房地产开发与经营期末复习考试
最终房地产开发与经营期末复习资料
房地产开发与经营复习试题1.单项选择题（20分）2.多项选择题（10分）1)房地产开发与经营的特点2)房地产开发的形式与内容按开发内容的不同分类：外廷式开发和内涵式开发3)可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
3.名词解释（3-5题）：1)房地产开发的定义：2)房地产经营的定义：3)土地储备和一级开发4)房地产转让的含义5)房地产项目定位6)土地使用权出让的含义7)土地使用权出让金8)房地产可行性研究：9)房地产开发项目管理的概念（主要内容、三大核心）4.简答题（4题，2个课内、2个课外）1)房地产开发与经营的程序与内容2)央产房地产公司在整个房地产市场的影响力。
非主营房地产央企为什么要市场。
3)转让房地产时，应符合的条件：4)房地产开发项目工程质量控制常用方法：因果分析图法（鱼刺图）、5)施工阶段质量监督控制手段5.论述题（2题）1)市场环境：宏观环境、微观环境2)市场需求影响因素分析3)如何建立房地产企业战略、内容是什么4)社会保障房现状、前景、存在的问题（以厦门为例）5)如何经房地产进行定位（要举例）6)产业政策对房地产市场的影响7)产业政策对房地产市场的影响8)消费者行为调研与市场需求容量调研6.没有明确题型：1)消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析2)房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业3)房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一、二、三、临时。
国家对房地产开发企业资质实行年检制度。
4)房地产估价师的执业资格管理5)房地产行业组织：中国房地产协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会6)社会保障房转让条件7)区域环境分析（重点、中航城）8)销售推广建议9)四种出让方式的分析；目前存在的问题（含义、现状、问题）10)招标拍卖挂牌出让土地使用权概述11)土地使用权转让的概念：一级市场、二级市场。
《房地产开发与经营管理》期末试卷AB卷带答案
《房地产开发与经营》试卷（A卷）专业建筑工程管理班级姓名学号一、填空（每空1分，共35分）1、＿＿＿＿和＿＿＿＿总称为房地产。
由于房地产固定不能移动，所以房地产又被称为＿＿＿＿＿＿。
2、房地产交易包括房地产＿＿________、房地产＿＿＿______和房屋____________三类。
3、购买者购买房地产的主要目的有___________和____________两类。
４、_________观念和_______＿＿观念的区别是：前者以产定销，后者以销定产。
5、_______是土地使用权的前提，________是土地使用权的核心，________是土地使用权的关键。
6、房地产项目规划设计的主要内容有四项：_________、__________、__________和＿＿＿＿＿＿。
7、房地产目标市场的类型分为________市场、________市场、＿＿＿＿＿市场和________＿市场。
8、SWOT分析法中的四个英文字母分别代表______＿＿、_______＿、_______＿＿和______＿＿。
9、房地产市场细分的四条原则是：_____________、_____________、___________和____________。
10、房地产价格由___________＿＿、___________＿＿＿和_____________＿＿三大部分组成。
11、房地产产品定价的基本方法有__________、__________＿＿和＿＿＿＿＿＿＿＿。
二、判断题：（每小题1分、共11分）1、房地产市场的交易形式具有多样性。
（）2.房地产市场不是区域性市场。
（）3.当宏观经济繁荣时，房产指数会提高；反之，房产指数会下降。
（）4.生产观念是在卖方市场下产生的。
（）5.推销观念注重买方需要；而营销观念则注重卖方需要。
（）6.市场细分和市场分类是两个相同或相似的概念。
（）7.选择目标市场必先进行市场细分。
房地产开发与经营期末考复习资料 整理打印版
《房地产开发与经营》------期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
2、房地产经营基本含义是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。
4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
7、土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。
房地产开发与管理期末考试复习资料
开发与经营补充练习题1. 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。
A. 设计寿命B. 法定寿命C. 经济寿命D. 自然寿命2. 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 4 年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为 50 年，土地使用权年限为 60 年，则该项目的经营期为（）年。
A. 46B.50C.56D.605. 某收益性物业的潜在毛租金收入为40 万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 3 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A. 35.0B.37.0C.40.0D.43.06. 甲乙物业 2011年 10月的价值均为 1300万元。
预计 2012年10月甲物业的价值为 1500 万元和 1000 万元的可能性分别为 60%和 40%，乙物业的价值为 1400 万元和 1100 万元的可能性也均为 50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A. 甲物业投资风险大B. 乙物业投资风险大C. 甲、乙物业的投资风险相同D. 难以判断甲、乙物业的投资风险大小7. 投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A. 提高投资收益B. 降低系统风险C. 降低个别风险D. 使投资毫无风险8. 某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120川以上的住宅供过于求，70川以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A. 均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D.区域性失衡9. 下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A. 时值是资金运动起点的金额B. 终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C. 资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D. 不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值1 1 .某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为 5000 万元，如果市场前景一般，净现值为 3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000 万元，经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元 .A.2770B.3380C.3680D.435012. 房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物 2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
