房企永续债简介
保利地产发行永续债发行条款
保利地产发行永续债发行条款1. 永续债是指无固定到期日的债券，是公司融资的一种方式，相比传统债券具有更灵活的特点。
保利地产发行永续债发行条款意味着该公司借助永续债向投资者筹集资金，并且双方在此过程中达成了一系列的协议和条款。
在本文中，我们将从深度和广度的角度探讨保利地产发行永续债的发行条款，以便更加全面地了解该行为的影响和意义。
2. 让我们来了解一下保利地产发行永续债的背景和动机。
保利地产是一家知名的地产开发企业，在行业内有着很高的知名度和美誉度。
为了满足公司的资金需求，保利地产选择了发行永续债的方式进行融资。
这一决定可能涉及到公司的资金需求、融资成本、市场环境等方面的考量，而这些都将在永续债的发行条款中得到体现和具体约定。
3. 接下来，让我们重点关注永续债的发行条款。
在这一部分，我们将详细阐述保利地产发行永续债的具体条款，包括但不限于利率、还本付息、转股条件、优先权等。
这些条款将直接影响投资者的收益和公司的融资成本，因此是非常重要的内容。
4. 利率是永续债条款中最为重要的内容之一。
保利地产发行永续债的利率水平如何？这与市场利率、公司的信用等级、永续债的具体期限等多个因素相关。
投资者将根据这一利率确定投资的收益水平，而保利地产也需要考虑到这一成本对公司的财务状况的影响。
5. 永续债的还本付息安排也是非常重要的内容。
保利地产将如何安排永续债的还本付息？这将直接关系到公司未来的现金流状况和偿债能力，因此需要进行合理规划和安排。
投资者也将根据这一安排来评估永续债的风险和收益水平。
6. 在永续债的发行条款中，转股条件和优先权也是需要重点关注的内容。
保利地产发行的永续债是否具有转股权？如果具有，转股条件是怎样的？这将直接影响到投资者在公司资本结构中的地位和权益。
优先权安排也将对投资者的权益产生重大影响，需要在永续债的发行条款中得到明确定义。
7. 保利地产发行永续债的发行条款涉及到多个方面的内容，对公司和投资者都有着重要的影响。
永续债投资规则
永续债投资规则一、投资定义永续债是指发行期限无限或期限虽定但可无条件续期的债券，其持有人无法在预定到期日要求偿还本金，但可以按期获得利息。
本规则所称永续债，是指具有上述特点的企业债券。
二、投资要求1. 投资永续债应符合国家相关法律法规和公司内部规章制度的规定。
2. 投资永续债应坚持谨慎、稳健的原则，不得影响公司的正常经营和财务状况。
3. 投资永续债应综合考虑风险、收益和流动性的平衡，不得影响公司的长期发展。
三、投资审批1. 投资永续债应经过公司董事会或股东大会的审批。
2. 投资永续债的审批应按照公司内部规章制度的规定进行。
3. 未经审批擅自进行永续债投资的行为，公司将按照内部规章制度进行处理。
四、投资额度1. 公司投资永续债的额度应根据公司的实际情况和风险承受能力进行确定。
2. 在同一时期内，公司持有的永续债总额不得超过公司净资产的一定比例。
具体比例应根据公司的实际情况和风险承受能力进行确定。
3. 如需增加永续债投资额度，应经过公司董事会或股东大会的审批。
五、投资期限1. 永续债的期限一般较长，应综合考虑公司的资金状况、经营计划和风险承受能力进行确定。
2. 在进行永续债投资时，应合理安排投资期限，避免集中到期带来的流动性风险。
3. 如需提前赎回永续债，应按照债券发行时的约定进行操作。
六、投资利率1. 永续债的利率应根据市场情况和债券发行时的信用评级进行确定。
2. 在进行永续债投资时，应综合考虑利率风险和公司的财务状况进行决策。
3. 如需调整永续债的利率，应按照债券发行时的约定进行操作。
七、投资偿还1. 永续债的本金和利息应按照债券发行时的约定进行偿还。
2. 在进行永续债投资时，应综合考虑公司的资金状况和经营计划进行决策，确保能够按时偿还本金和利息。
3. 如需提前偿还永续债，应按照债券发行时的约定进行操作。
八、风险管理1. 公司应建立完善的风险管理制度，对永续债投资进行全面风险管理。
2. 公司应定期对永续债投资的收益和风险进行评估，确保投资的安全性和收益性。
恒大地产最新研究报告及解读7-永续债
【关于恒大各种误解扫盲7——永续债】自2013年中恒大引入永续债工具起，投行分析师们对其诟病就没停止过。
理由时恒大根据会计准则把永续债当做类优先股，在资产负债表上算成少数股东权益而非负债。
