会所的产权归属及相关法律问题的探讨
房地产集团：会所管理办法
房地产集团会所管理制度1、总则1.1、目的：为进一步明确房地产集团会所的建设规模、装修标准、商业定位、运营管理、会所销售等，提升会所运营效率，实现会所使用功能和经济价值的最大化，特制定本管理制度。
1.2、适用范围：房地产集团各城市（独立项目）公司所有已建成、在建或待建中的会所。
2、会所性质界定及要求2.1、针对待建会所，会所性质一律登记为“商业”，严格禁止将会所的规划方案纳入住宅规划范围内。
2.2、针对在建但尚未完成报批报建、或虽已完成但经沟通能够变更会所性质的，一律登记为“商业”。
2.3、针对已经建成或在建，且无法变更为“商业”性质的会所，按如下类别和具体所处阶段进行操作：2.3.1、小区商品房分批交付的，将会所交付时间选定为最后一期商品房交付同步进行，并以会所交付为临界点，划分开发商与业主间会所收益享有和费用承担，即：会所交付前产生的收益归开发商所有，所发生的费用也由开发商承担；会所交付后产生的收益由全体业主共有，所发生的费用由业主共同承担。
2.3.2、根据所处不同阶段的具体操作办法（1）针对会所对应地块的商品房买卖合同尚未签订的，在前期物业管理合同和业主临时公约中进行完善，约定内容如下：“会所交付后，所发生的运行成本和管理费用，由全体业主承担”、“物业管理企业为实现业主利益最大化，可以将会所部分闲置用房对外出租，所得租金优先用于公共设置维护的支出”。
（2）针对尚未成立业主大会或业主委员会。
由物业公司在会所交付前30日向全体业主进行公示，告知会所交付后的运行成本和管理费用，提供出租方案供业主选择。
同时明示出租收益优先用于公共设置维护的支出，仍有节余的向全体业主或随后成立的业主委员会支付。
并要求持异议业主于限定时间内提出异议并提供其他方案，如异议期内未收悉异议或业主提出的方案未获通过，则由物业公司自会所交付之日起执行出租方案。
（3）针对已经成立业主委员会的。
物业公司可以与业主委员会完善书面委托授权手续，由业主委员会授权物业公司自会所交付之日起对外出租，并约定所得租赁收益优先用于公共设置维护的支出，仍有节余的向业主委员会支付；也可以由商业公司与业主委员会完善合同，商业向业主委员会自会所交付之日起支付租金，由商业公司使用或行使转租的权利。
小区会所产权的认定分析
小区会所产权的认定分析作者：甘晓琳来源：《中国房地产》2012年第08期会所实际上是一个舶来词，英文为“Cl ub”，音译为俱乐部，是指以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
内地从20世纪90年代初在开发建设中引入这一概念，目前业内约定俗成的解释是指：在住宅小区开发建设中经规划部门批准的用于向业主提供商业、娱乐、文体等活动的服务场所，所以一般也叫小区会所。
长期以来，围绕小区会所产权到底属于全体业主共有还是开发商所有的争论不断，各地的做法也不尽统一。
法律法规对小区内会所的所有权归属没有作规定，那么，小区内会所的所有权究竟属于业主共有，还是属于开发商所有？《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”小区会所是否属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”呢？这涉及到哪些属于专有部分，哪些属于共有部分的问题。
在司法实践中，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[ 2009] 7号）第2条作了相关规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。
会所是按设计规范建造的房屋，当然具有构造上和利用上的独立性、排他性；由于会所系非住宅，按《房屋登记办法》第10条的规定，可以以幢作为基本单元申请所有权登记，故满足能够登记成为特定业主所有权客体的条件。
如前所述，小区会所属于特定业主所有的专有部分，而不属于全体业主应当共有的共有部分。
从立法本意上看，最初向社会各界征求意见的2005年7月《物权法（草案）》第76条第2款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。
小区会所的产权归属问题研究
