第7讲,第二章物业管理服务
第二章物业管理服务
第一节物业管理服务的特点和内容
第二节物业服务收费
第三节物业服务定价成本监审
第四节物业使用与维护
第五节物业服务企业
第六节物业服务合同
第七节物业管理的法律关系
第八节物业管理的法律责任
考试目的
测试测试应考人员根据物业管理服务特点、内容、物业服务收费、物业服务定价成本监审、物业使用和维护等有关政策。
分析物业管理的法律关系，明确物业管理的法律责任，防控物业服务企业的法律风险，制定物业服务标准和物业服务收费标准，签订（前期）物业服务合同以及解决物业服务合同纠纷等业务的能力。
第一节物业管理服务的特点和内容
大纲要求：
物业管理服务的特点；
物业管理服务的内容；
物业服务合同约定以外的服务；
物业管理服务标准。
知识点一：物业管理服务的特点（必考点）
（一）物业管理服务的公共性和综合性
（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
（三）物业管理服务的即时性和无形性
（四）物业管理服务的持续性和长期性
（一）物业管理服务的公共性和综合性
物业管理是物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成的交易关系，双方交易的标的物是物业服务。
与一对一的交易关系不同的是，物业管理必须面对众多的服务对象，开展房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。
在建筑物区分所有的情况下，物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，使得物业管理服务有别于为单一客户提供的个别服务，具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务，违约责任等约定，必须是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业服务企业签订物业服务合同。
其次，每个业主对物业服务企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。
物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点。
物业服务合同成为衡量物业服务企业是否正确履行义务的检验标准，这
就要求物业服务企业和业主尽可能细化物业服务合同，对服务项目、服
务标准、违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。同时，物业
服务企业还应当经常进行客户调查，及时掌握大多数业主的普遍需求，
客观评价服务效果，不断提升服务质量，以保证受益群体满意度的最大
化。
（三）物业管理服务的即时性和无形性
一般有形商品的生产、储存、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在储存和流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，服务产品随时生产、随时消费，这就使得物业服务企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。
物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以像有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。
物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。
（四）物业管理服务的持续性和长期性
一方面，与一次性交易行为不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程。
另一方面，在现行法律制度下，业主解聘和选聘物业服务企业的程序较为复杂，而且必须达到法定的表决比例，物业服务交易的解约难度较大。
物业管理服务的持续性和更换物业服务企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业服务企业必须长时间接受客户的监督和考验。
知识点二：物业管理服务的内容（必考点）
（一）物业管理服务
物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。
（一）物业管理服务
具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：
（1）房屋共用部位的维修、养护与管理；
（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；
（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；
（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；
（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；
（6）物业装饰装修管理服务；
（7）特约服务和延伸服务；
（8）物业服务合同中约定的其他服务。
（二）物业服务合同约定以外的服务
《条例》第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。
理解这条规定，需注意以下几点：
（1）提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。
《条例》规定物业服务企业“可以”而不是“应当”提供相关服务，是因为物业服务企业是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的全体业主提供公共性物业服务的专业化机构。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。
（2）合同以外的服务事项，需由特定的业主和物业服务企业另行约定。
需要此项服务的业主，应当与物业服务企业另行协商，签订委托合同，约定双方的权利和义务。该委托合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。
（3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
有偿服务意味着接受服务者需为服务提供者支付对价——服务报酬。
服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。
当然，一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为业主提供某些服务。但一般情况下，该类服务协议与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。
知识点三：物业管理服务标准（转换考点）
为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》），从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下：
《标准》的具体规定如下：
（一）一级标准
1.基本要求
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
