香港IFC案例分析
上海国金中心ifc案例分析(带租金)
上海ifc——商场
• • ifc II
Officine Panerai
集合众多国际一线品牌； 利用首层沟通各个物业之间的交通动线； 中庭开敞大气。
•
HSBC
IWC
Chopard Frank PIAGET Muller dunhill Ermenegildo Zegna Celine
GUCCI BVLGARI BV Cartier Van Cleef & Arpels
天桥
Cerruti 1881 Accessories
Lancel
vacant
VERTU BALMAIN D2 SPORTMAX
Dolce Giorgio & Armani Gabbana
Baccarat
Salvatore LANVIN Ferragamo MOSCHINO
直达 Jean Paul 4F
跨层店铺 装修店铺
ifc Residence 餐饮 娱乐 服务 空铺 其他物业
零售
上海ifc——商场
• •
Alexandre Zouari Paris Jean Paul Hevin Chocolatier LA MER
SHIATZY CHEN Bally DAKS
天桥直通交通枢纽； 利用目的性较强的男装品牌解决死角 问题。
业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ组合
运营情况
上海ifc——交通条件
N
N
• • • 公交站点：多个公交站点 自驾路线：由延安隧道驶来路线 地铁线路：现有2号线和规划中的14号线
上海ifc——物业结构
Ritz-Carlton Hotel 丽兹卡尔顿酒店 物业配比
总建筑面积 370,000m2 商场 写字楼 110,000m2 汇丰银行大楼 国金中心二期 丽兹卡尔顿 国金汇
现代建筑的奇迹香港的两国金融中心
现代建筑的奇迹香港的两国金融中心现代建筑的奇迹：香港的两国金融中心作为一个全球金融中心和国际大都市，香港以其独特的地理位置和繁荣的经济而闻名于世。
在快速发展的过程中，现代建筑在香港的城市风景线中扮演着重要的角色。
本文将介绍香港的两座国际金融中心，即IFC（国际金融中心）和ICC（国际商业中心），探讨它们在现代建筑史上的地位和对香港的影响。
IFC位于香港岛中环地区，与维多利亚港隔水相望，是香港最知名的地标之一。
该建筑群由两座摩天大楼组成，分别为IFC一期和IFC二期。
IFC一期于2003年完工，IFC二期则于2011年竣工，两者共同构成了一个现代化的商务综合体。
IFC一期高415米，拥有88层，是亚洲最高的写字楼之一；IFC二期则高412米，拥有88层，同样是香港的地标性建筑。
IFC的设计充分考虑了可持续发展和环保理念。
建筑外立面采用了高效的玻璃幕墙，减少了能源消耗和温室气体排放。
此外，IFC还采用了雨水收集系统、太阳能发电等先进技术，为香港的可持续发展做出了积极贡献。
作为国际金融中心，IFC不仅为香港的金融业提供了高效便捷的办公场所，还拥有丰富的商业设施和购物中心。
在IFC一期的商场内，各类国际品牌云集，为游客和市民提供了全方位的购物和娱乐体验。
IFC也成为了香港高端生活的象征，吸引了众多国际知名的零售品牌和高级餐厅入驻。
与IFC遥相呼应的是位于九龙的ICC，也是香港的地标性建筑之一。
ICC是一座集办公楼、酒店和观光设施于一体的综合体建筑。
该建筑由两座塔楼组成，分别是高494米的ICC一期和高490米的ICC二期，是香港乃至亚洲最高的建筑物之一。
ICC的设计灵感来自中国传统文化的元素，大道至简，展现了现代与传统的完美结合。
建筑外立面采用了带有玻璃贴片的两根竖直线条，象征着中国书法的毛笔细节。
这种独特的设计理念使ICC成为了一道独特的城市风景线。
除了令人叹为观止的建筑外观，ICC还拥有多个观景平台，提供了壮丽的香港全景。
寸土寸金的香港中环，居然藏着一个“小菲律宾”
⼨⼟⼨⾦的⾹港中环，居然藏着⼀个“⼩菲律宾”↑点击上⽅芒果派iMango 关注我们哦芒果说“⾷物是最深的乡愁。