小区会所的产权归属问题研究小区会所作为小区居民的文体娱乐场所，一直是小区居民们的重要休闲活动区域。
然而，关于小区会所的产权归属问题却一直备受争议。
本文将从法律和实际角度出发，对小区会所的产权归属问题进行研究和探讨。
一、小区会所的产权归属法律依据我国物权法对物权的归属进行了明确规定，小区会所的归属也不例外。
根据《物权法》第二十一条的规定，物权的归属原则是：建筑物归属于土地所有权人，所有其他建筑和构筑物，除法律另有规定外，按照建设物的处理归属原则处理。
根据这一规定，小区会所的产权归属应取决于其建设物的性质。
二、小区会所的不同建设物性质小区会所可分为两种不同的建设物性质，分别是：附属建筑和共有建筑。
1. 附属建筑附属建筑是指小区会所与住宅楼相连的建筑物，通常由开发商在开发住宅小区时同时建设。
这类建筑物通常属于开发商的私人产权，开发商在小区开发过程中，将这些建筑物用于销售和提升小区的配套设施，居民购买住宅时，通常包含这类建筑物的使用权。
因此，附属建筑的产权归属属于开发商，但小区居民享有使用权。
2. 共有建筑共有建筑是指小区内独立、独用的建筑物，通常由业主在小区交付使用后，根据集体决策共同投资兴建。
这类建筑物属于小区业主共同产权，所有业主按照其楼栋面积或者房屋套内使用面积的比例享有共同产权。
因此，共有建筑的产权归属属于小区业主共同所有。
三、小区会所的产权归属实践案例在实际小区管理中，小区会所的产权归属问题并非黑白分明，存在一定的模糊性，并且各个小区之间的情况也有所不同。
下面将介绍两个不同的案例，以展示小区会所产权归属问题的多样性。
1. 案例一：附属建筑的归属在小区A中，小区会所为附属建筑，由开发商兴建并用于销售时向业主展示。
购买该小区房屋时，附带了对小区会所的使用权。
然而，在小区交付后，由于开发商未按约定将小区会所的产权划归给业主，导致小区业主对小区会所享有使用权，却无法享有所有权。
因此，业主们纠结于小区会所的产权问题，希望能够尽早解决这一问题。
对我国物业管理小区会所权属与利用的探讨
定 人专 属独 占使用 ，如屋顶广告 、外 壁招牌、地下室占用等 。对 由多栋建 筑 物组成的物业管理小区而言 ，除 区
分 所 有 建 筑 物 及 其 附 属 物 外 的 小 区公
据我 国台湾地 区的 公寓大 厦管理条
例》 ３ 第 条的规 定， 区分所有的专有部 分是 “ 指公寓大 厦之全部或一部分 ， 具
家 （ 日本 、意大利 、德 国、美 国等 ） 如 和地 区 （ 如我 国台湾、澳门地区 ）一 般没 有在有关建筑物区分所有的立法 中规 定会所的权属问题 （ 值得注意的 是， 由于车库问题的重要性和复杂性 ， 各国立法一般特别规定 了车 库的权属 划分 ） 。那么 ， 会所到底是属于专有部 分还是共有部分？这一问题颇费思量。 从构造和使 用上的独立性 来看 ，会所 是 可以成为专有部分的。但从业主的 公共利 益考虑 ，实践 中各 国或地 区一 般将会所视为 区分所有建筑 的共有部 分 。如我 国香港地 区在 《 香港 建筑物 管理 条例 （ 香港法 例第 ３ ４ ） 的附 ４章 ） ）
有权 、成 员权 三部 分组 成。草案第 ７ ６ 条规定 ，“ 会所 、车库的归属 ，有约定 的 ，按 照约定 ；没 有约定或者约定不
明确 的 ，除 建 设 单 位 等 能 够 证 明其 享 有所 有 权 外 ， 于 业 主 共 有 。 属 ”该 条规
会所权属 与利用
部 分和约定共用部分 ，法定共 用部分 为构造或利 用上并无独立性 ，且为维 持建筑物牢 固、安全和完 整以及业主
在制定 中的 物权法）（ ） 草案 ）第六章
规定 了建筑物 区分所 有权制度 ，奠定 了物业管理的财 产权基础 。
界定住宅小区会所归属的必要性分析
区别较为明显 ： 其一 ， 前者还可指某一团体 ， 而后者仅指某种处所 ； 其二 ， 前者侧重于团体成员定期会
面或 举行 活动 ， 者则 更加 强调成 员之 间 的共 同利 益关 系 。 后 综 上 比较 与分析 ， 界定会 所 的含义 可从 两个方 面人 手 ： 会所 的 物理形 态表 现为 某一建 筑 物及其 附
于 一切住 宅小 区 ， 如 中低 档小 区一般 不设 立会 所 ； 三 ， 所亦 可设 立于住 宅小 区之外 ， 如各类 商 例 第 会 例
