资产评估房屋建筑物
房屋建筑物评估操作方案
房屋建筑物评估操作方案一、总体要求了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。
对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。
作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。
对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。
房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容：1.了解房屋建、构筑物基本概况；2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表；3.确定房屋建、构筑物评估重点；4.清查、现场勘察及资料收集；5.评定估算和结果分析；6.撰写评估说明；7.整理和编制底稿。
二、了解房屋建、构筑物基本概况根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。
了解房屋建、构筑物基本状况。
主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。
通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。
三、核对和验收评估申报明细表验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。
本次负责的申报明细表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。
请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对一致。
检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合评估要求之处，应要求企业及时修正。
并在修改后的每张账明细表左上角加盖公章。
四、清查、现场勘察核实及资料收集(一)清查及现场勘察核实现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
资产评估重点
资产评估重点一、背景介绍资产评估是指对特定的资产进行评估、估价和鉴定的过程，旨在确定其价值和潜在风险。
在资产评估过程中，重点是对资产的关键要素进行评估，以便为投资者、金融机构和管理者提供准确的信息和决策依据。
二、评估对象1. 不动产资产不动产包括土地、房屋、厂房等，评估重点包括土地使用权、建筑物的物理状况、地理位置、市场需求等因素。
2. 动产资产动产包括机械设备、车辆、存货等，评估重点包括设备的功能性、技术状况、使用寿命、市场价值等因素。
3. 金融资产金融资产包括股票、债券、基金等，评估重点包括资产的流动性、收益率、市场风险等因素。
4. 知识产权知识产权包括专利、商标、版权等，评估重点包括知识产权的独特性、市场需求、保护程度等因素。
三、评估方法1. 市场比较法市场比较法是通过比较相似资产在市场上的交易价格，来评估待评估资产的价值。
重点是寻找与待评估资产相似的交易案例，并对其进行比较分析。
2. 收益法收益法是通过评估资产未来的现金流量来确定其价值。
重点是对资产的收入和支出进行预测，计算资产的净现值和内在价值。
3. 成本法成本法是通过评估资产的重建成本来确定其价值。
重点是对资产的物理特性和市场价格进行分析，计算资产的重建成本和折旧值。
4. 技术方法技术方法是通过使用专业的评估技术和工具来评估资产的价值。
重点是运用专业知识和经验，结合实地调查和数据分析，对资产进行准确评估。
四、评估报告内容1. 背景介绍评估报告应包括评估对象的基本信息、评估目的和范围的说明，以及评估过程和方法的概述。
2. 评估方法和数据评估报告应详细描述所采用的评估方法和数据来源，包括市场调查、财务分析、专家意见等。
重点是提供可靠的数据和方法，以支持评估结果的准确性和可信度。
3. 评估结果和价值评估报告应明确给出资产的评估结果和价值，包括市场价值、净现值、重建成本等。
重点是对评估结果进行解释和分析，以便用户理解和使用评估报告。
4. 风险评估和建议评估报告应对资产的潜在风险进行评估和分析，并提出相应的建议和措施。
房屋建筑物资产评估步骤
房屋建筑物资产评估步骤房屋建筑物资产评估步骤，这事儿可不简单，就像是给房子做一次全面的“体检”。
下面，咱们就来聊聊这个“体检”的具体程序，让它听起来更像朋友间的聊天。
一、前期准备首先，得做好功课。
评估师得像侦探一样，搜集房子的各种信息，比如房子的“身份证”（产权情况）、地理位置、周边环境、房子的“骨架”（结构）和“身材”（面积）。
还得了解市场行情，看看别人家的房子是怎么卖的，这样才能给房子一个合理的估价。
二、实地考察接下来，就是亲自去看看房子。
