万科全套养老地产研究成果大全
嵌入式养老案例-万科智汇坊
• 建于2005年 • 户数：1019户 • 物业：多层、小高层
3 万科智汇“智汇坊”
“智汇坊”这幢建筑已经建成十多年，最初是城市花园的售楼处，项目售罄后改建成一家瑜 伽会所，成为社区共用活劢中心。后来，万科将它改建成为一个社区内嵌入式的养老服务中心— —“智汇坊” 于2014年10月2日重阳节正式开放。
国内主要地产公司 养老案例分析
主要地产公司养老案例项目
万科 进洋
“智汇坊” ——改造式嵌入式养老 “随园嘉树” ——大型社区内嵌入式养老
“椿萱茂”老年公寓
万科的全龄化养老体系中，规划有三种主要的产品类型： [社区嵌入式小型机构] 根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌 入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活劢中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、 喘息服务、老年餐饮、健庩管理等服务。 [城市养老服务综合体] 建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务 中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。 [全龄化养老服务社区] 建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、 老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区迚行适老化配套。 北京万科的并福家社区养老中心属于第一类——社区嵌入式小型机构。
砖墙面；二楼无 木板化改造，二楼全部新增
无
桌椅、电脑、娱乐设备
适老化设计
功能间 公共卫生间
二层楼梯口 公共活劢区
沐浴室
房间
、 卫生间
适老化设计
走道墙壁木质扶手 木栅门
制控滑轮座椅 坐式浴缸
万科智慧社区养老的2个案例
万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。
当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。
同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。
在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。
于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。
他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。
另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。
可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。
它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
克而瑞年度中国十大养老项目(可做案例分析)
112㎡
—— 90万 3万/3.5万（2人）
余餐费、医疗费等服务费用自理 永久使用权
大套 —— 80万
——
吉杉卡 中套 —— 100万
——
© 克而瑞（中小国套）信息—技—术有1限2公0万司版权所有——
可转让、可继承、可无限次提名 0年费，餐费自理
配套服务 运营管理
1、社区医疗：中国武警医学院附属医院医疗 团队进驻社区，并配备了高端的医疗设备。 2、酒店会所：6万平米；功能特色：特色餐 饮、传统洗浴、娱乐、老年大学、酒店客房。 3、农业设施：13万平米农业大棚；功能特 色：观赏、采摘、耕种、休憩、游玩 4、老年大学：提供各类教学服务。根据入住 老人的实际需求设置相应课程。
分类 户型 入住人数
套一户型
1人 2人
会员制
1人
套二户型 2人
保证金
199万 279万 256万
336万
会费
2万 3万 2万
3万
月费
—— —— ——
——
非会员 套一户型
1人 2人
—— —— —— ——
制 套二户型
1人 2人
—— —— —— ——
套一户型 复合型
套二户型
1人 2人 1人 2人
80万 100万
林溪公馆位于沈阳听雨观澜项目内，总建面积19万 方，总户数1000户。 项目是中国首批绿色养老住区示范项目，内部配套 “蓝卡”私人医生服务，引进三级甲等沈阳医学院 沈洲医院，为业主提供医疗保障服务。园区内设立 绿色食品特供部，为业主供应无公害、绿色食品， 通过对居者生活状态和身心健康关怀和服务，打造 高端颐养社区。
项目配套康复理疗中心，引进国际高端养疗机构和先
进设备、疗养技术，为业主和高端客户提供休闲、养
嵌入式万科社区养老服务模式初步研究
嵌入式万科社区养老服务模式初步研究作者：王之桐刘静林来源：《环球市场信息导报》2017年第04期目前，人口老龄化的问题日益显著，成为我国乃至全球范围内的普遍问题。
我国从1999年开始步入老龄化社会，老年人口数量的剧增，伴随而来的一方面是失智、失能、空巢等老年问题，同时，如何满足老年人的生理和心理需求也日渐成为社会关注的焦点。
如何为老年人提供一个舒适并且适宜养老的居住环境和优质的服务环境将对解决老年问题，提高老年人生活质量有着重要的作用。
“嵌入式”养老是我国新型的一种养老模式，区别于以往传统家庭养老模式、机构养老模式和社区居家养老模式，克服了各模式的劣势又集中了三者的优势，成为当前社会以致未来养老服务领域都较为完善的模式和载体。
万科集团看到了养老产业如日中升的发展趋势，也由此开启了社区居家养老业务的全面布局，采用嵌入式养老模式，在所有的在建项目楼盘里，每一个项目造一栋楼专门用于养老，并有万科持有和运营，公建民营这种PPP合作模式，加上万科对大逻辑的把握和对小细节的打造，万科集团以开放合作的心态积极构建养老业务的生态体系，满足城市、社区、居家三方面的养老需求。
