房屋建筑物评估案例.
房地产成本法评估案例
房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。
该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。
二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。
该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。
具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。
2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。
3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。
4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。
5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。
三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。
2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。
3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。
四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。
2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。
如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。
3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。
4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。
如电梯、空调等。
5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。
五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。
房屋建筑物评估单方造价指标案例
房屋建筑物评估单方造价指标案例一、案例背景。
咱们就说有这么一个小区，里面有各种类型的房屋建筑物。
有那种普通的多层住宅，还有小洋楼似的独栋别墅，另外还有配套的商业店铺啥的。
现在呢，要对这些房屋建筑物进行评估，看看它们每平方米的造价指标是多少，这样就能知道建这些房子大概花了多少钱，对以后的买卖啊、投资啊之类的都有个参考。
二、多层住宅案例。
1. 建筑概况。
这个多层住宅一共是6层，没有地下室。
每层的户型都差不多，都是那种比较常见的两居室和三居室的组合。
外立面呢，就是普通的瓷砖贴面，看着比较简洁大方。
结构形式是砖混结构，这种结构比较适合多层住宅，造价相对来说比较经济。
2. 成本构成。
基础工程。
基础采用的是条形基础，因为这个地方的地质条件还比较好，不需要做太复杂的基础。
这部分的造价大概每平方米是100元左右。
主要就是挖土方、做垫层、绑扎钢筋、浇筑混凝土这些工作的花费。
主体结构工程。
砖混结构嘛，砖墙和构造柱、圈梁是主要的结构组成部分。
砖用的是普通的烧结砖，每立方米大概200元左右。
混凝土的标号不是特别高，像C25的混凝土，一方大概300多元。
加上人工费用，主体结构部分每平方米造价大概在800元左右。
这其中包括砌墙、支模板、浇筑混凝土等工序的人工和材料成本。
屋面及防水工程。
屋面是平屋面，做了防水层和隔热层。
防水层用的是SBS改性沥青防水卷材，质量还不错，比较耐用。
这部分材料加上人工，每平方米造价大概在100元左右。
隔热层用的是聚苯乙烯泡沫板，也不贵，每平方米大概30元。
所以屋面及防水工程总共每平方米造价130元左右。
装饰装修工程。
室内就是简单的抹灰、刮腻子，地面是水泥地面。
墙面抹灰每平方米大概20元，刮腻子每平方米15元，水泥地面每平方米30元。
再加上一些简单的门窗安装，门窗质量属于中等水平，每平方米造价大概在200元左右。
所以装饰装修工程每平方米造价大概300元左右。
水电安装工程。
水电安装比较基础，电线用的是普通的铜芯线，水管是PP R管。
商铺成本法评估案例
商铺成本法评估案例商铺评估案例背景：根据房地产估价规范的要求：在资产评估中应使用成本法。
商铺评估一般采用收益法和成本法进行评估，其中收益法是指对已出租的固定资产或无形资产进行评估。
因商铺的产权属多方产权共有，且评估价值中有部分收益归谁所有，故需根据《房地产估价规范》或《评估技术规范》对商铺价值进行评估。
本次评估对象是位于上海市浦东新区祝桥镇祝桥路与祝桥中路交会处的祝桥路（黄浦江）商铺的出租用途（房地产销售）收入进行评估。
出租用途收益法的应用条件如下：商铺使用期内没有到期及收益期终结转的可能性或收益率存在不确定性，因此无法采用收益法确定其价值。
本案例中商业物业的评估使用期为5年（从房屋交付使用到最终实现之日止）。
该商铺租赁性质为自营（租赁用途为自营）并且租赁期满后不再续签租赁合同。
1、该评估对象为在商业物业中租赁期限较长的商业用房，因此需要评估评估商业用房时，应评估出租赁期限较长的租金收入作为该评估对象使用收益法评估后对其进行价值重置的成本费用。
根据商铺产权性质，将评估对象确定为商业物业，租金收入可作为该评估对象使用收益法确定其价值的依据。
