业主的建筑物区分所有权释疑
建筑物区分所有权在实务中的疑难问题
建筑物的修缮与更新是建筑物区分所有权实 务中的常见疑难问题。
详细描述
建筑物的修缮与更新是指对建筑物的结构、 设施、设备等进行维修、保养和更新。在实 践中，如何确定建筑物的修缮与更新责任主 体，以及如何筹集修缮与更新的费用，是建 筑物区分所有权实务中的重要问题。同时， 如何处理修缮与更新过程中的纠纷，也是实 务中的难点。
响整个建筑物的安全和价值。
案例二：专有部分转让纠纷
总结词
专有部分转让纠纷主要涉及业主在转让房产时对专有部分的界定和权益分配。
详细描述
在建筑物区分所有权中，专有部分是业主个人拥有所有权的独立空间，如住宅、商铺等。 由于专有部分和共有部分的划分不明确，或者在转让房产时未对专有部分进行充分界定 和权益分配，往往会导致纠纷。此类纠纷可能涉及房产交易的安全和合法性，影响交易
建筑物区分所有权的法律基础
法律规定
《物权法》、《物业管理条例》等法 律法规对建筑物区分所有权进行了规 定，明确了业主、物业服务企业等主 体的权利和义务。
法律原则
建筑物区分所有权遵循“业主自治” 原则，业主通过业主大会、业主委员 会等形式行使自己的权利，共同决定 建筑物的使用、管理、维修等事项。
建筑物区分所有权与相邻权的关系
物业服务费的分摊与追缴
总结词
物业服务费的分摊与追缴是建筑物区分所有权实务中的常见疑难问题。
详细描述
物业服务费是指物业公司为建筑物提供物业服务而向业主收取的费用。在实践中，如何合理分摊物业 服务费，以及如何追缴欠缴的物业服务费，是建筑物区分所有权实务中的重要问题。同时，如何处理 物业服务费纠纷，也是实务中的难点。
制定统一的物业服务标准和规范， 明确物业服务的内容和质量要求。
加强监管
建筑物区分所有权司法解释
建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
建筑物区分所有权的几点思考
建筑物区分所有权的几点思考物权法首次确认了建筑物区分所有权的概念，对其内容作出了明确界定，尤其是对业主的管理权作了非常具体的规定。
这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。
《房屋登记办法》实施后，权利人对物权的保护和登记意识必然增强，建筑物区分所有权如何登记成为登记部门面临的新问题，下面就建筑物区分所有权的几个问题探讨如下：一、建筑物区分所有权的范围界定建筑物区分所有权在物权法第七十条做了规定，指业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利三部分。
因此划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。
如何划分专有部分之间，专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，目前有四种学说，即空间说、壁心说、最后粉刷表层说及壁心和最后粉刷表层混合说。
最后一种学说对专有部分的划分能明确其构造上和使用上的独立性，兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。
一般认为专有部分的范围应该分内部关系和外部关系而有所不同。
在内部关系上，将专有部分范围划定在界壁（墙壁、天花板、地板）等的最后粉刷表层。
一方面各区分所有权人可以自由粉刷墙、悬挂物品、铺设地板等，而不必担心侵犯其他所有权人的权利；另一方面避免了壁心说带来的弊端。
因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有，则区分所有权人可以对其任意使用或改变，这样明显不利于整体建筑物的维护和管理。
在外部关系上，符合当前交易习惯，如买卖、保险、纳税等关系上专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。
《物权法》和《房屋登记办法》明确了建筑物区分所有权的内容和登记原则，但对其具体范围划分没有明确规定，这也就引起对建筑物区分所有专有部分面积的争议。
按照壁心和最后粉刷表层混合说的理解，在对外关系上专有部分面积就是套内建筑面积，这也符合现行国标《房产测量规范》的要求，但这也需要权威部门的认可。
浅议《物权法》之建筑物区分所有权
浅议《物权法》之建筑物区分所有权作者：郑晓玲来源：《中国集体经济·上》2008年第06期摘要：2007年10月我国第一部《物权法》开始施行，并在第六章中对建筑物区分所有权进行了专章的规定，但其在立法中存在着不完善的地方。
文章从建筑物区分所有权的概念出发，通过分析《物权法》条文，指出其中一些缺陷，并提出部分改正建议。
关键词：物权法；建筑物区分所有权；缺陷随着现代高层建筑物的出现和规模化住宅区的形成，在原先单一的所有权形式外，产生了新的所有权形式，各业主除了对住宅等专有部分享有所有权外，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分也享有共有以及共同管理的权利。
建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态，《物权法》在第六章中对此进行了专章的叙述。
一、建筑物区分所有权建筑物区分所有权制度是近现代各国物权法上的一项非常重要的制度。
西方国家很早就对建筑物区分所有权制度从立法上给予了承认，也进行了建筑物区分所有权制度的理论研究。
各国对其称谓不同，法国称为“区分各阶层不动产的共有”和“住宅分层所有权”。
德国、奥地利称为“住宅所有权”。
意大利、英国称为“公所有权”。
美国则有“公寓所有权”、“单位所有权”和“水平财产权”等称谓。
瑞士称为“楼层所有权”。
日本和我国台湾地区则称为“区分所有权”。
加拿大、澳大利亚称之为“单元住宅所有权”而我国物权法称之为“业主的建筑物区分所有权”。
尽管表述方式不同，但它们所包含的内涵却基本相同。
学界中对于“建筑物区分所有权”有狭义、广义、最广义等三种不同的观点。