”⾹港中环德辅道中19号，环球⼤厦。
⼨⼟⼨⾦之地，居然藏着⼀个“⼩菲律宾”，寄托着⼗⼏万在港菲⼈的乡愁。
与纸醉⾦迷的“兰桂坊”⼀街之隔，中环地铁站上盖，对着海⼀⾯的背后就是ifc国际⾦融中⼼，这个曾经的“地王”，当年由李嘉诚的长江实业投得，绝对的黄⾦地段。
其中隐藏的⼀个“环球商场”，本港⼈很少光顾，却是90%在港菲律宾⼈都来过的“⼤本营”。
出了中环地铁站，车⽔马楼，顺着楼梯上⼆楼，推开门，简直是另⼀个世界。
菲律宾银⾏、⼿机店、珠宝店、⾷品超市、裁缝店、书店和CD店……各种菲律宾物品，应有尽有，绝对是菲律宾⼈在⾹港⼀解“乡愁”的最佳⽅式。
菲律宾银⾏……⼿机店……珠宝店……⾷品超市……裁缝店……书店和CD店……这⾥的店主和顾客多为菲律宾⼈，熙熙攘攘的⼈群也偶尔夹杂着国际化⾯孔。
⼀到周末，⼈头攒动，不少菲佣外出聚会前都会到这⾥买零⾷。
从⾹蕉到鱼⼲，从炸猪肘到菲律宾⼩甜点，每种⾷物都牵动着菲⼈对家的思念。
⾹港明报等媒体的记者也曾⾛访这⾥，探访这个独特的“⼩王国”。
⾛进⼀家菲律宾华⼈⽼板的店，开店三⼗多年，秘诀是货品齐备，有些客⼈甚⾄去完菲律宾后到这⾥买⼿信。
店⾥最具代表性的就是虱⽬鱼⾹肠，是菲国⼈不可少的⾷粮，急冻的虱⽬鱼⾹肠、麦乐鱼块和烤虱⽬鱼绝对能解菲佣的思乡之苦。
店⾥的罐头货架还放满了⼀排排午餐⾁，茄汁⾖和免治⽜，骤看以为是美国超市。
菲律宾曾是美国殖民地，深受美国饮⾷⽂化影响，⽽以炸鸡出名的快餐店Jollibee快乐蜂，就在楼下。
菲律宾街头随处可见的Jollibee，如今在港已有数家店，⽽中环这家则是最早额⼀家。
⼀到周末，菲律宾⼈在这⾥⼤排场长龙。
如今已经开店到旺⾓的Jollibee，不仅牵动着在港菲⼈的味蕾，还吸引了⽆数热爱炸鸡的⾹港⼈前来⼀饱⼝福。
菲劳是怎样炼成的？是你⾝边的她们，撑起了菲律宾这个国家。
香港国际金融中心案例分享
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项目概述 内部设计 业态组合
三层及局部四层 约8万平方米 1800个停车位
多栋高端写字楼
简介
交通
IFC地处金融街、人流量极大，且商务人 群占比很高；极其适合商务/休闲/时尚类服 饰，以及餐饮类商户产出高坪效。
IFC定位没有一味求高，而是定位为全港 最时尚、最休闲的购物中心。虽国际品牌丰 富，但并无的天花吊顶，可弥补空调出/回风口对天花美观度的影响
设计合理、美观的中岛柜台可为购物中心锦上添花
设计
设计
IFC内部名店林立，商户组合多样，会聚国际 品牌名店135家，43家餐厅、咖啡厅、酒吧等， c!ty'super超级市场，连卡佛主力店，Palace IFC 电影院。其中多家为香港的旗舰店或总店。店 面经国际名师设计，各具特色。
业态
Citysuper
ZARA
APPLE
业态组合 代表商户
超市\影院\服饰\珠宝\化妆品\休闲餐饮 Citysuper超市\ZARA\Palace影院\Apple
业态
VALENTINO
APPLE
业态组合
国际一线品牌服饰\珠宝首饰\特色餐饮
代表商户
Prada\Burberry\Zegna\Ferragamo\CANALI\Bally
品牌包括包括华伦天奴 (VALENTINO)、浪凡 (LANVIN)、普拉达 (Prada)、劳力士 (Rolex)、蒂 芙尼 (Tiffany & Co)、万宝龙 (Montblanc)、巴利 (BALLY)、宝格丽 (BVLGARI)、杰尼亚 (Ermenegildo Zegna)、巴宝莉 (BURBERRY)、菲 拉格慕 (Salvatore Ferragamo)、萧邦 (Chopard)、 Moncler，以及最新开幕的三宝钟表珠宝 (Elegant Watch & Jewellery) ，商品方面有朗格、 萧邦、法兰穆勒、万国、积家、伯爵等12个著 名品牌。
09 新鸿基IFC(香港)
链接——上海IFC
香港四季酒店
