不存在第三人情况下,未法定公式的不动产物权移转的效力认定
未办理过户登记的不动产物权转让是否发生物权变更的效力
未办理过户登记的不动产物权转让是否发生物权变更的效力未办理过户登记的不动产物权转让是否发生物权变更的效力一直是房产交易领域的一个长期问题。
在此前，一些卖方或房产中介机构，为了快速完成交易，往往未对房产进行过户登记，双方只签署了转让协议，然后用房产证作为交易证明，从而完成交易。
这样做虽然方便快捷，但这种转让方式未进入不动产登记系统并未对房产的物权产生变更，因此还会引发很多争议。
因此，对未办理过户登记的不动产物权转让是否发生物权变更的效力问题很有必要进行探讨。
首先，根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》和《不动产登记法》的规定，只有在产权转移登记后，房屋才能换证、抵押或者贷款，也只有登记确定产权才能对第三人产生不可撤销的拥有权。
因此，只有通过登记产权转移才能达到确权的目的。
没有完成过户登记，不动产物权所有人没有得到确认，在交易过程中，对物业的权利也没有实现变更，不能获得任何保护。
其次，我国的《合同法》规定了主体条款、附属条款和法定效力等三种条款。
主体条款是影响合同本身效力的条款，附属条款是与合同生效有相关的条款，而法定效力是依靠立法赋予合同的效力。
对于未办理过户登记的不动产物业转让，虽然双方签署的转让协议具有约束力，但在法定效力上有差距。
只有在过户登记之后才能将房屋所有权确认为产权变更，从而产生法定效力。
此外，在未办理过户登记的情况下，因涉及到第三方的权益，当某一方将房屋转让给另外一方时，在银行、物业、业主委员会、卫生室、电力水务等许多方面，房屋的所有情况都与房屋持有人客观的物权状况不相符，给交易双方带来了极大的不便。
在房屋转让过程中，如果不注意这样的问题，赋予的所有权很可能会受到侵犯。
最后，一旦出现诉讼，未办理过户登记将很难保障权益，如果双方坚持自己的立场，只能通过法院起诉来解决争议，这将耗费更多的时间及产生更大的财务成本。
而如果已经完成过户登记在购买房屋后，文化程度较高的人们通过进一步的报告环节来保障自己的权益。
物权法习题集及详细解答
物权法练习题第一章第一题单选1．根据物权的标的物的种类，物权可分为（B）。
A．完全物权和不完全物权B．不动产物权、动产物权和权利物权C．用益物权和担保物权D．主物权和从物权2．在同一标的物之上不能同时存在两个以上内容不相容的物权，该效力为物权的（B）。
A．追及效力B．排他效力C．优先效力D．妨害排除效力3．甲将自己所有的一台电脑出卖给乙，但甲还想使用一段时间，遂又与乙达成租赁协议，租期1个月。
乙取得该电脑所有权的交付方法为（C）。
A．现实交付B．简易交付C．占有改定D．指示交付4．下列表述中，不正确的是（D）。
A．所有权和抵押权可以同时在同一物上存在B．用益物权和抵押权可以同时在一物上存在C．一艘轮船上可以同时存在两个抵押权D．一辆汽车上可以同时存在两个所有权5．下列物权中，属于动产物权的是（C）。
A．地役权B．建设地使用权C．留置权D．土地承包经营权6．动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自（B）时发生效力。
A．交付B．法律行为生效C．当事人约定时D．法律行为成立7．动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自（C）发生效力。
A．交付B．法律行为生效C．该约定生效时D．法律行为成立8．因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自（C）时发生效力。
A．交付B．事实行为成立C．事实行为成就D．当事人申请9．登记机构进行异议登记的，如果申请人在异议登记之日起（A）内不起诉的，异议登记失效。
A．15日B．30日C．3个月D．6个月10．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（C）内未申请登记的，预告登记失效。
A．15日B．30日C．3个月D．6个月第二题判断题1．物权法实行物权法定原则，因此，物权均为法定物权。
（×）2．所有权是无期限物权。
（√）3．买卖不破租赁规则属于物权优先于债权的一种例外。
（√）4．公信原则是赋予物权公示以公信力,如甲居住在A公寓201房间，就应推定该房间为甲所有。
违反城市房地产管理系统法第38, 39条等强制性法律规定地房地产转让规定合同地效力认定
违反城市房地产管理法第38, 39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定田朗亮作者单位：最高人民法院审判监督庭长期以来，受我国房地产市场波动较大的影响，加之房地产转让合同所涉标的额一般较大，在民事再审与申请再审案件中，房地产转让纠纷一直占有较大的比重，而当事人争议的焦点往往就是房地产转让合同的效力。
在房地产市场价格急剧上升时，通常是转让方主张合同无效、受让方主张合同有效；在房地产市场价格急剧下落时，则是受让方主张合同无效、转让方主张合同有效。