（7）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
（8）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
（9）按合同约定规范使用住宅专项维修资金。
（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
2.房屋管理
（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
（3）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日1次巡查装修施工现场，发现违规操作及时劝阻及上报。
（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
3.共用设施设备维修养护
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（5）载人电梯24小时正常运行。
（6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（7）设备房保持整洁、通风，无泡、冒、滴、漏和鼠害现象。
（8）小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
（9）路灯、楼道灯完好率不低于95％。
（10）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4.协助维护公共秩序
（1）小区主出人口24小时站岗值勤
（2）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
（3）对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
（4）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
（5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
5.保洁服务
（1）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
（2）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
（3）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
（4）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
（5）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
（6）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
6.绿化养护管理
（1）有专业人员实施绿化养护管理。
（2）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
（3）保持花卉、绿篱、树木等的观赏效果。
（4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
（5）定期喷洒药物，预防病虫害。
（二）二级标准
1.基本要求：（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）公示16小时服务电话。急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
（7）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
（8）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
（9）按合同约定规范使用住宅专项维修资金。
（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上
2.房屋管理
（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
（3）每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现违规操作及时劝阻和上报。
（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
3.共用设施设备维修养护
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。
（6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（7）设备房保持整洁、通风，无泡、冒、滴、漏和鼠害现象。
（8）小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
（9）路灯、楼道灯完好率不低于90％。
（10）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4.协助维护公共秩序
（1）小区主出人口24小时站岗值勤
（2）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
（3）对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
（4）对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
（5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
5.保洁服务
（1）按幢设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次。
（2）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半个月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
5.保洁服务
（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（4）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
（5）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
6.绿化养护管理
（1）有专业人员实施绿化养护管理。
（2）对草坪、花卉、绿篱、数目进行定期修剪、养护。
（3）定期清除绿地杂草、杂物。
（4）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
（5）适时喷洒药物，预防病虫害。
（三）三级标准
1.基本要求
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。
（7）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
（8）按合同约定规范使用住宅专项维修资金。
（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。
2.房屋管理
（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