该租金收入应以市场的平均价格为基础计算。
如果有较高的市场平均价格则应考虑各种附加费用。
此外，考虑到商铺的出租用途一般不属于自用，所以评估时并未考虑此类收入为自营收入或经营业务收入，而是将其作为营业毛利以收益法估价标准计算。
如上述结果没有出现问题，则本评估对象是属于自营出租用途，故根据《房地产估价规范》的要求：收益法需扣除其固定成本和折旧（成本）、合理费用以及税费等，计算结果如下：销售服务费万元×收益率+市场租金万元×营业税万元×折旧率=(销售服务费-营业税)*市场租金万元×营业税=0.093万元最终价值确认：如图1所示。
本案例中商铺实际租金为6000元/月*50%计租期-5年*12个月=6430元/月。
如图2所示。
2、本案例中商铺租赁期与房屋建造日期相同。
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
成本法评估房屋报告案例
成本法评估房屋报告案例成本法评估房屋报告是用于对房屋进行评估的一种方法。
下面是一个关于成本法评估房屋的案例。
某地一栋房屋需要进行评估。
这栋房屋是一栋三层楼的住宅，总建筑面积为200平方米。
房屋建成于1990年，使用了钢筋混凝土结构，外墙为砖混结构。
目前房屋的使用状态良好，无需进行大规模的维修。
首先，对该栋房屋进行建筑物评估。
根据房屋的建筑面积、建筑结构和使用年限等因素，确定了房屋的基准价格。
例如，每平方米的建筑造价为5000元。
根据房屋面积和基准价格，可以计算出该栋房屋的基准价值为100万元。
接下来，对该栋房屋进行设备和家具的评估。
通过调查和估算，确定了房屋内部的设备和家具总价值。
假设设备和家具的总价值为10万元。
然后，对该栋房屋进行土地评估。
土地评估主要考虑房屋所在地的土地价格和使用权。
根据当地的土地市场价格，估算出该栋房屋的土地价值为50万元。
最后，将建筑物价值、设备和家具价值以及土地价值加总，并减去折旧和磨损等因素，得出该栋房屋的评估价值。
假设折旧率为5%，则折旧金额为5万元。
假设磨损率为1%，则磨损金额为1万元。
将原价值100万元加上设备和家具价值10万元、土地价值50万元，再减去折旧金额5万元和磨损金额1万元，得出该栋房屋的评估价值为154万元。
综上所述，根据成本法评估房屋的方法，该栋房屋的评估价值为154万元。
该方法通过对房屋的建筑物、设备和家具以及土地进行评估，综合考虑了各项因素，得出了一个相对客观和准确的评估价值。
当然，成本法评估房屋还需要考虑一些其他因素，比如市场需求和供应情况、房屋所在地的地理位置和环境等。
这些因素也会对房屋的评估价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要进行充分的调查和研究，以准确地评估房屋的价值。
房地产价值贬损评估典型案例分析
房地产价值贬损评估典型案例分析raisalCases估价实例口王泽利摘要:房地产是当前人们最看重的财产之一,近些年来,随着经济的飞速发展,尤其是房地产市场的发展,人们的法律意识,权益保护意识正逐步提高.伴随着相关不完全产权,环境恶化,规划变更等相邻关系的变化引起的房地产价值贬损出现了很多纠纷,由此笔者在从事此类型房地产价值贬损司法鉴定价值评估过程中的一些经验及思考,带给大家,以期抛砖引玉.关键词:不完全产权;环境污染;相邻关系;价值贬损;资本化法;价差法引起房地产价值贬损的因素很多,比如房屋施工建设质量的缺陷,后天维护保养不善,物业管理不规范,功能过剩,环境恶化及相邻关系的变化等,房屋质量,功能过剩及管理不善的问题大多可以通过修复等方法解决房地产价值贬损,而很多房地产价值减损存在无法修复,或修复成本太高的问题.本文结合三个案例着重对几种典型不可修复类型的房地产价值贬损评估进行分析.一,不完全产权带来的房地产价值贬损此类房地产大多属历史遗留问题或房屋土地管理部门之间不协调等,造成房地产有房屋所有权证,没有土地使用权证;有土地使用权证,而没有房屋所有权证等.(一)案情简介在德州经济开发区某商城,开发商为取得最大利润,在规划为营业用途的房地产上面又违规增加了一层居住房屋,虽然开发商办理了《房屋所有权证书》,但在办理土地证时遇到了困难,超过了屋买卖合同》约定的时间3年仍没有办理出分户《土地使用权证书》,导致业主无法办理房地产抵押贷款.近50多位业主联合起来一纸诉状将开发商告上了法庭,请求法院判决开发商赔偿其房地产无法办理抵押贷款而带来的损失.这种案例在全国也很少,法院技术室也觉得无从下手,最后委托我公司进行该损失团中国房地产估价与经纪I2012/01的评估.(二)估价过程我公司在接受法院技术室的委托后,经过分析,此类房地产价值贬损评估一无案例可循,市场比较法不可用;二属于不可修复贬损,成本法亦不可用;主要表现为一定期限内无抵押收益或抵押收益的减少,宜采用"损失资本化法"进行评估.资本化法,是以预期原理为基础,预测估价对象未来收益或损失,通过一定的折现率折现到估价时点的各期损失或收益之和, 最终求取估价对象房地产价值贬损的方法. 其基本公式为:V=A/R[1—1/(1+R)n]式中:v一房屋价值贬损评估值A一未来某一年的净收益损失额或费用增加额R-一资本化率n一净收益损失年限1.净收益损失额或费用增加额的确定估价对象因没有土地使用权证书导致无法办理抵押贷款,或贷款费用增加.通常有以下三种情况:方案1:担保公司担保费用.虽然该房地产在专业银行不能贷款,或不能办理抵押登记,但仍有较高的价值,可以通过担保公司担保的形式而取得贷款,代价是要承担担保费用.经调查,德州市1—5年期内担保费一般为贷款额的1～3%.在本案中,因有房屋所有权证,而无土地使用权证的房地产,房屋变现能力稍差,但保险系数较大,同类房地产抵押担保费一般为抵押价值的2%/年.