另外，随着近几年司法实践对房地产转让所涉及的一些法律问题存在认识上的变化，比如对《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）中相关规定的认识的转变，以及2007年10月1日起《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行后，对物权法第15条确立的债权合同效力和物权变动关系的不同理解，尤其是2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）的第14条疑义纷呈，使得同类案件的裁判标准一时间难以完全统一。
以下将依据司法实践，对《房地产法》第38, 39条（②2007年《房地产法》修订时增加了一条作为“总则”的第６条，因此，现行房地产法(2007年修仃）第38, 39条系由1994年房地产法的第37, 38条序号调整而来。
条文内容在2007年修法中无变动）的性质进行逐项分析，讨论违反相关强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定，并就此类同题在再审中的裁判理念提出初步意见。
一、以出让方式取得土地使用权且房屋建设工程未完成开发投资总额25％的房地产转让合同的效力认定（一）司法实践在2004年之前对《房地产法》第39条第1款第2项的主流见解在2004年之前，司法实践对《房地产法》第39条第1款第2项的主流见解是，房屋建设工程未完成投资开发总额的25％的，转让合同无效。
《民法典》答案最终版
《民法典》答案最终版一、总则编1-1. 我国《民法典》第110条第2款规定，法人、非法人组织享有（）、名誉权和荣誉权。
答案：名称权1-2. 我国《民法典》第2条规定，民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的（）。
答案：人身关系和财产关系1-3. 我国《民法典》第4条规定，法律对未成年人、老年人、残疾人、（）、消费者等的民事权利保护有特别规定的，依照其规定。
答案：妇女1-4. 我国《民法典》第705条第1款规定，租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，（）。
答案：超过部分无效1-5. 我国《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为（）。
答案：无效1-6. 我国《民法典》第19条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施（）的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
答案：纯获利益的1-7. 我国《民法典》第16条规定，涉及（）等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。
但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。
答案：遗产继承、接受赠与1-8. 我国《民法典》第49条规定，自然人被宣告死亡但是并未死亡的，（）该自然人在被宣告死亡期间实施的民事法律行为的效力。
答案：不影响1-9. 我国《民法典》第74条规定，法人可以依法设立分支机构。
法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。
分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由（）；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
答案：法人承担1-10. 我国《民法典》第133条规定，民事法律行为是民事主体通过（）设立、变更、终止民事法律关系的行为。
答案：意思表示1-11. 我国《民法典》第137条规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。
以非对话方式作出的意思表示，（）生效。
最高法审议通过物权法司法解释（一）全文
最⾼法审议通过物权法司法解释（⼀）全⽂物权纠纷案件是⼀种⾮常常见的案件类型，为正确审理物权纠纷案件，最⾼⼈民法院出台了关于适⽤《中华⼈民共和国物权法》若⼲问题的解释（⼀），下⾯是店铺整理的相关的司法解释的详细内容，欢迎阅读。
最⾼法审议通过物权法司法解释(⼀)全⽂《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起施⾏。
《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废⽌。
关于适⽤《中华⼈民共和国物权法》若⼲问题的解释(⼀)(2015年12⽉10⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1670次会议通过，⾃2016年3⽉1⽇起施⾏)为正确审理物权纠纷案件，根据《中华⼈民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产⽣争议，当事⼈提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事⼈已经在⾏政诉讼中申请⼀并解决上述民事争议，且⼈民法院⼀并审理的除外。
