房地产抵押权的提前实现
房产抵押合同中的抵押物处置方式
房产抵押合同中的抵押物处置方式一、抵押物处置方式抵押物处置是指债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
二、房产抵押物处置程序1.通知被查封财产的保全法院，同时向抵押权人履行告知义务，并取得其书面同意。
2.双方当事人经协商一致，订立书面协议。
该书面协议应当载明抵押物名称、数量、被担保的债权种类、数额、履行期限和方式等。
3.申请法院对被查封的房产进行评估。
评估过程中，被申请人应予配合。
如有异议，可以提出。
评估完成后，法院将评估结果告知双方当事人。
4.当事人可以书面协议选择被查封财产所在地或者诉讼法院所在地基层法院管辖。
双方当事人书面协议选择管辖法院的，不影响应承担的执行责任。
5.法院将裁定书及债权文书送达至抵押权人和被申请人，并在不动产所在地执行裁定书及债权文书。
6.被查封的不动产由法院保管，当事人可以办理续封手续。
7.被申请人应当按照约定履行债务，否则债权人有权依法定方式处分抵押财产以实现优先受偿权。
8.处分抵押财产所得的款项在扣除执行费用和可能实现的债权后，应当剩余部分清偿债务，若没有剩余则应当提存。
三、房产抵押物处置注意事项1.当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
在抵押物被查封后，当事人应当积极履行告知义务，取得抵押权人的书面同意，为后续处置程序做好准备。
2.当事人可以书面协议选择被查封财产所在地或者诉讼法院所在地基层法院管辖。
这样更有利于当事人参加诉讼和法院审理裁决，同时也方便当事人申请执行。
3.在法院对被查封的不动产进行评估时，当事人应当予以配合，不得无故干扰评估过程。
评估结果出来后，当事人应当知晓自己的抵押物价值状况，以便于下一步的处置程序。
略论房地产抵押权的实现
ＮＯ ２ Ｖ．０１０
文 海 艺 苑
Ｌ Ｔ ＥＲ Ａ ＲＹ Ｇ Ａ ＬＬＥＲ Ｙ ｌ
略论房地 产抵押权 的实现
郭 晶岩
（ 白城 市气象局 ， 吉林 白城 １７ ０ ） ３０ ０
摘 要 ： 地产 抵 押 权 的 效 力 包括 主债 权 存 续 期 间 的效 力和 抵押 权 实现 过 程 中有 关行 为 的 效 力 。 法 院 房 执 行 过 程 中 ， 于 转 移 土 地使 用权 、 屋 所 有 权 裁 定 的 效 力 ， 送 达 权 利 受让 人 后 即发 生法 律 效 力 ， 对 房 在 并 不是 行 政 机 关 办理 登 记 后 才发 生权 属 变更 或 转 移 的 效 力 。 房 地 产抵 押 权 的 实 现 方 法有 折 价 、 卖 、 拍 变 卖。 关键词 ： 押权 ； 抵 权利 冲 突 ； 押 合 同 抵 中 图分 类 号 ： ２ ． 文 献 标 识 码 ： 文章 编号 ： ５ ５ １ （０ ２ — １ ８ ０ Ｄ９ ０４ Ａ １ ０ — ３ ２ １ ２ ０ — １ ０ ２ ０） ９
一
、
房 地产 抵押 权 实 现 概 述
际上 是 有 影 响 的 ：
房地产抵押权实现实际上也是房地产转让 ，根 据土地状 况可以分为集体土地与国有土地的抵 押。不同种类 的土地上
的 房地 产 抵 押 ， 实 现 时 有 不 同 的要 求 。 押 权 在 实 现 过 程 中 在 抵 还 受 到 的 如 下 权 利 限 制 ： 、 先 购 买 权 ， 、 先 权 ， 、 先 承 １优 ２优 ３优
进 行 协 商 处分 抵 押 物 ， 须 在 法 院 执 行 程 序 中 存续 期间的效力 和抵押
权 实 现 过 程 中有关 行 为 的效 力 。 （ ） 债权存续期间的效力 一 主
房地产抵押权实现的若干争议问题探讨
作者： 方龙华
作者机构： 江西省上饶地区中级人民法院
出版物刊名： 法学
页码： 45-47页
主题词： 房地产抵押权;抵押权人;抵押物;抵押人;抵押登记;有限产权;租赁权;争议问题;抵押合同;债权人
摘要： <正> 一、房地产抵押权的实现要件和方式 房地产抵押权,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保,债务人不履行债务时,抵押权人依照法律的规定,以拍卖被抵押房地产,或以其他方法处分被抵押房地产而优先受偿的权利。
抵押权的本质在于担保债权的受偿。
房地产抵押权要得以实现必须符合法定要件: 1.必须以房地产抵押权有效存在为前提,亦即抵押权人和抵押人之间有明确的抵押法律关系。
一是从法律关系的形式看,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第112条规定
的“债务人或者第三人向债权人提供抵押物。
2024年房地产借款合同参考范本（四篇）
2024年房地产借款合同参考范本借款方（甲方）：贷款方（乙方）：签约日期：____年____月____日鉴于甲方的______需求，甲方依据《单位住房贷款办法》向乙方申请借款，乙方经审查同意发放。
为确保双方权益和责任的清晰，特此订立本协议，共同遵守。
一、甲方同意向乙方借款人民币（大写）_____，专门用于______。
