不动产抵押权实现时的特殊问题
不动产登记存在问题及整改措施(共3篇)
不动产登记存在问题及整改措施（共3篇）不动产登记存在问题及整改措施（共3篇）第1篇不动产登记存在的问题及对策不动产登记存在的问题及对策按照不动产登记暂行条例（征求意见稿）不动产登记程序为申请.受理.查验.登记.查询等环节，登记涉及原有土地.房屋.农林（牧）业.海洋等部门，具体登记内容为1.集体土地所有权；建设用地使用权；宅基地使用权；地役权；2.房屋等建筑物.构筑物所有权；3.森林.林木所有权;4.耕地.林地.草地等土地承包经营权；5.海域使用权；6.抵押权；7.法律规定需要登记的其他不动产权利。
8.国务院确定的重点国有林区的森林.林木和林地，国务院批准项目的用海.用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
9.不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。
以上多部门整合的业务内容，对中介服务单位来说是一次难得的机遇，但更多的是业务技术挑战。
本人就不动产登记申请.受理与查验工作环节，结合土地登记代理工作实际操作，分析不动产登记存在的一些问题，并提出相关解决的措施和建议。
我市自年开始实施土地登记自我举证制度，但在土地登记申请时经委托代理的事项仍然实施申请人自行申请的方式，致使土地登记代理行为很难落实（目然仅为填表.实地配合调查），使群众在一定程度上造成某些困惑。
如此现象应按以下工作流程逐步理清申请人.代理人.受理人各方的责任与权利。
1.经委托代理的事项，应按照申请人与代理人签订的授权委托书（委托具体事项及职责双方应约定清楚.代理机构与代理人必须有资质.申请人必须具有民事行为且未受限制），由代理人申请，申请材料的真实性应由申请人负责，受理人依照登记所需目录进行初步审查决定是否受理。
2.不动产界址.空间界限.面积等自然状况材料与他人利害关系的说明材料应由申请人提交，对于所需材料申请人可以自行委托具有测绘（代理）技术资质的中介单位实施。
3.中介单位通过实地调查（测绘）制作不动产权利图件资料并对图件资料的真实性与合法性负责。
不动产抵押中的法律问题——《特权法》关于不动产抵押的规定
集 体 土 地 使 用 权
由 于 我 国 目 前 在 法 律 层 面 上
尚未放开集体建设用地 的流转 ， 是 否 所 有 的 土 地 和 房 屋 都 能 因 此 在 抵 押 方 面 对 集 体 土 地 使 用 镇 、村 企 业 的 建 设 用 地 使 用 权 不 得 单 独 抵 押 ， 根 据 《 权 法 》第 但 物 １３条 的 规 定 ， 乡 镇 、 企 业 的 ８ 以 村 厂 房 等 建 筑 物 抵 押 的 ， 其 占 用 范
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栏 目 简 介
法律 、 法规 的普 及 是 市场 经 济 稳 定 、 效 高 运 转的保 障 。 随着我 国畜牧 业 的蓬 勃发 展 ， 相 关 法律 、 法规 陆 续制 定、 实施 ， 切 需要 法律 、 迫 法规 的加 速度普 及 。 本编 辑 部特邀 该领 域 的专 家、 学者进 行解 读 ， 以馔 读 者。
欢 迎 订 阅２ ０ 年 ０８
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作 者 简介 ： 陈耀 东 ， ，９ ７年 ４月 生 ， 北 省 定 州 人 ， 士 ， 为 南 开 大 学法 学 院教 授 、 长 助 男 １６ 河 博 现 院 理 ， 商 法 、 济 法 专 业 硕 士研 究 生 导 师 ， 地 产 法 与 房 地 产 经 济 研 究 方 向博 士研 究 生 导 民 经 房 师 。 主 要研 究房 地 产 法 、 权 法 、 识 产 权 法 、 同法 等 民商 法 、 济 法领 域 。 物 知 合 经
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不动产登记可能存在的问题
可以预见，实施统一登记后，登记机构在办理变更登记过程中，会发现统一前的个别登记可能在登记程序上存在“瑕疵”，或者在权源文件上存在“瑕疵”。
如何处理？我们建议按照以下原则处理瑕疵登记和瑕疵权源：1、以保障登记公信力和不动产交易安定性为原则，对存在瑕疵的登记，如果没有登记权利人或利害关系人提出瑕疵问题和要求更正，登记机构一般不再过问；但是，如果“瑕疵”明显严重，以致损害国家利益、公共利益或他人合法权益的，登记机构应当报告同级政府，并通报原主管部门，确需依职权办理更正登记的，应以政府名义报告上一级政府获得批准后，在登记簿上予以更正，并予以公告。
同时，《条例》第十八条和第十九条补充规定了登记机构的查验责任与调查权力。
