2016年中级会计职称《中级会计实务》知识点：投资性房地产的范围(05.23)
会计职称-中级实务教材精讲-第四章 投资性房地产(16页)
第四章投资性房地产【考情分析】本章难度适中，根据其内容及近年考试情况分析，主要是考查相关的概念性知识的理解及应用，以及考查公允价值计量的投资性房地产的核算，客观题主观题均多次涉及。
2014、2018年本章单独考核了计算题。
在2012年，本章结合借款费用和固定资产考核了综合题目。
2017年本章结合所得税考核了计算题。
学习建议：首先掌握其概念，并对涉及公允价值计量的投资性房地产所有相关处理均重点进行学习。
知识点：投资性房地产的确认一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
【解读】●投资性房地产是一种经营性活动●投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
●企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
●对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
●按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物已出租的建筑物，指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
【提示】持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产，建筑物本身是不增值的，增值的土地使用权。
（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
【例1】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的两间房屋出租给甲公司，租赁期为6年。
中级会计职称考试《中级会计实务》知识点：第四章 投资性房地产
第四章投资性房地产▇第一部分：历年考情分析（本章在全书所占分值比重8%左右，预计15年会考2分。
次重点章节）知识点及重要程度题型2011 2012 2013 2014第四章投资性房地产第一节投资性房地产的定义、特征及范围单选多选判断 1计算综合第二节投资性房地产的确认和初始计量单选 1多选判断计算综合第三节投资性房地产的后续计量单选 1多选判断 1百度出品：会计考试神器，扫码下载！海量免费资料，真题，模拟题，任你练！会计从业考试，会计初级职称，会计中级职称，一网打尽！官方QQ群：318549896计算部分综合第四节投资性房地产的转换和处置单选多选判断计算部分综合 1分数合计 1 12 1 12▇第二部分：内容详解【本章知识体系】投资性房地产1.投资性房地产1定义、2特征、范围（3属于+2不属于）2.投资性房地产的确认和初始计量外购的自建的3.后续支出资本化的★费用化的4.后续计量公允价值模式★成本模式5.房地产转换公允模式下的转换★成本模式下的转换6.房地产处置成本模式下的处置公允模式下的处置第一节投资性房地产的定义、特征及范围（掌握）知识点一、投资性房地产的1定义与2特征（一）投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产具有2特征：1.投资性房地产是一种经营性活动租a.出租建筑物b.出租土地使用权卖持有并准备增值后转让赚取增值收益2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产知识点二、投资性房地产的范围3属于2不属于①已出租的土地使用权•企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权①自用的房地产②已出租的建筑物•用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；•已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
②作为存货的房地产③持有并准备增值后转让的土地使用权【注意1】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量
全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量投资性房地产是指企业或个人投资目的而购置和持有的，以获取租金收入、资本增值或两者兼有为主要目的的房地产。
投资性房地产的计量主要包括房地产的初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。
首先，投资性房地产的初始计量包括购置成本的确认。
购置成本由购房款、土地使用权出让金、相关税费以及与购置有关的直接支出组成。
其中，购房款应以发生购买交易的成交当日的购房款作为基础，其他支出应按照实际发生金额计入购置成本。
同时，有关被投资物业的预估未来支出，如修缮费用、拆迁补偿费用等，应当根据可靠的证据计入购置成本。
其次，投资性房地产的后续计量以公允价值计量为主，但对于自用性房地产，可以按照成本模式进行计量。
公允价值是指在交易市场上，充分意愿的交易双方，在知情情况下，按照正常经营的方式进行交易时所能达成的交易价格。
根据企业会计准则，投资性房地产的公允价值必须由独立的专业机构进行估价。
对于采用公允价值计量的投资性房地产，在资产负债表中应当列示为“投资性房地产”。
而对于采用成本模式计量的自用性房地产，应按照成本减值计提方法测定其账面价值是否出现减值。
如果资产的账面价值高于其可收回金额时，账面价值不需要调整。
如果资产的可收回金额低于其账面价值时，则需要计提减值损失。
另外，投资性房地产在转化和处置时会产生相关的会计处理。
当企业决定将投资性房地产转化为自用性房地产或以其他方式实现该资产时，应将其转化处理为自用性房地产或按照相关规定进行处置。
转化处理时，应按照资产原有计量模式的要求，经过检核和调整后计入自用性房地产账面价值；处置时，应按照处置收益和处置成本的公允价值计量原则进行计量，并计入当期损益。
综上所述，投资性房地产的计量主要包括初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。
初始计量主要是确认购置成本，后续计量以公允价值计量为主，但自用性房地产可以按照成本模式计量。
对于采用公允价值计量的投资性房地产，应按照公允价值进行估价。
中级会计职称《中级会计实务》知识点投资性房地产的定义
20XX年中级会计职称《中级会计实务》知识点：投资性房地产的定义（11.05）
投资性房地产的定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
（一）属于投资性房地产的项目：
1、已出租的建筑物
（1）以经营方式出租
（2）企业对该建筑物拥有产权
（3）已经出租（已经签订了租赁协议，通常从租赁开始日起）
2、已出租的土地使用权
（1）通过出租或者转让方式取得
（2）以经营方式出租
3、持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括国家有关规定认定的闲置土地）
（二）不属于投资性房地产的情形：
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
简述投资性房地产的含义及范围
1.简述投资性房地产的含义及范围投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
范围：1、已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
闲置的土地不属于投资性房地产；3、已出租的建筑物：是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