这一步得像相亲一样，得亲眼看看房子的实际情况，比如房子保养得怎么样，有没有安全隐患，能不能立马入住。
这些信息，都是给房子估价的重要依据。
三、估值分析有了这些信息，评估师就得开始动脑筋了。
他们得根据市场行情、交易案例和实地考察的结果，综合考虑房子的各种因素，比如新旧程度、位置、环境、结构、面积等，还得考虑市场变化、政策影响，给房子一个动态的估价。
四、报告撰写估价完了，就得写报告。
这份报告得像作文一样，详细说明评估的过程、依据和结果，让读者一看就明白。
语言得简洁明了，不能让人家看半天还一头雾水。
五、报告审核报告写好后，还得有人审核。
审核的人得像老师批改作业一样，仔细检查报告的数据、依据和结论，确保一切都合理、准确。
审核通过了，这份报告才能成为评估的依据。
六、其他注意事项在这个过程中，评估师还得遵守职业道德和法律法规，保证评估的公正、公平和合法。
同时，还得和客户保持良好的沟通，了解他们的需求和期望，给他们提供合理的建议。
七、科技的发展现在科技这么发达，房屋建筑物资产评估的技术也在不断进步。
比如，数字化测量技术能让测量更精确，计算机辅助评估软件能让评估更快、更准。
这些技术的发展，让房屋建筑物资产评估变得更加便利和准确。
总之，房屋建筑物资产评估就像给房子做一次全面的“体检”，需要评估师有专业的知识和技能，同时也要遵守职业道德和法律法规。
通过这些步骤和其他注意事项，我们可以确保评估的准确性和可靠性，给客户提供更好的服务。
资产评估技术参数参考标准(重置成本法)
资产评估技术参数参考标准（重置成本法）（适用于机器设备、房屋建筑物及其他常见实物资产）一．机械设备成新率参照标准新旧情况状态说明成新率（%）新设备全新或使用时间很短（1年以内）的设备。
各项性能指标完全符合标准。
90～100较新设备使用时间不长（1～3年）的设备。
经试车验收，质量达标，能保证按原设计性能正常使用的设备。
80～90半新设备使用时间较长（3～6年），或经第一次大修后，恢复原设计性能使用不久的设备。
能保持原有性能正常使用，除正常维修外，平时故障不多，未发生重大故障的设备。
65～80较新旧设备已使用相当长时间（6～10年），或大修后已使用一定时间的设备。
能基本保持原设计性能，满足现加工工艺要求，零部件完整，能正常使用的设备。
50～65较老旧设备已使用很长时间（10年以上），或发生过较大故障（事故）经过大修复。
目前能维持使用，性能（功能）有所下降，但能基本满足工艺要求，保证安全使用的设备。
30～50老旧设备使用中故障较多，性能（功能）下降较多，目前仍能勉强维持使用，以及已超过规定使用年限的设备。
10～30待处理设备性能已严重劣化，目前基本上不能保证安全使用，即将更新的设备。
或已停用无修复价值的设备，以及国家明文规定限期淘汰禁止继续使用的设备。
0～10注：1．根据成新率范围，按实物勘验情况，综合分析，可分别取上限值、下限值或中值；2．按成新率计算的价值不能低于其残值。
二、通用设备、专用设备、食用品及家用日常用品使用年限参照标准（一）通用设备1．机械设备（1）普通金属切削机床（含数控机床）、剪床、冲床、刨床、钻床铣床、磨床、折弯机15～20年（2）砂轮机、切割机、抛光机、磨光机10年（3）锻压（锤）设备14～18年（4）起重设备（含电动葫芦、电梯、大型起重机）10～15年（5）工程机械10～15年（6）其他机械设备12～18年2．动力设备（1）锅炉10～15年（2）泵8～12年（3）风机10～14年（4）冷却塔15年（5）工艺管线（有腐蚀性的）10年（6）工艺管线（无腐蚀性的）20年（7） 其他动力设备 10～20年 3．传导设备（1）电器设备10年（2）变配电设备20年（3）输电设备10～15年（4）电讯设备10～15年（5）铁塔、水泥杆20～30年（6）其他传导设备10～20年4．通讯设备（1）通讯线路15年（2）通讯设备8～10年（3）移动电话、小灵通5年（4）交换机10年（5）其他通讯设备8～10年5．自动化控制、半自动化控制及仪器仪表设备（1）自动化控制设备10年（2）半自动化控制设备8年（3）探伤仪器、测绘仪器8年（4）通用测试、检验仪器及设备5～10年6．工具及其他生产用具（1）成套工具10年（2）一般工具4～8年（3）焊接设备10～12年（4）其他工具及用具6～10年7．办公设备、家用电器（1）电子计算机5年（2）复印机、传真机、电传机、文字处理机、编程器5～8年（3）电视机、空调机、冰箱、洗衣机、音响8～10年（4）照相机、录（摄）像机8～10年（5）MP3和MP4播放器、随身听3年（6）稳压电源8年（7） 缝纫机 8年 （8） 其他办公设备、家用电器 4～8年 8．卫生医疗设备、卫生医疗仪器及工具（1）大型卫生医疗设备10～15年（2）小型卫生医疗设备5～8年（3）其他卫生医疗仪器及工具4～8年9．炊事设备（1）洗涤设备6年（2）炊具4～6年（3）工作台6年（4） 开水器 5年 （5） 其他炊事设备 4～8年 10．教学设备、工具（1）闭路电视播放设备10年（2）音响设备8年（3）电影放映机10年（4）高级乐器10～15年（5）其他教学设备、工具5～10年11．