土地拓展工作流程指引培训课件
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土地拓展流程
土地拓展流程土地拓展管理流程共分为四个阶段:1、信息收集阶段2、初步可行性研究阶段3、可行性研究阶段4、评审阶段、土地获取阶段。
1、信息收集阶段。
片区公司负责各自区域土地市场基础研究、投委办负责新进区域土地市场基础研究，并汇总全部基础研究。
该阶段片区公司及投委办须各自填写《土地信息采集表》，并由投委办修编《三年土地储备计划》。
2、初步可行性研究阶段。
该阶段仍是片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
片区公司及投委办须判断是否进入初步可行性研究，针对重点地块，还需每周填写《新项目发展进度通报》，最后汇总后报投委办主任。
项目经实地勘察和简易调查后，初步判断项目的操作方式，做出初步项目定位，做出初步经济测算，最后编制《新项目立项建议报告》，申请召开公司专项会评审。
3、可行性研究阶段。
投委办负责组织进行现场勘察。
投委办完善项目背景调研，营销管理中心或代理公司制订项目初步定位建议。
投委办根据初步定位建议编制《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》及《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
运营中心对新进区域项目进行工程技术分析，片区公司负责所辖区域项目进行工程技术分析。
招采及成本中心造价部进行建安成本估算，营销管理中心制订营销初步计划，财务资本中心完成经济效益预测分析。
最后，投委办汇总编制项目可行性报告。
4、评审阶段、土地获取阶段。
投资发展委员会组织公司新项目评审会，招拍挂手续拿地及二级市场拿地片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
一、信息收集阶段1、土地市场基础研究片区公司-综合部负责所辖区域的土地市场基础研究。
投资发展委员会办公室负责新进区域的土地市场基础研究，并汇总各片区公司的市场基础研究，定期编制公司的土地市场基础研究。
2、《土地信息采集表》片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责填写《土地信息采集表》。
3、《三年土地储备计划》投资发展委员会办公室根据公司制定的经营计划，补充、修编《三年土地储备计划》。
土地一级开发业务流程PowerPoint ppt课件
1、绿化隔离带项目； 2、小城镇建设项目； 3、危旧房改造项目。
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
土地拓展流程指引_拿地手册
2、地块条件分析
根据规划要点+设计规范确定红线退让、周边建筑日照退 让。分析周边利弊因素，地块内部价值，初步判断方案布 局逻辑。
3、初步指标填写
根据输入条件利用excel表格,填写规划及输入条件后，大 致推算栋数和层高（指标用足、层数搭配比选货值）。
4、进行方案强排
根据推算得到指标进行穷举排列组合（高低搭可提高不规 则地块使用率）。
3.现场实际情 况 看地报告
根据现场的实地调研，四至情况，获得场地周 边信息。分析现场的优势与劣势。要注意周围 住宅、高压线、道路是否已建、地铁线等
拿地手册
初判
初步判断
拿地手册
开工前必备
请仔细阅读各城市相关规范！！！
请熟悉各城市相关强排数据！！！
拿地手册
步骤分解
1、选择户型与栋型 根据输入条件选定合适面积段户型，确认不同栋型退距线。
3、建筑覆盖率：
在一定范围内，建筑物的基底面积总和与用地面积的比值。一般方案中，建筑密度尽量做到上限，但视具体情况而定。
4、容积率：
项目用地范围内地上总建筑面（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。一般方案中，容积率必须按照做到规划条件的上限。
5、绿地率
在一定范围内，各类绿地的面积总和与项目总用地面积的比值。一般方案中，绿地率做到按规划条件的下限即可
5、动态反馈与调整
根据强排情况反改excel，保持指标平衡，得到一个或数个 强排方案。
6、方案与指标深化
设置小区出入口、布置社区用房、布置配电间、填充栋型 颜色、标注栋型信息、核对各项指标/户配比等
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
开发集体土地招拍挂前期开发流程概述(PPT 76张)
一、集体土地项目入市交易流程
6、出让合同签订
（1）出让合同应具备一下主要条款
a、双方当事人的姓名或者名称、地址； b、出让土地使用权的宗地号、面积；
c、土地使用年期及起止时间；
d、土地使用权出让金额、币种、交付方式及时间； e、规划、市政设计要求； f、项目竣工提交验收时间； g、市政设施配套建设义务； h、使用相邻土地和道路的限制； i、设附属、附加设施的项目及义务； j、当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图,
一、集体土地项目入市交易流程
e、具有资质的设计单位按照《规划意见书（选址）》或《修建 性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附 图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订 成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（建设单位为多 个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括： 图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面 图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、 基础剖面图各１份)； f、需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工 档案登记表》； g、提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投 标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还 须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的 不需提交）； h、需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）
e、《建设用地钉桩成果》；