假设一套价值100万元的房地产,贷款额一般为房屋价值的6O%,即贷款额为60万元,贷款1年,则担保费=60万元×2%×1年=1.20万元.方案2:私人借贷利率与银行正常利率的差值.经调查,在估价时点德州市1年期私人借贷利率一般为1分/月,即年利率为12%,而有房地产抵押的商业银行贷款年利率一般为9%,则其差额为3%.同样以一套贷款额为60万元为基准,则多付出的利息为1.8万元.方案3:贷款经营利润.同类行业(商贸)取得贷款的总收益减去手续费,利息,经营费用等.但这种方案需要估价师有丰富的经验及大量的市场调查,"特尔斐法"也很必要,且贷款不一定就能取得收益,有的甚至是负收益.经估价师调查,德州市商贸流通行业年经营毛收益率约为24%,抵押贷款手续费一般为贷款额的1%(含抵押登记费及手续费,查档费,评估费),利息(正常抵押贷款年利率为9%),经营费用(人工及管理费)一般占10%,则贷款经营利润为5%,即60万元×5%=3.0万元.综合以上3个方案,因现实中此类贷款选择方案1的情况比较多,故取较大的权重为40%,方案2和方案3权重各取30%,A=I.92万元.2.资本化率的确定资本化率采用市场比较法(先通过类似区域商业房地产价值,租金及可收益年限, 后运用收益法公式)得R=7.6%.3.净收益损失年限的确定经法院调解及该房地产开发商积极运作,约2年后可以办理处分户土地使用权证书,加上过去的3年,则n=5.4.价值贬损额的确定V=A/R[1—1/(1+R)n]:1.92/7.6%【1—1/(1+7.6%)51=7.75(万元)则一套价值百万的商业房地产,因没有土地证不能办理抵押贷款造成的价值贬损率为7.75%.最后综合得出估价结果,最终也取得当事人及法院的认可,同时提高了我公司及估价师的社会形象.(三)解析2007年《物权法》出台,十七大提出的"创造条件让群众拥有财产性收入",使人们的财产保护意识越来越强.这里的财产性收入除了房屋自然增值等因素外,还包括房地产的出租,抵押收益等.不完全产权带来的价值贬损主要表现为抵押收益的减少或没有抵押收益.这样,此类房地产仅有自用权,出租经营权,价值减损表现在无融资权益.故抵押收益的多少,就是不完全产权房地产价值的差值.因为房地产一般是企业,个人等的最大的资产,也是银行等最青睐的-wWw.clREA'0艇魂囝野氇囝囤2012/01I中国房地产估价与经纪团呷估价实例抵押物,故房地产融资权利,尤其是对企业及其他有资金需求的个人等来说,是非常重要的.作为估价师我们在房地产价值评估中,应该对此有所体现.二,因日照,采光,通风等相邻关系或规划变更造成的房地产价值贬损(一)案情简介2008年,我市某安置小区刚刚入住,17号楼的居民住进新房的喜悦劲还没过去时,楼前面规划建设了一座26层的村商住综合楼,造成2009年冬天整个17号楼没有见到阳光.原来一套标准楼层建筑面积为100平方米2室2厅的房屋,正常月租金约为800元/月,日照采光权受损后,很多房客搬离了该楼或纷纷要求房东减少租金,最后,大部分房屋租金下降到600元/月,并且出现了出租困难的问题.该楼居民集体上访,要求规划部门及料村赔偿损失.最后经有关部门协调,当事人双方共同委托我公司评估该栋楼因日照,采光权的侵害所应得到的补偿.房屋的日照,采光,通风状况是每个业主都十分关心的问题,当有新建的建筑在自己住房周围出现时,大家都会考虑到自己的采光,通风是否受到侵犯.根据《民用建筑设计通则》JGJ37—87第3.1.2条规定:"建筑布局和间距应综合考虑防火,日照,防噪,卫生等要求","建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风".第3.1I3条规定,"住宅每户至少有一个居室,宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时".我公司接受委托后,到规划,建设房管等部门查阅有关资料后,发现料村商住楼规划在先,安置小区规划在后,故该商住楼不构成侵权.但负责安置的开发商没有做到事先告知义务,所以开发商应赔偿或退还相应部分购房款.团中国房地产估价与经纪I2012/01(二)估价过程我公司估价师通过现场查勘,发现该栋楼采光权通风权等基本不受影响,影响最大的是日照间距系数太小,即日照权利受损.由此造成最大的损失为租金显着下降即净收益减少,净收益损失额包括:①租金收入减少;②能源消耗等运营费用增加;③人们精神上存在压抑感.故可采用费用资本化法进行评估.1.净收益损失额及费用增加额的确定(1)租金收入减少额的确定:通过案例可以得出,现在租金相比有日照采光的少了200元/月,合2400元/年.(2)能源消耗等运营费用的确定:冬季老年人,妇女儿童等必须用暖气,空调等运营费用的增加,以平均一套房屋2台耗电1500瓦/小时的空调,每天需开空调5小时计算,每天耗电约15千瓦,则年运营费用(冬季采暖期为4个月)为15千瓦×120天×0.6元/千瓦=1080元/年.(3)精神抚慰金:一般来讲,精神损失费的确定是很难.我们采用意愿调查法,提出问题"假如你是该楼业主,因日照采光权受侵害,除了房屋价格补偿之外,精神抚慰金最低给你多少你能接受?"设计了三个可选答案,然后给该村近二百户居民及一些路口随机问卷调查.最后众数为最低一次性5000元,该楼有效使用年限为40年,则分摊年精神损失费为125元.得:A=2400+1080+125=0.36万元(取整)2.资本化率的确定资本化率采用安全利率加风险调整值的方法得R=5.5%.3.净收益损失年限的确定该房地产为混合结构,剩余有效使用年限为40年,则n=40.4.价值贬损额V=A/R[1—1/(1+R)nl=0.36/5.5%[1—1/(1+5.5%)40]=5.78万元则一套标准楼层建筑面积为100平方米的住宅房地产因El照采光带来的价值贬损为5.78万元.