务会所多设立于繁华的商业 区； 第四， 会所的功能是为人们提供健身、 闲、 休 社交以及娱乐等服务， 满
足 人们物 质及 精神等 多方 面 的需求 。尽管 上述 释义界 定 了会所 的物理 形态 、 设立 地点及 功能 等 ， 其 但
后期的咖啡屋 ， 是基于上流社会对排他性社交场所的需要而产生的Ｈ 。我国大陆地 区的会所是随着 ］
住 宅 商品化 改革 ， 由香 港地 区引入 的概念 。不过 ， 我 国学 者 考证 ， ２ 而 据 在 ０世 纪初 新 文化 运 动 中 ， 作
为英语 ｃ ｂ ｌ 之音译 的“ ｕ 俱乐部” 一词 即已进入我国人民的语言和生活。 最新版《 ［ 现代汉语词典》 将
馆址的房屋供同乡同业聚会或暂住 。 由此观之 ， 会馆更强调为来 自同一地域或同一行业 的人们提
供 聚会 或暂 住 的处所 。但我 国历史 学界 有人认 为 ， 馆 是明清 社会 政治 、 会 经济 、 文化 变迁 的特 定产 物 ，
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
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五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
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二、判断公建配 套产权归属原则 （一）土地分摊说
此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已 全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权 已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建 的产权归开发商。
（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如 列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
小区公建配套设施产权 及使用权归属法律分析
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目录 一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属 七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
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一、概述
（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民 日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。 从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体 的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
小区会所使用权应归谁
⼩区会所使⽤权应归谁使⽤权意思是不改变财产的所有权⽽依法加以利⽤的权利。
通常由所有⼈⾏使，但也可依法律、政策或所有⼈之意愿⽽转移给他⼈。
那么⼩区会所使⽤权应归谁？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼩区会所使⽤权应归谁⼀般情况下，⼩区配套的会所不作为公摊⾯积由业主来负担，所以⼀般是作为独⽴的产权进⾏登记的，也就是产权是属于开发商的。
⽽上述业主俱乐部既然能办下产权，就说明相关部门在权属的问题上已经很明确，房产证写谁就归谁。
对于业主反对会所变更⽤途，⼩区在建设规划之初，如果对会所的性质有明确规定的，且楼盘在销售⼴告宣传时，突出是为业主服务的功能，在购房合同⾥也对服务性质有明确规定的，虽然产权归开发商，但在未经业主同意的情况下，如果擅⾃更改⽤途，也属于违约⾏为，侵害了购房者的利益，业主可以通过法律途径进⾏维权。