不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当对“不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致”“有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致”等内容进行查验；对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，以及因不动产灭失导致的注销登记等申请登记事项，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看；对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
上述规定明确了登记申请人与登记机构各自在确保登记真实性合法性上的责任分配：１．登记申请人的真实性责任是登记合法性的基础，登记机构行为合法性是建立在申请材料真实性基础上的；２．登记机构对申请材料的查验责任，不是查验其真实性，而是查验材料彼此间的关联性与一致性，并且要按照专业的水准对关联性和一致性进行审查，必要时还可以展开调查，这就是审慎审查的原则，至于对材料真实性的查验（例如印章是否伪造），无论在技术和人力上，都超出了登记机构的能力范围，各国惯例也不要求登记机构查验材料真实性。
不动产抵押登记若干问题分析
不动产抵押登记若干问题分析摘要：随着经济和社会的发展，人们的产权意识越发明显，尤其对不动产的权利愈发重视。
随着不动产登记条例和实施细则的更新完善，对不动产登记工作提出了更高的要求和标准，因此产生了一系列的问题。
本文以此为出发点，对不动产抵押登记方面存在的问题，并进行探讨分析，以期为不动产抵押权的完善和实际交易提供有效建议。
关键词：不动产；抵押登记；问题引言经济和社会的不断发展，推动国家对各项权益的立法和管理，也使人们对不动产抵押权的重视程度有了明显提升，下面就不动产抵押权在登记方面的若干问题进行分析和探讨。
1不动产登记的概念根据中国《不动产登记暂行规定》的规定，中国不动产登记机关为国家机关，因此不动产登记行为具体国家行政行为。
《不动产登记暂行条例》规定，“不动产登记是指不动产登记机构依法记录不动产所有权和其他法定事项在房地产登记簿中的行为”。
同时，还规定了房地产登记的权利：集体土地所有权，房屋等建筑物，结构所有权，森林，森林所有权，耕地，林地，草地等土地承包权，建设用地使用权，宅基地使用权权利，海洋使用权，抵押，以及法律要求的其他不动产。
2不动产抵押的概念不动产抵押是不动产登记所包含的权利之一。
它指的是不动产作为担保进行抵押，是抵押的一种形式，因为不动产特殊属性，抵押人不转让拥有的对象可以达到相应的目的，法律规定不动产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。
《物权法》规定，抵押在登记时确定。
不动产抵押没有经过登记，抵押不发生效力。
抵押是抵押权人优先担保的权利。
所谓优先权是指在同一财产中存在多种权利时，权利人可以排除其他所有权利，财产优先受到补偿，在其自身权利实现前，其他权利持有人无权行使权利。
抵押登记后，抵押权人可以对抗所有第三人。
不动产包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不动产登记细则根据登记模式提出了不动产抵押登记的分类：可不动产抵押权初始登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记等。
不动产抵押权的几个法律问题
或 未 告 知 受 让 人 的 。 押权 人 可 以 行使 抵 押 权 。 抵 这是 我 国法 律
对抵押权追及效力的肯定。 在实际操作 中 ， 我国法律规定不动 产的强制登记制度 ， 者称 为登记生效制度 。 以在不动产领 或 所 域。 有效 的抵押关系都 是办理 了抵押登记 的。 以上条款 的第一 个前提是满足的。 问题在于第二个前提 ． 虽然抵押人未履行通 知或告知义务 ． 但是受让人在办理过户手续 中， 也会得知转让 标 的 物 存 在 抵 押权 ， 这种 情 形 下 。 押 权 人 是 否 可 以行 使 抵 在 抵
关 键 词 ： 押 ； 动 产 ； 别 抵押 ； 独 抵押 ； 价 抵 不 分 单 折
抵押属于担保物权的范畴 ，是交 易中经 常采用的担保方 式 抵押能够较好的保 障债 的履行 ， 增强 主体 的信用 ， 防和 预 减 少 不必 要 的风 险 。在 实 践 中 ， 动 产包 括土 地 、 筑 物 等 以 不 建 其现实性、 稳定 性、 保值性 、 全性最强等特性成为普遍采用 安
不是绝对的 ， 法律上为维护交易安全 ， 立善意取得制度 ， 在 确 使有偿的善意取得人 ， 原物权人有抗辩权 。 阻断其追索。 对 可
不 动 产 抵押 物转 让 （ ） 押 人 转 让 抵 押 物 是 否需 要 得 到抵 押 权 人 的 同 意 。 一 抵
一
、
我 国 的 法律 对该 问 题 作 了多 次 的修 改 ， 如 １８ 比 ９ ８年 《 高 人 最 民法院关于贯彻执条款增加但书 ， 这个可能更符合实践 的情况 ，但书” “ 可以这 样 规定 ： 抵押人事先同意将转让价款清偿债权或提存的 ， 抵押 人应 当履行告知抵押权 人的义务。 （ ） 押 权 的追 及 效 力 。 二 抵 民法 理论 上 的追 及 效力 ， 指无 是 论标 的物辗转于何人之手 。 物权人都能依法 向占有人追索 ， 请 求 返 还 原 物 的效 果 。 物 权 效 力 的 表 现 。 物 权 的追 及 效 力 并 是 但