在追求以人为本的社会工作中，无论是社区社会工作还是老年社会工作领域，“嵌入式”养老模式无疑成为了新型社区养老模式的新路径。
随着我国经济社会的发展和人口结构的变化，按照国际标准我国已经在1999年成为一个“老年型”的国家，开始进入人口老龄化社会。
据相关资料统计，至今，我国60岁及以上的老年人已达1.3亿之多，超过了我国总人口的10%，占世界老年人口的1/5，预计到2025年我国老年人口将会达到2.84亿，占全国人口总数的20%左右的比例，成为高度老龄化国家。
近20年来我国一直实行计划生育的人口政策，在控制人口总数的同时，也造成人口比例的失调，老年人口发展迅猛，比例持续增加。
许多发达国家65岁及其以上的老年人口比率由5%上升到7%一般要经历50-80年之久，然而相比之下，我国仅仅只用了18年，数字相差悬殊，给“未富先老”的中国带来巨大的养老压力。
万科智慧社区养老的个案例
万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。
当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。
同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。
在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。
于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。
他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。
另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。
可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。
它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
万科发力养老业务，三大产品线初现雏形
万科发力养老业务，三大产品线初现雏形策源观察2017-06-222016年万科发力养老业务，多个项目开业运营，养老业务逐渐成为万科转型的重要方向之一。
通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），适配不同的养老需求。
其中租赁改造、共建/代建等轻资产模式也是万科重点探索的方向。
1万科养老业务发展背景：2016年以来万科在养老业务方面动作频频，多个项目亮相，引发业内的广泛关注万科发力养老事业：2016.8.30，北京万科怡园光熙长者公寓开业2016.9.22，广州万科首个城市级旗舰养老项目榕悦开业2016.10.21，成都万科幸福家华西店正式开业2016.11.24，北京万科嘉园长阳长者中心开业2016.12.28，浙江万科与深圳首家公办养老机构PPP试点项目签约万怡医养被授予“2016中国十大养老品牌”奖项……此前，万科提出“八爪鱼战略”的转型构想，将养老作为企业转型的重要支点之一；各地城市公司也纷纷跟进制定相应的发展战略，推动养老业务的发展北京万科提出“6+X”战略计划：“6”包含了城市更新（曼哈顿计划），商业地产，持有型长租公寓，装修业务，社区配套服务商业务，以及金融业务；其中X就是养老业务，并将其作为北万重要的转型方向杭州万科2016年正式宣布进入“复合地产战略元年”，加速在商办、养老、教育、家装、物流、金融物流等新领域布局。
广州万科作为万科布局养老战略的核心城市之一，广州万科在养老领域已经率先搭建了专业康复医疗业务的完整产品资源链，形成兼具医疗、康复、养老、护理为一体的医养联合体专业产品体系。
发展历程：其实万科早在2010年就开始涉足养老业务，通过试水杭州、深耕北京，逐渐形成独有的养老产品体系项目布局：在八爪鱼战略之下，2016年万科发力养老业务, 在全国开业的养老项目达到54个，主要集中在经济较为发达的核心城市，如北上广、成都、杭州及青岛等地2三大养老产品线通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），分别形成相应的品牌，可以适配不同的养老需求【社区嵌入型】立足已有社区，提供社区照料服务为主，规模较小；目前万科社区嵌入型养老已形成智汇坊、橡树汇、嘉园等多个品牌动能定位：以社区照料的养老服务为主；立足万科已有的社区并辐射周边老年客户规模特征：一般规模比较小，以旧有社区物业改造为主；建筑面积在800-3000平米之间品牌与分布：品牌：幸福家、智汇坊、橡树汇、嘉园分布：北京、成都、广州、济南【社区嵌入型】嘉园长阳长者中心，北京万科与房山区政府合作的社区嵌入式养老项目，以服务自理、协助型长者为主，让其在社区内享受高质量的养老服务嘉园长阳长者中心是北京万科养老管理公司与房山区政府合作的共建民营养老项目。
上海万科养老地产模式研究
《关于推进本市社会福利社会化的意 见》
社会福利机构的建设用地，划拨用地，有偿供地（地价优惠），出让土地（降低出让金的收费 标准），且对养老机构建设减免土地垦复基金、耕地占用税。制定城镇居住区规划时，将社会 福利设施特别是老年人服务设施纳入公共设施，进行统一配套规划。
《上海市老年人日间服务机构管理办 法》的通知
居家养老 社区养老
生活照料 家政服务 康复护理 医疗保健 精神慰藉
社区日间照料 居家养老支持
机构养老
养老设施建设： 生活照料 康复护理 紧急救援
养老地产的背景 》 政策背景
社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出 ：
1、建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每 千名老年人拥有养老床位数达到30张。
目标1 目标2 目标3
• 在现状市场条件和万科既有产品优势上,研究适合万科的养 老地产开发模式.建立上海万科在养老地产领域的开发模型；
• 通过全龄社区典型案例的概念方案设计，研究全龄社区的 人群需求,物业配比、养老设施配比等,建立全龄社区的理 想规划和数据模型.