第⼆条当事⼈有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利⼈，请求确认其享有物权的，应予⽀持。
第三条异议登记因物权法第⼗九条第⼆款规定的事由失效后，当事⼈提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响⼈民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第⼗九条第⼆款：不动产登记簿记载的权利⼈不同意更正的，利害关系⼈可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请⼈在异议登记之⽇起⼗五⽇内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利⼈损害的，权利⼈可以向申请⼈请求损害赔偿。
第四条未经预告登记的权利⼈同意，转移不动产所有权，或者设定建设⽤地使⽤权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第⼆⼗条第⼀款的规定，认定其不发⽣物权效⼒。
【关联法条】物权法第⼆⼗条第⼀款：当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
《物权法》第二十四条与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第四项
关于《物权法》第二十四条与2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第四项的冲突思考两条法规都是关于船舶、航空器和机动车等物的“一物多卖”之内的物权纠纷的解决办法。
这两条都是将船舶等单独提出，这是因为其具有特殊性。
即，这些是“准不动产”。
一般来说，物被分为动产和与其相对的不动产。
“不动产”指位置固定、不能移动或者一经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如土地、房屋、林木等。
船舶等虽可以移动，但因其价值较高，所以交易习惯上转让程序较为慎重，而且法律上亦具有不动产的某些特征，所以在被称为“准不动产”。
动产和不动产在权利设定，公示方式有很大区别。
动产的转让和其他权利的设定不需要书面的形式，而不动产无权的转让和其他权利的设定必须采用书面的形式。
动产的转让以交付为公示方式而不动产和其他权利的设定则以登记为公示方式。
“准不动产”的特殊性使得其物权登记效力产生争议与问题。
在《物权法》中也仅说明了其对抗主义效力，没有生效要件。
物权法第二十四条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消失，未经登记，不得对抗善意第三人。
这里的“善意第三人”我认为指，对物权在当事人间发生了变动这件事不知情的对当事人之间变动的物权所涉之物享有物权的人，即对同一标的物享有“依其性质”可与当事人之间变动的物权发生“竞存抗争关系”的权利的人。
这里债务人的一般债权人并不包括在内。
因为物权如果成立，无论是否登记，其效力都优于一般债权。
物权具有排他性，此为物权法的基本规则，其效力优于一般债权。
这里的善意第三人是有“对抗”的，这表明权利有同一性。
而且一般债权人从其性质上看其理应承担债务人不能清偿风险，其与物权标的物并无直接法律关系，不具有对抗物权的效力。
也就是说，对善意第三人从一定方面进行了限制。
要求其所获得的权利应当与受让方获得物权相互冲突和矛盾。
即当事人双方各自享有的权利不能并存时，一方排斥另一方（如双重买卖取得权利）；或各自享有的权利兼容时，一方权利对另一方权利有所损害（如抵押权对所有权的损害）。
不动产物权期待权实体法外溢的反思与厘正——基于31_份二手房“先卖后抵”判决书之整理
该裁判思路看似逻辑紧密，实则存在多处理论纰漏。一则，房屋实际所有权的概念存在理论瑕疵，基 于法律行为的不动产所有权的取得应当办理所有权移转登记，否则不发生物权变动，且我国尚不存在双 重所有权概念，⑨基于物权公示外观主义，“实际所有权”概念来源不明、认定标准模糊，如何对抗已办理 登记的抵押权存在疑问，有违背物权法定主义之嫌。二则，出卖人之处分权于“先卖后抵”与“一房二卖” 的场景中存在差异，前者的判决书认定出卖人为无权处分，但有关“一房二卖”的判决书普遍认定出卖人 为有权处分，情形相似判决思路却截然相反，如果“先卖后抵”中认定不动产买受人为实际所有权人，为 何“一房二卖”中在先的不动产买受人仅取得债权呢。再则，抵押权人未尽审查义务构成重大过失实则对 抵押权人课以过重义务，在抵押合同生效且抵押权已登记的情形下，以审查义务的缺失排除物权法定的 强效力难谓合理，同时自然人作为抵押权人与金融机构作为抵押权人的审查义务及审查标准是否一致亦 不无疑问。此外，以抵押合同无效否定抵押权设立的裁判思路也存在理论瑕疵，尚且不论《中华人民共和 国民法典》（以下简称《民法典》）未将“以合法形式掩盖非法目的”作为合同无效事由，单从法理而言，无 论是违背诚实信用原则，还是以合法形式掩盖非法目的，出卖人单方的虚伪意思表示难以直接导致法律 行为的无效，因而抵押合同无效难以成立。
从实务看离婚协议中房产归属的物权效力