（3）每周日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少2次巡查装修施工现场，发现违规操作及时劝阻和上报。
（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
3.共用设施设备维修养护
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录齐全。
（3）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。
（6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（7）路灯、楼道灯完好率不低于80％。
（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4.协助维护公共秩序
（1）小区主出人口24小时站岗值勤。
（2）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
（3）车辆停放有序。
（4）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
5.保洁服务
（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。
（2）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（4）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6.绿化养护管理
（1）对草坪、花卉、绿篱、数目进行定期修剪、养护。
（2）定期清除绿地杂草、杂物。
（3）预防花草、树木病虫害。
三级标准中不同数字总结
物业服务企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：
(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
(4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
1.物业管理的重点是共用部位和共用设施设备，这是物业管理服务( )特点。
a．公共性
b．受益主体的广泛性
c．物业服务合同的长期性
d．管理事项的综合性
答案：a
2.物业管理服务的( )决定了其受益主体的广泛性和差异性。
a．态度
b．质量
c．标准
d．公共性
答案：d
3. 物业服务合同区别于一般委托合同的显著特点是（）
a．物业管理服务的公共性和综合性
b．物业管理服务的公共性决定了其收益主体的广泛性和差异性
c．物业管理服务的即时性和无形性
d．物业管理服务的持续性和长期性
答案：b
4.物业管理服务的特点是（）。
a．公共性和综合性
b．受益主体的广泛性和差异性
c．即时性和无形性
d．统一性和共生性
e．持续性和长期性
答案：abce
5.下列属于物业管理服务内容的是（）。
a．物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
b．代收代交各项公用事业费用c．物业装饰装修管理服务
d．特约服务和延伸服务 e．物业服务合同中约定的其他服务
答案：acde
6.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》适用于（）
a．普通商品住房b．经济适用住房
c．廉租住房d．高档商品住宅 e．集资建房
答案：abce
解析：
(1)凡事答案中涉及高档商品住房、高级住宅、高级公寓等用户的都不能选。
(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
2023年最新物业管理条例实施细则全文解读
2023年最新物业管理条例实施细 则全文解读 前言： 随着城市的发展和社会的进步，在居住和工作环境 中提供良好的物业管理变得越来越重要。为了更好地解决物业管理领域中存在的问题，2023年最新的物业管 理条例实施细则出台。本文将对这一细则进行全文解读，包括其背景、主要内容和实施效果等方面。 第一章：总则 第一章总则主要确定了物业管理条例的立法目的、 适用范围和基本原则。其立法目的是完善物业管理的法律制度，促进公共设施、环境和社会秩序的提升。适用范围涵盖了城市住宅小区、商业、办公楼宇、工业园区等各类物业管理。基本原则包括依法管理、公平公正、公共利益优先等。 第二章：物业服务管理
第二章主要规定了物业服务管理的内容和要求。其中包括物业服务的分类、业主委员会的组织和职责、物业服务合同的内容和签订程序等。此外，还明确了物业服务收费的原则和管理办法，保障业主的合法权益。 第三章：物业设施维护管理 第三章主要涉及物业设施的维护和管理。细则规定了物业设施的分类和管理责任，并要求物业管理单位应制定维护计划和应急预案。此外，细则还明确了对于违反设施维护规定的处罚措施，以保障物业设施的正常运行和使用。 第四章：安全消防管理 第四章主要关注物业管理中的安全消防问题。细则要求物业管理单位应建立健全安全消防管理制度，并明确了防火安全检查和应急处理的程序。此外，细则还要求业主应配备必要的消防设备和设施，确保住宅小区和建筑物的安全。 第五章：环境卫生管理
第五章主要规范了物业管理中的环境卫生问题。其中包括垃圾分类和处理、绿化管理、污水处理等方面的要求。细则要求物业管理单位应合理规划和管理公共绿地和景观设施，保持环境的卫生和整洁。 第六章：业主自治 第六章主要强调了业主的自治权利和义务。细则规定了业主大会和业主委员会的组织和运作规则，并强调了业主对物业管理的监督和参与。此外，细则还对业主责任和违法行为进行了明确，以保障业主自治的合法性和公平性。 第七章：监督与处罚 第七章主要明确了监督和处罚的程序和措施。细则规定了由相关部门对物业管理单位进行监督和检查的频次和方式。此外，细则还设立了违法行为的处罚种类和标准，以保障物业管理条例的有效实施。 结语：
物业管理条例
(2022 年7 月30 日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过) 湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议决定：批准《武汉市物业管理条例》，由武汉市人民代表大会常务委员会发布施行。 (第十九号) 武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《武汉市物业管理条例》，已经湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准，现予发布，自2022 年 1 月1 日起施行。 武汉市第十二届人民代表大会常务委员会 2022 年11 月10 日 (2022年6 月23 日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2022年7 月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准) 第一章总则 第二章新建物业与前期物业管理 第一节物业管理区域 第二节附属设施设备的配置 第三节前期物业管理 第四节新建物业的交付使用 第三章业主、业主大会及业主委员会 第一节业主 第二节业主大会筹备组 第三节业主大会 第四节业主委员会 第四章物业管理服务 第一节普通规定 第二节物业服务合同 第五章物业的使用与维护 第一节物业的使用 第二节车位的使用管理 第三节物业的维护 第六章法律责任 第七章附则
