2019重庆大杨石土地市场分析

高新技术产业区——以数码产业为基础，升级配套，改善城市界面，打造国家级自主创新示范区、 国家级小微企业创业创新示范基地、西部创新窗口、重庆市自贸试验区。
汽贸及康体休闲娱乐产业——以奥体车市为中心，大力发展4S服务、个性化定制、改装维修等 为主的汽车服务产业带；以奥体为中心，大力推进全民健身，打造健康时尚产业带。
城市典型组团研究
大杨石
组团结论
土地市场
板块土地供应集中于15年以前， 16年起供地节奏放 缓，以城市旧改为主，稀缺性较高，吸引多家品牌房 企争夺，未来地价过万成常态；
发展规划
都市功能核心区，集政商服务、高新技术产业、休闲娱乐 于一体的综合居住区；
城市路网完善且通达性强，四轻轨配套，未来以扩建老旧 道路为主，缓解城市通车压力；
推进区域产业退二进三，扮靓老城城市界面，以石桥铺高新技术为核心，吸引更多小微企业入驻，打造商业、商贸、高端写字楼等消费市场；以杨家坪商圈为依托，推进经 济、服务等第三产业，将区域打造成为主城第三个千亿级商圈，引领重庆西部消费市场。
区行政、商贸中心——利用谢家湾正街——杨家坪正街周边现有和拟开发的商业地块资源，合理 杨家坪商圈 布局商业业态，着力打造“三区两带”，以第三产业发展为主，发展建设现代商贸集聚区，打造政 务商务和服务高地，引领九龙西城消费市场。
刚需、刚改产品，地缘性、拆迁 客户为主，吸引区县进城客群；
极致刚需、刚改、轻奢改善，地 缘性客户、渝中、三北外溢客户
等；
交通配套
城市路网完善且通达性强，四轻轨配套，未来以扩建老旧道路为主，缓解城市通车压力
公路：目前已形成完善城市路网，成渝快速连通南岸、南北干道、红岩村隧道直通江北，长江二路连通渝中； 轨道：轨道1、2号线目前已全线运营，轨道5号线预计2019年全线通车，轻轨环线预计2020年通车，未来轨道快速连接主城各区。
大杨石高层市场供销走势
180 160 140 120 100
80 60 40 20
0 2014年
供应量（万方） 111
成交量（万方） 77
建面均价
7253
2015年 111 96 6677
2016年 110 156 6748
2017年 63 74
9233
2018年 26 24
15577
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
华润、保利、东原、联发、斌鑫 等企业开启城市核心建设
年成交80万方，价格4500元/㎡-
万科、鲁能、华宇、龙湖、金辉 城市旧改，土地稀缺，地价历史
等大批品牌企业进驻；
不断刷新，过“万”成常态；
年成交130万方，价格9000+ 年成交150万方，价格11000+
产品 客户
刚需高层主导，少量刚改， 城市核心地缘性客户为主
大杨石
（重点关注）
组团存量
板块目前市场存销比在6.0左右（住宅1.4个月），市 场容量大，目前在售项目少，库存集中于改善项目， 市场竞争压力相对较小；
板块中期库存250万方，其中住宅87万方，占比35%， 高层、洋房存量低，商业去化压力较大。
组团客户
九龙坡区地缘客户为核心，刚需自住为主，价 格优势吸引临近板块及区县客户；
32%
29% 9% 29%
2018年
高层历年分总价段成交占比
41% 36%
2013年 <=40万
32% 51%
2014年 40-60万
25% 56%
22% 55%
30% 24%
44% 23%
高新技术产业为核心，大力发展政商、经济、服务等第三 产业，打造重庆西部消费中心
组团市场
发展后期，潜在供不足，市场容量逐步下滑，价格快速上 涨，18年均价接近15000元/㎡；
高层主导，60-90㎡刚需为主，刚改为辅，17年后高价地 项目面世，产品两极化，极致刚需与改善高层并存，总价 120万以上接近一半，洋房别墅稀缺；
100% 50% 0%
100% 50% 0%
18年典型成交项目：印江州，高层价格18600元/㎡（精装6000）。
36% 44%
2013年
高层历年分面积段成交占比
29% 59%
26% 62%
26% 57%
30% 54%
2014年 <=60㎡
2015年
2016年
2017年
60-90㎡ 90-120㎡ >120㎡
客户对产品功能、价格、配套、交通、品质等 因素关注度较高。
组团定位
都市功能核心区，集政商服务、高新技术产业、休闲娱乐于一体的综合居住区