从实务看离婚协议中房产归属的物权效力作者：李馨玫来源：《商情》2020年第09期【摘要】离婚协议中对房产所有权的约定能否产生物权变动效力，在实务中处理方式，分别是直接适用《物权法》中不动产物权以登记作为生效要件、不涉及第三人合法权益时自离婚协议生效时产生物权变动效力、涉及第三人时综合多方因素权衡物权效力的变动时点。
【关键词】离婚协议 ;不动产 ;物权效力一、引言夫妻双方对于房产归属的约定往往是离婚协议中一重要内容，是双方基于合意达成的意思表示，属于私法上的意思自治;同时依据《物权法》第9条，房产作为不动产，除法律另有规定外，以登记作为物权变动的生效要件。
由此，在离婚财产分割的实务中常会遇到离婚协议中约定一方或双方名下的房产所有权属于另一方的情形，那么在未经办理房产过户登记的情况下仅凭离婚协议能否产生物权变动的效力？据此约定房产所有权人同第三人进行房产买卖合同能否产生物权变动效力？对此本文将从实务着手进行分析。
二、问题之提出在诸多离婚协议约定房产分割的后续，常发生尚未办理过户登记的非登记名义人，也就是实际约定房产所有权人同第三人进行房产买卖从而产生纠纷的情况，主要问题为第三人能否实际取得房产所有权，解决该问题的关键在于弄清离婚协议对房产归属的约定能否产生物权变动的效力，也就是《婚姻法》同《物权法》是否存在优先适用的问题。
一方面，《婚姻法》司法解释二第八条中规定“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”，自然，合意约定房产所有权归属的离婚协议合法有效;另一方面，依据《物权法》第九条、第十四条以及第十六條的规定可知，除法律另有规定外，不动产物权的变更和转让自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
那么，离婚协议对房产所有权的约定究竟能否发生物权变动效力？约定房产所有权人能否仅依据离婚协议向第三人出售房产？第三人能否由此取得房产所有权？三、实务中离婚协议中房产归属约定的物权效力在实务中存在大量上述因离婚产生的房产纠纷案例，经整理归纳主要分以下几种处理意见：第一，离婚协议对房产所有权的约定不产生物权变动的效力。
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不存在第三人情况下，未进行法定公示的不动产物权移转的效力如何？
——整理5/16资源法课讨论内容
我国物权法遵循大陆法系传统物权法的基本规定，确立了物权法定作为物权法的基本原则之一。
该原则要求物权的类型和物权的内容都必须由法律直接规定,任何当事人都不能通过约定或其他方式创设出新的物权类型。
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
就未经登记，不发生法律效力，具体是指债权效力还是指物权效力，立法者持物权变动主义，即不发生物权效力。
那么，不存在第三人的情况下，未进行登记的不动产物权移转行为是否有效？
在司法实践中，法院通常认定该行为有效。
究其理论根据，理论界持两种观点。
一种观点认为，未进行物权登记的不动产交易中，买受人依据买卖这一事实行为取得了一个事实物权，在不存在第三人的情况下，应优先保护事实物权。
持此种观点的学者主张突破法定物权种类的框架束缚，应将物权做事实物权与法定物权之分，此分类较传统的物权分类具有更强的实践意义。
“（1）法律物权和事实物权的分离是客观的,因此有必要在法律规则上将它们予以区分。
（2）这两种权利在不同的范围内,均有受
法律保护的必要性,那种认为绝对保护法律物权或者事实物权的片面看法是错误的。
（3）法律物权和事实物权的承认与保护有不同的条件和规则。
”①
另一种观点主张遵循物权法定原则，未经法定公式的不动产物权交易不发生物权效力。
在不存在第三人的情况下，若买受人诉讼请求卖方完成物权登记行为，法院判决准许的依据是保护已经生效的债权。
其法律依据是《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因为不存在第三人，所以此合同属于可以继续履行的合同，仍然具有履行可能性。
本人认为，物权作为一种支配权，其静态权属和动态流转情况皆与第三人有利害关系，应遵循物权法定原则采用法定公式方法予以公示。
在不存在交易第三人的情况下，采用《合同法》保护买受人的债权即可对该买受人给予足够保护。
就法律物权与事实物权的分离问题，或许存在其他的解决方式而非打破传统物权法体系这一条途径。
《中华人民共和国物权法（草案）》（二次审议稿）中规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
从物权法草稿到最终定稿的修改中，从“不发生物权效力”到“不发生法律效力”的演变中，可以推敲出立法者的审慎态度和法律解释空间。
在市场交易体制不端完善的过程中，基于交易效率和当事人意思自治原则的考虑，将《物权法》中的
①孙宪忠：《论法律物权和事实物权的区分》，《法学研究》，2001年第5期。
法律效力解释为物权对抗效力更为合适。
物权变动不采登记主义会增加交易的风险，“对于这种交易中的风险，应由当事人去考虑，而不应由法律包办。
若当事人认为不采取登记方式就不能避免交易的风险，自然就会选择办理登记手续；若当事人认为不会发生交易风险，也就不必办理登记手续。
因此，这种交易风险完全可由当事人设法避免。
”②
②郭明瑞：《物权登记应采对抗效力的几种观点》，《法学杂志》，《物权法专题系列讲坛》。