• 通过典型案例的方案研究,分析上海万科全龄社区的商业模 式,生活模式,运营模式等,为万科在养老地产领域建立新的 标杆.
外部报告精选之
上海万科养老地产模式研究
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 。
序言 养老地产的背景 养老地产的发展研究 全龄社区养老地产模式 万科全龄社区模型 综述 （附录）养老地产案例分析
到2050年，中国到达老龄化峰值
养生养老(2011.5)压缩
目录一、养生专题研究1、养生概念2、养生案例二、养老专题研究1、养老概念2、养老案例养生案例养生案例——万科东丽湖养生案例——万科东丽湖物业地址：天津市东丽区湖滨路物业类型：别墅、多层、小高层、高层开发商 ：天津万科房地产有限公司占地面积：约273万平米建筑面积：200万平米容积率：0.76绿化率：40%将社会、经济、生态作为一个密不可分的整体，集居住、教育、旅游、休闲为一体。
由五期组成，一期北欧墅、 二期城市天籁和城市街坊、 三期湿地景观公园（岛居联排），五期精装瞰景洋房。
一期二期二期3000平米万科生态博览馆（滑水会所）27万平米的湿地景观公园运动公园2万平方米北侧雕塑公园与南侧的“绿色生态走廊”万科东丽湖所采用的养生技术东丽湖水世界：水环境整体规划；中水会用系统；雨水收集系统；渗水路面系统；人工湿地。
新城市镇植物系统：东丽湖原生植物群落；屋顶绿化——佛中草种植；盐碱地改造——排盐系统；防风减噪林地热资源利用与节能：建筑保温体系（外墙，平屋面，坡屋面）；铝合金断热中空玻璃；住宅能源系统能耗模拟；住宅单体节能能耗模拟；太阳能路灯；地热资源梯度利用；温泉利用；暖气和地面两种采暖方式的梯度利用；光环境模拟；风力发电。
绿色空气环境：风环境模拟；住宅室内新风系统；变压止逆烟道绿色声环境：防风减噪林；铝合金断热中空玻璃窗；声环境模拟社区新技术应用：生态厕所；有机垃圾生化处理；绿色建材应用；地方材料应用生茂养园生茂养园物业地址：上海浦东沪南公路5288弄物业类型：（中式）联排、独栋开发商：上海航汇房地产开发有限公司占地面积：40万平米建筑面积：12万平米容积率：0.3绿化率：71%“私家御花园、名流养生观”的养生理念“园中有园、景中有景”的内廷建筑设计根据东西南北中方位和养生气候，保留原生植栽并精选对人体身心健康有益植物栽种，结合当地原有水系加以改造，形成了叠溪瀑布和四季常青的园林格局。
中国园林养生和谐：人与自然的和谐。
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1.养老地产建筑设计的特点
空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。
设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。
体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。
2.养老地产公共空间的设计要点
住宅的坡道无障碍设计要点
在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。
在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。
坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。
3.单元入口公共空间设计
·设置斜坡
引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。
·设置扶手
楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。
·设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐
·铺设防滑地面材料
地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。
设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。
·坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm
3.楼厅和电梯的设计要点。