房屋建筑物评估技术说明
农村房屋评定实施方案
农村房屋评定实施方案一、引言。
农村房屋评定是为了科学、合理地评定农村房屋的使用价值和质量状况，保障农村居民的住房安全，促进农村房屋建设和改造的有序进行。
本文档旨在制定农村房屋评定的实施方案，以确保评定工作的准确性和公正性。
二、评定范围。
农村房屋评定的范围包括但不限于，房屋结构、建筑材料、使用年限、装修情况、安全设施等。
评定对象为农村自建、改建、扩建的房屋，不包括农村集体建设的公共建筑。
三、评定标准。
1. 结构安全，评定房屋的承重结构是否牢固、稳定，是否存在裂缝、变形等安全隐患。
2. 建筑材料，评定房屋所用建筑材料的质量和耐久性，是否符合国家相关标准。
3. 使用年限，评定房屋的使用年限，根据房屋建造时间、材料和结构情况进行合理评估。
4. 装修情况，评定房屋内部装修的质量和保养情况，包括地面、墙面、天花板等。
5. 安全设施，评定房屋的消防设施、排水系统、通风系统等安全设施是否完善。
四、评定程序。
1. 提交评定申请，农户可向当地相关部门提交农村房屋评定申请，填写评定申请表并提供相关材料。
2. 评定调查，评定机构将对申请的农村房屋进行实地调查，了解房屋的具体情况。
3. 评定报告，评定机构将出具评定报告，对房屋的结构、材料、使用年限、装修情况、安全设施等进行评定，并提出评定意见。
4. 结果公示，评定机构将评定结果进行公示，公示期限为7天。
5. 相关处理，根据评定结果，相关部门将对房屋进行相应处理，包括维修、加固、拆除重建等。
五、评定机构。
评定机构应当是具有相应资质和技术能力的单位，由当地政府指定或委托具备资质的单位进行评定工作。
六、评定结果的应用。
评定结果将作为相关部门决策的依据，对于不符合安全标准的房屋，相关部门应当采取相应措施，保障农民的住房安全。
七、评定费用。
评定费用应当由评定申请人承担，费用标准由当地政府或评定机构制定并公示。
八、评定监督。
评定工作应当受到相关部门和社会公众的监督，确保评定工作的公正、客观和准确。
评估说明
安徽国华不地产评估有限责任公司青阳通华加油站土地评估说明一：《资产评估说明》使用范围的声明制表本评估说明仅供资产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估工作之用。
非为法律、行政法规规定。
材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
安徽国华不动产评估有限责任公司二○○八年五月二十日说明二：固定资产－房屋建筑物、构筑物清查核实情况说明一、房屋建筑物清查核实内容及特点中国石油化工股份有限公司池州分公司是一家专业从事石油及制品销售的企业单位。
委估的房屋建筑物系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,坐落在池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,建造日期为2002年6月至2002年12月。
加油站罩棚、营业房和办公房等大多为砖混和框架结构。
截止评估基准日，资产占有方拥有房屋建筑物7处,构筑物6处。
二、影响资产清查的事项没有影响资产清查的事项。
三、资产清查核实的过程及方法（一）核实账面资产对池州石油分公司填制的《资产清查评估明细表》与明细账、总账逐一核对，账账相符。
(二)实物现场勘察根据该单位填列的《资产清查评估明细表》和申报的评估范围，清查评估人员会同企业方有关专业技术人员深入现场进行实地勘察，核实实物资产的座落位置、结构形式、装饰标准、风化锈蚀程度、使用维护情况、水、电设施状况及建成年月、成新情况、改扩建情况等，对没有设计施工图纸的房屋逐一进行面积丈量，与申报表不符之处，据实进行了调整，对所有的实物均作详细的现场勘察记录。
（三）根据现场勘察，除作详细记录外，并对建筑物现场进行技术鉴定。
尤其对结构承载使用、维护程度及其整个建筑物的安全性进行了鉴定，如基础是否有不均匀沉降，梁、板、柱、墙体等是否稳定、变形开裂等。
（四）根据资产占有方提供的《资产清查评估明细表》对建筑物现场鉴定，另对设计图纸、房屋所有权证、工程决算书逐一核查，对未办理产权手续的，提供了资产交接清单，我们对现有资料结合现场勘察情况、核查记账凭证情况等核实分析其费用组成。
房屋鉴定报告情况说明
房屋鉴定报告情况说明房屋鉴定报告是对一处房屋进行全面评估和检测的报告，旨在提供有关房屋结构、安全性、功能性和价值等方面的详细信息。
本文将详细介绍房屋鉴定报告的情况说明，以便读者了解该报告的内容和作用。
房屋鉴定报告是由专业的房屋鉴定师或评估师根据对房屋的实地考察和评估所编制的。
报告通常包括以下几个方面的内容：房屋的基本信息、房屋的结构状况、房屋的安全性评估、房屋的功能性评估以及房屋的价值评估等。
报告会提供房屋的基本信息，包括房屋的地址、建筑年代、建筑面积等。
这些信息可以帮助人们了解房屋的基本情况，并为后续的评估提供依据。
报告会详细描述房屋的结构状况。
这包括房屋的框架结构、墙体结构、屋顶结构等方面的评估。
鉴定师会对房屋的结构进行检测，以确定是否存在结构损坏、开裂、漏水等问题。
这些问题可能对房屋的安全性和稳定性造成潜在威胁，因此需要及时解决。
第三，报告会对房屋的安全性进行评估。
这包括电气安全、防火安全、防盗安全等方面的评估。
鉴定师会检查房屋的电路、燃气管道、消防设施等，以确保房屋的使用安全。
如果发现存在安全隐患，报告会提出相应的改进措施。
第四，报告会对房屋的功能性进行评估。