第一章总则 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合 法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 本条例合用于本市行政区域内的物业管理活动。 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。 街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 武汉东湖新技术开辟区、武汉经济技术开辟区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。 第二章新建物业与前期物业管理 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑 物业共用设施设备、建造物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行： (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域； (二) 分期建设项目或者两个以上单位开辟建设的项目，其配套设施设备共
物业服务管理考核办法
物业服务管理考核办法 物业服务管理考核办法 第一章总则 根据《物业管理法》、《物业管理管理条例》等行业法律法规，以及《广安市主城区物业服务等级标准》、《物业管理服务合同》，我公司制定了本办法，旨在建立健全有效的激励约束机制，推进物业管理服务工作和引导物业服务企业有序竞争，实现双方长期合作。 第二章考核组织 为保证考核公平、公正、公开、合理有序地进行，特成立考核领导小组，下设考核实施小组。考核领导小组由XXX有关领导组成，考核实施小组由本公司物业管理部及其他指定人员组成。 第三章考核内容 考核标准为《广安市主城区物业服务等级标准》一级物业服务标准。考核内容分为安全管理、日常管理、卫生保洁、绿
化养护、设施设备维护、特色服务、业主满意度七大部分，采用分部评分制，各部分得分按权重折合计算为最后考核得分。 第四章考核要求 安全管理要求包括小区单元楼栋及公共区域的安全、消防制度规范健全，工作人员熟悉工作流程并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材，管理区域秩序井然，有处理和预防各类突发事件的工作预案，管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生，全年保障安全无重大责任事故。 日常管理要求包括小区管理的规章制度健全，工作人员服装统一、整齐，佩戴统一标识，工作纪律严明，对待业主态度谦和、服务热情，工作人员配备齐全，持证上岗，有每天值班、巡查记录，员工的考勤、考核纪录完备，详细，工作人员不缺勤、不脱岗。 卫生保洁、绿化养护、设施设备维护、特色服务、业主满意度等部分也有相应的考核要求。
本办法适用于我公司各项目物业管理服务单位的考核，考核应公平、公正、公开、实事求是、科学合理地进行。考核结果由考核领导小组进行审查评定。 工作人员应当熟练、及时、细心周到地办理业务，并定期记录回访情况。 卫生保洁要求包括保持管理区域内公共部位清洁卫生，小区内垃圾要日产日清。楼道内应无污迹、无灰尘，窗户玻璃应明净光洁亮。公共卫生间内应无异味、无积水、无污垢、无卫生死角，并应定时保洁。管理区域内应定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫，垃圾箱、卫生间要经常消毒，做到无滋生源。小区楼宇外立面应保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。 绿化养护要求包括植物生长良好，叶色、叶形正常，无明显虫害痕迹。树冠应完整，树干应挺直，修剪得当，无死树、无缺株。花灌木应开花繁茂，无非正常落花落蕾现象。藤本植物长藤分布应合理，枝叶覆盖均匀。地被植物应生长良好，分布均匀、整齐，色调协调一致。整形植物应修剪平整，保持原造型效果，无缺损。绿地内应无高荒性、缠绕性、攀援性杂草，无积水，无垃圾杂物，无堆物堆料、侵占等现象。设施应完好，
《工业园区物业管理服务规范》
《工业园区物业管理服务规范》 工业园区物业管理服务规范 第一章总则 第一条根据《工业园区管理条例》等相关法律法规的规定，制定本规范，以规范和提升工业园区物业管理服务水平，促进工业园区的可持续发展。 第二条工业园区物业管理服务包括但不限于安全保卫、环境卫生、设备维护、公共区域管理、公共设施运营等方面的工作。 第三条工业园区物业管理服务应遵循公平、公正、公开的原则，注重质量、效率、安全，为企业提供良好的营商环境。 第四条工业园区物业管理服务应主要由管理公司承担，管理公司应具备相应的资质和能力。工业园区企业也可自行承担部分或全部物业管理服务。 第二章物业管理组织 第五条工业园区应设立物业管理委员会，由工业园区企业代表和管理公司代表组成，负责制定物业管理规范、协调物业管理事务、解决物业管理纠纷等工作。
第六条物业管理委员会应定期召开会议，听取和处理企业和 管理公司的意见和建议，及时解决物业管理问题。 第七条管理公司应设立物业管理部门，负责具体的物业管理 工作。物业管理部门应设立管理岗位、技术岗位和保洁岗位等，确 保各项服务的顺利开展。 第三章物业管理服务内容 第八条安全保卫：管理公司应建立健全安全管理制度，加强 园区的安全防范工作。对进出园区的车辆和人员进行严格的管理和 登记，确保园区的安全与秩序。 第九条环境卫生：管理公司应定期进行园区内的卫生清扫工作，保持园区环境整洁。同时，应建立垃圾分类和处理制度，合理 管理园区的污水和垃圾。 第十条设备维护：管理公司应对园区内的各类设备进行定期 巡检和维护，确保设备的正常运行。对于发现的设备故障，应及时 报修和处理。 第十一条公共区域管理：管理公司应对园区内的公共区域进 行良好的管理和维护，保护公共设施，确保企业和员工的正常使用。对于违规占用、损坏公共设施的行为，应及时进行处罚和修复。
宜昌物业管理办法
宜昌物业管理办法 宜昌物业管理办法 第一章总则 第一条为加强宜昌市物业管理事务，规范物业管理行为，根据相关法律法规，制定本办法。 第二条本办法适用于宜昌市范围内的物业管理活动。 第三条物业管理应遵循公平、公正、公开的原则，保护业主合法权益，维护社区和谐稳定。 第四条物业管理应依法承担以下职责和权利： （一）维护、管理和保养小区公共设施及公共场所。 （二）制定并执行小区规章制度。 （三）解决小区内的纠纷和矛盾。 （四）监督和管理物业费收缴和使用情况。 （五）组织居民参与小区公共事务的决策与管理。 （六）提供日常维修、保洁等服务。 （七）开展社区文化、体育活动等。
第五条物业管理应遵守相关法律法规，不得违反业主的合法权益，不得滥用职权或违法行为。 第二章物业服务 第六条物业服务包括但不限于以下内容： （一）小区公共设施和场所的维护和保养。 （二）小区环境的清洁、绿化等。 （三）小区安全设施和安防系统的维修和管理。 （四）疏通小区管道，并确保道路畅通。 （五）收集和处理垃圾，维持小区环境的卫生和整洁。 （六）定期巡查，及时发现和解决问题。 （七）入住和搬迁的管理与协助。 （八）小区文化、体育活动的组织和推广。 （九）其他与物业管理相关的服务。 第七条物业服务由专业的物业服务公司或从事物业管理的单位负责提供。 第三章小区规章制度
