物业常态化管理方案

港湾公司线性常态化管理措施
一、总则
（一）为提升服务质量，大力推动“三统一标”的实施，港湾公司拟推行实施常态化管理。

（二）本管理措施适用范围：港湾物业总经办（含财务、各专员）、各项目部主管、内勤。

（三）名词解释：常态化管理指各岗位人员在岗位职责的约束下，以“三统一标”为操作标准，规范其每日、周、月需完成的规定动作。

通俗讲即为，规定各岗位每天、每周、每月必须做哪些工作，使之成为常态化的工作，且工作流程和标准符合“三统一标”规范。

（四）各岗位严格按照常态化管理措施执行，公司通过检查和考核手段确保“三统一标”顺利推进。

二、总经办常态化管理细则
1、每日检查总经办、财务部员工及各专员的考勤及仪容仪表；
2、每日向总经理汇报前日工作情况和询问新工作指示；
3、每日关注项目经理群、人事内勤群和通讯员群的动态，及时处理各反馈意见；
4、每日与安保、工程、团膳专员互通信息，及时掌握各项目动态；
5、每日签批各项目部上报的人事材料；
6、每日检查钟总办公室卫生、添加钟总日常消耗品等；
7、每日检查OA、控股和物业网站的运行情况；
8、处理其他临时事件，如领导交办、来访接待、临时会议安排等事项。

9、每周组织人员对至少4个项目部进行质量检查，检查重点为工作台账以及各模块的现场工作。

10、每周汇总各专员对各项目部检查情况，核实对上周检查问题整改复查情况。

11、每周收集2篇宣传稿件在外网发布。

12、每月检查所有项目（至少覆盖所有重点项目：物业费较高的、或新成立的、或投诉较多的项目），并汇总各项目的月度考核成绩；
13、每月组织一次项目经理会议；
14、每月至少一次进行每个项目甲方的回访工作，进行满意度调查，并针对性的的进行整改。

15、每月与紫金港培训学院沟通，开展一次培训；
16、每月组织开展一次夜检，或检查安全专员的夜检记录；
17、每月检查各专员的培训、检查、会议记录；
18、每月汇总并检查各项目部的工作、质检、培训计划和总结。

三、各项目人事内勤（主管）常态化管理细则
1、每日检查各部门员工的出勤情况和仪容仪表，纳入员工的积分制考核；
2、每日登陆OA和各工作群关注公司最新动态和指示；
3、每日登陆招聘网站及采用其他方法招聘员工；
4、每日查询员工花名册，关注员工状态有效性，如合同有效期、新员工入职天数；
5、每日办理常规的新员工人事手续，或在职员工的转正、晋升等手续；
6、对新员工进行入职培训，并在入职5天内进行新员工谈话，要有记录；
7、每周提醒项目主任召开每周例会，总结本周工作，进行下周工作安排，做好会议记录。

8、每月至少一次组织员工进行礼貌礼节、服务意识等的培训，要有培训教材、记录、考核等。

9、每月5号前收集、整理各部门的上月工作总结并上报公司。

10、每月25号前收集、整理各部门的下月工作计划并上报公司。

11、每月25号前作出下月排班计划并上报公司。

12、每月按时上交各类人事相关表单。

（详见人事各类表单上交时间表）
13、做好每月固定资产盘查统计、登记工作。

序号内容上报时间要求备注
1 员工花名册每月5日上月底
2 工会花名册每月5日上月底
3 员工入离职月报表每月5日上月底
4 工作总结每月5日上月含培训、质检总结
5 考勤表（附假期申请表）每月5日上月（含考勤卡）遇国定假提前
6 加班（调休）确认单每月5日上月遇国定假提前
7 工资表每月5日上月遇国定假提前
8 计分制考核表每月5日上月遇国定假提前
9 员工奖罚单每月5日上月
10 员工奖罚汇总表每月5日上月统计合计数
11 劳动合同、派遣合同每月5日上月含保险申请单
12 保险增减名单每月10日上月员工信息填写正确
13 排班表每月25日次月
14 工作计划每月25日次月含培训、质检计划
15 人事调整单每月25日当月含转正、晋升、调动
四、工程模块常态化管理细则
（一)工程专员常态化管理主要事项
1、每周审核各项目上报的各工作计划、培训计划。