借款期限为____年____月，即自____年____月____日至____年____月____日。
二、乙方承诺按照以下资金供应计划提供贷款：____年____月____日____元；____年____月____日____元。
三、甲方应按以下计划归还贷款本金：____年____月____日____元；____年____月____日____元。
四、贷款利息自贷款支付之日起，按月利率____‰计算，每季度结算。
若甲方未能按期归还贷款，逾期部分将加收____%的利息。
若贷款未用于规定用途，将加收____%的利息。
五、如乙方未能按计划提供贷款，将按违约金额和延期天数，每日向甲方收取万分之三的违约金。
若甲方未能按时支付利息，乙方有权从甲方账户中扣收或暂停支付贷款。
六、在本合同有效期内，如遇国家利率调整，自调整日起，乙方将按新利率计算利息，并书面通知甲方和担保方。
七、若借款到期甲方无法按期偿还，乙方有权从甲方的存款账户中扣收或以抵押物抵偿。
若采取第三方担保，担保方应代为偿还。
担保方在收到乙方还款通知一个月后仍未归还，乙方有权从其存款账户中扣收或通过法律途径保护自身权益。
八、甲方在法人变更时，需提前____天通知乙方，变更后的法人将继续履行原法人所规定的权利和义务。
九、在本合同有效期内，甲方应按季向乙方提供统计、会计、财务等方面的报表及其他相关资料。
乙方有权检查甲方的生产经营活动，以确保贷款的正确使用。
十、甲方提交的借款申请书、抵押或担保协议书均为本合同的组成部分。
如需变更合同条款，需经甲乙双方协商一致，并签署借款合同补充文本。
《房地产法》第4次形成性考核册作业答案
《房地产法》第4次形成性考核册作业答案一、选择题1、ABCD2、ABC3、A4、AD5、AC6、ABC7、B8、ABC9、ABCD10、ABCD 11、ABCD 12、ABC 13、ABCD 14、ABC二、名词解释1、房地产管理职权是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发，交易等活动进行管理的职责权限。
2、房地产法律义务是指房地产法律关系主体依照法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。
3、土地利用总体规划是指各级人民政府，根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发，利用，整治和保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案。
4、城市规划是人民政府对城市的规划，容量各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和窨上进行综合构思，布置的行为。
5、土地利用规划是指国家利用计划手段，对土地的开发，利用，整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节流”纳入国家计划管理体系的一种土地利用管理制度。
三、简答题1、答：根据房屋租赁的有关规定，房屋租赁的条件为：（1）有从事房屋租赁的营业执照;（2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的;（3）有合法的房屋所有证书;（4）房屋能正常使用，符合安全条件。
根据有关规定，有下列情形之一的房屋不的出租:（1）未依法取得所有权证的;（2）司法行政机关查封或限制的;（3）未征得共有人同意的;（4）权属有争议的属违法建筑的;（6）不符合安全标准的;（7）已抵押，未经抵押权人同意的;（8）不符合民公安，环保，卫生等有关规定的;（9）法律，法规规定禁止出租的其他情形。
2、答：根据有关法律规定，设立房地产公司应当具备以下条件:（1）有自己的名称和组织机构;（2）有固定的经营场所;（3）有符合国务院规定的注册资本;（4）有足够的专业技术人员;（5）法律，行政法规定的其他条件。
3、答：房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则，还应遵循以下原则：（1）出让方地位不变原则;（2）房地产一致原则;（3）效益不可损原则。
6781078_完善房地产抵押管理的思考和建议
01 Gold Master 2015 中国房地产金融110C 当前房地产抵押是商业银行普遍接受的贷款担保方式，也是最主要的贷款担保方式。
本文阐述了房地产抵押的基本属性和重要意义,并深入分析商业银行实际业务中房地产抵押存在的法律风险、操作风险和市场风险，从完善银行管理、监管措施和优化市场环境等角度提出相关措施建议。
一、房地产抵押的基本属性和重要意义（一）房地产抵押的基本属性根据《城市房地产抵押管理办法》，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
1．房地产抵押的基本性质债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权，房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