这包括房屋的空间布局、采光情况、通风情况等方面的评估。
鉴定师会评估房屋的功能性是否满足居住需求，同时也会提出相应的改进建议。
报告会对房屋的价值进行评估。
这包括市场价值评估、租金评估等方面的评估。
鉴定师会考虑房屋的地理位置、建筑品质、周边配套设施等因素，给出房屋的合理价值范围，为房屋交易提供参考。
房屋鉴定报告是对房屋进行全面评估和检测的结果汇总，旨在提供有关房屋结构、安全性、功能性和价值等方面的详细信息。
通过阅读房屋鉴定报告，人们可以了解房屋的实际情况，为房屋的使用、交易等决策提供依据。
因此，房屋鉴定报告对于房屋买卖、租赁等方面具有重要意义。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
楼房安全鉴定等级划分-概述说明以及解释
楼房安全鉴定等级划分-概述说明以及解释1.引言1.1 概述楼房安全鉴定等级划分是一个十分重要的话题，在建筑工程领域中具有广泛的应用。
随着城市化进程的不断发展和人们对住房安全的日益重视，楼房安全鉴定等级划分成为确保人民居住环境安全的一个重要手段。
楼房安全鉴定等级划分指的是对建筑物的结构、材料、使用寿命等进行详细的评估和鉴定，并根据评估结果对建筑物进行等级划分。
楼房的安全等级划分是对建筑物结构安全性的客观评估，旨在提供建筑物的安全指导和保障，为人们的生命和财产安全提供保护。
楼房安全鉴定等级划分的原则主要包括建筑物的耐久性、结构稳定性、抗震性、火灾安全性等方面。
通过对建筑物各个方面进行综合评估，将其划分为不同的安全等级，从而为业主、购房者以及监管部门提供了一个参考依据，能够更有效地识别和管理建筑物的安全风险。
本文将从楼房安全鉴定的背景、意义和原则等方面进行论述，旨在全面介绍楼房安全鉴定等级划分的重要性和必要性。
同时，本文将总结楼房安全鉴定等级划分的重要性，并对其未来的发展方向提出建议。
通过本文的分析和探讨，我们希望能够加深对楼房安全鉴定等级划分的理解，为建筑工程领域的安全管理提供有益的参考。
1.2 文章结构本文主要围绕楼房安全鉴定等级划分展开讨论。
文章分为以下几个部分：引言：在引言部分，我们将对楼房安全鉴定的背景、意义以及本文的目的进行简要介绍，以引发读者对本文主题的兴趣。
正文：在正文部分，我们将从两个方面进行探讨。
首先，我们将介绍楼房安全鉴定的背景，包括其起源、发展历程等。
其次，我们将深入探讨楼房安全鉴定等级划分的意义，包括对楼房安全的保障、提升建筑品质、强化监管等方面进行阐述。
此外，我们还将提及楼房安全鉴定等级划分的原则，包括科学性、可操作性、综合性等要求。
结论：在结论部分，我们将对楼房安全鉴定等级划分的重要性进行总结，并提出对楼房安全鉴定等级划分的建议，包括完善相关制度、加强技术支持等方面的建议。
建筑高度评估报告模板
建筑高度评估报告模板1. 背景介绍1.1 评估目的本报告编制的目的是对某建筑物的高度进行评估，以便确定其符合规划和建筑法规要求，并提供参考意见供相关部门决策使用。
1.2 评估范围本次评估涵盖了建筑物的垂直高度、水平高度、以及可能涉及的特殊结构高度等方面的内容。
2. 评估方法2.1 文献调研通过查阅相关建筑规范、法规以及类似建筑的相关高度数据，并综合分析其适用性，以确保本次评估的准确性和可靠性。
2.2 现场勘察对建筑物进行实地勘察，通过测量建筑物的实际高度、结构特点以及周边环境等因素，以便获取准确的建筑高度数据。
2.3 数学模型基于相关法规和规范，利用数学模型计算建筑物高度，并结合勘察数据进行校验和修正。
2.4 数据分析对收集到的数据进行整理、分析和综合评价，以获取最终的建筑高度评估结果。
3. 评估结果3.1 垂直高度评估结果根据测量和计算数据，建筑物的垂直高度为XX米，符合规划和相关建筑法规要求。
3.2 水平高度评估结果根据测量和计算数据，建筑物的水平高度为XX米，符合规划和相关建筑法规要求。
3.3 特殊结构高度评估结果根据测量和计算数据，特殊结构（如天线、烟囱等）的高度为XX米，符合规划和相关建筑法规要求。
4. 评估结论4.1 符合建筑法规经过综合评估和分析，该建筑物的高度符合当前的规划和建筑法规要求，没有发现违规现象。
4.2 建议改进鉴于建筑物高度评估过程中可能存在误差和不确定性，建议在日后的维护和管理过程中持续监测建筑物高度，以确保其始终符合法规要求。
5. 建议措施5.1 加强监测建议建筑物的拥有者或管理方定期进行高度监测，一旦发现高度变化或偏差超出规范范围，应及时采取措施予以修正。
5.2 建立档案建议建筑物的高度评估数据和相关证明文档保存在档案中，以备以后参考和查询。
5.3 定期复核建议建筑物的高度评估工作定期进行复核，以确认其高度仍然符合规划和法规要求。
6. 参考文献[1] 建筑规范GB 50009-2012[2] 建筑法规GB 50254-2015[3] 建筑测量规范CJJ 92-20147. 附录7.1 项目信息表表1. 建筑物高度评估项目信息表项目内容项目名称XXX建筑高度评估评估范围建筑物的垂直高度、水平高度和特殊结构高度评估目的确定建筑物是否符合规划和建筑法规要求评估时间XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日评估单位XXX评估公司评估人员XX工程师、XX测量师建筑物信息建筑物名称、建筑物用途、建筑物位置等7.2 测量数据表表2. 建筑物高度测量数据表位置高度（米）A点XXXB点XXXC点XXXD点XXX*注：根据实际建筑物情况填写测量数据。