《房地产开发与经营管理》期末试卷AB卷带答案
《房地产开发与经营》试卷（A卷）专业建筑工程管理班级姓名学号一、填空（每空1分，共35分）1、＿＿＿＿和＿＿＿＿总称为房地产。
由于房地产固定不能移动，所以房地产又被称为＿＿＿＿＿＿。
2、房地产交易包括房地产＿＿________、房地产＿＿＿______和房屋____________三类。
3、购买者购买房地产的主要目的有___________和____________两类。
４、_________观念和_______＿＿观念的区别是：前者以产定销，后者以销定产。
5、_______是土地使用权的前提，________是土地使用权的核心，________是土地使用权的关键。
6、房地产项目规划设计的主要内容有四项：_________、__________、__________和＿＿＿＿＿＿。
7、房地产目标市场的类型分为________市场、________市场、＿＿＿＿＿市场和________＿市场。
8、SWOT分析法中的四个英文字母分别代表______＿＿、_______＿、_______＿＿和______＿＿。
9、房地产市场细分的四条原则是：_____________、_____________、___________和____________。
10、房地产价格由___________＿＿、___________＿＿＿和_____________＿＿三大部分组成。
11、房地产产品定价的基本方法有__________、__________＿＿和＿＿＿＿＿＿＿＿。
二、判断题：（每小题1分、共11分）1、房地产市场的交易形式具有多样性。
（）2.房地产市场不是区域性市场。
（）3.当宏观经济繁荣时，房产指数会提高；反之，房产指数会下降。
（）4.生产观念是在卖方市场下产生的。
（）5.推销观念注重买方需要；而营销观念则注重卖方需要。
（）6.市场细分和市场分类是两个相同或相似的概念。
（）7.选择目标市场必先进行市场细分。
房地产开发与经营复习资料
本次作业是本门课程本学期的第2次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共40道小题)1. 房地产开发过程中的所有经济活动总称为（ ）。
(A) 房地产开发经营(B) 房地产流通经营(C) 房地产消费经营(D) 房地产使用经营你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：2. 用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应属于（ ）。
(A) 项目的成本(B) 附加成本(C) 次级成本(D) 收益成本你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3. 具有结构低度部门化、宽管理跨度，职权集中特点的组织结构是（ ）。
(A) 直线制结构(B) 直线职能制结构(C) 职能制结构(D) 事业部制组织结构你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：4. 组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料作为详细而充分的分析和讨论的方法为（ ）。
(A) 头脑风暴法(B) 经验分析法(C) 层次分析法(D) SWOT分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：5. 土地补偿费和安置补偿费的总和，不得超过被征收前三年平均年产值的（ ）倍计算。
(A) 3-6(B) 4-6(C) 15(D) 30你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：6. 在房地产调研原始资料收集方法中，最常用的市场调研方法是（ ）。
(A) 访问法(B) 观察法(C) 试验法(D) 抽样法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：7. 在房地产调研数据分析方法中，将定性和定量决策相结合，按照思维和心理规律把决策过程层次化、数量化的是（ ）。
(A) 归纳分析法(B) 德尔菲法(C) 比较分析法(D) 层次分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：8. 房地产项目建设、销售过程中所花费的全部费用称为（ ）。
(A) 建筑安装工程成本(B) 财务费用(C) 房地产开发成本(D) 基础设施费用你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：9. 以下关于房地产市场营销描述错误的是（ ）。
房地产开发与经营期末试卷2套
《房地产开发与经营》科目 A卷（闭卷）（考试时间：90分钟满分100分）……………………………………………………………………………………………………一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分，每题的备选项中，只有1个选项最符合题意）1.（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A、国有土地使用权出让B、国有土地使用权转让C、国有土地使用权划拨D、国有土地使用权赠与2.已经经过“三通一平”或“七通一平”具有完善的城市基础设施，能够直接在其上面进行房屋建造的土地，称为（）A、生地B、毛地C、熟地D、未开发土地3.网络图是用于（）控制的一种方法。
A、合同B、进度C、质量D、投资4.下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（）A、居住用地50年B、旅游用地50年C、综合用地50年D、商业用地50年5.下面属于我国国有土地使用权出让方式的是（）。
A、挂牌B、赠与C、转让D、划拨6.目前银行贷款利率下调，信贷政策放松，开发商在进行SWOT分析时，这属于（）A、机会B、威胁C、优势D、劣势7.下列（）项目可以通过行政划拨的方式获取国有土地使用权。
A、经济适用房B、商场C、别墅D、写字楼8.与邀请招标相比，公开招标最大的优点是（）。
A、节省招标费用B、竞争激烈C、招标时间短D、减少合同履行过程中承包方不违约的风险9.某公司发行面值为1,000元，年利率为12%，期限为2年的债券，则到期后的本息和为（）。
（提示：债券计息一般按单利计算）A、1,300元B、3,240元C、1,240元D、1,340元10.由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，称为（）A、公开招标B、全过程招标C、邀请招标D、混合型招标11.在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法称（）。
A、可行性研究B、技术性研究C、综合性研究D、可操作性研究12.工业用地最高出让年限为( )。
房地产开发与经营期末考试重点归纳
一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。
它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。
区别：1、适应的法律程序不同。
国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。
2、适应范围不同。