这样在计算恒大的净负债率时，分子就变小了，分母变大了，净负债率从200%+变为90%左右。
投行分析师很兴奋，一律认为永续债是债，认为恒大的杠杆高的要爆炸了。
在这一问题上，笔者始终赞成投行的结论。
从业务本质上看，恒大的永续债由于两年内必然还清（早期借的永续债利息如果不召回从第三年起跳高至18%），所以事实上就是债，净负债率就是百分之二三百。
与投行的区别是，对这个净负债率，我泰然处之，因为了解后并不觉得风险大，相反认为是致胜妙招。
［1］首先扫盲一下“净负债率”。
净负债率大于100%不是资不抵债，这是房地产行业的特殊指标。
净负债率=（有息负债—现金）／净资产通缩解释，你身家（净资产）1000万，找人借250万有息债，那你的净负债率就是25%，找人借3000万有息债，你的净负债率就是300%，但拿到这3000万后，你的总资产也增长了3000万，若无无息债务，按传统的资产负债率算就是75%。
现实中，万科就是身家1000万只借250万有息债，其他债务都是无息占用上下游资金。
恒大则是身家1000万狂借3000万有息债。
总有不明真相的群众问为什么恒大借款利息高出万科那么多？这还用问，你让万科也借3000万试试，看谁利率高。
［2］言归正传，永续债为何是妙招？这要结合企业战略来说。
《扫盲六》讲到，恒大于2013年凭借二三线城市达到了千亿规模，战略回归一二线的时机成熟了。
于是从2013年中到2014年，以迅雷不及掩耳之势完成了一二线城市初步布局，一举夺下了北京5个项目、上海4个项目、南京2个项目、杭州1个项目、广州1个项目、天津1个项目、大连2个项目……，京津沪杭连都是首次进入，天津也是首次进入主城区。
这批项目与恒大以往拿的地最大区别是：单价、总价都贵的要死。
永续债地产专题研究
定价
定价标准
永续债的定价一般以无风险投资收益加上利差的形式来操作：在国 外一般是以美国国债收益率（国债年限与永续债的首次赎回期限一 致）或LIBOR（同业拆借利率）为标准加以利差，国内为SHIBOR或 中国国债收益率为标准加之利差，收益一般在5%-9%每年。
国内案例：
武汉地铁的票息定价以SHIBOR为标准，利差上限为5.7%。
永续债的优点（2）
3.补充项目资本金 ：
现时国家规定融资项目企业必须投入一定比率的自有资金（资 本金）：钢铁行业40%以上，房地产35%以上，国家重点项目25% 以上,意在降低融资杠杆。永续债因计入所有者权益，所以融资 方可以通过发行永续债补充项目资本金。
4.本金减记，延期支付利息：
融资方在利息支付日可以选择不支付或延期支付，到本金兑付 日也可选这本金减记支付，提高了发债体对融资成本的承受力。
永续债的会计准则（负债）
金融负债，是指企业符合下列条件之一的负债：
1.向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
2.在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义 务；
3.将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同， 且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具；
4.将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但 以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资 产的衍生工具合同除外。
发债体资质
国外永续债发债体的资质多集中在BB-到A-的区间内，国内现阶 段发债体资质要求为在香港上市的地产公司。
地产公司类永续债的现阶段发行流程
A银行
单一资金
关联的基金子公司（成立专向 资管计划）
委托贷款
B银行
浅谈永续债的优缺点及其对资本结构的影响和税会处理
浅谈永续债的优缺点及其对资本结构的影响和税会处理永续债是指没有固定到期日的债务工具，也可以称之为永续债券或永续债务。
相比于普通债券，永续债具有一些独特优点和缺点，并且对资本结构及税务处理也有着特殊的影响。
在本文中，我们将就永续债的优缺点以及其对资本结构的影响和税务处理进行深入探讨。
我们来谈谈永续债的优点。