相关法律知识：《民法典》第⼆百七⼗⼀条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第⼆百七⼗⼆条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。
业主⾏使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第⼆百七⼗三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履⾏义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性⽤房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利⼀并转让。
第⼆百七⼗四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。
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停车场和会所区分所有权的有关问题
各样的形式存在 ，物业管理 公司也 陷 在理不清的产权纠纷 中无法 ｆ拔 。要 ｌ 从根本上解决物业管理 的困境 ，就要 明确物业管理公司的法律地位 。
一
区分所有权 的
第六 章对建筑 物区分所有权做 出了专 门规 定 ，明确了车库和会所的权利 归
属。 二 ．停 车 场 ．会 所 的 权 利 归 属 及 权 没 有 约 定 或 约 定 不 明时 ，推 定 小 区 停 车 位 和 会 所 的 产权 属于 全体 业 主 共
定
建筑 物区分所有权 ，是指 多个所
有 人 、 甚 至 上 百 个 所 有 人 ，共 同拥 有
一
存 在 的 问题
由于我 国尚未 有法律 来规 范停车
场 和 会 所 的 权 属 ，导 致 商 品 房 住 宅 小 区 内停 车 位 （ ）和 会 所 的 产 权 归 属 场
栋高层建筑物时 ，各 个所 有人 对其
Байду номын сангаас
用停车位 ，需 要向物 业管理单位交纳 管理 费 ，其他人交纳停车费 。二是停
车 位 为 小 区 的 私 人 停 车 位 ， 区分 所 有
中 ，如果停车场和会所的所有权 属于 全体业主 ，那么开发商在销售商 品房
时 已经 把 停 车 场 和 会 所 的 成 本计 算在
位的专 有使 用权 ，但 是物 业单 位还要 每 个月收取 管理 费。在理论上 ，对于
在构造上和使用上具 有独立性 的建筑 物部分 （ 专有部分 ）所享有 的所 有权 和对全体或部分所 有人共同使用的建 筑物 部分 （ 共有部分 ）所享有的共有 权以及对建筑 物的管理 、维护和修缮 等共 同事务而 产生 的成 员权 的总称 。 由于我国至今没有法律 明确规定停车
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没有约定或者约定不 明确的，除建设单位等能够证 明其享
有所 有权９ 、 １ ，属于业主共有。 ”这一规定对于解决 目前绝 大多数商品房的会所纠纷是方便的。但全 国人大法律委员 会在审议 中研 究认 为 ， 从实际情况看 提供健身 、娱乐 等服务的会所 绝大多数是作为独立的房屋 由开发商 出售
定迫 在 眉 睫 。
ｔ 所有权的客体 。除法律 、行政法规规定的共有部分外 ，建 筑 区划 内的以下部分也属 于共有部 分 ： ～ 是建筑 物的基 础、 承 重结构 、外墙 、屋顶等基本结构部分 ， 通道 楼梯 、
大堂等公共通行部分 消防、 公共照明等 附属设施 、 设备 ，
』 簪 砬
有 草案关于 会所 的规定可 以删去” 。最终颁布的 《 物 权法》接受 了这一建议 ，并没有规定会所的产权 归属。 ２ ０ ０ ９年 ，最高人 民法院 《 关于 审理 建筑物 区分 所有 权纠纷案件具体应 用法律若干 问题 的解释 》（ 法释 ［ ２ ０ ０ ９ ］ ７ 号 ）（ 以下简称 建筑 物区分所有权解释 ”） ．对专有部 分与共有部分的区分标准作 出了解释 ，规定专有部分具备 三个要件 ．即具有构造上的独立性 ，能够 明确区分 ： 具有 利用上的独 立性 ，可 以排他使 用 ； 能够登记成为特定业主
挂 大陆 ，房地产项 目建 有会所 往往是开 发商 的一个销