(三)解析因该村房地产属于旧村改造项目,土地所有权为集体所有,根据相关法律法规,该安置小区房地产只能在本村集体内部成员之间流转,而不能象商品房那样上市交易,所以没有交易案例,市场比较法不能采用.另该损失基本属于不可修复项目,难以采用成本法.在估价过程中,关于精神抚慰金是否应该计算,我们公司内部也有较大分歧,并且负责赔偿的开发商也提出反对.反对方主要考虑该房地产价值贬损已经通过租金减少和费用增加来体现了,再提精神抚慰金于法无据;支持方从自然和科学的角度进行了举例,科学家证实人体新陈代谢受阳光的影响,常与太阳亲密接触,可以改善人体的各种生理机能.通过解释,最终该结果取得了政府及相关当事人的认可,化解了矛盾.三,环境污染(水,气,光,废弃物,电磁辐射)等引起的房地产价值贬损古谚有:"千金买房,万金买邻"的说法.在这里,"邻"主要指周围环境,如德州运河经济开发区,作为德州的重工业和化工工业比较集中的地区,环境相对恶劣,相比德城区平均房价差近1500元/平方米.而当前随着经济的发展,环境的污染有逾来逾重的趋势,废水,废气,噪音,生活垃圾,光电磁辐射(城市里的传输发射中心和高压线等设施)等,对人们生活生产影响也越来越明显.(一)案情简介2007年,德州某县热电厂工程建成运营,给附近某居住区带来了噪音污染,粉尘污染等,造成该居住区内几栋刚建成2年的楼房,入住率严重下降,且到了出租都困难的地步,房地产价值下降不少.针对此事,居民们通过上访,打市长热线等多种形式反映其合理诉求.为解决该问题,该县政府调节由其居民和电厂双方委托我公司来评估其房地产市场价值的减损.(二)估价过程我们通过运用"价差法"和"损失资本化法"出具了估价结果报告(具体估价过程略),顺利解决了争议,减少了不和谐因素.价差法的本质就是"市场比较法",公式为:V=V1一V2式中:V-_房屋价值贬损评估值v厂类似的无贬损房屋的市场价值V厂类似的有贬损房屋的市场价值(三)解析对因环境恶化,规划调整等引起房地产价值贬损的造成前后价值差距的可以采用"价差法"进行评估.四,结束语对于房地产价值贬损估价而言,由于个别性,差异性的特点,造成并非所有的房地产价值贬损都能及时而准确地予以估价,估价师必须要熟悉并掌握相关规划,房地产,土地,环境,工程造价,物业管理,经济学等相关知识,还必须掌握沟通技巧和协调能力,将估价的科学性,经验性紧密结合起来,同时估价也需要突破和创新,就象某专家所说:估价的功夫,更在估价之外!参考文献:[1]柴强.中国房地产损害赔偿估价的理论与实践[J].中国房地产估价与经纪, 2008(6).[2]北京市建设委员会.北京市房屋质量缺陷损失评估规程Jl0690—2006. [3]柴强主编.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011.(作者单位:德州正元土地房地产咨询评估有限公司)国野囝@囝2012/01I中国房地产估价与经纪国。
不动产评估收益法案例
不动产评估收益法案例一、评估对象基本情况：评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临向阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地处繁华商业区，交通便利。
现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。
1）详细资料：2002年1月有偿取得土地使用权50年2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2%现用于出租月租15万评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米2）据相关调查：当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率10%每年需支付的管理费为年租金的3%每年需支付的维修费为重置价的1.5%每年需支付的保险费为重置价的0.2%土地使用税及房产税为每建筑平方米30元确定资本化率：资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做详细介绍，土地资本化率6%，建筑资本化率9%二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2009年1月四、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。
在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
五、评估依据1、《土地管理法》和《房地产管理法》；2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；5、评估人员现场勘查记录等。
六、计算方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入——租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益总收益应为客观总收益而不是年总收益。
年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元）（2）计算总费用年管理费=2592000X3%=77760（元）年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元）年税费=30X3000=90000（元）年保险费=3500X3000X0.2%=21000（元）年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费=77760+157500+90000+21000=346260（元）（3）计算房地产净收益年房地产净收益=年净收益-年净费用=2592000-346260=22245740（元）（4）计算建筑物净收益①计算年贬值额年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