房地产抵押权为担保物权，其权利的内容、实现方式和范围等方面有别于债权。
房地产抵押权的价值权性，是指抵押权人对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
2．房地产抵押的效力房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利和义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。
一是优先受偿效力。
房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，可从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
房地产抵押的债权范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现房地产抵押权的费用等。
二是抵押物价值保持的效力。
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
三是对其他抵押权的影响。
房地产价值巨大，足以担保数个债权。
同时，抵押不移转房地产的占有，完善房地产抵押管理的思考和建议饶承波、陈斌因此有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。
在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。
房地产抵押与租赁并存对实现抵押权的影响
摘要:本文就房地产抵押与租赁的先后顺序及两者之间存在的矛盾进行法律解读，对租赁合同是否经过登记公示、抵押权是否受到影响和抵押权和租赁权进行分析研究，指出我国目前租赁权登记公示法律制度存在不足，有待进一步完善。
关键词:抵押权租赁房地产是银行信贷业务中最常用的一种抵押物。
在信贷业务实践中，抵押和租赁同时存在于一个房地产上是常见的现象；如果租赁期限迟于抵押所担保的主债权期限到期，抵押权人在主债权到期未受清偿时又可能行使抵押权，因此就会引发不可回避的问题：租赁权的存在可能会对处置转让抵押物带来不利影响。
此时抵押权人是否能够主张解除租赁合同排除影响？对抵押权和租赁权的效力范围如何妥善进行界定和协调？本文对此进行分析。
1先抵押后出租1.1我国现行立法有关规定《物权法》第190条：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
1.2法律选择和适用《物权法》是基本法律，且在《担保法司法解释》之后公布实施，显然《物权法》第190条应优先适用。
按照《物权法》第190条规定，对于先设立已办理登记的抵押后出租的情形，抵押权人有权在租赁权影响到抵押权实现效果时请求排除妨碍，解除租赁合同；而对于先设立的抵押未办理登记的情况，该条没有进行进一步的规定，那么是否应该补充适用《担保法司法解释》第66条的规定？如果补充适用《担保法司法解释》第66条，则虽然抵押人在处置前不得解除租赁合同，但抵押物的受让人可以在受让抵押物后解除租赁合同。
民法历年司法考试案例分析题
民法历年司法考试案例分析题（2022年）四、（本题19分）案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。
经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。
后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。
法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。
”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。
甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。
法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。
合同案例分析题：签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。
甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。
”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。
丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。
丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。
甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。
鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。
