土地拓展流程指引_拿地手册
土地拓展流程
土地拓展流程土地拓展管理流程共分为四个阶段:1、信息收集阶段2、初步可行性研究阶段3、可行性研究阶段4、评审阶段、土地获取阶段。
1、信息收集阶段。
片区公司负责各自区域土地市场基础研究、投委办负责新进区域土地市场基础研究，并汇总全部基础研究。
该阶段片区公司及投委办须各自填写《土地信息采集表》，并由投委办修编《三年土地储备计划》。
2、初步可行性研究阶段。
该阶段仍是片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
片区公司及投委办须判断是否进入初步可行性研究，针对重点地块，还需每周填写《新项目发展进度通报》，最后汇总后报投委办主任。
项目经实地勘察和简易调查后，初步判断项目的操作方式，做出初步项目定位，做出初步经济测算，最后编制《新项目立项建议报告》，申请召开公司专项会评审。
3、可行性研究阶段。
投委办负责组织进行现场勘察。
投委办完善项目背景调研，营销管理中心或代理公司制订项目初步定位建议。
投委办根据初步定位建议编制《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》及《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
运营中心对新进区域项目进行工程技术分析，片区公司负责所辖区域项目进行工程技术分析。
招采及成本中心造价部进行建安成本估算，营销管理中心制订营销初步计划，财务资本中心完成经济效益预测分析。
最后，投委办汇总编制项目可行性报告。
4、评审阶段、土地获取阶段。
投资发展委员会组织公司新项目评审会，招拍挂手续拿地及二级市场拿地片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
一、信息收集阶段1、土地市场基础研究片区公司-综合部负责所辖区域的土地市场基础研究。
投资发展委员会办公室负责新进区域的土地市场基础研究，并汇总各片区公司的市场基础研究，定期编制公司的土地市场基础研究。
2、《土地信息采集表》片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责填写《土地信息采集表》。
3、《三年土地储备计划》投资发展委员会办公室根据公司制定的经营计划，补充、修编《三年土地储备计划》。
项目拓展与土地储备工作流程
项目拓展与土地储备工作流程一、工作计划由企业发展部提出当年度的项目拓展工作计划，该计划必须与公司总体发展战略保持一致。
年度项目拓展工作计划经公司领导审批后执行。
企业发展部负责各片区的副经理负责分解年度项目拓展工作计划，分别按各自片区分解为季度和月项目拓展工作计划，由企业发展部经理审批后执行。
二、工作准备1．对于需要地毯式搜索目标城市外环线以内的地块资源时，需由企业发展部按照公司的兼职信息员的管理办法负责在目标城市聘请兼职信息员，并完成相应的基本培训和任务分解。
2．对选定的项目进行可行性研究时，由企业发展部组织成立项目评估总体组。
总体组成员中由企业发展部负责项目所在片区的副经理任项目评估总体组的总体负责人，其他成员由各相关部门提名该部门员工为总体组中负责部门对应工作内容的专业负责人。
总体组的成员组成报公司领导批准后开始该项目的工作实施，如成员变更需重新经公司领导批准。
总体组的成员一般来自以下部门：企业发展部：负责项目评估工作的组织实施，协调各部门的工作接口，编写项目评估报告。
设计工程部：负责项目规划设计及配套设计，负责评估地块规划的优劣势。
成本管理部：负责编制项目投资估算和资金筹措计划。
市场部：负责客户群体分析、户型定位、价格定位分析。
销售部：负责销售收入和利润分析财务部：负责项目的经济分析与财务评价。
项目评估总体负责人负责召开总体组会议，制定总体评估原则并介绍项目基本概况，协调制定项目评估技术作业表（时间表）。
项目评估总体组成员应向总体负责人提交该专业调查大纲，大纲应包括调查内容、调查对象、调查时间安排等内容。
三、工作实施(一). 项目拓展主要是收集目标城市或地区的经济性资料，主要包括上一年度该城市或地区的经济年鉴和房地产市场年鉴以及公司对该城市的市场研究报告，以了解该城市或地区的国民经济和社会发展概况、城市基础设施建设、住宅建设、城市规划、房地产市场发展概况、房地产金融、房地产政策法规及相关规则、流程、土地市场情况、各类商品房开发与经营情况、投资成本及相关税费等资料。
房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续准备什么材料？审批稿