永续债最大的优点就是可以提供长期资本，帮助企业丰富其融资工具的多样性，增加融资渠道。
与普通债券相比，永续债不需要偿还本金，从而减轻了企业的偿债压力，提高了资本的灵活性。
永续债的息票支付具有某种灵活性，发行人可以根据公司的盈利情况决定是否支付息票，而普通债券的息票支付则是有着固定的义务。
永续债可以发挥优先股的功能，部分情况下可以用于弥补公司的负债，以及在流动性紧张的情况下可以转换成公司股份。
这些优点使得永续债成为了一种具有吸引力和创新性的融资方式。
永续债也存在着一些缺点。
由于永续债不需要偿还本金，发行人需要承担长期的利息支出，这会增加公司的财务成本，特别是在利率波动大的情况下会带来一定的财务风险。
永续债的息票支付权位居于公司普通股和优先股之后，这意味着在公司面临破产清算时，永续债持有人很可能无法收回全部本金和利息。
永续债的发行需要承担较高的发行成本和监管审查，这对于一些小型企业而言可能会成为一项负担。
接下来，我们来看一下永续债对资本结构的影响。
永续债的发行可以提高企业的资本充足率，增强企业的抵御风险能力。
由于永续债在资本结构中具有较高的灵活性，它可以被视为一种补充资本，有助于提升公司的信用评级，降低债务成本。
永续债可以有效地拉大公司的财务杠杆，提高资金的利用效率。
永续债的发行也会对企业的股东权益产生一定的稀释作用，降低了每股盈利水平，从而影响了公司的股价表现。
永续债的息票支出不可抵扣企业所得税，这意味着相对于普通债券而言，它对公司的税务成本会有所增加。
让我们来谈一下永续债的税务处理。
在中国，永续债的发行和利息支付是需要缴纳利息税的，税率为20%。
永续债融资案例研究分析——以恒大集团为例.docx1-毕业论文
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---摘要资本投资大，投资回收期长是房地产企业的特点。
这也证实房地产企业是资本密集型企业。
内部资金的使用不是长期的解决方案，外部融资为王。
真正限制房地产企业长期健康发展的问题是融资渠道狭窄，融资方式有限。
永续债的独特性在于降低资产负债率和改善资本结构的优势，这也是房地产公司的要求。
本文探讨永续债并简要概括永续债定义特征及种类，永续债规模期限和发行人分析，对比永续债融资、股权融资和债券融资的区别进行分析，以恒大集团为例深入分析其财务状况、融资情况、发行动机（融资动机）和永续债融资存在的优点和缺点，从融资能力、偿债能力、营运能力这三个方面剖析企业在发行永续债券前存在的现象及问题和发行永续债后产生的经济效果，最后，得出结论并提出建议，也希望能帮助其他房地产企业理解和正确使用永续债，并在利用永续债的同时注意自身的风险。
以及对国家相关部门为永续债理性发展提供理论依据。
关键词：永续债融资能力偿债能力营运能力财务状况一．引言随着经济全球化的发展，我国的市场应该尽快接近国际市场。
尽管永续债在国际上已经成熟，但它们才刚刚在中国开始。
永续债的应用为企业带来发展新机遇的同时，也带来诸多挑战和风险，也成为了房地产企业融资的重要形式。
房地产行业的兴起中，永续债的重要性不可估量，这就要说起永续债能够维持企业运转、使负债率下降的同时还能美化财务报表。
其中，恒大集团是最典型的，永续债的使用是很完美的。
根据恒大集团财务报表显示，2018 年恒大集团已经提前完成了任务，净负债率也降低到了 1.3【1】。
由于现行的政府政策、房地产市场暂时性饱和以及银行贷款收紧等原因，房地产行业出现了资金不足，更有甚者发生了资金链断裂的现象。
为了摆脱困境，主要的房地产企业已将注意力转向了金融市场，“永续债”已成为房地产企业的最佳融资方式【2】。
为了能够让永续债更好的为企业服务，本文将探讨永续债能否确认为权益工具的相关会计问题，以恒大地产2013年-2018年的年度财务报表作为研究对象，并分析其发行永续债的动机、优点、缺点提出相应对策及建议为永续债的良好发展提供借鉴和引导的作用。
恒大地产永续债发行机制
恒大地产永续债发行机制
恒大地产通过向公众发行永续债的方式集资，其发行机制如下：
1.恒大地产首先会选择一家信用评级机构对其信用评级进行申请评定，并得到相应的信用等级。
2.随后，恒大地产采用网上交易的方式向公众发行永续债。
具体规则和发行细节将在发行文件中详细说明。
3.在发行过程中，恒大地产会设定特定的发行价及约定的利息。