经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。
问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？7.丁公司能否解除房产买卖合同？为什么？8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？参考答案：1.成立。
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遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房地产抵押权的提前实现一、引言市场经济说到底是信用经济、法制经济。
市场经济主体的信用是靠法律规范维系、国家强制力保障的。
信用体系发达并进入良性的循环后，市场交易频繁，市场经济得到发展。
目前，我国社会主义市场经济的信用体系因制度性的原因、国家强制执行力之贫乏无力，始终未完全的得以确立。
这种现状的存在，导致民事债权债务的设立、履行过程中，人之保证、物之担保成为必不可少的信用担保。
尤其是作为不动产的房地产抵押更为信用担保之基石。
可以设想，房地产抵押权最后都无法担保债权的实现，信用经济也就无从谈起。
基础之不在，何以成就信用经济大厦，因此，在理论上研究房地产抵押权之实现，就显得更为急迫、更有意义。
《担保法》第十四条、第三十六条明确：抵押人可以其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押，以担保债权人债权的实现。
同时，《担保法》及最高人民法院关于担保法的解释(以下简称《解释》)对于房地产抵押权的设定、取得方面进行了较为详细的规定：房地产抵押权成立系采登记成立主义。
但担保物权系为担保债权人债权的实现而设立的，担保物权人最关心的不仅仅是物权的设定，更重要的是担保物权的实现。
《担保法》基于此，以第四节专节在抵押权的实现方面作出了一些原则性的规定，具体到房地产抵押权的实现的规定则了了无己，关于房地产抵押权的实现方面的法规零星地散落在《城市房地产抵押办法》、《拍卖法》、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》等法规与司法解释当中，但现有的这些法规、司法解释在房地产抵押的实现方面，不仅规定相对粗糙，且不具有很强的操作性。
甚至于在某些方面的规定存在矛盾之处。
笔者认为，对房地产抵押权的实现方式，有必要在现有的法律、法规、司法解释的基本框架之下，依民法原理、司法实践的积累的经验，来予以充实。
以利房地产抵押权的真正实现。
因此，从实践的角度研究房地产抵押权的实现方式，对于促进市场经济的发展尤有现实意义。
房地产抵押作为呈流转状态的债权债务之交易担保，在讨论房地产抵押权的实现时，应以动态的方法，分析在债权流转的各个阶段，抵押权实现的可能性与现实性。
二、债务履行期限未届满前，房地产抵押权实现的可能性与现实性，防范抵押物权再度沦为债权请求权。
1、抵押人转让抵押房地产，抵押权人抵押权实现方式。
在展开此问题的论述之前，首先要解决的是，在设定抵押权之后，有担保物权的房地产是否能够转让;另外，转让是否要受到一定的限制。
根据民法关于设立担保物权的用意及物权具有追及性的原理来看，房地产担保物权设立，不仅是为了担保债的履行，更为了发挥房地产所有权的最大效用，从而使不动产所有权真正实现担保物权、用益物权两翼齐飞”的最大效用状态;物权追及性的原理告诉我们，只要物权所涉及之物存在，特别是不动产，担保物权可以一直追及不动产的最后所有权人，以实现房地产抵押权。
从而担保债权的实现。
由此可见，其上设有担保物权的房地产是可以转让的，且在所有权的处分上，亦不应有实体权利的限制。
《担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告示知受让人的，转让行为无效。
”;《解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
”;《办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
”上述规定，对抵押房地产是否可以转让的回答是一致的，而在转让的限制上却未尽一致。
应当说，《解释》的规定是符合法理的，兼顾了房地产所有权人与抵押权人的利益。
《办法》比之《担保法》更倾向于抵押权人。
同时，《担保法》、《办法》在各该条都规定：抵押房地产转让所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。
”至于如何清偿、未清偿的法律后果是什么?即使是最倾向于抵押权人的《办法》也未作进一步的规定。
设想一下，如果抵押权人依《办法》的规定，善意地期待抵押人将转让抵押物之价款提前清偿债务，因而同意转让，当抵押人在拿到价款之后，不予清偿。
此时，抵押物也经抵押权人同意转让了，抵押权已不存在了。
而抵押权所担保的债权却又未获清偿，不经意的，抵押权人有抵押物权担保的债权成了一般债权。
为了防止这种法律制度性的漏洞，笔者认为，我们不妨在现有的法律、法规的规定之下，制定两种方式。