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备什么材料YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
拿地至前期主要工作流程
拿地至前期主要工作流程1 / 5“拿地—动工”工作流程一、定义：１、定义:“拿地”指：公司通过竞拍取得土地,并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程:1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会:营销中心首先对此项目的:1)市场供求及特征进行分析(此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等;)2）市场价格及特征进行分析3)市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论,并给出审批意见;3、规划意见书办理:1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告,房地产开发企业资质证明文件等）２)到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函,建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图,地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地,并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料:1)项目立项申请报告;2）项目建议书或项目可行性研究报告,报告内容应包含以下几个方面:（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3)项目的社会、经济及环境效益分析；（４)投资估算及资金来源分析;(5)项目建设的工期安排；(６）项目建设的保障条件；3)与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：１５工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审:（其中需要的材料为:立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等)其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
拿地工作流程及要点
“拿地—动工”工作流程一、定义：1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
项目拓展与土地获取管理流程
1.目标：为保持置业持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
2.适用范围：适用于北京顶秀置业房地产项目拓展与土地获取管理流程。
3.术语和定义：4.部门职责：4.1开发配套部：负责以下工作●组织收集土地信息，了解土地背景情况，编制《项目简报》；●组织相关专业部门编制《项目初步可行性研究报告》；●组织区域公司范围内的初步项目可行性研讨会，编制会议纪要；●依据研讨会纪要，调整《项目初步可行性研究报告》，编制《项目可行性研究报告》；●组织范围内的项目可行性研讨会，编制会议纪要；●组织业务决策委员会进行项目决策；●与相关方面进行合作上的沟通洽谈（招拍挂项目）；●组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，参与土地竞买（招拍挂项目）；●组织与合作卖方的合同谈判，编写合作草案（二手项目）；●与合作卖方确定正式合同文办，并负责合同流转会签；●组织与相关方签订项目合同；●修订《项目可行性研究报告》等；4.2投资运营部：负责以下工作●参与区域《项目初步可行性研究报告》会审；●参与业务决策委员会进行投资决策。
4.3其他部门：指销售中心（项目部）、造价合约部、财务管理部、工程技术部、物业管理公司、财务管理中心、投资运营部等，协助收集土地信息、参与编制《项目初步可行性研究报告》、《项目可行性研究报告》，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；参与项目可行性研讨会，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；4.4主管领导：各个部门的主管领导，负责指导或审核本部门的工作，参与项目可行性研讨会，并提出书面的意见和建议；5.工作程序：6.权限与标准1：7.主要文档：8.主要表单：8.1项目简报8.2项目部初步可行性研究报告8.3项目可行性研究报告。