大杨石板块—都市功能核心区； •区域规划：城市核心商圈，休闲、娱乐、商贸、服务产业区、高新技术产业区 •城市核心商圈：即依托杨家坪商圈，建设现代商贸集聚区，打造政务商务和服务高 地，引领重庆西部消费市场； •高新技术产业区：即石桥铺和奥体中心两个片区，集聚了以电子信息为主的高新技 术服务业，打造长江上游IT数码港和重庆科技研发高地，成为全市主要的高技术服 务业集聚区和战略性新兴产业核心区。
——
——
——
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——
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别墅
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——
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商业
19512
23559
20517
-13%
10.3
23.9
15.5
-35%
商务
9382
12140
11633
-4%
9.7
35.4
31.6
-11%
备注：商品房业态选取住宅+商业+商务，数据来源为重庆市房管局备案数据，截止2018年12月。
市场分析
100
5000
0
0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
成交可建体量（万㎡） 179
152
124
110
108
46
61
49
楼面地价（元/㎡）
2867 2378 4239 3791 3914 2594 8243 8025
财信 卓越中寰
备注：数据来源土地与资源管理事务中心，截止18年12月。
高层市场：前期刚需主导，高地价促进产品两极化，总价段集中80-100万公寓及120万以上改善产品
市场现状：2014年至今，区域高层年均供应84万方，成交85万方，供需基本平衡，市场先扬后抑，在售项目减少，18成交创新低； 产品特征：13-17年60-90㎡刚需为主，刚改为辅，17年后高价地项目面世，产品两极化，极致刚需与改善高层并存，总价120万以上接近一半。
经纬大道
图：组团交通配套图
轨道5号线
道路
表：组团交通配套表 通车情况
经纬大道
通车
轨道1号线
红岩村隧道
长江二路
成渝快速
南北干道 鹅公岩大桥
长江二路 成渝快速 南北干道 石坪桥正街
通车 通车 通车 通车
轨道环线
石坪桥正街
轨道2号线
鹅公岩大桥 轨道2号线
通车 通车
轨道5号线
未通车（2019年）
迎宾大道
红岩村隧道
图：组团资源配套图
配套分类
沙坪坝万达广场 石桥铺数码城
江夏厦星光汇
渝高中学
协和医院 龙湖新壹城
汇祥荟广场
重医附一院（三甲） 奥体中心
育才中学 谢家湾小学
华润万象城
教育 商业
项目名称 谢家湾小学 渝高中学 育才中学 沙坪坝万达广场 杨家坪商圈 华润万象城 龙湖新壹城 汇祥荟广场 江厦星光汇
预丰计富建江成景时资间源 万达广场
口等主城西区
轻轨环线、5号线开工建设 华润万象城开业 盘龙新城崛起
推进高新区旧城改造、石杨 路扩建、红岩村隧道建设
杨家坪商圈成为主城五个百 亿级商圈之一，石桥铺数码 城占据主城IT业务八层以上
市场份额
石桥铺高新技术产业产值突破 100亿元，杨家坪商圈社会零
售总额突破350亿
杨家坪商圈扩容，规划到2020 年底，形成约2.5万平方公里、 200万方商业商务集群规模， 成为重庆的第三个千亿级商圈
第一阶段 10年以前
第二阶段 11年-16年
第三阶段 17年-现在
第四阶段 17-现在
大事件
03年主城五大核心商圈之一 的杨家坪商圈建成开街
10年石桥铺划归九龙坡区
九龙坡区提出“东城再造， 西城再战”发展新规划
九龙坡区通过“高新九龙坡 美丽山水城“建设决议
配套 建设
产业 情况
开发 情况
2004年轻轨2号线通车， 串联渝中、九龙坡、 大渡
大杨石商品房市场供销走势
200 180 160 140 120 100
80 60 40 20
0
供应量（万方） 成交量（万方） 建面均价
2014年 126 92 8341
2015年 149 116 7799
2016年 152 180 7729
2017年 133 137
12691
2018年 45 72
14934
5.19
3.5
9602
拍卖
3
深圳卓越
卓越中寰
2017/11/17
19
1.28
4.48
3.5
9961
拍卖
4
弘阳
弘阳天宸一品 2018/5/30
13
5
三上置业+深 圳花银资本
万科项目
2018/8/31
113
6
中国电建+武 汉地产
中国电建项目