_十二五_期间北京市保障性住房资金平衡方案研究

数据来源： 《北 京 统 计 年 鉴》 《2010 北 京 市 建 筑 业 发 展 年 度 报 告 》。
2. 投资结构 （ 1） 经济适用房投资状况。经济适用房在 2000 － 2009 年 间 累 计 完 成 投 资 额 562. 1 亿 元， 占北京市 住 宅 累 积 投 资 额 的 7. 69% 。 从 其 投 资 额在住宅建设总投资中的占比情况来看，由于北 京市住宅建设总投资增长很快，经济适用房投资 额占比在 2001 年后逐年下跌，直到 2007 年才有 所回升。此外，受到大投资环境的影响，经济适 用房的 投 资 增 速 于 2003 年 进 入 负 增 长， 直 到 2008 年才回到正值。 （ 2） 廉租房投资状况。近两年来，北京市 廉租 房 建 设 增 长 迅 速，2009 年 开 发 投 资 额 为 14. 5 亿元，比 2008 年增长 68. 9% 。而根据住房 和城乡 建 设 部、发 展 改 革 委 和 财 政 部 发 布 的 《2009 － 2011 年 廉 租 住 房 保 障 规 划 》， 北 京 市 在 2009 － 2011 年 还 将 新 增 廉 租 房 2. 4 万 套，新 增 租赁补贴 0. 9 万户。 （ 3） 两限房投资状况。北京市首批限价商 品房于 2007 年开工建设，2009 年开发投资额为 177. 7 亿元，比 2008 年增加 了 77% ，在建 项 目 也已经达到 44 个。根据北京市对两限房开发面 积的规划， “十 一 五 ” 期 间 需 要 完 成 的 目 标 为 1500 万平方米，而在 2007 － 2009 年的三年内合 计完成新开 发 面 积 1448. 4 万平方米，提前 一 年 就基本完成了规划目标。 （ 4） 公 共 租 赁 房 投 资 状 况。2009 年 8 月 《北京市公 共 租 赁 住 房 管 理 办 法 （ 试 行 ） 》 的 实
施，不仅进一步完善了北京市保障性住房体系， 也给北京市中 低 收 入 群 体 中 的 “夹 心 层 ” 带 来 福音。据统计，2009 年， 北 京 市 公 共 租 赁 房 开 发投资 5. 5 亿元，新 建 公共租 赁 房 52. 5 万平方 米，约为 0. 9 万套。
二、“十二五” 期间北京市保障性 住房资金需求预测
1. 需求总额预测 本文对北京市保障性住房投资需求的预测为 间接预测，即根据北京市保障性住房投资占房地 产开发总投资的比重，通过计算未来北京市房地 产开发投资 总 额， 预 测 “十 二 五 ” 期 间 保 障 性 住房的投资需求。 （ 1） 对房地产开发投资总需求的预测。根 据 2000 － 2009 年北京市房地产开发投资需求额 的数据，经过多次反复拟合得到较为理想的模型 ARMA （ 1，1） ，回归方程如下： dlnfdc = c + 0. 0937dlnfdc（ t － 1） － 5. 1604u（ t － 1） 对该方程进行预测精度检验，结果显示该模 型模拟效果良好，预测结果可信度较高 （ 图 1） 。 因此，可以通过该方程对北京市房地产开发投资 需求额 进 行 预 测。 预 测 结 果 显 示，2010 － 2015 年间 北 京 市 房 地 产 开 发 投 资 需 求 额 分 别 为 2622. 78 亿 元、 2912. 04 亿 元、 3214. 67 亿 元、 3539. 13 亿元、3891. 35 亿元和 4276. 01 亿元。 （ 2） 对 保 障 性 住 房 投 资 需 求 的 预 测。2000 年以来，北京市保障性住房占房地产开发投资的 比重先降 后 升，2009 年 达到最高值 13% ，年平 均增速 为 14% （ 图 2） 。根 据 市 政 府 相 关 规 划， 以及保障性住房的发展前景和政府支持力度的日 趋稳健性，可以假定在 “十二五” 期间北京市保 障性住房占房地产开发投资的比重按照 14% 的平 均速度增加。因此，2010 － 2015 年北京市保障性 住房投资占房地产开发投资的比重的预测值分别 为 15% 、17% 、19% 、22% 、25% 、29% 。 在此基础上，利用上文测算出的北京市房地 产开发投资 预测值，就 可以得到 2010 － 2015 年 间 北 京 市 保 障 性 住 房 投 资 需 求 额， 分 别 为 388. 73 亿 元、 491. 98 亿 元、 619. 21 亿 元、 777. 04 亿 元、 973. 93 亿 元、 1220. 1 亿 元。 其
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北京社会科学 2011 年第 4 期
中，2010 年 北 京 市 保 障 性 住 房 预 测 投 资 额 为 388. 73 亿 元，这 与 北 京 市 公 布 的 400 亿 元 投 资 计划十分接近，进一步表明预测方程的合理性。