4.一旦永续债发行成功，投资者将按照其认购的金额和相应的利息率获得每年的利息，同时也有权在特定的时间内向恒大地产要求赎回。
需要注意的是，永续债是一种长期的金融工具，其风险较大。
因此，投资者在购买时需要仔细考虑自己的实际情况及风险承受能力。
恒大地产永续债券的研究
恒大地产永续债券的研究作者：李燕来源：《财讯》2019年第07期摘要：随着我国资本市场的日益完善，证券市场发行了一系列兼有债务和股权性质的混合融资工具，永续债就是其中一种。
永续债是一种没有规定到期期限的无期限债券，其发行方只需支付利息而不必还本。
永续债的发行要素涉及的方面与普通债券有所不同，而且兼具股权性质，其会计处理方法值得我们探讨。
以恒大地产的永续债券为例，对恒大地产在发行的永续债券进行详细分析，揭开是否此类永续债券属于负债还是权益的本质。
关键词：永续债；权益工具；负债一、背景简介恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地產综合企业，为广东地产“五虎将”之一，1996年开始进军房地产业务，主要专注于广州业务的开发。
1997年2月8日在广州市注册成立，创始人——许家印；公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者，连续七年荣登中国房地产企业10强。
集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。
二、发展现状2015年，恒大进入互联网产业，已经完成“互联网+”金融平台及综合社区服务平台的建设。
其中，互联网金融平台“恒大金服”提供在线金融服务。
2015年11月，恒大收购中新大东方人寿并更名“恒大人寿”，一个月实现规模保费超130亿元。
在文化旅游方面，恒大总投资1600亿元打造的海南海花岛项目，是世界最大的人工岛。
一期开盘以122亿元销售额、136万平方米销售面积和10万人的认筹人数，创下三大世界纪录。
此外恒大还拥有上市公司恒大健康，已全面开展国际医院、医学美容、养老产业等业务？三、案例概况房地产行业作为支撑我国国民经济增长的支柱型产业，对于整个国家的发展都是至关重要的。
但由于房地产行业有着资金需求量大和资金周转周期长的特性，这使它与金融行业的关系密不可分。
浅谈永续债的优缺点及其对资本结构的影响和税会处理
浅谈永续债的优缺点及其对资本结构的影响和税会处理永续债是一种可以无限期延续的债券，与传统债券不同的是，永续债不会在未来的特定日期偿还本金。
这种债券通常被用作公司的资本结构的一部分，具有独特的优点和缺点，对于公司的财务和资本结构有着重要的影响。
本文将从永续债的优缺点以及其对资本结构的影响和税会处理等方面进行探讨。
一、永续债的优点2. 稳定的现金流永续债对公司的财务风险有所提高，但也有助于稳定公司的现金流。
由于永续债没有到期日，公司不必为偿还本金而准备大额现金，减轻了公司的偿债压力，有利于维持稳定的运营现金流。
3. 税务优惠在税务方面，永续债支付的利息可以在税前计算为财务费用，从而降低公司的纳税基数，减少税务负担。
这对于公司的财务成本也是一大优势，可以有效降低公司的融资成本。
1. 高成本由于永续债具有无限期限的特点，对投资者来说是一种高风险投资，因此通常需要支付较高的利息。
这是由于投资者需要获得更高的回报来补偿其对于长期投资的不确定性和风险，在一定程度上增加了公司的融资成本。
2. 财务灵活性受限由于永续债不能在未来的特定日期偿还本金，这将限制公司在财务上的灵活性。
在公司经营出现变动或需要临时融资的情况下，永续债无法灵活调整，给公司带来了额外的财务压力和风险。
3. 股东利益受损永续债的发行会增加公司的债务规模，从而使公司的财务杠杆增加，这可能会对公司的股东权益造成一定的冲击。
尤其在公司业绩不佳或者经营出现问题时，永续债可能会对公司的股东利益产生负面影响。
三、永续债对资本结构的影响永续债作为公司的长期债务工具，对资本结构有着重要的影响。
永续债的发行增加了公司的负债规模，使得公司的财务杠杆增加，进而影响公司的资本结构。
由于永续债不需要偿还本金，可以帮助公司优化资本结构，降低财务风险，增加股东权益。
在股东权益不足的情况下，永续债的发行可以提高公司的资本金，增强公司的偿债能力和发展潜力。