拿地至前期主要工作流程
拿地至前期主要工作流程一、需求评估和市场调研拿地前，首先需要对项目的需求进行评估和确定。
这包括了解开发商的发展战略、定位和竞争优势，以及市场的需求和趋势。
通过市场调研，了解未来房地产市场的发展方向和潜在风险，为拿地选择提供依据。
二、地块筛选和选址在市场调研的基础上，开始进行地块筛选。
根据市场需求和公司战略，确定地块的关键要素，例如地理位置、土地面积、成本和发展潜力等。
通过与地产中介机构合作、广告渠道或者直接与地方政府洽谈，获取潜在的土地资源信息。
三、土地评估和尽职调查当合适的地块被找到后，需要进行土地评估和尽职调查。
此评估包括土地使用权明确性、土地交通和基础设施条件、土地开发潜力、环境影响评估等。
通过调查和评估，确保土地可行性和开发潜力，以及土地使用权的合法性和安全性。
四、可行性研究和方案设计确定土地可行性后，进行可行性研究和方案设计。
可行性研究包括项目的市场分析、规模、布局和产品定位等。
方案设计包括建筑规划、设计图纸、建筑面积和户型设计等。
这一阶段需要与相关部门和专业人士合作，以确保项目的合理性和可行性。
五、政策研究和手续办理在设计方案确定后，需要进行政策研究和手续办理。
这包括了解当地土地管理政策和规定、房地产开发政策和规定，以及规划和建设手续的办理流程。
根据当地政府规定，完成相关手续和申请，如土地出让、建设许可证和用地手续等。
六、合同谈判和签订七、资金筹集和融资安排完成合同签订后，需要进行资金筹集和融资安排。
这包括与银行、投资机构等合作，获取项目所需的资金。
根据项目开发预算和资金计划，制定融资方案，并进行融资谈判和安排。
八、项目启动和运营准备最后，进行项目启动和运营准备。
包括组建项目团队、制定项目计划、进行供应商选择和洽谈等。
同时，安排工程施工、市场推广、物业管理等相关工作，为项目的顺利开发和运营做准备。
以上是拿地至前期的主要工作流程，该流程中包括了市场调研、土地评估、方案设计、政策手续办理、合同签订、资金筹集和项目启动等关键步骤。
用地项目进件流程
用地项目进件流程（全用右向箭头表示）如下：
前期规划阶段→土地规划红线确定→统筹土地及地上建筑物→三通一平，建设围墙，地上建筑物→控规调整→建设用地预审查；
征收实施阶段→征地预公告→市国土、市社保办理听证告知书和缴款函→规划审核意见→取得用地报批；
后期阶段→土地评估报告→国有土地使用权出让合同（划拨供地除外）→项目平面布置图→勘测定界报告书及勘测定界报告图→提出申请→领取审批表→现场委托→实地踏查→办理用地手续→上报初审→例会审查→区政府审批→大厅核发《建设用地批准书》。
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2、地块条件分析
根据规划要点+设计规范确定红线退让、周边建筑日照退 让。分析周边利弊因素，地块内部价值，初步判断方案布 局逻辑。
3、初步指标填写
根据输入条件利用excel表格,填写规划及输入条件后，大 致推算栋数和层高（指标用足、层数搭配比选货值）。
4、进行方案强排
根据推算得到指标进行穷举排列组合（高低搭可提高不规 则地块使用率）。
3.现场实际情 况 看地报告
根据现场的实地调研，四至情况，获得场地周 边信息。分析现场的优势与劣势。要注意周围 住宅、高压线、道路是否已建、地铁线等
拿地手册
初判
初步判断
拿地手册
开工前必备
请仔细阅读各城市相关规范！！！
请熟悉各城市相关强排数据！！！
拿地手册
步骤分解
1、选择户型与栋型 根据输入条件选定合适面积段户型，确认不同栋型退距线。
3、建筑覆盖率：
在一定范围内，建筑物的基底面积总和与用地面积的比值。一般方案中，建筑密度尽量做到上限，但视具体情况而定。
4、容积率：
项目用地范围内地上总建筑面（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。一般方案中，容积率必须按照做到规划条件的上限。
5、绿地率
在一定范围内，各类绿地的面积总和与项目总用地面积的比值。一般方案中，绿地率做到按规划条件的下限即可
5、动态反馈与调整
根据强排情况反改excel，保持指标平衡，得到一个或数个 强排方案。
6、方案与指标深化
设置小区出入口、布置社区用房、布置配电间、填充栋型 颜色、标注栋型信息、核对各项指标/户配比等
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
拿地手册
营销输入条件
户型选择
1.华东标准单体
建筑高度 3-10m 12-18m 18-24m 24-33m 33-54m 按字面理解，户型大多为跃层