公用事业设备（1）煤气炉10年（2）储气柜（罐）、储油柜（罐）---A室外20～25年---B室内 30年（3） 煤气表 6年 （4） 其他公用事业设备 10～20年 12．工业炉窑（1）熔铸炉10～13年（2）热处理炉窑12～16年（3）干燥炉15年（4）冶炼电炉10～15年（5）加热炉10～15年（6）其他工业炉窑10～15年（二）专用设备1．冶金工业专用设备：12～20年2．电子工业专用设备（1）发电机组25～30年（2）铁塔、水泥杆20～30年（3）电缆、木杆线路15年（4）变配电设备20年（5）其他电力工业专用设备20～30年3．石油工业专用设备：15～20年4．化工、医疗工业专用设备：12～15年5．电子仪表电讯工业专用设备：8～10年6．纺织工业专业设备：12～18年7．建筑工业专用设备：10～15年8．建材工业专用设备：10～15年9．轻工业专用设备：12～18年10．矿山、煤炭及林木工业专用设备：10～15年11．造船工业专用设备：15～25年12．核工业专用设备：20～25年13．自来水、煤气专用设备：15～25年14．食品加工专用设备：6～15年15．制冷工业专用设备：10～15年16．商业经营专用设备：5～10年17．消防专用设备：5～10年18．其他工业专用设备：10～20年（三）食用品及家用日常用品1．食用品（1）未过保质期的，以全新确定其使用年限（2）超过保质期的，使用年限为02．家用日常用品（1）服装、鞋、帽、纺（针）织品：3～6年（2）皮包、钱夹、皮带：3～5年（3）日常小商品、易损物品、低值易耗品：1～2年（4）其他家用日常用品：3～6年三、运输工具使用年限参照标准（一）汽车1．营运汽车：8年2．非营运汽车（1）9座（含9座）以下载客汽车（包括轿车、越野车）：15年（2）旅游载客汽车和9座以上载客汽车：10年（3）其他汽车：10年（二）摩托车：8年（三）汽车起重机、矿山运输工具、建筑运输工具：10年（四）拖拉机、农用车、农用机械运输工具：8年（五）自行车、助力车、电动车、三轮车、人力车：5年（六）船舶：20～30年（七）飞机：20～30年（八）火车1．货车：15年2．客车：20年（九）其他运输工具：10～20年四、房屋、建筑物、构筑物、房屋附属设施使用年限及残值率参照标准（一）房屋1．钢结构生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年2．钢筋混凝土结构生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年3．砖混结构生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年4．砖木结构生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年5．简易结构：10年（二）建筑物1．水电站大坝：50～80年2．其他建筑物：20～50年（三）构筑物1．上、下水或排污管道：10～20年2．露天库：20年3．露天框架：30年4．烘房：30年5．水塔：30年6．蓄水池：30年7．污水池：20年8．水井：30年9．船坞：30年10．修车槽：30年11．加油站：30年12．其他构筑物：20～30年（四）房屋附属设施1．屋面：15～25年2．外墙水刷石：15年3．木门窗：10年4．铁门窗、铝合金门窗、塑钢门窗：15年5．下水管：20～25年6．暖气片、管道：20年7．强电系统：15年8．弱电系统：10年9．卫生洁具：20年10．电梯：10～15年11．其他内装修（1）经营性：5年（2）非经营性：8年（五）房屋残值率房屋结构残值率（％）钢混结构0砖混结构2砖木结构一等6砖木结构二等4砖木结构三等3简易结构3五、机器设备安装调试费率参照标准（占设备基价的%）序号设 备 类 型费率（％）1轻型通用设备0.5～1 2中、大型通用设备1～1.5 3一般机加工设备0.5～2 4大型机加工设备1～4 5数控机床、精密加工机床2～4 6铸造设备3～6 7锻造、冲压设备4～8 8泵站设备8～15 9制冷、通风设备8～12 10冷却塔8～12 11集中空调设备5～8 12工业炉窑及冶炼设备10～12 13起重设备4～10 14电梯10～16 15变、配电设备8～15 16电气设备6～12 17压缩机8～14 18检测、试验设备1～4 19锅炉20～3020电镀、镀装设备5～1221热处理设备2～522化工工业专用设备6～15注：一、专用生产线或成套设备试生产过程费用未包括在内；二、设备基础费用另行计加；三、锅炉安装包括砌炉、炉体保温等工程；四、特殊情况安装或某些专用设备的安装可按实估算。
资产评估模拟实训教程-实验八-建筑物评估实验
结 构 部 分 装G 饰 部 分设 备S 部 分 B
评估人员：苏进 审核人员：曹君茹
项目
地基基础
承重构件
非承重墙
屋面
地面
门
窗
外
墙
内
墙
顶
棚
水卫
电照
其它
技术鉴定成新率
年限法成新率
资产占有单位：广西糖纸有限责任公司
建筑物名称 建筑物编号 房屋产权编号 土地使用编号 建筑面积（m2） 占地面积（m2）