房屋评估技术说明-成本法【范本模板】
(一）房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建（构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的,并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产.表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建（构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构;钢结构一般用于生产车间及仓储,如:常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如:办公楼、专家楼等。
(1）钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙,墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定,通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的.(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层.该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等.（4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准,少量中档装修；一般普通装修:外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门,少量铝合金或塑钢窗，一般照明;工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面,地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具.（5）构筑物：评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。
如何评估房屋的建筑质量与装修水平
如何评估房屋的建筑质量与装修水平房屋的建筑质量和装修水平是购房者在选择住房时非常关注的重要因素之一。
评估房屋的建筑质量和装修水平能够帮助购房者做出明智的决策，并确保所购房屋的质量符合期望。
本文将探讨如何评估房屋的建筑质量与装修水平，以帮助购房者在选择住房时做出明智的决策。
一、建筑质量评估1. 观察外观房屋外观是建筑质量的一个重要指标。
购房者应该仔细观察房屋外墙的砖缝是否均匀，是否存在明显的开裂或脱落现象。
此外，还应注意观察屋顶是否漏水、是否存在明显的渗水痕迹。
2. 检查结构购房者可以查看房屋的结构材料和结构梁柱等情况。
应仔细观察墙体、地板以及屋顶等部位是否存在明显的裂缝或变形迹象。
此外，购房者还可通过轻敲墙体或地板是否产生空洞声音来初步判断结构是否牢固。
3. 验证采光与通风购房者应注意检查房屋的采光和通风情况。
室内是否存在充足的自然光源，室内通风是否良好是评估房屋质量的重要指标之一。
购房者可以打开窗户，查看窗户是否开启灵活、是否存在密封漏风等现象。
4. 检查设备安全除了房屋本身的结构，购房者还应注意检查房屋内的设备是否安全可靠。
例如，水电设备和煤气设备是否安装合理、是否存在安全隐患。
二、装修水平评估1. 查看材料质量购房者可以观察房屋内部的装修材料，包括地板、墙壁、天花板等。
好的装修材料通常具有良好的质感、防水性能和耐久性，而劣质材料往往具有劣质的外观和不稳定的性能。
购房者可以先触摸材料表面并闻一闻是否有刺激性气味，以初步判断材料的质量。
2. 检查装修工艺购房者可以仔细观察房屋内部的装修工艺。
装修工艺的好坏直接影响房屋的美观和使用寿命。
例如，瓷砖的贴缝是否整齐、木工装修是否平整、门窗是否安装妥善等。
3. 验证水电设备装修中的水电设备是日常生活中必不可少的部分，购房者应该检查水电设备的安装是否规范，包括插座、开关、水龙头等。
此外，购房者还可以测试水电设备的使用效果，例如开关是否灵敏、水龙头是否通畅等。
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房屋建筑物评估技术说明一、评估范围及对象评估范围：哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。
评估对象：主要包括购置和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。
截至2012年3月31日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为17,626,231.50元，账面净值为15,591,752.59元。
具体构成见下表：二、工程概况描述哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计6项，其中2项辅助用房是哈房权证平字第1001001237号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2项商业用房是东升家园3-1号一层和平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商；2项住宅是哈房权证开字第200920072号南岗区衡山路84号10层B座、哈权证里字第1001032895号道里区友谊路382号1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路84号和道里区友谊路382号。
