地政府协商和合作。
在准确评估市政设施及基础设施成本时，开发商需要考虑到地区规划和相关政策。
II. 项目效益分析除了成本分析，项目的效益分析同样重要。
以下是几个重要的效益方面。
1. 经济效益房地产项目的经济效益通常是指项目的租金收入、销售收入和资本回报等方面的收益。
开发商需要评估项目的潜在租金和销售收入，并考虑市场需求和竞争情况。
2. 社会效益房地产项目的社会效益涉及到项目对社会、居民和环境的影响。
这包括改善居住条件、提供就业机会、改善市区形象等方面的效益。
开发商需要关注社会效益，并在项目规划和执行过程中考虑社会需求。
3. 环境效益随着环保意识的增强，房地产项目的环境效益日益受到关注。
环境效益主要指项目对生态环境和自然资源的保护和利用。
开发商需要采取环保措施，减少对环境的负面影响，并在项目设计中充分考虑生态可持续性。
房地产开发公司如何进行成本核算方法
房地产开发企业如何进行成本核算房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急.如何进行成本核算显得尤为重要.一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1。
土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80％。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2。
配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。
3。
管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实.房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。
它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
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第三讲 房地产开发企业成本与费用 第一节 房地产开发企业成本与费用概述 一、成本、费用与支出的关系 房地产开发企业的成本主要指开发产品的成本，包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。 成本与费用作为房地产开发企业在生产经营过程中所发生的生产要素耗费，是获取收入的必要条件，它形成了商品价值中的补偿价值。房地产开发企业改善生产管理，节约成本与费用，是提高生产经营成果的重要手段。因此必须要加强成本与费用的管理与核算。房地产开发企业应根据会计准则和有关制度的规定，正确划分成本、费用与资本性支出、营业外支出等的界限；正确划分成本与费用的界限；正确划分本期成本、费用与下期成本、费用的界限。从而达到正确计算各种产品的成本与本期费用的目的。 费用、成本与支出是三个既有联系又有区别的概念。 （一）费用与支出 支出也称流出，是指企业的资源因耗用或偿付等原因而流出企业，从而导致企业可使用资源总量的减少。支出可以是现金支出，也可以是非现金支出。根据经济性质不同，可把支出分为偿债性支出和非偿债性支出两类。偿债性支出是指企业出于偿债目的而将包括现金在内的资源交付给其他主体，非偿债性支出根据收益期限的长短，又可以分为资本性支出和收益性支出两类。 费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。费用主 要有以下特征：（1）费用通常是为取得某项营业收入而发生的耗费，这些耗费可以表现 为资产的减少或负债的增加。（2）费用是对耗费所作的计量，这种耗费并不一定表现为 当期直接发生的支出，有些耗费是通过系统、合理的分配而形成的，如固定资产折旧等。 一般来说，支出的含义要比费用宽泛，除偿付性支出外，其余支出或迟或早都将会转化为费用，因为偿付性支出与费用核算没有直接关系。而效益长于一个会计期间的资本性支出，在发生时并不能全部作为当期费用，如固定资产、无形资产的购进支出、递延资产支出随着资产效用的丧失逐期摊人成本、费用中；收益性支出则不同，它是为一个会计期间而发生的，其未来的经济利益已在那个会计期间耗费掉，可以全额作为当期费用。 （二）费用与成本 成本有广义和狭义之分。广义的成本是指企业为取得资产或达到特定目的而发生的全部耗费。例如，企业为购建固定资产而发生的耗费为固定资产成本，企业为购买材料而发生的耗费为材料成本，企业为生产产品而发生的耗费为产品开发成本，企业为提供劳务而发生的耗费为劳务成本等。在这种意义上，成本与费用概念的内涵是一致的。狭义的成本是指企业为生产一定种类和数量的产品或提供一定种类和数量的劳务而发生的耗费，即工程成本或产品成本、劳务成本等。我国会计实务中所说的成本，一般是指狭义的成本。 费用与成本有着密切的联系，主要表现在：（1）费用与成本都是企业为达到生产经营目的而发生的支出，都需要由企业生产经营过程中实现的收入来补偿；（2）、企业在一定时期（月、季、年）内所发生的生产费用是构成产品成本的基础，产品成本是企业为生产一定种类和数量的产品所发生的生产费用的汇集，两者在经济内容上是一致的，都是生产过程中物化劳动和活劳动耗费的货币表现；（3）费用和成本在一定情况下可以相互转化。 费用与成本也有着显著的区别，主要表现在：费用与一定的会计期间相联系，反映—本期生产所发生的全部支出，却不管这些支出是否应由本期工程成本负担；成本与一定种类和数量的具体产品相联系，而不论这些支出是否发生在当期，即成本是对象化了的费用。企业在一定会计期间所发生的费用将构成本期完工产品开发成本的主要部分，但本期完工产品的开发成本并不都是由本期所发生的费用而形成，它可能包括以前期间发生而应由本期产品成本负担的费用；也可能包括本期尚未发生但应由本期产品成本负担的费用。