香港四季酒店是国际金融中心的酒店部分，亦是国际金融中 心最后一期计划，由四季酒店集团管理，于2005年9月开幕。
四季汇
位于四季酒店斳的服务式套房酒店四季汇（Four Seasons Place），提供六星级酒店服务
地下层平面
一、二层平面
三、四层平面
建筑特色
１．国际金融中心是世界少数采用双层电梯的大厦之一，国金二期共有电梯62部，乘电梯由地面至 90楼的顶层只需2分钟，共有2,500级楼梯。 ２．在国金两座办公室大厦工作的所有职员均获发给一张八达通卡，以供出入大厦时保安检查之用。 ３．整个国际金融中心的公共休憩地方共有14万平方尺，停车场车位则有1800个。 ４．在国金二期兴建高峰期，每日有3,500人同时进行工程，建筑每一层平均所需时间为3日。
新鸿基IFC
再造香港中环新商圈
新鸿基IFC简介
中文名称：国际金融中心 英文名称：International Finance Centre 所在地：香港岛中环金融街8号 建造期间：第一期：1998年；第二期：2003年 用途：购物中心、办公室 楼高：415.8 米 楼层：88层 楼板面积：43万6千平斱米 电梯数：62 建筑师：César Pelli、严迅奇 历史背景：1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场 快线连接香港国际机场与中环，幵在港岛中环对开的维多利亚港进行填海工 程，以兴建地铁香港站。香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场， 即现在的国际金融中心。工程把部分原有设斲，如卜公码头及统一码头拆卸， 幵兴建了多条新道路连接新建筑物。发展商为计划的设计丼行建筑设计比赛， 由美国籍建筑师César Pelli胜出。 基本信息：香港国际金融中心（简称国金；英文：International Finance Centre，IFC）是香港作为世界级金融中心的著名地标，位于香港岛中环金 融街8号，面向维多利亚港。由地铁公司（今港铁公司）及新鸿基地产、恒 基兆业、香港中华煤气及中银香港属下新中地产所组成的IFC Development Limited发展、著名美籍建筑师César Pelli及香港建筑师严迅奇合作设计而成， 总楼面面积达43万6千平斱米。现为恒基集团和香港金融管理局的总部所在 地。
香港IFC、圆方考察心得(珠海公司)
香港IFC、圆方考察心得考察对象：IFC考察心得：一、项目定位项目区位：IFC地处香港全新的核心地段，地处中环金融街。
项目交通：与各类公共交通接驳，人流吞吐量极大。
项目本身：物业类型齐全，包含全港地标型写字楼、四季酒店、购物中心，办公物业占比较高。
定位小结：该项目地处金融街、人流量极大，且商务人群占比很高；极其适合商务/休闲/时尚类服饰，以及餐饮类商户产出高坪效。
所以该项目定位没有一味求高，而是定位为全港最时尚、最休闲的购物中心。
虽国际品牌丰富，但并无LV、GUCCI等一线奢侈品牌。
二、业态规划及品牌组合为匹配“全港最时尚、最休闲”的定位，该项目引入了部分品牌的旗舰店，利用旗舰店的吸引力提高商场的聚客能力，值得借鉴。
CANALI在香港的第三家店也是最大一家旗舰店全球成本最高、规模最大的苹果旗舰店三、设计亮点1、空调出风口：出入口区域采用大功率空调出风口，有效弥补因大门常开导致的冷量损失2、主出入口风雨挑檐：在环宇城的设计工作中，主出入口处的风雨挑檐应结合立面设计尽早考虑3、公共区域天花：镂空式的天花吊顶，可弥补空调出/回风口对天花美观度的影响4、中岛柜台：设计合理、美观的中岛柜台可为购物中心锦上添花5、“时尚”的装饰小品：6、大尺寸中庭：项目主动线较长，设置部分大尺寸中庭有利于减缓步行疲劳感考察对象：圆方考察心得：一、项目主题定位圆方引进五行元素的“体验购物”，做大胆的购物区域画分。
金为顶级名牌及世界级食肆区域；木为健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念区域；水为多姿多彩的国际美食；火为动感娱乐地带；土为各国潮流服饰区域。