2008年竣工启用
基础：
承重结构：砖混结构
屋面采用：
门窗采用：木门，铝合金窗
地面采用：瓷砖地面
外墙面装饰采用：
内墙面采用：刮腻子
顶棚装饰采用：
通风、给排水、消防、采暖设施：良好
（4）房屋建筑物勘察鉴定表8份
资产占有单位：广西糖纸有限责任公司
建筑物名称 建筑物编号 房屋产权编号 土地使用编号 建筑面积（m2） 占地面积（m2）
房屋建筑物现场勘察记录
仓库
索引编号： JZ06
资产占有单位：广西糖纸有限责任公司
勘察日期：2014-1-252009-1-25
资产名称：仓库
勘察日期：2014-1-25
勘察人:
苏进
房屋概况：
该房屋平面形状
布局,建筑面积6340.49平方米,建筑高度为 米,共 层钢架结构
2008年竣工启用
基础：
承重结构：钢架结构
内墙面采用： 扫白
顶棚装饰采用：现浇钢筋水泥
通风、给排水、消防、采暖设施：良好
房屋建筑物现场勘察记录
制练车间
资产评估师资产评估实务(一)第四章 建(构)筑物及在建工程评估
资产评估师资产评估实务（一）第四章建（构）筑物及在建工程评估分类：财会经济资产评估师主题：2022年资产评估师（全套4科）考试题库ID:507科目：资产评估实务（一）类型：章节练习一、单选题1、在建（构）筑物评估中的常用术语中，项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比，指的是（）。
A.容积率B.用地面积C.建筑面积D.建筑密度【参考答案】：A【试题解析】：容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。
2、某可比实例房地产带有债权债务，总价值256万元，其中债权16万元，债务27万元，则单纯房地产的价格为（）万元。
A.213B.245C.267D.299【参考答案】：C【试题解析】：可比实例房地产带有债权债务的，应进行债权债务的“剥离”。
单纯房地产价格＝256－16＋27＝267（万元）。
3、在影响建（构）筑物价格的区位因素中，对价格影响最大的是（）。
A.位置的优劣B.城市规划限制C.交通通达程度D.公共共用配套设施状况【参考答案】：A【试题解析】：决定建（构）筑物价值的关键在于其位置的优劣。
4、土地使用年期修正系数y＝[1－1/（1＋r）m]/[1－1/（1＋r）n]，其中r指的是（）。
A.土地报酬率B.土地资本化率C.建筑物报酬率D.建筑物资本化率【参考答案】：B【试题解析】：土地使用年期修正系数中，y－宗地使用年期修正系数；r－土地资本化率；m－被估宗地可使用年期；n－该用途土地法定最高出让年期。
5、下列选项中，难以适用于市场法评估的建（构）筑物的是（）。
A.商品住宅B.商业写字楼C.标准工业厂房D.城市图书馆【参考答案】：D【试题解析】：选项D错误，图书馆往往难以适用市场法评估。
6、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。
A.市场法B.收益法C.成本法D.剩余法【参考答案】：A【试题解析】：基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件.个别条件.使用年期.容积率和价格期日等方面的差异，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，得到被估宗地地价。
资产评估资料清单及相关要求
资产评估申报资料清单及相关要求资产清查评估明细表填写说明这里对部分评估明细表的填写进行详细说明，其它科目可参照填写，如有不明之处，协商解决。
（一）固定资产1、表5－1－1房屋建筑物评估明细表本表填写房屋，如主厂房、控制室，办公楼等。
（1）资产编号：按贵公司资产管理用编号填写，如贵公司未设置编号管理，则不同使用部门填报时，需在此栏目填写部门编号；（2）房屋建筑物名称：按固定资产帐和卡片的名称填写；竣工、启用时间：按该房屋开始投入使用的时间填列（注意此时间并非工程财务决算及移交时间），若实际建成时间和实际投入使用时间间隔超过一年，请在备注栏中说明或另附说明；（3）建筑结构：按以下类型填列：a、钢结构：指承重构件是用钢材制作，如梁柱、房架等；b、钢和钢筋混凝土结构：指承重构件是由钢和钢筋混凝土制造；c、钢筋混凝土结构：指承重构件，包括梁柱、房面板、楼板等均以钢筋混凝土制造；d、混合结构：指承重构件及其他构件是由钢、钢筋混凝上、砖等不同材料搭配而成。
e、砖木结构：指承重构件主要是由砖砌筑而成，如柱、墙，而房屋架等则使用木材制作；f、其他结构：凡不属于以上各种结构的建筑物归于此类，如竹结构、石结构、窑洞、木板房、砖拱结构等；（4）建筑层数：按房屋总层数填写，局部层数不同在备注栏说明；（5）层高及檐高：按不同层的不同层高分别填列，并同时填列檐高；（6）建筑面积：按固定资产台帐、竣工决算书、产权证上列示面积填写，以上三类资料来源所示面积如不相同，请另附说明，说明原因：（7）原单方造价：按帐面原值／建筑面积填写；（8）帐面原值、帐面净值：按固定资产明细帐填写：（9）大修时间、金额：指单体历史房屋大修情况填写，如修理次数较多，请另附说明：2、表5－1－2构筑物及附属设施评估明细表本表填写构筑物及附属设施，如工作台、各种水地、围墙、道路、管道支架、车场、堆场、喷水池、宣传栏、烟囱、烟道、铁围栏等。