24m以上建筑为高层建筑 18层及以下大高层需设置一部疏散楼梯 18层以上大高层需设置两部疏散楼梯
高层栋型简称 高层栋型名称
T2
一梯两户/两 梯两户
拿地手册
前置条件
G30
1.规划设计要 点 投资拓展部提供
规划局提供的用地各项指标，强排前需仔细阅 读，划出重点（红线退距、限高、配建、计容 方式、出入口设置等）是否有特殊要求。
2.营销输入条 件 市场营销部提供
市场反馈的最适合本地块的房型、面积段及比 例，用作强排的首次尝试（如与用地指标不符 合可在初判阶段协商调整）。
11层及以下住宅 按照日照间距计算公式
12层及以上住宅 日照影响分析
11层及以下住宅间距计算： 住宅建筑的建筑间距计算公式：L=L1+L2 其中L=建筑间距
2.华北标准单体
根据营销条件从标准单体库中选取标准化户型。其中主要选择华东 标准单体，也可选取华北与东南标准单体
3.东南标准单体
拿地手册
栋型的基本知识
产品名称 联排 叠墅 洋房 小高层
大高层（18层以下） 大高层（18层以上）
建筑层数 1-3层 4-6层 6-8层 8-11层
11-18层 18-33层
根据地块的利弊因素，得出土地价值的判断，
并形成大致的产品布局逻辑。
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
拿地手册
初步指标填写
具体填写步骤及方法详见初判 指标填写大法及自查大法
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
拿地手册
方案排布的硬性条件——日照&间距
1、货值：
房地产专有名词，不同面积段、层高的房型属于不同的物业类型，对应不同的市场价格，同面积段一般来说货值高低为别墅＞叠墅＞洋房＞小高层＞ 大高层。
2、户配比：
营销提供的关键输入条件，需要提供给投资部门的重要指标，指不同户型在整块地中所占的比例，与货值计算紧密相关。户配比尽量做到与输入条件 相符，可在与市场部负责人协商后进行调整。
T4
两梯四户
T6
两梯六户
户型
大户型（面积段120-144）
端户大户型（面积段100-125） 中间户小户型（面积段80-100） 端户大户型（面积段100-125） 中间户小户型（面积段80-100）
适用高层形式 小高层，大高层
大高层 大高层
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
以江苏省南京市为例： 参照文件：江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）
日照时长：
一般住宅的居室（卧室、起居室或厅）应满足大寒日有效日照时 间不低于2小时（含旧区改建项目内的新建住宅）； 有效日照时间可以分段累积计算，时间段不宜超过2个时段，每个 时段不宜小于30分钟； 计算起止时间为大寒日上午8时至下午16时，北纬32度04分（南 京），采样间距为0.3米，时间间隔1分钟，窗台高度0.9米
拿地手册
工作流程
1
前置条件
开始时间：第0天
2
初判
结束时间：第7天
资料 整理
基础 资料 汇总
初判 方案 强排
方案 确认
方案 定位
会
可研 方案 深化
3
可研
结束时间：第23天
方案 确认
可研 报告 制作
报告 确认
可研 评审
会
土
土
土
地
地
地
拓
拓
拓
展
展
展
例
例
例
会
会
会
或
或
或
线
线
线
上
上
上
确
确
确
认
认
认
拿地手册
前置条件
2019 土地投资拓展设计流程指引
目录
Contents
1 Introduction
介
绍
2 The Manual 拿地手册
01
介
绍
Introduction
1.什么是土地拓展 2.主要配合的部门
3.拿地流程
介
绍
什么是土地拓展？
介
绍
成本部
设计 管理部
投资 拓展部
市场 营销部
这是由投资拓展部主导，各部门通力合作完成的土地价值及方案可行性研究
拿地手册
地块条件分析
河流
地块 滨 河 绿 地
地块
1.分析规划要 点
根据规划要点及相关规范，确定多层与高层建
筑退让，出入口设置方向等基本信息
2.利弊因素分 析
根据现场的实地调研，四至情况，分析地块周
边及内部地利弊因素，着重注意地块外部的河
流、地铁站、道路等级等，地块内部的高压线
路、地铁线等。
3.土地价值分 析
介
绍
拿地流程
1 挂牌
2 初判
3 可研
4 拍地
从挂牌到拍地时间
20天
马鞍山：和县 刚性时间：20-7-10=3
25天
30天
镇江：句容 刚性时间： 25-7-10=8
南京/滁州/徐州/扬州/合肥 刚性时间： 30-7-10=13
02
拿地手册
The manual
1.名词解释 2.工作流程
拿地手册
常用名词解释