该区域划分结合业态规划，且特征、特色鲜明，并有效降低因场地过大、动线复杂而带来的步行疲劳感。
二、业态规划及品牌组合国际一线奢侈品牌（含小众高端腕表）均集中在“金”区，位于丽思卡尔顿酒店（天际100观景台）裙楼部分，迎合了上述品牌对场地“高端、相对私密”的高标准要求。
三、设计亮点1、天窗尺寸，以及与中庭的结合：天窗尺寸合理且不大，有效避免空调能耗的浪费；并有效与中庭结合，采光充足且避免整个中庭被阳光直射。
香港apm、朗豪坊、太古广场、IFC报告
香港考察报告一、APM (2)二、朗豪坊 (8)三、太古广场 (11)四、IFC (12)1月份商业公司对香港APM、IFC、LANG HAM PLACE及太古城进行了考察，着重考察商场与写字楼塔楼大堂的融合，如何利用写字楼或住宅及酒店的人流。
商场基本情况对比APM一、简介APM（创纪之城5期），总面积逾600, 000 平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业），令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。
商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。
APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
二、商场各层业态分布卡啦OK电影院大型酒楼、影音数码人气美食通运动休闲无印良品、生活品位美食广场、时尚服饰品牌服装化妆品、品牌服饰交通楼层吉之岛三、运营情况此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。
商场运营优势主要表现在以下几方面:1、人力成本控制:商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人(分两班轮岗制)，每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员（即负责商铺的日常运营管理及环境卫生、维护设施管理，同时又肩负着保安的职责），每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心（有两名员工），主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开发票等日常经营业务均由店铺商户自行处理。
香港IFC综合体的启示
文章摘要:以城市的集中性与建筑的综合化趋势为出发点，通过对香港中环地区的历史演进的研究，以及对香港IFC综合体的解析，试图证明城市集中发展的必然性，其终极状态是建筑的城市化。
(共3页)文章关键词:集中性综合化城市综合体IFC城市化文章快照:性格”特质，这也是休闲行为所反映出的内在特质。
1．1背景解读光合作用文化传播有限公司于1995年11月创立于厦门。
光合作用书房为光合作用文化传播有限公司旗下品牌，致力于将书店环境营造成为由“书、音乐、咖啡”环绕的“读者的第二个书房”，倡导“在书与非书之间，悦读与延伸悦读”的品牌理念。
历经十年发展，构建了以“中心旗舰店辐射城市周边社区店”的城市连锁书店布局模式，在全国范围内成功开设了14家光合作用书房。
其中，“光合作用”书店(厦大店)位于思明南路与演武路交汇口，刚好位于厦大一条街的尽头；分别距厦大与理工学院500m和250m左右。
1．2环境特点内部环境是结合咖啡、音乐、书三种元素的商业化运作下的产物；咖啡、音乐作为软质的空间元素很好地调节了室内环境的气氛和舒适度；此外它具有闭合的类似参观展览的流线设置在高差错落的台阶空间中，吸引闲逛参观的人员进入，逗留，买书消费成为了进一步的可能(见图1)。