第八条物业管理应制定小区规章制度，经业主大会或业主委员 会讨论通过，并报宜昌市物业管理部门备案。 第九条小区规章制度应包含以下内容： （一）小区公共设施和场所的管理办法。 （二）居民行为准则和约束。 （三）安全、消防、环境保护等方面的规定。 （四）物业费收缴和使用的规定。 （五）增设或变更公共设施的程序和规定。 （六）其他应当明确的事项。 第四章纠纷解决 第十条物业管理应建立健全纠纷解决机制，及时解决小区内的 纠纷和矛盾。 第十一条物业管理应加强与业主的沟通，协调业主之间的关系，化解矛盾。 第十二条物业管理发生纠纷时，应按照相关法律法规进行调解、仲裁或诉讼处理。 第五章物业费用
物业管理服务的“十二字”方针知识讲解
物业管理服务的“十二字”方针知识讲解 物业管理服务的“十二字”方针 物业管理服务的“十二字”方针：礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等 一、仪容仪表 1、服饰着装 1) 上班时间必须穿工作服，工作服要整洁，纽扣要扣齐，不允许敞开外衣，非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上 2) 制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露 3) 上班统一佩戴工作牌 4) 鞋袜穿戴整齐清洁，鞋带系好，不允许穿鞋不穿袜，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走，工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走 5) 非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋 2、须发 1) 女员工前发不遮眼，后发不超过肩部，不梳怪异发型 2) 男员工后发根不超过衣领（其中：保安头发不长于5㎝），不盖耳，不蓄须 3) 所有员工头发保持整洁光鲜，不允许染除黑色外的其他颜色 4) 所有员工不允许剃光头 3、个人卫生 1) 保持手部干净，指甲内不允许残留污物，不涂有色指甲油 2) 员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗 3) 上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新 4) 保持眼、耳、清洁，不允许残留眼屎、耳垢 4、女员工应淡妆打扮，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品
5、每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在客户面前或公共场所整理仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整理 二、行为举止 1、服务态度 1) 对客户服务无论如何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动 2) 在将客户劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作 3) 谦虚和悦接受客户的评价，对客户的投诉应耐心倾听，并及时向上级汇报 2、行走 1) 行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路 2) 在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嬉戏打闹 3) 行走时，不允许与客户抢道穿行；特殊情况下，应向客户示意后方可越行 4) 走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃 5) 手拉货物行走时不应遮住自己的视线 6) 尽量靠路右侧行走 7) 与上级或客户相遇时，应主动点头示意 3、就座时姿态要端正，入座要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容，男员工满坐，女员工一律半坐，严禁将双手夹在腿中间。就座时不允许有以下几种姿势： 1) 坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚 2) 在上级或客户面前双手抱着胸前，翘二郎腿或半躺半坐 3) 趴在工作台上或把脚放于工作台上 4) 晃动桌椅，发出声音 4、其他行为 1) 不允许随地吐痰，乱扔果皮、纸屑 2) 上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情
物业管理-理论与实务第二版课程设计
物业管理-理论与实务第二版课程设计 一、前言 物业管理是一门涉及众多学科和领域的综合性学科，在城市化和现代化的背景下，具有越来越重要的地位与作用。本课程设计以物业管理这一门综合性学科为基础，结合理论和实务，介绍物业管理的基本原理和方法，以及相关的政策法规和实践经验。 二、教学目标 1.理解物业管理的概念、历史和意义； 2.掌握物业管理的组织结构、运作机制和管理模式； 3.了解物业服务、公共设施、财务管理、安全管理等方面的基本知识和 技能； 4.熟悉城市物业市场的发展现状和前景，以及国家和地方的相关政策法 规； 5.能够分析和解决物业管理中的现实问题，提出有效的管理改善建议。 三、教学内容与安排 第一章物业管理的概念与历史 1.物业管理的概念和内涵； 2.物业管理的历史和发展趋势； 3.物业管理与社会、政府、业主等相关方面的关系。 第二章物业管理的组织结构与运作机制 1.物业管理企业的组织结构和运作机制； 2.物业服务的机制和核心业务流程；
3.物业管理与相关利益主体的协作与合作。 第三章物业管理的基本知识与实务 1.物业服务的内容和形式； 2.公共设施的管理与维护； 3.财务管理与预算编制； 4.安全管理与应急处理。 第四章城市物业市场的发展现状与前景 1.城市物业管理市场的现状和特点； 2.城市物业企业的经营模式和运营方式； 3.城市物业管理行业的发展趋势和前景。 第五章物业管理的法律法规与标准 1.物业管理相关的法律、法规和政策； 2.关于物业服务标准、质量标准等相关标准的介绍和解读。 第六章物业管理案例与分析 1.实际物业管理案例分析； 2.基于案例的物业管理问题分析和解决思路。 四、实践教学环节 为了更好地帮助学生理解和掌握课程内容，本课程设计将安排以下实践教学环节： 实践活动一：物业管理企业考察 在课程中，将安排带领学生考察实际的物业管理企业，了解其组织结构、管理流程、服务内容、财务状况、安全管理等方面的运作情况。
物业服务管理基本知识