本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。
其中有3项房屋有房屋所有权证，其他3项无房屋所有权证。
房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购置和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲置未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。
评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。
三、评估方法评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。
市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。
本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分别采用重置成本法、市场比较法和收益法评估。
其中：1、对于辅助用房采用重置成本法，其计算公式：评估净值＝评估原值×成新率(%)2、对于商业和住宅用房采用市场比较法和收益法评估。
（1）市场比较法市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。
市场比较计算公式如下：估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）收益法收益法是在估算被评估对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的折现率，将被评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日的收益总和（房地产现值）的一种方法。
其计算公式：V=(a/r)×[1-1/(1+r)^n]V：房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：收益年期四、评估过程(一)评估准备评估人员根据哈尔滨东安园林绿化工程有限公司提供的固定资产-房屋建筑物清查评估申报表所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料。
(二)房屋建筑物现场勘查及评估调查1、评估人员协同哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的工程技术人员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、丈量核实建筑面积。
详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。
2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向相关管理人员调查了解建筑物基本情况，查询购置合同和抵账协议等相关原始入账资料。
3、对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平进行调查，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。
对被评估房地产同一供需范围类似房地产的交易价格、掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况等进行调查咨询。
并对区域市场租金及售价进行了调查，作为评估计算的重要依据。
(三)评定估算依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物逐一做出合理的评估计算。
(四)汇总整理1、汇总评估结果；2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
五、典型案例分析案例一：建安头道街浴池锅炉房（序号为表4-6-1，No.4）建安头道街浴池锅炉房是是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的主要房产之一，该房屋为2006年哈尔滨东安发动机（集团）有限公司转让给被评估单位，原为浴池锅炉房，现处于闲置状态，房屋所有权证号哈房权证平字第1001001237号，该房屋占用的土地使用权人为哈尔滨东安发动机（集团）有限公司，划拔用地，用途为市政公用设施。
现以该房屋为例，说明运用重置成本法测算房屋建筑物评估值的过程。
工程特征熟料库，自然层1层，建筑面积520.00平方米，该建筑物1983年10月建成，房屋产权证号：哈房权证平字第1001001237号，房屋所有者为“哈尔滨东安园林绿化工程有限公司”，设计用途“其它”。
该建筑共1层，砖混结构，240毫米厚砖外墙，混凝土预制屋面板。
外立面抹水泥砂浆饰涂料、内墙刷大白、电照暖通设施齐全。
评估人员现场勘查发现，该建筑保养维护较好，可正常使用，发现轻微不均匀沉降及外墙裂缝。