1．3量化研究在对书店空间使用的调研中发现两个问题：1)来书店闲逛的人居多，且闲逛的人中女生居多，多为逛到附近就进来休息一下的顾客；经常来的人员则目的性较为明确，来看书或者买书(见图2)；2)台阶、扶手以及一些矮书柜或遮挡物形成一种不确定的元素，它们限定了许多可以让人逗留的小空间，这些空间是区别于秩序感较为明确的几个营业厅而分散在各个角落的交通空间或尽端空间。
露重翟■图1光合作用书店内部环境1．4数据分析1)来书店的人以闲逛者居多且以女生居多，说明休闲空间的主要设计对象是闲逛的人群，休闲行为本身并无明确的方向，只是走走停停看看，书店仅仅是通过提供能让顾客走、停、看的行为空间而实现消费的诱导；2)越复杂的元素构成越不确定的环境，而空问的界定越不确定，逗留人员心理受干扰的次数也越少由此可见，人的行为心理与空间的同构过程是受空间中的元素支配的，“停停走走看看”行为反映的无方向性与空间中多种复杂元素之间形成丰富的互动效应，这种互动既实现了不确定功能的暂时[5]张在元，刘少瑜．香港中环城市形象[M]．北京：中国计划出[7]卢济威，韩晶．轨道站地区体系化与城市设计[J]．城市规版社．1997．划学刊，2007(2)：43—44．【6]林燕．浅析香港建筑综合体与城市交通空间的整合[J]．[8]董贺轩．城市立体化研究——基于多层次城市基面的空间建筑学报，2007(6)：16—17．结构[D]．上海：同济大学博士论文，2008：3．EnlightenmentoftheIFCcomplexinHongKongZHANGFengAbstract：TakingtheconcentrationofthecityandthecomplextrendofthebuildingaSstartingpoi nt，andbasedontheresearchonthehistor—icalevaluationoftheZhonghuanare,RinHon gKong，theauthoranalyzestheIFCcomplexinHongKong，triestoprovethenecessityofthecityconcentrationdevelopment，anditsultimatestateisbuildingurbanization．Keywords：concentration，complex，urbancomplex，IFC，urbanization收稿日期：2009—01—10作者简介：徐伟(1981一)，男，厦门大学建筑与土木工程学院建筑设计及其理论专业硕士研究生，福建厦门361005。
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2F
业态组合 代表商户 国际一线品牌服饰及珠宝首饰\特色餐饮 Prada\Burberry\Zegna\Ferragamo\CANALI\ 万宁\Bally\日本料理
6
IFC Mall
地面 -1F -2F -3F
-4F 位于香港机铁站上盖，设有市区预办登机手续设施，地下铁路则连接香港所 有主要地区及往返国内火车铁路系统
代表租户
物业管理 其它设施
国际金融中心管业有限公司 港铁公司旗下Premier Plus 无中心柱位地板 双层单面透视玻璃 24H分区中央空调系弘
4
IFC Mall
内饰
中庭
的士站
侧门
外观
中庭
中庭
店铺
地铁站入口
5
IFC Mall
商户数:220间,三层局部四层
连卡佛
3F
业态组合
代表商户
4F
百货\时尚服饰\珠宝首饰\特色餐饮\健身美容\ 工艺品
43层 42层 37-41层 25-41层 9-43层
319m2 228m2 150m2 91m2 68m2
8
四季汇户型结构