（1）资产编号：按贵公司资产管理用编号填写，如贵公司未设置编号管理，则不同使用部门填报，在此栏填写部门编号：（2）构筑物及附属设施名称：按固定资产帐和卡片的名称填写。
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一般因素：普遍性和共同性因素
①行政因素，制度、政策、法规等；
②经济因素，经济发达程度、收入水平、
一
消费水平等；
般
因
③社会因素，社会发展状况、安定程度、
素
社会环境等；
④其他因素，人口因素、心理因素、国际 因素等。
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区域因素：由自然条件、社会条件、经济发 展状况和行政条件形成的区域性特点。
⑹建筑单位管理费
⑺ 税金
⑻ 利润
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⒉建筑物重置成本的常用测算方法 ⑴重编预算法
按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成 项目重新估算其重置成本。
适用于：构造比较简单的建筑物。
重置成本 实际工程量现行单价或定额1 工程费率 材料差价
按现行标准计算的各项间接成本
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⑵预决算调整法
以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行 工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑 物工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置 成本。效率高于重编预算法。
①不宜采用价格指数调整法和类 适用于： 比法的建筑物；
②用途结构大致相同相似且数量 较多的建筑物。
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⑶价格指数调整法 根据待估建筑物的帐面成本，运用建筑
业产值价格指数或其他相关价格指数推算出 建筑物重置成本。此法的准确性不足，实际 使用较少。
重置成本 帐面原值 价格变动指数
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⒊建筑物有形损耗及成新率的测算 ⑴使用年限法
有形损耗率
实际已使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 100%
成新率Biblioteka 尚可使用年限 实际已使用年限尚可使用年限100%
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⑵打分法
借助于建筑物成新率评分标准，包括整体成新率 评分标准和构件评分标准，进行对照打分，得出或汇总 得出建筑物的成新率。
根据《房屋完损等级评定标准》，按房屋的结构、装修、 设备等组成部分的完好程度，划分五个等级：
第一节 房屋建筑物评估概述 一、评估标的物的界定
房屋建筑物 两个层面的含义
房地合一状态下的建筑物， 包括建筑物、不可分离部分及其
附带的各种权益。
1
二、房地产的特征
房地产的特征
①位置固定性； ②使用的长期性； ③影响因素多样性； ④投资大量性； ⑤保值增值趋势。
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三、房地产价值及其决定因素
房地产价格：房地产在市场上实现了的成交价格。 房地产价值：房地产的评估结果或结论。
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第二节 建筑物评估 一、建筑物及其分类
本章主要讲述
⑴ 按经济用途分类
⒈房屋建筑物
建
筑
物
⑵ 按结构材料分类
⒉桥梁、道路等构筑物
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二、建筑物在评估时需考虑的基本因素
基本因素
⑴ 座落位置 ⑵ 面积 ⑶ 用途 ⑷ 建筑结构 ⑸ 建筑高度 ⑹ 附属设施 ⑺ 装修质量和水平 ⑻ 建成时间 ⑼ 外观 ⑽ 平面格局 ⑾ 产权 ⑿ 建筑质量、适用性等其他因素
（三）实地查勘搜集资料
到评估现场实地查勘，获得评估所需的全部资料。
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（四）选用评估方法评定估算
选用一种或多种 评估方法