狭义的观点认为，建筑物区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分，为日本立法所采纳。
在狭义的观点中，还有的人认为区分所有包括区分所有人对建筑物的持份共有，《瑞士民法典》采取了这种学说；广义的观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而形成的一种“复合物权”，我国的台湾地区民法就采用了这种学说。
关于建筑物区分所有权的相关法律解释
关于建筑物区分所有权的相关法律解释建筑物区分所有权，通俗的讲就是小区内属于业主个体所有和全体业主共有的物权的区分，并对个体所有和全体共有的权利和义务的一种界定，对于物业区域内因所有权问题产生的纠纷给予法律上层面的认定。
一、《物权法》对建筑区划内共有的法律认定第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
二、从《住宅专项维修资金使用管理办法》角度看公共部位本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对共有部位定义第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
浅谈物权法的建筑物区分所有权制度
建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。
物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。
《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。
标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。
但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。
本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出完善的立法建议。
一、建筑物区分所有权制度特性《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。
”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。
建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，具有以下特征：（一）权利主体多重性。
—建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。
（二）权利客体多样性。
建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。
（三）权利内容多样化。
既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。
A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。
一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。
但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。
2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。
3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。
通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。
如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。
二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。
例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。
2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。
(法律知识)业主的建筑物区分所有权
（法律知识）业主的建筑物区分所有权1．概念所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
2．内容（1）专有部分的单独所有权专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。
该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。
《物权法》第76 条第一款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定。
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
②总人数，按照前项的统计总和计算。
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。
但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。
因此，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
这里需要注意的是：①业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失；②将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；③业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