12-26层 单间 单元 面积(平方英尺) 27 639 29 639 30 547 35 699 23 1,367 25 1,326 28 909 31 907 31 908 33 909 36 1,066 38 978 42 976 37 1,433 39 1,439 27-38层/49-56层 27 630 29 629 35 699 23 1,367 25 1,334 28 939 31 937 33 929 36 1,666 38 978 42 976 30 1,430 37 1,433 39 1,430 33 1,967 41-48层 27 639 29 639 30 547 35 639 23 1,367 25 1,366 28 909 32 983 36 1,066 38 978 42 976 37 1,483 39 1,449 33 1,967
案例：国际金融中心IFC ——香港站
1
国际金融中心物业组合
服务式公寓 12% 酒店 11% 办公 57% 公共休闲区 3%
商业 17%
发展商 总建筑面积 写字楼 商场 其中 酒店 服务式公寓
新鸿基\港铁公司\恒基兆业\香港中华煤气及中银香港 43.6万平方米 24.9万平方米 7.4万平方米 4.6万平方米 5.4万平方米
标准层示意
总楼高 建筑面积 总楼层 标准层面积 层高 架高地台
210m 7.28万平方米 5-39F 约1,950m2 2.7-3.3 150/300mm 香港交易所（12楼）、富 昌金融集团（27楼部分及 32楼）、麦格理集团（18 至23楼）等
415.8m 18.58万平方米 8-88F 约2,140m2 2.7-3.3 190/340mm 香港金融管理局、瑞士UBS AG、安永会计师事务所、 美国道富银行、盛德律师事 务所、恒基兆业总部
23
25
27 29 31 33 35
单 间 （ studio)
37 39 28 30 38 42 23 36
1房
32
12-26层
27 29 31 33 35
2房
25
单间
一 房 单 位
37 39 28 36 30 33
1房
2房 3房
38 42
27-38层
23 25
49-56层
27 29 33 35
二 房 单 位
连卡佛\利苑酒楼\Agnes b 业态组合 代表商户 特色餐饮\酒吧\平台花园 稻菊日本餐厅\Red Bar & Restaurant\ISOLA Bar& Grill
ZARA Citysuper
1F
业态组合 代表商户 超市\影院\时尚服饰\珠宝\化妆品\休闲餐饮
Citysuper超市\ZARA\Palace影院\AX\Y3\Max&Co\麦当劳\Chanel Fragranc
Liftstyle生活配套
健身房
10
露天公共泳池
SPA
四季汇顶层复式豪宅
两个复式单位： 2,790\3,562平方尺 顶级豪华的设计、装 修与家私家电配套 大型私人露天泳池
私人露天泳池
观光大露台
豪华主人房
豪华客厅
国际顶端厨房器具配置
11
项目借鉴
核心竞争力（KPI指数）
地标物业 独特新颖的商场设计 与轨道交通的完善接驳 人性化的动线设计实现各物业协同性 方便快捷的公共交通体系
公共休闲区
停车位
1.3万平方米
1800个
2
• 写字楼、酒店布置于地块的四角，将中间位置 最大空间留给商场，以便商场更能规划循环动 线，有利于商场人流的分散与引导循环； • 整个商场只有一条主动线贯穿，店铺分布在主 动线两边，动线简洁清晰，有利于人流的循环 引导；
3
国际金融中心-IFC
一期（1994-1998年） 二期（1997-2003年）
单间
37 39 28 30 36
9
1房
32
2房 3房
38 42
41-48层
三 房 单 位
四季汇服务配套
全方位商务配套服务 商务中心，订制商务解决方案 59层，会所，提供私人商务聚会或家庭聚会
商务中心
会所
高品质的居家服务
24小时翻译服务 24小时打扫，清洗（干洗及熨烫) 24小时送餐 自助洗衣间 保姆服务 豪华车接送
7
四季酒店
四季酒店楼高45层，399间客房，2005年开业
四季汇公寓
四季汇服务式公寓高60层，共设有519间房间
客房 345间 33-43层 9-32层 9-43 45m2 45m2 45m2
特级豪华海景房 四季酒店 豪华海景房 豪华山景房 套房 54间
总统套房 特级豪华套房 豪华套房 海景套房 四季行政套房