f、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩 成果及绘图要求绘制的１:500或１:2000地形图５ 份（机要项目4份； 用地单位为多个的，需按增加 单位个数增加相应份数的地形图）； g、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件 复印件； h、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
用地规划培训PPT课件
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（五）申报材料
1、《建设项目选址意见书申请表》（建设项目选址申请） ；
2、具有测绘资质部门实测的1：500或1：1000地形图； 3、大中型建设项目（对城市安全、周边环境等可能产生不
利影响的建设项目）应附送有相应资质的规划设计单位作 出的选址论证（用于组织专家进行技术审查）； 4、批准类建设项目的项目建议书批准文件以及项目可行性 研究报告；核准类建设项目的拟报批的项目申请报告以及 项目可行性研究报告； 5、法律、行政法规规定的其他材料；相关文件（主要指与 项目相关的领导批示、会议纪要等）。
2、在城市、镇规划区内以出让方式提供国 有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城 市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制 性详细规划，提出土地出让地块的位置、使用性 质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权 出让合同的组成部分。 （第三十八条）
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（四）审批程序
建设单位（国土部门、县区政府或规划部门、园区）备齐文件资料后，经窗口 （科室）受理，申请符合法定条件、标准的，依法制发《建设项目规划条件通知书 》及附图；申请不符合法定条件、标准的，作出不予许可的书面决定，并载明理由 ，告知相应的救济权利。
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（六）注意事项
1、一般会有一个预选址过程 2、可与设计条件同时核发 3、涉及土地等多方面的协调及政府决策，需要大量前期工作 4、有效期（建设单位和个人在取得选址意见书一年内未办理建设项目批准或者核准文
件，且未申请延期或者申请延期未获批准的，原规划许可自行失效）。
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规划条件审批管理
（一）适用范围 城市规划区内各类建设项目
（二三条 《河北省城乡规划条例》第四十四条、四十五条、四十八条
土地一级开发流程及开发模式PPT教案
思源集第团房1地0页产基/共础2知0识页培训
招拍挂工作的政策要点（以北京
土地一级开发流程及开发模式 ：招拍挂工作的政策及其操作程序
为例）
➢ 北京市国土资源局(以下简称市国土局)负责本市国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出 让工作。
➢ 市国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、 交通、环保等有关行政主管部门确定规划使用条件、土地用途、年限、投标人或竞买 人资格等土地出让条件。
③ 组织实施拆迁
➢
组织拆迁动员，发布拆迁公告
➢
拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议
➢
拆除房屋，平整场地
思源集第团房1地7页产基/共础2知0识页培训
城市房屋拆迁补偿与安置费用
土地一级开发流程及开发模式 ：城市房屋拆迁
（一）
① 拆迁补偿
I.
产 权 调 换 形 式补偿 计算
房屋拆迁以产权调换形式补偿时，按 照拆除 房屋的 建筑面 积计算 补偿面 积。
1.农用地开发。是指将荒芜的土地开发利用于农业生产，如将滩涂开发成稻田、鱼塘等；将荒山开 发改造成果园。
2.工业用地开发。是指将原农用地或荒地开发利用于建造工厂、道路，如乡镇工业企业用地、城市 工业用地等。
3.城市用地开发。是指将城市周边区域的农用地和非农用地开发建造成城市建筑物、道路、广场等 。
4.城市房地产开发。是指根据城市发展规划以及对各类建筑物的需要，在规划开发的土地面积上进 行房地产开发。要考虑房地产市场的供求状况来研究开发建设何种房地产产品，如住宅、办 公楼、工厂，还是学校、商场或酒店等。
国有土地使用权出让流程（一） 土地一级开发流程及开发模式 ：招拍挂工作的政策及其操作程序 国有土地使用权协议出让流程
农业土地培训课件(共75张PPT)
所谓土地使用权，是指全民所有制单位、集体所有制单 位及其他组织或者公民个人在法律允许的范围内，对依 法交由它使用的国有土地或者集体所有土地的占有、使 用、收益的权利。
四、农业用地使用权
2、土地承包经营权
所谓土地承包经营权，是指集体经济组织内的 成员在法律规定和合同约定的范围内对集体所有的 土地的占有、使用和收益的权利。
没有农用地，就不可能有农业。
2、农业用地所有权
农业用地所有权是指农业用地的土地所有者为实 现农业生产的目的，对土地所享有的占有、使用、 收益和处分的权利。
只有土地所有权人享有最终的处分权。虽然土地所有权人 有完全的土地处分权能，但必须依照法律的规定，不得任 意处分土地。
四、农业用地使用权
1、土地使用权的概念
1、农村土地承包最基础的单位
《中华人民共和国农村土地承包法》第一条： “为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结 合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地 使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促 进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法， 制定本法。 ”
2、农村土地所指的范围
《中华人民共和国农村土地承包法》第二条 本 法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依 法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他 依法用于农业的土地。
3）权利的派生性 相对于土地私有制国家而言，这是我国土地所有权最具特 色和先进的地方。 土地的使用权就是从所有权当中分离出去的，还包括地役 权和相邻权。
2、土地所有权的特征