物业服务管理基本知识 ★什么叫物业服务管理？ 所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ★物业管理有什么作用? 物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。 ★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？ 国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。 ★小区的管理者到底是谁？根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。 ★业主委员会应如何成立？1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件；2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会；3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》；4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请；5．区（县）房地产管理部门受理登记；6．小区业主委员会正式成立。 ★业主委员会职责1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。 ★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？ 共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、进出口大门等设施设备。 ★建设单位在前期物业管理活动中应当承担什么责任？建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位指定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物
2022年重庆市物业管理条例
《重庆市物业管理条例》已于 2022 年 5 月 21 日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予发布，自 2022 年 10 月 1 日起施行。 第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益， 根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结 合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动合用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。 区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门 及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管 理及物业管理区域内的行政管理工作。 第四条街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主 委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。 居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。 第五条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业 服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务 企业纠纷，推动物业管理健康发展。 房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。 第六条实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，由区县(自 治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业 主委员会或者业主代表等各方代表组成。 物业管理联席会议主要协调解决下列事项： (一)业主委员会不依法履行职责的问题； (二)业主委员会换届过程中浮现的问题； (三)履行物业服务合同中浮现的重大问题； (四)提前终止物业服务合同的问题； (五)物业服务企业在退出和交接过程中浮现的问题；
第7章 物业租赁管理
随着物业管理二、三级市场的发展，物业租赁管理将是物业管理公司重要的业务内容。通过物业管理者的努力，将会增加物业出租率，而且物业管理者的知名度亦可吸引客户，因此许多业主或投资者愿意将物业交给物业管理公司进行租赁管理。 7．1 物业租赁程序 7．1．1 物业租赁关系的建立 1．物业租赁的含义 物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定数额的租金，从而使物业价值得以实现的一种经营活动。其中出租人可以是物业的产权人(业主)，也可以是直接受业主委托的物业经营人，如物业管理公司或其他人，还可以是得到产权人同意转租的物业使用人。承租人就是物业的需求者。物业所有权人是为了获得经济收入而出让物业的使用权，而使用权人则是为了使用物业而以协商租金为代价向所有权人或经营者承租物业，房租是双方商品交换的价格。物业租赁的核心是租金问题。 2．物业租赁的特征 物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下几个特征： （1）物业租赁的标的物是作为特定物的房屋 （2）物业租赁关系是一种经济的契约关系。 （3）租赁双方必须是符合法律规定的责任人 3．物业租赁关系建立的程序 物业租赁既是一次经济活动，同时也是一种法律行为，租赁双方要签订租赁合同，并到房地产管理部门办理租赁审核手续，以取得合法租赁的权利。办理租赁审核手续必须按下列程序严格进行 （1）出租方在经营物业租赁活动前，应向房地产交易管理部门申报领取《房屋租赁许可证》。 （2）经物业中介经纪人介绍，租赁双方洽谈，初步达成租赁意向，由物业评估部门评估租赁价格，在此基础上，租赁双方协商议定租金。 （3）租赁双方订立物业租赁契约，并持所签契约和有关证件、证明、到属地房地产交易管理部门申请办理租赁审核手续。 （4）房地产交易管理部门受理租赁双方租赁审核手续的申请。 （5）租赁审核经办人员认真查验租赁双方签订的租赁契约、出租出租的产权证件、租赁双方的身份证和其他有关证件，并到现场查勘出租房屋的面积、质量和安全状况。 （6）经查验合格后，经办人员要认真、准确详细地填写《房屋租赁审核登记表》，并
吉安市物业管理条例全文
Money can help the poor-thinking people solve food and clothing, but it can help the rich-thinking people create wealth.悉心整理助您一臂（页眉可删） 吉安市物业管理条例全文 导读：第一章总则。第二章物业管理分工。第三章业主、业主大会及业主委员会。第四章物业服务企业。第五章前期物业管理。第七章物业管理服务收费。第八章法律责任。第九章附则。 我国在物业管理方面其实也是制定了相应的规定，最常见的自然就是各地的物业管理条例了，当然在一些地方却不叫物业管理条例，而是物业管理办法，但其实主要规定的内容还是差不多的。今天，我们就一起来看看江西省吉安市在这方面的规定内容吧，下文是整理的吉安市物业管理条例，帮助你进行详细了解。 吉安市物业管理办法 第一章总则 第一条为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益,创造安全、优美、和谐、文明的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。 本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。 第四条物业管理实行业主自治管理与物业服务企业专业化有偿服务相结合的原则，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。 第五条吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业服务活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。 规划建设、物价、公安、环境保护、民政、城市管理等行政执法部门应当按照各自职责，做好物业管理相关的工作。供水、
