纽约廉租房系统观察与思考

，
，
府 规 定 的租 金 上 调 幅 度
一
。
，
在
一
!= = 个 I= 域高度 集 巾地 建 造 大 批 公 共 房 屋 低 收
， ， ． ．
仵 租 金 稳 定 体系 之 外 还 有 租 盒 控制 房 屋
，
。
不过
人 家庭 密 集 居 住 客 观 j ：造 成 人 住 者受教 育 程 度 低
随 着立 法 的变 化 租 金 控 制 已 不 太 多 了
，
，
。
给 予 开 发 商多 年 免 税 的 奖 励 第 三 是 对 低 收 入 家 庭
。
约市拥 有全 国 历 史 最 悠 久 规 模 最 庞 大 服 务 最 上 乘
、
、
予以 货 币补贴 的层 次 低 收 人 家庭 到 市场 直接 租 赁住
。
的公 共房 屋 系 统
。
房 政 府 对 其实 行 货 币补 贴 符 合 规 定 的低 收 入 家 庭
纽 约 ： 探索 廉 租 房 问题 的五 个历 史 阶段
，
财 力和 精力 不 堪 重 负
。
二
战 以 后 纽 约市 开 始探 索廉 租 房 问题 此 后 大
。
城 巾 村低 收 入 者 密 集 居 住 ( 凶 为低 收 人 人 群 买
不 起 车 ) 导 致 社 Ⅸ 生 活品质 的急 剧 下 滑 使 更 多 高 质
。
了城 市 的种 族 隔 离 上 tIc纪 五 六 十 年代 纽 约 市 相 对
：
，
集 中地 在 五 个 区 大 规 模 建 造
干 个公 屋 小 区
。
一
批 公 共 房 屋 形成 了若
， ， ，
来
一
两 年最 高 的 租 金 上 涨 比 率
、 、
，
该上 涨 比 牢 往 往 根
。
这 些 小 区 的管理 者 不 是 企 业
。
中的最 高 项 补 偿 ) ： 房屋 售 价 的 6 ％
、
、
；
1 万 美 金 ； 买 房产
一
生 的所 有 律 师费 检 查 费 过 户 费 等 杂 费 (
一
般 为售
。
、
政 府 ： 主 动 介入 并发挥 主 导作用
一
价 的 3 ％ ) 第 四 是 租 金 稳 定 和 租 金 控制 的层 次 政 府
。 ，
也不
。
据 通 货膨胀 率 薪 资收 入 经 济发 展 等综 合 情 况 制 定
，
是 商 业 性 机 构 而 是 不 以 盈 利 为 目的 的政 府 部 门 后
，
根 据 该 比 率合 理 上 涨 租 金 但 是 不 能 超 过 政 房 东 [1『
来 在 实 践 巾 政 府发 现 上 述 做 法 存 在 两 个 缺 点 ： 其
， ，
。
、
由于 人 住 者 清
一
一
色是 低 收 人 人 群 清
，
一
色 是 黑 人 衬：
，
多 年来 纽 约推 行 和 实 施 廉 租 房 政 策 惠 民
。
，
直
区 凶此 成 了城 市 『 }1的黑 人 区 同时 凶 受 资金 限 制 导
。
，
，
为世 界 各 闫 不 少 城 市 所 效 仿 而 政 府 主 动 介入 并 积 极
纽 约 市政 府 长 期 以 来
。
直 推 行 和 实 施 保 障房 政
一
利用 租 金 稳 定 和 租 金 控制 法 规 定 房 租 上 限 且 严 格
，
<
策 该 市 的保障房 体系 包 括 四 个层 次 第
。 。
是政 府 直
，
限 制 房 东 提 高 租 金 和 严 格 限 定房 客 租 房 的 条件 以 帮
发 挥 主 导 作用 则 是 其 中的
，
一
致 住 房质 量 低 劣 配 套 没 施 不 足 这 些 社 区 的 犯 罪 率
，
?
大 亮点
：
札学 校 质 量 下 滑 成 了城 市 中的 新 隔离 不 断 升 高 公：
、
“
，
区
二
、
”
，
造 成 种 族 矛 盾 更 为激 烈 其 二
。
，
，
政 府 投 入 了太 多
，
有
一
个 叫做 M i l c
—
he ll L a
—
rn a
的项 目 直 延 续 至 今
一
。
模 建 造 公 共房 屋 美 同是 世 界上 开 放 度 相 对 较 高 的 同 家 之
一 一
M it c he l l L
，
a m a
是 纽 约从
，
19 5 5
，
年 开 始 运 营 的 中产 阶 级 个 出租 型 和 合 作 型 公
，
。
属 于 租 金 稳 定 体 系内的房 犀 房东 必 须每年 向纽
，
图 1 ： 纽 约拥有 全 美 历 史 最悠 久 规 模 最 庞 大 服 务 最 上 乘的公 共 房 屋 系统
、 、
74
约 租 金 指 导 委 员 会 登 记 每 个 户 型 的法 定 最 高 租 金 和 实 际 j I { 租 租 金 而 租 金 指 导 委员 会每年也 会发 布 接 下
，
_
接 投 资 的层 次 政 府 利 娟 白有 土 地 建 设 公 共 住 房 向
助 低 收 入 群 体 能 租得 起 房
。
目前 纽 约住 房 租 赁 市场
，
符 合 条 件 的 低 收 入 家 庭 …租 或 l叶 J售 第 二 是 鼓 励 私 企
。
上 的 租 金 控制 住 宅 和 租 金 稳 定 住宅 占到总 量 的 6 0 ％
，
聚集
住 房发 展 计 划 发 展 了 14 0
000
着世 界 各 地 的移 民 但 是 种 族 主 义 直 存 在 联 邦 政
，
，
敛 经 历 r 如 下 几 个 阶段 ( 需说 明 的是 ： 每 个 阶段 是 有 多 个政 策共 同在 起
，
、
量 人 群 离 去 这 样 的负 反 馈 螺 旋 效 应 也 是 导 致 美 闻
，
，
作 HJ )
底特 律破产 的
一
一
大 原 l天 l
。
第
阶段 ： 上 世 纪 五 六 十 年 代 相 对 集 中地 大 规
● 丁 晓蔚
高淑 萍
荚 闰 纽 约 大 树资 本有 限 公 司
纽 约廉 租 房 系 统 观 察 与思 考
根 据 考 察 纽 约 在 廉 租 房方 面 有
， ，
一
系列 相 关 理
在第
一
次 购 房 时 可 申请 购 房 补 助 ( 按 以 下 i 项 费刚
，
念 政 策和 做 法 有
、 ，
一
定 的借鉴 意 义
，
。
建 房 的层 次 通 过 激 励措 施 鼓 励 私 人 企 业 建 设 公 共
。
，
存 纽 约 市 的 保 障房 体 系中 ( 见 冈 1 ) 既 有 对 房价
的保 障 ( 廉 价 房 ) 也 有 对 房 租 的保 障 ( 廉 租 房 ) 纽
，
住 房 开 发 商若 提 供 所 建 项 目面 积 2 0 ％ 的 低 价房 则