另外，企业本期投入开发的产品，本期不一定完工；本期完工的产品，也可能是以前期间投入生产的。因此，本期完工产品的成本可能还包括部分期初结转的未完工产品的成本，即以前期间所发生的费用。同样，企业本期发生的全部费用也不都形成本期完工产品的成本，它还包括一些应结转到下期的未完工产品的支出，以及一些不由具体产品负担的期间费用。此外，费用是为当期带来营业收入的耗费，应全部由当期实现的营业收入来补偿；而成本并不完全为当期带来营业收入，也不完全由当期实现的营业收入来补偿，期末未销售的产品，其制造成本就不能由当期实现的营业收入来补偿。 二、费用的确认 （一）费用确认的原则 企业对费用进行核算之前，首先应进行费用的确认。由于发生费用的目的是为了取得收入，所以，费用的确认应与收入的确认相联系。因此，确认费用应遵循划分收益性支出与资本性支出原则、权责发生制原则和配比原则。对于应届于本期的各项费用，不论其是否实际支付款项，均应确认为本期的费用；对于不属于本期的费用，即使款项已经在本期付出，也不应确认为本期的费用。 （二）费用确认的标准 在实际工作中，确认费用的标准主要有以下几种： 1．按照因果关系确认费用 根据费用与收入之间的因果关系确认费用。如果某项已耗用的资产与本期所获得的收入有直接联系，则该项已耗用的资产就应当在确认收人的当期确认为费用。即凡是与当期实现的收人有直接联系的耗费，都应确认为当期的费用。反之，如果与当期实现的收入无关的耗费，不应当确认为当期费用。以商品房销售成本为例，只有本期售出的商品房，其成本才能转化为营业成本，才能确认为赚取本期营业收入的费用，而那些本期完工却并未销售出去的商品房，其成本不能确认为与本期营业收入配比的费用。 2．按照系统合理的分配方法确认费用 尽管按照因果关系确认费用被认为是确认费用的最理想方法，但有些费用与收入之间的因果关系有时难以划分清楚。因此，按照配比原则的要求，一般采取系统合理的方法，将取得资产的成本在受益期间分摊计入各期的费用，从不同期间实现的营业收入中获得补偿。例如，固定资产和无形资产能够在较长的会计期间内使用，有助于企业各期营业收入的实现，但与营业收入却没有可以直接认定的因果关系，并且企业取得固定资产和无形资产时所发生的支出一般较大，如果在发生时就将其确认为费用，既影响资产的正确计量，也会导致各期收益的不可比，即固定资产和无形资产只能通过采取系统合理的折旧方法和摊销方法，确认其应归属各期的折旧费用和摊销费用。 3．直接确认为当期费用 是指与营业收入没有直接联系，且只能为一个会计期间带来效益或受益期间难以合理估计的支出，应在发生时直接确认为当期的费用。例如，企业的一些行政费用与营业收入没有直接联系，而且只涉及本会计期间，因而在发生时就应确认为当期的费用，如销售费用、管理费用等。此外，对于一些虽然受益期较长但数额较小的支出，也可以直接确认为当期费用。 上述三种费用确认方法之间具有一定的层次关系：如果费用与收人之间存在直接的因果关系，应按因果关系确认费用，如果费用与收入之间不存在直接的因果关系，就需要采用系统、合理的分配方法来确认费用；如果费用与收入之间不存在因果关系，又无法采用某种合理的分配方法确认，就应当在发生时直接确认为当期费用。
第二节 开发产品成本的核算 房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。 一、开发产品成本的构成 房地产开发企业开发产品的成本，包括以下费用。 1．土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以 下内容： （1）土地征用费。支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 （2）拆迁补偿费。有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价人账，分别冲减有关成本。 （3）市政配套费。指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。 （4）其他。如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 2．前期工程费 前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： （1）项目整体性批报建费。项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。 （2）规划设计费。项目立项后的总体规划设计、单体设计费，管线设计费，改造设计费，可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 （3）勘测丈量费。水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费，建筑面积丈量费等。 （4）“三通一平”费。接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。 （5）临时设施费。工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机、家具等不属于临时设施费。 （6）预算编审费。支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 （7）其他。包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3．基础设施费 基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化