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作 者 简 介 ：崔 战 伟 ， 男 ， 河 南许 昌 人 ，许 昌市 委 党 校 法 学 教 研 室 ， 讲 师 。
一
２２—
ＭＯ Ｅ Ｎ Ｓ ＩＮ ＥＡ ＤＴ Ｃ Ｎ Ｌ Ｇ Ｄ Ｒ ＣＥ Ｃ Ｎ Ｅ Ｈ ０ ０ Ｙ
２０年第８ ｏ９ 卷第３ 期总第ｌｌ １期
有权法 》所 肯定。共有权说认 为 ，建筑物 区分所有权 是指 区分所有人对 建筑物的持份共有权 。该 说 由法 国学者 普鲁 东与拉 贝提 出 ，以集团性 、共 同性 为立 论精神 ，将 区分所
有建筑物整体视为 全体 区分所有权人之共有 。
种意义上说 ，共有所有权和成员权是 依附于专有所有权而
存在 的，区分所 有人取得专有所有权 ，自然就应取得共有 所有权和成员权 。区分所有权人转让其专 有部分时 ，共有
所有权和成员权被认 为一并转让 。总之 ，这 三项权能不可 分割 ，如果作 为继 承或处分的标 的，应将 三者视 为一体。 因此 ，建筑物 区分所有 权 ，应是指数人 区分一建筑 物时 ， 对各 自的专有部分有单 独所 有权 ，并就该建筑物及其 附属
等 先后建 立 了建 筑物 区分所有 权法 律制度 。进入二 十世
一
、
起 ，原有建筑物遭 到极大破 坏 。另一方面人 口激增 ，并纷纷涌 向城市 ，致使住宅 问题
在原始 社会 ，由于生产力水平低下 ，人们只能穴居巢 洞 ，故不可能形成建筑物 区分所有权的观念 。通说认 为 ， 建筑物 区分所有权观念的萌芽 ，滥觞于人类 文明之始 的奴 隶社会 。在奴隶社会 ，由于生产和交换 的发 展 ，人 口大量
２０年第 卷第３ ０９ ８ 期总第１ 期 儿
ＭＯ Ｅ Ｎ Ｓ ＩＮ ＥＡ ＤＴ Ｃ Ｎ Ｌ Ｇ Ｄ Ｒ ＣＥ Ｃ Ｎ Ｅ Ｈ ０ ０ Ｙ
业主的建筑物区分所有权释疑
崔战伟
（ 昌市委党校 ，河 南 许 许昌 ４ １０ ） ６ ００
关 键 词 ：物 权 ；建 筑 物 区分 所 有 权 ；释 疑
摘 要 ：建筑 物 区分所 有权这 个概念 第 一次在我 国法律 条文 中 出现 ，物权 法在 实 施一年 多的过程 中，很 多人对 此 还 不够理解 ，本文试 就其 起源 、理论界 定 、相 关概念 以及权 利 限制等方 面进行释 疑解 惑。
中图分类号 ：Ｆ ９ ． ０ ２ ３ ３ 文献标 识码 ：Ａ 文章编号 ：１ ７ －０ ９（０ ９ ３ ０ ２ － ３ １ ８ ８ ２ ０ ）０ — ０ ２ ０ ６
（ ）二 元 论 说 。该 学 说 认 为 ，建 筑 物 区分 所 有 二
权 ，是指数人 区分所有 一建筑物时 ，各所有 人对其独 自占 有 、使用 的部分享有专 有所有权 ，并对全体 所有人共 同使
用或数个所有人之 间共 同使用的部分享有共 有所有权 的一 组 １ ９ 年１ 月编写 的 《 ９９ ０ 中国物权 法草案建议稿 》 （ 以下简 称 建议 稿 ）便采 纳 了这种 “ 元论 说 ” 。该 建议 稿在 第 二
则 ，所 以并不存在建筑物的区分所 有权 问题 。其后 的 日耳
曼 法 ， 曾经 形 成 所 谓 的 “ 阶层 所 有 权 ” ，在 某 种 程 度 上 承
认 了建筑物 区分所有权 ，但并 不完 整。 自十九世纪上半 叶 开始 ，英 、法 、德 、意 、瑞 （ ）等国先后进行 了工业革 士 命 ，加速 了城市和工业中心的急剧 发展 。随着建筑材料和 建筑技术 的发展 ，高屋建筑拔 地而起 ，多个业 主或承租人
益复杂 的建筑物 区分所有权法律关 系 ，各国或重新检讨 已 有 的法律制度 ，或者积极创设 新的理论 体系 ，促进 了建筑
物 区分 所 有 权 制 度 的 发 展 。
代 区分所有建筑物的建筑物形态 ，标志着建筑物 区分所有
权 的正 式 萌 芽 。在 罗 马 法 中 ， 由于 贯彻 了 “ 物 一 权 ” 主 一 二 、 建筑 物 区分 所 有 权 的 学 说 界 定
义 的原则 ，尤其是确认了所谓 “ 筑物所有权属 于建筑物 建
所 附 着 之 土 地 所 有 人 ” 或 “ 上 物 属 土 地 所 有 人 ” 的 原 地
由于建筑 物 区分所有 权 的概念源 远流长 ，对其 研究 的世界各 国学者颇多 ，所产生的结 论也 是众说纷纭 。其 中 主要有三种学说较为流行 。 （ ） 元论 说 。又可分 为 “ 一 一 专有 权说 ”和 “ 共有 权说” 。专有权说认为 ，建筑物区分所有权是指 区分所有 人对建筑物 的专有部分所享有的所 有权 （ 专有权 ）。该说 得到我 国台湾学者史 尚宽和 日本著名学者我妻荣等支持 。 专有权说为 １０ 年 《 ８４ 法国民法典 》、 《日本建筑物 区分所
《 中华人民共和国物权法 》已由第十届全国人民代表 大会第五次会议 于２ ０ 年３ ６日高票通 过 ，自２ ０ 年 １ ０ ７ 月１ ０７ ０ 月１ 日起 正式施行 。在实施 过程 中，很 多新的制度规定 为 许 多人所 困惑 ，建筑物区分所有权制度即是其中之一 ，本 文试就此问题进行释疑解惑 ，意与同仁共勉之 。
共 同使用 同一楼宇 的现象 出现 ，但与此相关 的楼 宇管理 问 题 日显 突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度 的呼声
高涨 。１ ０ 年 ， 《 ８４ 法国 民法典 》第６ ４ 的规定 ，开创 了 ４条
近代 民法建立建筑物 区分所有权制度的先河。此后 ，意 、
葡 、西 （ 牙 ）、瑞 （ ）以 及 旧 中国 国 民 政府 的 民法 典 班 士
集 聚于 城 市 ，城 市 得 以形 成 。 为 满 足城 市人 口居 住 和经 营 的需 要 ，公 元 前 两 千 年 的 古 巴 比伦 王 国 ，产 生 了类 似 于现
更趋严峻 。但与此 同时 ，科学技术的进步客观上又为建筑 物 向更高 的立体化方 向发展提供了基本 条件 。为了解决 日