房地产估价报告案例
房地产估价报告项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委托方：全州县人民法院估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员：李津、邹勋估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (8)五、价值时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (11)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用的有效期 (11)有关附件 (12)致估价委托人函全州县人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。
估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。
价值时点：2015年3月24日。
我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。
详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。
评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。
注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。
2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。
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房屋建筑物评估案例案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。
房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。
该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。
办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。
外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。
根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；建筑土建工程造价取费计算表金额单位：元注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。
（2）前期及其他费用计算表工程前期费用计算表金额单位：元（3）资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。
资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2=（1,309,424.61+100,752.14）×5.40%×3/2=114,224.32元（4）重置全价：重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本＝1,309,424.61+100,752.14+114,224.32＝1,524,401.07元＝1,524,400.00元（取整）3、成新率该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。
通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。
通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。
理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%=（1－5.76/50）×100%=88%。
勘察成新率见下表：房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%=83%×60%+88%×40%=85%4、评估值的确定评估值=重置全价×成新率= 1,524,400.00×85%=1,295,740.00元案例二：俱乐部（房屋明细表5-1-1 第117项）1、评估对象概况该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用，2008年12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。
房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。
该建筑物为1层框架结构，檐高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架。
屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。
俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。
外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。
根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；建筑土建工程造价取费计算表金额单位：元注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。
（2）前期及其他费用计算表工程前期费用计算表金额单位：元（3）资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。
资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2=（2,494,226.05+233,562.26）×5.31%×1/2= 72,422.78元（4）重置全价：重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本＝2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.78＝2,800,211.10元＝2,800,200.00元（取整）3、成新率该建筑物1984年12月建成投入使用，框架结构非生产用房经济使用年限为60年，已使用24.02年。
理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%=（1－24.62/60）×100%=60%。
鉴定成新率通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率勘察成新率见下表：房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%=58%×60%+60%×40%=59%4、评估值的确定评估值=重置全价×成新率= 2,800,200.00×59%= 1,652,118.00元案例三：驻呼和浩特市办事处（房屋明细表5-1-1 第103项）1、房屋建筑物概况（1）位置及周边环境评估对象位于呼和浩特市新城区财神庙街，用途为办公室。
临近新城区新华大街，财神庙街上有2路、3路、4路、5路、19路、55路、61路等多条公交线路，交通非常方便。
周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。
（2）产权状况该楼于1997年竣工投入使用，2008年12月31日账面原值合计684,970.00元，账面净值合计606,453.52元。
房产证号为：呼房权证新城区字第2004013422号，建筑面积236.73平方米，所有权人为宝日希勒第一煤矿。
（3）建筑状况该建筑为砖混结构，共6层，370mm砖墙，外墙抹砂石，坡屋顶，水、电、煤气、照明、采暖设备设施齐全。
评估对象在该楼房2层，朝向南偏东，建筑面积236.73平方米。
室内装修：地面铺设600*600防瓷地板砖，内墙面、天棚滚刷高级防瓷涂料，窗台为大理石铺面，榉木板木门及防盗门，双层塑钢窗，玻璃刻画隔断墙，器具、电照、厨卫采用高档设施。
评估对象由神华宝日希勒能源有限公司于1997年购买，目前用作呼和浩特办事处，经现场勘察，上述房产维护保养情况正常，房屋基础、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电照等均可正常使用。
2、估价方法及测算估价人员在分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似物业进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点，选取市场比较法作为本次估价所采用的基本方法。
3、评估过程1）可比实例的选取和介绍案例a：如意小区住宅建造于2003年的新城区如意小区住宅为6层砖混结构。
建筑面积118平方米，结构与评估对象基本一致，高档装修，水电等基础设施基本齐全，2008年12月成交价格3390元/平方米。
案例b：乌兰察布东路住宅建造于2003年的乌兰察布东路商住楼，附近多条公交线路，交通比较方便。
周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。
案例建筑面积113平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全，2009年2月成交价格2920元/平方米。
案例c：新城区艺术厅北街住宅建于1999年的新城区艺术厅北街商住楼，附近多条公交线路，交通非常方便。
周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市、商店等生活办公服务设施齐全。
案例建筑面积105平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全，但建成年份要较评估对象早很多年，2009年2月成交价格3330元/平方米。
三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：因素条件说明表比较因素条件指数表因数比较修正系数表根据表中测算出的比准价格采用算术平均法求取估价对象的单位比准价格，即：待估物业比准价格=(3691.38+ 3761.04+3479.66)/3=3640.00元/平方米，则估价对象运用市场比较法求取的现时市场总价为：待估物业总价＝比准价格×建筑面积=3640.00×236.73= 861,700.00元（取整）案例四：露天铁路专用线工程(构筑物明细表5-1-2第207号)1、概况露天铁路专用线改造工程2005年12月完工，调整后账面原值7,717,080.00元，净值7,161,450.24元。