4）权利的排他性 土地所有权人依法享有排他性的拥有、占有、使用、收益 和支配的权利。 在我国，所有权所包含的各项权利都可以独立于所有权而 存在。 所有权权能的分离，往往能给所有权人带来更大的经济效 益。
四、农业用地使用权
2、土地承包经营权
所谓土地承包经营权，是指集体经济组织内的 成员在法律规定和合同约定的范围内对集体所有的 土地的占有、使用和收益的权利。
没有农用地，就不可能有农业。
2、农业用地所有权
农业用地所有权是指农业用地的土地所有者为实 现农业生产的目的，对土地所享有的占有、使用、 收益和处分的权利。
只有土地所有权人享有最终的处分权。虽然土地所有权人 有完全的土地处分权能，但必须依照法律的规定，不得任 意处分土地。
四、农业用地使用权
1、土地使用权的概念
1、农村土地承包最基础的单位
《中华人民共和国农村土地承包法》第一条： “为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结 合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地 使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促 进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法， 制定本法。 ”
2、农村土地所指的范围
《中华人民共和国农村土地承包法》第二条 本 法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依 法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他 依法用于农业的土地。
3）权利的派生性 相对于土地私有制国家而言，这是我国土地所有权最具特 色和先进的地方。 土地的使用权就是从所有权当中分离出去的，还包括地役 权和相邻权。
2、土地所有权的特征
4）权利的排他性 土地所有权人依法享有排他性的拥有、占有、使用、收益 和支配的权利。 在我国，所有权所包含的各项权利都可以独立于所有权而 存在。 所有权权能的分离，往往能给所有权人带来更大的经济效 益。
农村土地管理知识培训ppt课件
二、设施农用地范围
（三）配套设施用地包括： 晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场
所、大型农机具临时存放场所等用地。
注：以下项目用地不属设施农用地范围
以下用地必须依法依规按建设用地进行管理： 经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修
场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄 园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设 永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农 产品加工、展销等用地。
三、当前有关耕地开发民心工程
（一）高标准基本农田建设 主要包括土地平整、灌溉与排水、田间道路
、农田防护与生态环境保持等。 当前我市高标准基本农田建设投资3200元/亩
（包括200元/亩统一采购的生物有机肥；直接工 程费约2400元/亩；其余600元/亩为工程设计费、 测量费、管理费用、青苗补偿款等），全部由政 府出资。
一、基本概念
(一) 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕 地、园地、林地、牧草地、农村道路（6米以下）、 农田水利用地、养殖水面等.
(二) 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包 括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利 设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
(三) 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地， 包括荒草地、水域、盐碱地、沼泽地、裸地等。
根据我县实际，国土部门实施的高标准基本 农田建设，不需要将集中连片土地上的经济作物 或果树全部砍掉并平整，而是将资金主要用于项 目区的田间道路、灌溉沟渠、生态环境建设，也 根据村委会意见进行适当的土地平整。
三、当前有关耕地补充民心工程
（二）县级土地开发项目 我县园地资源丰富，目前有较多的废弃失管果园
第一部分 现行主要土地管理制度
一、土地所有制
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总公司发起、立项在公告之前
土地拓展工作流程指引步骤
立项准备阶段 详细市场调研阶段
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投资执行阶段
后期管理阶段
（一）：立项准备阶段
（二）详细市场调研阶段
（三）投资执行阶段
（四）后期管理阶段
总公司发起、立项在公告之后
土地拓展工作流程指引步骤
立项准备阶段 详细市场调研阶段
投资执行阶段
二 详细市场调研阶段 1、 总体要求 2、工作流程 3、主要工作内容 3.1详细市场调研 3.2编制项目规划方案 3.3编制项目可行性研究报告 3.4项目评审 3.5项目投资批复
四 后期管理阶段 1、总体要求 2、工作程序 3、主要工作内容 3.1合同评审 3.2土地出让合同签订 3.3 土地出让合同备案 3.4 合同付款 3.5 土地证办理 3.6土地出让合同履行 3.7 项目进度管理 3.8 项目其他管理工作
后期管理阶段
（一）：立项准备阶段
（二）详细市场调研阶段
（三）投资执行阶段
（四）后期管理阶段
各公司发起、立项在公告之前
土地拓展工作流程指步骤
立项准备阶段 详细市场调研阶段
投资执行阶段
后期管理阶段
（一）：立项准备阶段
（二）详细市场调研阶段
（三）投资执行阶段
（四）后期管理阶段
各公司发起、立项在公告之后
土地拓展工作流程指引
（土地招拍挂）
目录
土地拓展工作流程指引分类
总公司发起、立项在公告之前 总公司发起、立项在公告之后
各公司发起、立项在公告之前 各公司发起、立项在公告之后
制度目录框架
一 立项准备阶段 1、总体要求 2、工作流程 3、主要工作内容 3.1 初步市场调研内容 3.2 编制项目投资意向书 3.3 项目立项 三 投资执行阶段 1、总体要求 2、工作程序 3、主要工作内容 3.1土地竞买 3.2 成交备案
土地拓展工作流程指引步骤
立项准备阶段 详细市场调研阶段
投资执行阶段
后期管理阶段
（一）：立项准备阶段
（二）详细市场调研阶段
（三）投资执行阶段
（四）后期管理阶段
附件：土地拓展工作流程指引图