浅议控制性详细规划

浅议控制性详细规划
[摘要]：随着2008年1月1日新的城乡规划法的实施，控制性详细规划的重要性被提上了一个新的高度，对我们城市规划的实施和管理工作也提出了新的并且更严格的要求。

同时我们也应看到现行的控制性详细规划还是存在着一定的问题，需要我们继续研究和探讨。

[关键词]：控制性详细规划
控制性详细规划（下简称“控规”）作为一种规划思想的规划管理手段，对促进我国城市规划和管理的发展、保障城市建设、适应社会主义市场经济快速健康发展有着重要的意义，但是由于控规是一种极为复杂和繁重的工作,《城市规划编制办法》虽然提出了一些技术要求和办法，但在具体的编制内容和深度上仍有许多问题值得研究探讨。

笔者试图通过近几年来参加城市规划的实践，谈谈对控规的几点粗浅看法。

一、控规的地位和作用
通过借鉴国外经验和20多年来的本土化、地方化，控规得到了较大发展，也发挥了巨大的作用。

控规作为桥梁，它衔接了总体规划、分区规划和修建性详细规划；控规作为开发控制的法定依据，它给管理工作建立了一个法制的依据；控规作为城市政策的载体，通过它特有的规划内容和规划手法，把诸如城市用地、城市人口、城市产业、城市环境保护等方面的政策转译为城市规划的技术语言，知道城市物质空间的建设，在城市建设中充分体现和实施相关政策。

目前，在实际的规划管理中，控规已成为城市国有土地使用权出让转让的基本依据，控规已作为城市国有土地使用权出让。

特别是地价测算的重要依据；控规提高了规划的弹性，增强了可操作性，是规划实施的稳定性与征服任期政绩的显化性之间的矛盾有所缓解。

初步适应了投资主体多元化带来的利益主体的多元化和城市建设思路的多元化对城市规划的冲击；同时，控规也基本满足了城市政府调控房地产市场和筹集城市建设资金的需要。

二、控规的内容体系
目前海南省开展的控制性详细规划，主要包括下列内容：
1、用地控制：主要通过地块划分和确定用地性质来达到目的，用地性质的确定必须具体反映总体规划、分区规划在用地布局上的要求，地块划分是为了强化规划的控制功能，增加规划的严密性、可执行性。

2、建筑控制：建筑控制主要通过容积率、建筑密度、建筑限高和建筑后退红线等指标来达到控制建筑物面积、高度、环境质量、景观等的目的。

3、人口控制：主要采用地块中最大人口容量这个指标来体现。

最大人口容量是与容积率、地块大小、住宅套数等指标相对应的，同一地块容积率越大，一般最大人口容量越多。

4、环境控制：主要通过绿地率、建筑密度和建筑高度指标来控制。

绿地率直接反映地块的绿化环境水平，建筑密度和建筑高度指标通过控制建筑占地和建筑物高度来达到控制环境质量和景观质量的目的。

三、控规中的地块划分
地块划分是控规的基础，地块划分的大小程度直接影响到控规的哦深度，地块划分的大小与土地使用性质、道路系统、新区与旧区以及开发的方式等有关系。

控规地块划分一般应考虑一下几个因素：
1、落实城市总体规划、分区规划所确定的道路、河湖、园林绿地、文物保护区、高压走廊等的界线并严格加以控制。

2、完善城市道路系统规划，明确城市主次道路、居住区级道路和小区级道路系统，进而确定城市各级道路的平面线型、横断面形式等要素。

在此基础上，保证规划的每一地块至少有一边与道路相连。

3、以用地性质为主要依据进行详细划分，尽量保证地块性质相对单一，避免不相容用地性质地块之间的相互干扰。

4、在可能的情况下，尽量保持现有产权和使用权用地界线的相对完整统一，对具有自然环境特色和历史环境特色的地段，应尽量单独划块予以保护。

5、根据地块性质不同，地块划分的大小也不同。

一般来说，在居住区控规
中，区内配套公共设施应根据规模大小确定地块面积，住宅用地划分应综合考虑居住区布局要求和景观要求，原则上应划分到组团为单位的深度，在工业综合开发区，工业用地应综合考虑企业规模和工艺流程，一般情况下工业厂房用地按1-3公顷用地划分为适宜。

在城市重要地段和市中心，应根据城市设计的引导，综合考虑建筑物的规模、体量、体形和景观要求等来确定地块划分大小。

6、根据控规的控制深度确定地块大小。

“一般控制”地块可分大些，图纸比例可采用1：2000地块图。

“详细控制”地块划分大小应以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》为依据，划分到小类为主，严格进行个地块的细分。

四、控规应有公正性、全面性和阶段性
城市规划需要平衡各方面的利益，控规的广度、深度、控制的公平与否，直接影响到开发者、使用者的利益，也影响到规划能否达到预期的控制目的，因此，控规必须做到公正性。

控规必须做到全明星，不能有的地方控制，有的地方不控制，急用先控制、不用不控制、零敲碎打，这样往往造成局部和整体的不协调，降低城市建设标准和环境质量，同时给城市发展带来困难。

至少应做到相对独立的地区全面覆盖。

如旧城区、某一开发区等。

控规还要有阶段性。

城市规划要面对瞬息万变的市场要求，为了保证控规的合理性和灵活性，我们要对其进行定期修订，以适应市场经济的要求。

考虑到控规直接指导城市规划管理，并在规划实践过程中直接受到市场的冲击，接受市场的信息反馈，因此，应将控规修编与总体规划、分区规划修编挂上钩，它的修编也应以五年为一次合适。

控规修编不宜做大幅度调整，应维持较好的延续性。

五、控规应溶入城市设计内容
在以前的控规设计过程中，往往过多的注重二维空间的设计、指标的确定等内容，而忽略了群体建筑空间的设计，建筑体量的丰富，空间环境的合理艺术安排，以及使用者的心理感受等诸多方面的内容。

造成对城市形态和景观环境认识不足，对城市空间、历史环境特色、自然环境等把握不够，影响了设计深度，这种控规在指导开发建设时往往难以达到预期目的，造成千篇一律的城市格局。

借
助于城市设计，对城市历史环境特色、自然环境的利用和保护进行分析和构思，才能组织富有特色的城市格局和景观视廊，保护具有自然感和历史延续性的资源。

需要注意的一点，在此操作过程中，也必须注意控规对土地使用控制的这个重点。

六、控规应加强公众参与
在市场经济的今天，利益主体的多元化，城市建设思路的多元化，使得我们在编制规划的时候应该充分体现社会公平。

公众参与是体现社会公平的重要手段。

因而，我们应该加强对在控规阶段公众参与的途径、参与的方式、参与的程序等方面的研究和探讨，在城市规划中充分体现社会公平。

以社会利益和公众利益为根本，制定奖励与处罚的具体措施，以保障公共利益不受侵害。

七、结语
控规是规划与管理、规划与实施相衔接的重要环节，是规划管理的必要手段和重要依据。

控规编制体系的完善和实施的可操作性还有待我们进一步的研究和探讨。