国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。
城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
3、行为所指的标地不同。
国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。
城市房屋拆迁指向的标地是房屋。
4、法律后果不同。
国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。
城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。
二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。
三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。
划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。
2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。
确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。
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房地产开发与经营复习资料
第一章
1、房地产开发基本含义
狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。
2、房地产开发与经营及其特点
1）、房地产开发与经营难度大
2）、房地产开发与经营风险大
3）、房地产开发与经营政策性强
3、房地产开发与经营程序和内容
1）、投资机会选择
2)、项目定位
3）、前期工作
4）、建设阶段
5)、租售阶段
5）、物业管理
6、房地产开发与经营流程**
第二章
2、房地产开发与经营理论概述
1)、收益（利润）最大原理
①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法
2)、价格确定理论
①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价
③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价
3）、消费者市场购买行为理论
①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析
3、可行性分析
1）、现金流量分析
*净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。
*净收益率|——项目净现值与投资现值之比。
*内部收益率——是净现值等于零的贴现值。
2）、损益临界分析
4、
第三章
1、房地产企业的概念
房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理过程
1）确定企业当前的使命
2）分析外部环境
3)识别机会和威胁
4）分析企业的资源和能力
5)识别优势和劣势
6)构造战略
7)实施战略
8)评估战略
3、
4、房地产开发资质等级p44
第四章
1、房地产综合开发项目的概念
房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
2、房地产综合开发项目的类型
1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。
2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。
3、房地产转让项目的含义
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
4、
5、房地产项目定位含义
是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。
6、房地产项目定位原则
1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则
7、
7、房地产定位的主要内容
1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户
4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案
8、廉租房项目概念
是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。
9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。
10、工业地产与商业地产盈利模式的比较
二者盈利模式具有很大的相似性。
最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。
工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。
第五章p88
第六章
1、市场调研含义
市场调研是指运用科学的方法，有目的、计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。
2、房市场调研的定义
房市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、和分析，进而对房地产市场进行分析和预测并最终为营销决策的专业方法。
3、房市场调研的特点
1)专业性强2)针对性强3)技术性强
4、房市场调研原则
1）真实性原则2)时效性原则3)全面性原则4）计划性原则
5、竞争项目调研
66W+H
7、市场调研程序
1)确定调研目的2）收集信息资料3)初步调研
4）调研设计5)现场调研6）撰写调研报告
第七章
1、产开发项目可行性研究的概念
即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源。
工程技术、经济、社会等方面的问题进行全面的分析、论证和评价从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的过程。
2、房地产开发项目可行性研究的基本内容
3、房地产开发项目的风险承受能力的分析
4、房地产开发项目风险分析方法
1)盈亏平衡分析2)项目安全率3）敏感性分析4）概率分析
第八章
1、产融资概念
2、房地产融资的特点
1)融资规模大2）偿还期较长3)资金缺乏流动4）高风险、高收益
3、房地产融资的主要方式
1）银行贷款融资2)信托融资3）股票融资4)房地产债券融资
4、房地产融资风险
第九章
1、房地产开发项目管理的概念
指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行全面的管理，包括在项目建设过程中，计划、指挥、检查、调整和控制；与社会各相关部门联络控制等。
2、房地产开发项目管理的三大核心，成本管理、质量管理、进度管理。
3、房地产开发项目管理的层次体系
1）业主方的项目管理2）工程总承包方的项目管理3）监理方的项目管理
4）设计方的项目管理5）施工方的项目管理6）供货方的项目管理
7）社会环境方的项目管理
4、房地产开发项目管理的影响因素
5、房地产开发项目管理的成本构成
第十章
2、营销策略
3、市场细分的概念
十一章
1、房地产交易的概念
2、房地产抵押的概念
十一章
1、物业管理的概念
物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修养护管理及相关区域内的环境和秩序的活动。
2、委托形式
3、前期物业管理内容
1）早期介入管理2)制定前期物业管理方案3)物业的接管验收4)业主进户管理5）物业装修6）物业档案资料的建立
4、物业管理的内容
1）前期物业管理2）房屋修缮管理3）经费与财务管理。