（ 3） 对预测结果的分析。第一，房地产开 发投资 增 速 降 低。 根 据 预 测 结 果，2010 － 2015 年北京市 房 地 产 开 发 投 资 总 需 求 为 4471 亿 元， 平均 增 速 为 10. 62% ，低 于 2000 － 2009 年 间 房 地产开发投 资 19% 的 平 均 增 速。这 一 预 测 结 果 是符合我国宏观经济运行趋势的。第二，保障性 住房占房地产开发总投资的比重有所提升。从上 文预测结 果 来 看，2015 年 北 京 市 保 障 性 住 房 投 资占房地 产 开 发 总 投 资 的 比 重 将 为 29% 。这 一 结果也是较为可信的。首先，从已发布的房地产 市场改革政策来看，未来保障性住房投资将进一 步加大，不 仅 明 确 提 出 要 “加 快 廉 租 住 房、 公 共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工 矿区棚户区改造”，还 提 出 要 “建 立 健 全 保 障 性
“十二五” 期间北京市保障性 住房资金平衡方案研究
胡海峰 孙 飞
（ 北京师范大学 经济与工商管理学院，北京 100875）
［摘 要］ 近年来，北京市保障性住房 建 设 历 经 了 跨 越 式 发 展， 在 投 资 数 量 和 投 资 结 构 方 面 都 已 处
于国内领先水平。预计 “十二五” 期间，这一建设力度还将进一步 加 大。 因 此， 尽 快 对 北 京 市 保 障 性 住 房
住房规划建设管理体制，出台关于促进房地产市 场 长 远 健 康 发 展 的 综 合 性 政 策 ”［3］。 其 次， 从 “十二五” 规划建议 要 点 来 看， 未 来 五 年 我 们 将 不再片面强调经济增长，而会更加关注人民生活 水平的提高。保障性住房作为民生工程的重要环 节，其投资体系将会进一步完善，投资额占房地 产投资总额比重的逐步增长也是合理的。
图 1 模型预测精度检验
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图 2 2001 － 2009 年北京保障性住房比重及增速
“十二五” 期间北京市保障性住房资金平衡方案研究
表 2 2010 － 2015 年北京市各类保障性 住房的投资需求 （ 单位： 亿元）
年份
保障性 住房投资
经济 政策性 适用房 租赁房
两限房
2010
389
117
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“十二五” 期间北京市保障性住房资金平衡方案研究
房建 设 规 模 增 长 最 快，2009 年 开 工 规 模 达 到 2007 年 的 两 倍 多， 累 计 建 设 1447. 5 万 平 方 米 （ 表 1） 。
表 1 2007 － 2009 年北京市保障性 住房开工规模 （ 单位： 万平方米）
1. 投资总量 （ 1） 投资金额不断增加。据 粗 略 统 计， “十 一五” 期间 北 京市 保障性 住 房 开 发 完 成 投 资 1035 亿 元， 是 “十 五 ” 期 间 的 2. 7 倍。 仅 在 2009 年，北 京 市 保 障 性 住 房 就 完 成 投 资 298. 6 亿元，比 2008 年增长 83. 2% ； 其中，经济适用 房投资 100. 9 亿元，两限房投资 177. 7 亿元，廉 租房投 资 14. 5 亿 元，分 别 比 上 年 增 长 86. 7% 、 77. 1% 和 68. 9% 。［2］ （ 2） 建 设 规 模 逐 年 扩 大。自 2007 年 以 来， 北京市加大保障性住房建设力度，开工规模逐年 扩大，至 2009 年末，累 计开工建设各种保障性 住房 2333. 4 万 平 方 米， 占 住 宅 新 开 工 规 模 的 50. 9% ，年均 增 长 率 达 到 25. 9% 。 其 中， 限 价
［收稿日期］ 2011-02-26 ［作者简介］ 胡海峰 （ 1965 － ） ，男，河南睢县人，北京师 范 大 学 经 济 与 工 商 管 理 学 院 金 融 系 教 授 ，博 士 生 导 师； 孙 飞 （ 1985 － ） ，女，山东临沂人，北京师范大学经济与工商管理学院博士研究生． ［基金项目］ 国家社科基金重点项目 （ 10AJL005）
的资金供求进行有效预测就显得尤为重要。本文根据北京市保障性住房发展现状，结合区域经济、金融和
社会发展条件等因素，分析预测 “十二五” 期间北京市保障性住房投资 的 资 金 需 求 与 供 给 ， 并 通 过 计 算 其
资金缺口进行系统性资金平衡方案的设计，最后提出构建完善的保障性住房融资体系等政策建议。
2. 资金需求结构分析 根据近年来北京市各类保障性住房的投资比 例，并结合 其 未 来 的 发 展 趋 势， 本 文 假 定 2010 － 2015 年间北京市保障性住房将按照 1∶ 3∶ 6的 投资比例来分配。即廉租房与公共租赁房 （ 合 称政 策 性 租 赁房） 占全部 保 障 性 住 房 投 资 的 10% ，经济适 用 房 与 两 限 房 的 投 资 占 比 分 别 为 30% 和 60% 。在 此 基 础 上， 根 据 上 文 对 保 障 性 住房总投资的预测结果，可以得到北京市各类保 障性住房投资需求如下表所示：