不动产登记工作中的疑难问题及应对策略
不动产登记工作中的疑难问题及应对策略作者：龚晓春来源：《西部论丛》2020年第04期摘要：伴随着社会经济的不断发展，我国的不动产登记工作也必须与时俱进，提高工作质量，保证较高的效率。
本文结合笔者多年的工作实践，探讨不动产登记工作中的疑难问题，并针对存在的问题探讨总结有效的应对措施。
关键词：不动产登记工作;疑难问题;应对策略在《不动产统一登记制度》全面实施以后，我国不动产登记问题逐渐凸显出来，主要原因如分散登记长期遗留而出现的矛盾和问题，形成疑难症结。
在这样的背景下，关于不动产登记的信访及诉讼也是不断增加，尤其是涉及群众的房屋不动产登记。
对于不动产工作人员来说，如何妥善处理好不动产登记的历史遗留问题仍然是他们不断需要考虑和解决的问题，该问题的解决能够十分有效地提高我国不动产登记工作的工作效率和质量。
1.不动产登记工作的疑难问题分析1.1不动产超宗地界限面积问题在以前一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。
据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。
这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象[1]。
1.2不动产登记土地使用权分摊问题《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。
但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。
抵押权效力若干问题研究
其公 示方 法 ” 的规则 ， 则是 为 了使不 占有抵 押 物 的债权 人 获得 一项 具 有对 抗 力 的抵押 权 。 由此 ， 无须 转
移抵押物的占有即可设定抵押权 ， 遂成为现代立法所规定的抵押权制度的基本特征。 但是 ， 对 于“ 抵 押权 是一 种不转 移 占有 的担保 物 权 ” ， 应 当理解 为 抵 押 物 占有 的转 移 不 是抵 押权 设 立的法定条件 ， 而鉴于我国《 物权法》 在抵押权设 立根据上的规定所具有的强制性 （ 即不动产抵押权的 设 立 以登记 为准 ； 动产抵 押权 的设 立 以抵 押 合 同成 立 为准 ） ， 故 当事人 不 可 以 以约定 排 除法 律有 关 抵押 权设 立 条件 的规定 ， 即约定 以抵押 物 占有 的转 移 作 为抵 押 权 的成 立条 件 ， 否则 ， 其 该 项 约定 应 属 无 效 。 与此 同时 ， 鉴 于抵 押合 同是抵 押权 设立 的基 础 （ 不 动 产抵 押 ） 或 者 直接 根 据 （ 动 产抵 押 ） ， 而抵 押 权 的设 立 不 以抵押 物 占有 的转 移 为条件 ， 故 当事人 亦不得 约 定抵 押 物 占有 的转 移 为抵 押 合 同成 立 的条 件 。不
（ 一） 当事人有 关移 转抵押 物 占有 的 约定 的效 力认 定
在论 述 “ 物权法 定 ” 原则 时 ， 常有学 者将 抵押 合 同双方 有关 “ 转 移抵 押物 占有 ” 的约定作 为违 反该 原 则 的实例 ， 实务 中 ， 常有 当事 人在采 用抵 押权 登 记所 须标 准 格式 合 同签 订抵 押 合 同 的 同时 ， 又 以补 充 协 议 的方 式 约定抵 押 人应将 抵 押 的不动 产交付 给抵 押权 人 占有 、 使用 或者 管 理经 营 ， 而 事后抵 押人 又 以该
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
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不动产抵押权实现时的特殊问题：
1、城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
2、以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的
土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
3、拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金
的款额后，抵押权人又有优先受偿权。
4、出于维护处置人利益的考虑，规定：出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届
满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。
5、一般而言（也有特殊情况），权利质权是动产上的权利，不动产上的不能设立权利质权。
6、以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权人再转让或质押的无效。
7、以票据或者债券出质的，必须背书记载“质押”字样，否则不能对抗善意第三人。