(一)评估原值的确定建筑安装工程造价根据该房屋的实体特征及该房产工程概（预）算书工程量，以2010年《黑龙江省建筑工程消耗量定额基价表》、《黑龙江省装饰装修工程消耗量定额基价表》和《黑龙江省安装工程消耗量定额基价表》为基础确定其相关分部分项工程直接费，按照2010年《黑龙江省建筑安装工程费用定额》所规定的工程造价计算程序及费率标准，参考评估基准日哈尔滨市建筑市场人工、材料等价格信息资料计算该房屋的分部分项工程造价，汇总后得出其建筑安装工程造价。
1、建筑安装工程造价建筑工程计价程序2、装饰工程造价该房屋建筑安装工程造价=建筑安装工程造价+装饰工程造价=433,300.60+23,354.40= 456,655.00元（取整）单位建安造价=456,655.00÷520.00＝878.18元/平方米。
3、前期费用及其他费用根据国家、黑龙江省和哈尔滨市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例，确定该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表：前期费用及其他费用根据测算，该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用为127,210.39元。
4、资金成本根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员核定其合理建设工期为1年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。
即：资金成本＝（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利率×合理工期＝（456,655.00+127,210.39）×1/2×6.00%×1＝17,515.96元。
5、评估原值评估原值＝建筑安装工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本＝456,655.00+127,210.39＋17,515.96＝636,700.00元。
评估单价＝636,700.00÷520.00＝1224.42元/平方米。
(二)综合成新率的确定1、使用年限法以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作为其年限法成新率，用公式表示即为：年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可使用年限)×100%锅炉房砖混结构，相关评估规范规定，砖混结构非生产用房的经济寿命年限为50年。
至此次评估基准日被评估房屋已使用29.27年，依据相关评估规范和被评估房为屋的结构、用途及使用环境，结合该房屋的改善、维修，评估人员将被评估房屋的尚可使用年限确定为20.73年。
据此估算办公楼的年限法综合成新率为：年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%＝20.73/（29.27+20.73）×100%=41.46%2、打分法对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表3、综合成新率打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘查、评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿命年限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。
两种判断结果均有其合理性。
按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估房屋的综合成新率：综合成新率＝41.46%×40%+47.45%×60%＝45%（取整）。
(三)评估净值的确定评估净值＝评估原值×成新率＝601,400.00×45%＝270,630.00元案例二：房产(南岗区衡山路84号10层B座) 序号为表4-6-1，No.1（一）被评估对象概况上述房产位于哈尔滨市南岗区衡山路84号10层B座，房屋所有权证号哈房权证开字第200920072号，建成于2000年，评估基准日账面原值576,927.10元，账面净值486,263.38元。
评估人员现场勘查发现，被评估对象保持完好，能保证正常使用，现处于空置状态。
（二）评估方法的选择本次考虑到由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此本次采用市场法对被评估对象进行评估。
市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。
市场比较计算公式如下：估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（三）评估过程本次应用市场比较法中的交易实例主要通过下列途径获得：●调查该房产区域内类似户型的交易案例；●与出售出租、地产的中介机构和个人电话询问；对于收集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况），然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，综合得出评估基准日评估对象的市场价格。