物业经营管理第七章
第七章成本管理 考试的基本要求： 掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法 熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。 了解：成本控制原理，程序与组织体系。 第一节物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本（掌握） （一）成本的含义 一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用（如进行物业的维修、清洁和保养等发生的费用，具体包括物业维修用机器设备的耗费、维修用材料的耗费、人工费等方面的耗费），称为物业管理企业的生产费用。 为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就称为该特定物业的物业管理成本。 一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。 物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，称为物业的物业管理的经营管理费用。它们都作为期间费用处理，不计入成本（即营业成本），但计入并冲减当期损益。也就是说，在损益表中应该包含经营管理费用，用于计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。 综上所述，物业管理企业的成本（即物业管理成本），就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。
29．一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的( D )。（2010年） A．管理费用 B．咨询费用 C．财务费用 D．营业成本 （二）物业管理成本构成 《物业管理企业财务管理规定》指出，除该规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。由此可知，物业管理成本由以下两个部分构成： 1．营业成本 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 （1）直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动的人员工资、奖金及职工福利费等。物业管理单位管理人员的工资不应记在这里，应记在间接费用里，这里记的应该是“一线”人员的工资、奖金及福利费。比如负责保安、绿化、保洁等具体工作的人员，他们的工资、奖金及职工福利费都要记在这里。 （2）直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 （3）间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 这里的间接费用都是针对物业管理单位本身维持运营所发生的一些费用，而不是为了维持所管理的物业发生的费用。 2．期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生
重庆市物业管理条例2020年5月1日全文
新《重庆市物业管理条例》全文发布，2020年5月1日起施行！ 重庆市物业管理条例 目录 第一章总则 第二章物业管理区域 第三章业主、业主大会及业主委员会 第四章前期物业管理 第五章物业管理服务 第六章物业的使用与维护 第七章监督管理 第八章法律责任 第九章附则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。 第三条市、区县（自治县）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理发展与和谐社区建设。 区县（自治县）人民政府应当在街道办事处、乡（镇）人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。 第四条市、区县（自治县）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
其他有关部门依据各自职责，负责物业管理相关工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府按照规定职责，指导和监督本辖区内物业管理活动。 居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。 第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。 建立社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，统筹推进社区治理和物业管理工作。 第六条物业服务行业协会应当加强行业自律，依法制定和组织实施自律性规范，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。 物业服务行业协会应当接受住房城乡建设主管部门的指导和监督。 第七条鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。 第二章物业管理区域 第八条物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，根据物业建设项目确定的用地范围，结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。 规划自然资源部门审查建设项目设计方案，应当按照有利于实施物业管理的原则，考虑物业管理区域划分的需要，确定相关指标，并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见。 第九条物业管理区域按照下列规定划定： （一）新建物业项目，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的项目，应当按照其建设项目确定的用地范围，划分为一个物业管理区域。 （二）新建物业项目内住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业管理区域。 （三）原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。
武汉市物业管理服务合同范本5篇
武汉市物业管理服务合同范本5篇 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方(以下简称甲方) 名称：___________________业主大会 受委托方(以下简称乙方)： 名称： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘(或续聘)乙方___________________为(物业名称)提供物业管理服务，订立本合同。 第二条物业管理区域基本情况 物业名称： 物业用途： 座落： 四至： 占地面积： 总建筑面积： 委托管理的物业范围及构成细目见附件一。 第二章物业服务内容