垂 点。
所谓会所 一般是指规 划部门批准 的用于 向以业主为 内 人群提供商业 、娱乐、文体等配套服务的场所 。随着 门 生活水平的提高 会所 日益成为现代城市人生活品质
或者出租经营 的 一般不作为建筑物 的附属设施归业 主共
的重要部分 。由于缺乏对会所所有权作 出有明确规定
去 律法规 而且各地有关会所产权归属的规定也有很大 圭 异 ，业主与开发商在会所所有权 问题上的纠纷不断出 会所产权归属的模糊不仅影响住宅商品房交易和管理 事 以及物业管理秩序 而且还侵害了广大业主的利益 。 比 按 照现代 区分所 有权制度 ， 对会所 的归属作 出合
｜ ． 房地
一
、
《 物权法 关于会所产权归属的规定
２ ０ ０ ７ 年 通过 的 《 物权 法》第六章设 立 “ 业主 的建筑 物 区分所有权 ” ，确 立起我 国的建筑物 区分所有权 制度 ． 但 《 物权法》通篇 均未 出现 会所 ”这一概念 仅在 第 七十三条规定 ，建筑区划内的其他公共场所 、公用设施和 物业服务用房 ， 属于业主共有 。那么 ， 建筑 区划内的其他 公共场所 、 公用设施和物业服务用房是否包括 了 会所 ” ？ 虽然部分学者认为应该包括会所 ，但考察 《 物权法》立法 背景之后 笔者认为此观点缺乏充分 的理由支撑 。 依据 建筑物 区分所 有权理论 ，《 物权 法 （ 草案 ） 》将 建筑物 区分所有权分解为区分所有人的专有所有权、对共
另～类是建设费用列入房价构成 的归全体 业主共有 。
例如 《 扬州市区房地产开发经营管理办法》 （ ２ ０ ０ ４年 ７ 月
１ ７日，扬， Ｊ ｔ 、 ｆ 市人 民政府 令第 ４ １ 号 ）第二十 五条规定 ，房 地产开发企业应 当按照规２ Ｊ Ｊ ￣ ｈ ＇ 标 的要求 ，在住宅小区内配
（ 二）会所产权 归属于全体业主共同所有
会所产权归属 于全体业主共同所有的规 定基本也分 为
两类 ：
一
类是未约定或约定不明确时归全体业主共 同所有。
避难层 、设备层或者设备间等结构部分 ； 二是其他不属于
业主专有部分 ，也不属于市政公 用部分 或者其他权利人所 有 的场所及设施 等。因此 ，《 建筑物所有权解释》对会所 的产权归属也未作出明确规定 。 《 物权法 》和 《 建筑物所 有权解释》对会所产权 归属 问题的遗漏 ， 并非是没有认识到这一 问题的存在 ， 恐怕很
并不适 用会所的产权Байду номын сангаас属问题 。
二 、会所产权归属的地方立法
为应对在实践 中出现的会所产权归属问题 ，地方立法
作 出了一些制度层面上的创新 ， 但 各地的规定也呈 多元化
全体业主共有 。
大程度上是由于会所问题的复杂性 ， 难以作 出统一的法律 规定或司法解释 。因为会所的产权 归属问题 与绿地 、 道路 、 车位 的产权归属 问题不同 ，其绝大部分是作 为独立的房屋
单独报建 ，由开发商在区分所有建筑物之外 ，单独施工建 造 ．并可 以获得独立的房地产所有权 ，不是作 为区分所有 建筑物不可或缺 的组成部分 ． 依 附于整个小区土地之上而 难 以区分的。 因此 ，从立 法过程 来看 ，《 物权 法》第七十三条规定
例如 《 石 家庄市 新建住 宅 交付 使用 管理办 法 》 （ 石政 发
［ ２ ０ ０ ７ ］ ４ 号 ）第六条规定 ，建设 单位应完成对住宅 区会所 、
地下车库 、其他商业 办公用房的移交 ， 会所 、 地 下车库 、
其他商业、 办公用房所有权应在物业销售合 同中进行约定
有约定 的 ，按照约定 ，没有约定或者约定不 明确的 ，属于
所的产权归属及
关法律问题的探讨 文 ／ 江 丹 季 彦 敏
会 所 ～ 词起 源 于 １ ７ 世 纪 英 国的 俱 乐部 文 化 （ Ｃ ｆ ｕ ｂ
用部 分的共有所有权 以及 区分所有 人参 与管理 区分所 有 建筑物 的成 员权 ，建筑物 区分所有权是三者结合的权利 ， 并据此设置 了会所权属的判断规则 ，第六章第七十六条第
二款规定 ： 会 所 、 车库 的 归 属 ，有 约 定 的 按照约定 ：
ｕ ｒ ｅ ） ．是当时商业社会发展过程 中，英国同一社会层次 其是上流社会 ）的人们创造 的一种排他性 的、自发性 员制社交场所 。因为与英国的历史关系 会所在香港
高度发展 ．演绎为一种为城市市民服务的社区文化 。