第一，在理论上，对〈解释〉作符合法理的扩大性解释：当房地产抵押权人的债权未获清偿时，其抵押权具有追及性。
可以解释为：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物，抵押权人之债权未受清偿的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
”这样，买受人便自觉地关注其支付的价款是否作为有担保的债权的清偿款。
第二、在实践上，充分利用〈担保法〉、〈办法〉的应当提前清偿”规定，由抵押权人、抵押人、买受人三方订立一利益第三人(抵押权人)的房地产买卖合同。
在合同中约定：由买受人向抵押权人履行给付价款的义务，由抵押人向买受人履行交付抵押房地产的义务。
当买受人向抵押权人完全、适当地履行了给付价款义务时，抵押人所担保的债务全部或部分的消灭。
设定在房地产之上的抵押物权亦消灭。
这样，抵押权人的抵押权得以实现;抵押人或第三人的债务得以清偿;买受人在支付相应价款后，取得房地产之完全所有权。
2、抵押房地产灭失、毁损、被征用后，房地产抵押权实现的方式。
〈解释〉第八十条在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
”〈办法〉第三十八条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
”第三十九条抵押人占用与管理的房地产发生损毁、消灭失的，抵押人应当及进将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。
抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
”第五十一条因国家建成设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务的权利，并可以向人民法院提起诉讼。
经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。
拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
”由上述法律、法规规定可以看出，建设部的〈办法〉相较于最高院的解释来说，其对抵押权人的保护方面及可操作性方面都有过之。
审查〈办法〉规定条文本身，并没有与法律、法理相违背的地方。
可惜的是，〈办法〉仅仅是一个部门规章，其效力层次较低。
尚不能肩负保障抵押权追及保险金、补偿金、赔偿金。
实践中，在抵押房地产消灭失、毁损的情况下，抵押权人抵押权的实现方式，不妨以〈办法〉的规定为依据，以〈解释〉为依托。
最大程度地担保其债权的实现。
当抵押物灭失、毁损、被征用的情况下，抵押人可能会获得保险金、赔偿金、补偿金的，抵押权人依据〈办法〉可从房地产主管部门获知此情况(房地产主管部门应当规定，抵押人须将抵押物的变动情况告知抵押权人，并以此作为获得补偿金的一个必备要件)。
对于抵押人欲提前清偿债务的或重新设定抵押的，抵押权人完全可以依照〈办法〉的规定去操作、办法;而对于抵押人不准备以三金”提前清偿债务，又不重新设定抵押房地产的，按〈办法〉规定，抵押权人向保险公司求偿是没有法律依据的，且不可行。
人民法院应当依据〈解释〉的精神及合同法的原理，允许抵押权人提起提前清偿债务、实现抵押权的诉讼。
并应抵押权人的申请，对保险金、赔偿金作出财产保全。
这样，解释第八十条才能真正成为抵押权追及保险金、补偿金、赔偿金的有效保障。
应当说，能在债务履行期限届满前，实现房地产抵押权，对于抵押权人来说，其不需要通过诉讼的方式来实现，是实现抵押权成本最低的方式。
在抵押权所担保的债务已届清偿期之后，抵押权人所面临的只有〈担保法〉第五十三条规定的债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
”。
同时，也有观点认为：对于依法成立的房地产抵押权，抵押权人在抵押人未按期清偿债务的情况下，可以直接向人民法院申请强制执行。
这种观点的错误是显而易见的，无需多述。
当然，以这些方式实现抵押权，抵押权人都需要支付一定的诉讼成本。
况且，这些方式，在现有的法律规定情况下，还存在着诸多的不完善之处。
笔者再就其作进一步的探讨，以期抛砖引玉。
三、债务履行期届满后，房地产抵押权的实现。
1、折价的方式。
对于债务履行期届满后，债务人未履行债务的，依照《担保法》第五十三条规定，抵押权人与抵押人可以协议以抵押房地产折价，使债务受偿。
同时，《办法》第四十条、第四十一条规定，对债务履行期满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产。
经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。
依据这些法律、规章可知：抵押权人与抵押人可以就抵押房地产作价作为被担保债务的代物清偿。
折价实现抵押权行为的法律性质既然清楚了，那么在司法实践中。
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