① 市场法 ② 收益法 （ 常用方法） ③ 成本法 ④ 假设开发法 ⑤ 残余估价法 ⑥ 路线价估价法 ⑦ 基准地价修正法等
（五）确定评估结果，撰写评估说明或报告
根据不同方法的初评结果，分析得出最终评估结果。
等级 成新率
状态描述
完好房
80% 结构、构件、装修等好，成色新
基本完好房 60~70% 基本完好，成色略旧，少量损坏
一般损坏房 40~50% 部分损坏，需中、大修理
严重损坏房 ≤39% 明显损坏，需大修或翻建
危房
0 危险状态
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打分法估测成新率的计算公式：
成新率 =（结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S ＋设备部分合计得分×B）÷100×100%
没有发挥土地的最佳效用 没有发挥建筑物应有的功能 造成部分功能的浪费
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⒌建筑物经济性贬值的分析测算
建筑物经济性贬值：由于外界条件的变化而影响了建筑 物效用的发挥，导致其价值贬损。
出现经济性贬值的后果是导致建筑物的收益下降。
经济性贬值
建筑物年收益净损失额 正常资产收益率
n
或： 经济性贬值 R（i 1 r）1 i 1
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三、建筑物评估的特点
⑴ 房地合一评估与房地分估 ⑵ 建筑物产权受土地使用权年限的制约 特 点 ⑶ 单独评估地上建筑物可以采用重置成本法 ⑷ 建筑物评估应在适法的前提下进行
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四、建筑物评估中的成本法 ⒈建筑物价格或重置成本构成（包括土地）
⑴ 土地使用费
⑵ 前期工程费
价格或重置成本构 成项目
⑶ 建筑安装工程费 ⑷ 配套费 ⑸ 建设期利息
（一）房地产价格的种类
三种基本 价格形态
①土地价格，即空地的价格； ②建筑物价格（不含土地）； ③房地价格；
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①房地产单位价格
另
外
的
②楼面价格：
价
格
形
态
③拍卖价格
④招标价格
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（二）影响房地产价格的因素
影响因素的两种分类方法
①自然因素 ②社会因素 ③行政因素 ④经济因素
①一般因素 ②区域因素 ③个别因素
式中： G——结构部分的评分修正系数； S——装修部分的评分修正系数； B——设备部分的评分修正系数。 （评分修正系数表见课本第125页）
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⒋建筑物功能性贬值的分析测算
建筑物功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设 计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不 足或浪费形成的价值损失。
用途、使用强度不合理 设计、结构不合理 装修、设备配备不合理
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五、房地产的评估程序
（一）明确评估基本事项
需要明确的 事项
①评估对象； ②评估目的； ③评估时点； ④评估的具体工作时间； ⑤评估的费用； ⑥违约责任。
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（二）拟定评估工作方案
拟定方案的 过程
①初选评估方法和技术线路； ②确定人员及其分工； ③调查、搜集数据资料； ④拟定作业步骤与作业时间表； ⑤初步评估成本。
个别因素：个别特性，如面积大小、朝向等。
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四、房地产估价原则
①合法原则——房地产评估以合法取得、
评估
合法适用、合法交易、合法处分等为前提。
原则
② 最佳使用原则——以房地产的最佳使用
为评估的前提。（在评估时点的具体用途
为最佳，按此用途进行评估；若不是最佳，
按最佳使用的假设，进行适当的判断和选
择，并在估价报告书中予以说明。）
式中： Ri — —第i年的建筑物年收益净损失额
r — —折现率
n — —预计建筑物收益损失持续时间，通常以年为单位
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五、建筑物评估的残余法
B a Lr1 a2 r2 d r2 d
式中： a — —建筑物及其基地所产生纯收益； L — —土地价格； r1 — —土地的还原利率； B — —建筑物的收益价格； r2 — —建筑物的还原利率； d — —建筑物的折旧率； a2 — —建筑物的纯收益。