四、永续债的税会处理在税务方面，永续债支付的利息可以在税前计算为财务费用，从而降低公司的纳税基数，减少税务负担。
永续债业务开展的动因及风险分析以恒大地产集团为例
永续债业务开展的动因及风险分析以恒大地产集团为例永续债业务是一种特殊的融资工具，它通过发行债券来筹集资金，但与普通债券不同的是，永续债没有固定的到期日，持有人可以随时将其转换为公司股票或者公司可以选择在特定日期赎回。
永续债的特点使其成为很多企业进行资本补充的一种选择，其中恒大地产集团作为中国房地产行业的重要参与者之一，其开展永续债业务也具有一定的动因和风险。
首先，恒大地产集团开展永续债业务的动因之一是为了筹集资金。
作为房地产开发商，恒大地产集团需要大量的资金来进行项目的开发和运营。
然而，由于房地产行业特点以及监管政策的限制，传统债券和银行贷款可能无法满足其庞大的资金需求。
此时，开展永续债业务成为了一种相对较为灵活和可行的融资方式。
通过发行永续债，恒大地产集团可以吸引更多的资金进入企业，以支持其业务的发展。
其次，永续债业务对于恒大地产集团而言也存在一定的风险。
一方面，由于永续债没有到期日，持有人可以随时将其转换为公司股票。
这意味着如果恒大地产集团的股价下跌，持有人可能会选择将永续债转换为股票，进而对公司的股价和市值造成一定的压力。
另一方面，如果公司选择在特定日期赎回永续债，需要支付一定的利息和本金，这对于公司的财务状况也是一种负担。
此外，如果公司无法按时赎回永续债，可能会破坏公司的声誉，进而影响其在债券市场的形象，使未来融资的成本增加。
除了动因和风险之外，恒大地产集团在开展永续债业务过程中还需要注意一些要点。
首先，公司应该进行充分的风险评估和规划，为恶劣的市场环境做好准备，以防止企业陷入困境。
其次，公司还应该审慎选择永续债的发行对象和利率水平，避免因发行失败或者利率过高导致的财务风险。
此外，恒大地产集团还需要加强信息披露和管理，增加对投资者的透明度和信任度，以提高永续债的市场认可度。
综上所述，恒大地产集团开展永续债业务的动因主要是为筹集资金，而在这一过程中也面临一定的风险。
作为企业，恒大地产集团在开展永续债业务时应该进行充分的风险评估和规划，并加强信息披露和管理，以确保业务的可持续发展。
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房企永续债简介
交易主体及架构：
A银行系基金子公司
B保证方：集团公司
C出质人：项目公司股东
D项目公司
类永续债的交易结构如下：首先，由A基金子公司设立专项资产管理计划，对接银行1资金(自有或理财)；然后通过银行2向房企的众多D项目子公司发放委托贷款；双方签订担保合同，将项目公司的股权质押在2银行名下，由2银行负责监管账户资金使用与归集。
实质：
专项资管计划委托贷款
其中资管计划指资管公司为向项目公司提供资管贷款之目的而拟作为资产管理人设立的用以募集资金的一支或数支资产管理计划；
资管贷款指资管公司以其设立的资管计划募集取得的资金通过委托贷款方式向项目公司提供的贷款。
要素：
用途：项目公司运营，含土地款及后期开发建设资金。
还款来源：项目公司的销售回款。
期限：无固定期限贷款、1+N、宣布清算时到期
成本：资管贷款基准资金成本率（假设为“R”）为第一年为XX%/年，第二年为XX%/年，第三年为XX%/年，第四年为15%/年，第5年及之后为18%/年，资
金成本率以18%/年为限。
当年未宣布分红，则年上浮率为50%。
（分红必派息，不分红不派息）
投后监管：对项目公司的经营管理享有知情权和监督权
有权各委派一名代表，列席5股东会和董事会
提供季度报告、审计报告、可自行聘请有资质的审计师审核账目
担保：三方担保：集团+项目公司股东保证
项目公司100%股权质押
土地抵押：已取得国土证则当时抵押，未取得则在已取得后抵押，抵押机关不予办理则将与受托行签订《抵押合同》后办理公证。
注：项目地块抵押给受托银行的前提是该等抵押不会对项目公司申请开发贷和项目公司申办预售许可证造成任何不利影响，在项目公司申请开发贷和办理预售许可证前，资管公司提前合理时间指示受托银行与项目公司共同涂销相应地块的抵押登记、解除抵押合同。
相关协议：
《投资协议》交易各方
《质押合同》D+受托银行
《委贷合同》A+受托银行+D
《保证合同》B+A、C+A。