2、针对各项目的实际特性编制培训教材，收集经典案例。

完善“三统一标”。

3、每月制定对各项目工程检查、培训的工作计划，并上报总裁办，通报各项目。

4、每月不少于一次对各项目工程人员进行制度、服务、技术的培训。

5、每月一次召集各项目工程负责人进行管理经验、技术交流会。

6、每月对各项目工程进行不少于一次的检查考核与指导，实现检查、考核、指导、整改的循环优化提升程序。

主要检查内容：
---设备台帐的建立与完善情况。

---各设备的运行记录。

---主管的工作日志。

---交接班记录。

---培训记录、培训课题与考核记录，抽查培训效果。

---主要设备操作记录。

---外包维护的设备的维护记录。

---与甲方往来的公函、联系单。

---主要设备当前运行的健康情况。

---计划维护工作的完成情况。

---员工的日常考核记录。

---耗材的登记管理及仓库的盘存数据。

---日常维修记录。

---员工谈话记录。

---办公室、设备房整洁卫生情况。

---制度、操作流程、服务标准的学习掌握情况。

---员工信息的归档管理，包括简历，每日、每月的考核成绩，违纪奖励，学习培训等。

---能耗管理
（二）项目工程主管常态化管理
1、每日针对“三统一标”及专员每月常规检查的工作内容完善管理台帐。

2、每日提前到岗，了解昨夜值班情况，并做相应批示。

对各主要设施进行现场检查，掌握设备运行情况。

核实设备运行记录，签字确认。

对大楼内部、外围巡查一遍。

3、每日召开班前会，对上一班次工作情况进行点评，安排当日工作，强调
注意事项，服务细节，操作规程、安全生产等要求。

4、每日跟进主要工作事项的完成情况、质量情况，及时指正不合理的操作程序、维修结果等。

5、进行班后总结，汇报统计各工作完成情况，进行点评分析。

6、对员工每日进行仪容仪表、维修质量、速度、服务、技术的评分考核。

7、制定每周、每月工作计划、培训计划及工作总结上报各关联部门。

五、团膳模块常态化管理细则
（一）团膳专员常态化管理
1、每周抽2个食堂对员工进行一次安全及规范操作的培训。

2、根据三统一标内容每月对食堂进行一次工作检查。

3、每月对食堂主任、厨师长例会一次。

4、每月对食堂进行一次评比，优胜者作为其他项目部参观对象。

5、以三统一标为依据，每月对各项目抽查2-3名员工，考核员工对三统一标内容的掌握。

6、每季度带领食堂主任到其他单位较优秀的食堂交流，学习一次。

7、根据菜肴点心评分表每周对食堂菜肴点心的评分进行抽查。

8、以5S为基准，对食堂标识、标牌操作规范，台账每月检查一次。

9、做好各项目食堂人员的统筹管理，在新项目进场、各项目大型活动、各项目个别岗位缺员等情况时，做好人员的统筹安排、调度工作。

10、负责做好食堂主任、厨师长及其他技术骨干的培养与储备工作。

（二）食堂主任常态化管理
1、每日对食堂食谱、原材料数量、质量进行审核。

2、对每日出品严格把控，所有菜肴点心成品达到标准。

3、掌握每日成本及盈亏情况，及出库食品物品的审核。

4、检查食堂各岗位卫生，做到无尘、无油腻、无蛛网、无蚊蝇。

5、做好每日各台账的详细记录。

6、每月对员工进行技能及思想统一培训，不少于二次。

7、主持每日晨会、例会。

8、闭餐结束后对水电气的关闭制定表格，专人负责并签名。

六、保安模块常态化管理细则
（一）保安专员常态化管理
1、对各项目部的安保模块工作进行线性管理，负责各项目部安保人员的统筹调度，在新项目进场、各项目大型活动、各项目个别岗位缺员等情况时，做好人员的统筹安排、调度工作。

2、负责做好安保主管及其他骨干的培养与储备工作。

3、根据企业经营及业务发展需要，制定科学可行的安保培训方案，负责公司层面开展安保方面的培训工作，组织定期参观、学习。

每月不得少于一次专项培训。

4、负责对各项目部安保工作的检查、考核工作，每月参与质检。

每月不定时的进行各项目部的夜查工作，项目部全覆盖，每月至少一次夜查。

5、负责对各项目部安保工作的业务指导，提升公司安保模块工作的服务质量。

6、参与有安保模块项目的业务拓展工作，包括（但不限于）与意向性业务单位的沟通、现场的勘察、安保模块方案的制作、招投标工作的开展、服务协议的起草、签订等工作。

7、协助领导做好就安保模块工作与甲方的沟通、满意度的调查等，并跟进、处理相关投诉。

（二）保安主管常态化管理
1、提前10分钟到达工作岗位,查看“保安部交接班记录本”“每日防火巡查记录”等相关重要安保记录,了解需要跟进的相关工作。

2、每天至少三次到各岗位进行检查指导。

（检查内容参照公司“三统一标”文件）
3、做好每日员工积分制考核工作。

（考核内容及标准参照公司“三统一标”文件）
4、每周召开一次保安部工作例会，需有记录及影像。

5、每周进行一次夜间检查工作，需有记录。

6、每周进行一次军事训练，时间不少于40分钟。

7、物业理论知识培训每月不少于一次。