2.什么是负债？负债有哪些特征？负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务特征：1．负债是企业承担的现时义务；2．负债的清偿预期会导致经济利益流出企业；3．负债是由于企业过去的交易或事项产生的3.简述所有者权益和负债的区别①权益性质不同：所有者权益是对净资产的要求权；负债是对全部资产的要求权权利内容不同：所有者权益是有参与收益分配和经营管理等权利；负债是按期收回本金及利息归还期限不同：所有者权益是不存在偿还日期；负债是有明确的到期偿还日期④风险大小不同：所有者权益是风险较大(投资者)；负债是风险较小(债权人)4.应付票据与应付账款的区别是什么？应付票据是企业在购入材料物资或者接受劳务时，由出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付款项给收款人或者持票人的商业汇票。
应付票据不论是否带息，均应按其面值入账。
应付账款是指因购买材料、商品或接受劳务供应等而发生的应付未付的款项。
物资和发票账单同时到达——应待物资验收入库后，按发票账单登记入账；物资已到,发票账单未到——一般应等到发票账单到了之后再一并处理。
一般按应付金额入账。
5.债券为什么会出现溢价和折价面值发行：债券票面利率等于市场利率时，可按面值价格发行；溢价发行：债券票面利率高于市场利率时，可按高于面值价格发行；折价发行：债券票面利率低于市场利率时，可按低于面值价格发行6.简述留存收益的构成留存收益是指企业从历年实现的利润中提取或者形成的留存于企业内部的积累，他来源于企业生产经营活动所实现的利润。
投资性房地产知识点汇总
投资性房地产（大前提：企业自己的资产）（一）投资性房地产概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
房建筑物固定资产地土地使用权无形资产1.投资性房地产的围（1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
（资本增值）【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。
（3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
（赚取租金）【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。
投资性房地产（大前提：企业自己的资产）【注意】第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。
（目的不变）第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。
（目的不变）不属于投资性房地产的围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。
（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
(3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产投资性房地产特殊情况的判断（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。
注册会计师《会计》备考指导：投资性房地产的范围
注册会计师《会计》备考指导：投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目有：（1）已出租的建筑物（以经营租赁方式出租，且拥有使用权）；（2）已出租的土地使用权（以经营租赁方式出租）；（3）持有并准备增值后转让的土地使用权；（4）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算；（5）关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产，但是在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产；（6）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产产品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产。
否则不确认为投资性房地产；（7）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的可以将该建筑物确认为投资性房地产；若所提供的其他服务在整个协议中为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
不属于投资性房地产的内容有：（1）企业自用的房地产（适用《固定资产》、《无形资产》准则）；（2）作为存货的房地产（一般是指房地产开发企业在销售或为销售而正在开发的商品房或土地，适用《存货》准则，当其对外销售时，取得销售收入适用《收入》准则）；（3）企业代建的房地产（取得的收入、发生的费用的确认和计量适用《建造合同》准则）；（4）按国家有关规定认定的闲置土地；（5）持有并准备增值后处置的房屋、建筑物；（6）企业拥有并自行经营的旅馆饭店；（7）依法取得、用于开发后出售的土地使用权（属于房地产开发企业的存货；即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产）。
练习题【单选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业自用的办公楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【正确答案】D【答案解析】A选项，属于企业经营场所，作为固定资产核算；选项C，属于企业存货。
中级会计职称《中级会计实务》知识点投资性房地产的范围
20XX年中级会计职称《中级会计实务》知识点：投资性房地产的范围（10.22）
投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权
（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权；
（2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
（1）通常“持有并准备增值后转让”并可以作为投资性房地产的土地使用权，应当是：出让或转让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算售出，而是打算增值后再出售。
（2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（3）上述规定中并未列入“持有并准备增值后转让的房屋建筑物”。
3.已出租的建筑物
（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
（3）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
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2016年中级会计职称《中级会计实务》知识点：投资性房地产的范围（05.23）知识点：投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权；
2.持有并准备增值后转让的土地使用权；
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物。
（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
4.特殊情况
（1）空置建筑物
只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。
备注：空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。
（2）在建房产
只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。
（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。