第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的 工程图纸、住用户档案与竣工验收材料 等;______________________________________________。 第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括： 楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、 _______________________________。 第五条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括： 共用的上下水管道、共用照明、 ________________________________________________________。 第六条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括 道路、化粪池、泵房、自行车棚、 ______________________________________________________。 第七条公共区域的绿化养护与管理， _________________________________。 第八条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清 洁卫生、垃圾的收集、 ________________________________________________________________。 第九条维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、 _______________。 第十条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理， ___________。 第十一条消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理，
景区物业管理服务总体方案
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一、物业管理服务总体方案 第一章管理与服务需求的综述 某某水景公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，节假日和政府重大活动较多，因此必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。 第二章保洁管理方案 第一节保洁范围及服务特点分析 一、保洁服务范围 某某水景公园是以某某为轴线的大型综合性公园，范围为黄河4号桥—3号桥段，全长1.8公里，总面积82.9公顷，其中绿地面积42.7公顷，道路、广场面积6.7公顷，水体面积33.5公顷，房屋建筑3400平方米。 1、室外空间 (1)、公园内所有广场、道路和广场、道路外延绿地内目视可见的垃圾（除修剪、修枝等绿化管理的衍生物）； (2)、园灯、草坪灯、射灯、音箱等； (3)、指示牌、宣传栏、树名牌等； (4)、休息椅、桥面、栏杆、扶手等； (5)、公园内所有的亭、廊、花架、园林小品的内部和外观； (6)、游船码头、观景平台、亲水栈道； (7)、水体和水面卫生保洁以及水体和水面衍生物（如浮萍等）清理； (8)、园内河道、管道清淤疏通； (9)、园内公共厕所及化粪池抽吸（每年一次）； (10)、塑胶跑道、体育运动场、停车场； (11)、公园内所有出入口； (12)、园区内现存的其它所有设施。 2、室内空间
码头服务用房、游客服务中心、体育运动中心、园内其它构筑物的内部，包括：地面、卫生间、楼道梯级、扶手、墙面、电子门、配电箱、消防栓、消防管道、垃圾桶、门窗、灯开关及灯具等。 二、保洁服务特点分析 1、本项目为特殊物业，性质为公益性场所，人流量大，且外场面积较大，这就对保洁工作提出了更高的要求，针对这些特点，我司在制定保洁岗位职责时将定人定岗，要求保洁人员在保证正常服务的同时不间断循环检查，发现问题及时处理，确保外场整体卫生清洁。 2、本项目内场游客人流量较大，因此在开展保洁工作的同时就要对本岗位提出循环保洁的要求，以便在第一时间清除室内垃圾和杂物，对于常规保洁员无法完成的高处设施和大面积玻璃清洁等工作，配置专项保洁员进行周期性的重点清洁。在进行保洁工作的同时考虑馆内工作人员及来参观人员的活动规律，尽量减少噪音、扬尘等现象，避免在服务过程中出现安全事故和客户投诉现象。 由于本项目的特殊性，我们的服务标准也有别于其他类型的物业。我们提供服务质量的优劣直接影响着某某水景公园的整体环境与品质。我司将会把服务品质控制纳入该项目的整体监督与运作中，同时接受甲方的服务品质约束与监督，真正实现管理链条无缝隙覆盖。 第二节保洁人员、设备配置及要求 根据本项目的具体情况和甲方的要求，为与我司开展的服务模式相符合，适合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我们在本项目的保洁人员配备上采用合理的方法，有效的控制物业管理在运行过程中的人力成本风险，以确保工作质量的提升。 一、保洁人员配备原则 1、“精干、高效、专业、敬业、一专多能、训练有素”的用人原则； 2、以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作的用人观念。 二、保洁人员、设备配置及要求
旅游景区物业管理服务方案
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目录 某某公司公司简介 (1) 管理业绩 (1) 公司管理优势 (2) 第二章项目概况及管理构想 (3) 物业管理概况 (3) 物业管理构想 (3) 物业服务管理思路 (5) 第三章物业服务事项要求 (7) 一、物管工作范围（委托管理事项内容） (7) 二、物管工作检查验收标准 (8) 三、服务承诺 (10) 第四章物业管理人力规划 (12) 一、管理处组织架构描述 (12) 二、管理体系及组织架构 (12) 三、物业服务人员要求 (13) 四、人员工资 (14) 五、各岗位人员职责 (14) 第五章物业人员培训与管理 (17) 第六章日常管理及考核细则 (20) 一、经理管理规章制度 (20) 二、公司主管及组长管理规章制度 (20) 三、水电工管理规章制度和考核目标 (21) 四、绿化、保洁管理规章制度和考核目标 (22) 五、垃圾清运管理制度 (24) 六、农药管理制度 (25) 第七章景区清洁执行细则 (26) 管理内容 (26) 管理措施 (26) 清洁管理工作流程与质量标准 (27) 物业经理保洁检查工作流程与质量标准 (27) 保洁员工作流程与质量标准 (27) 第八章应急事件的处理预案 (28) 地质灾害防灾预案 (28) 雪灾应急预案 (32) 停水、停电应急预案 (34) 突发事件采取的相应措施 (36) 意外伤亡应急预案 (36) 景区保洁应急预案 (37) 游客中心保洁应急预案 (38) 景区节假日增加保洁人员实施方案 (40) 结束语 (42) 技术要求偏离表 ............................................................................................................. 错误!未定义书签。