2019年威海·山水家园项目定位策划报告
住宅项目定位策划报告
万科顺义望泉家园项目初步定位策划报告本案定位基本思路项目现状分析：优势、劣势、机遇、威胁顺义区城市功能定位望泉家园主题概念定位目标市场定位目标客群定位本案初步产品定位和规划布局建议经济分析和营销推广（下一步深化工作）对本项目开发目标的理解1、规范和促进顺义区土地一级市场的健康发展；2、保证土地资源的合理利用和综合效益最大化；3、推动顺义区的城市化开发进程；目录一、用地开发条件及SWOT分析——从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位——在大北京区域打造“顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位——“样板化”的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略——循序渐进、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位——锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议——进行容积率拆分、错落布局七、C区开发策略及项目定位——首期开发必须与市场有效对接地理位置Ø本案位于顺义区仁和镇中心地区，交通便利。
从本案所在地出发，沿顺平路乘车15分钟可以到达首都国际机场Ø用地东侧为顺西路，地块东面是煤炭公司货场和石油公司Ø用地南侧为顺平路，规划中的二、三、四期用地都有一部分靠近顺平路Ø用地西侧为城市主干道顺义西二环规划范围（红线内为策划范围）A 区D 区C 区B 区E 区F 区G 区顺美服装厂已出让给渔阳公司的用地经济技术指标各项指标BCD E F G合计招标渔阳总用地面积（公顷）—14.75 5.4—101.6建设用地面积（公顷）19.8213.1 4.714.5010.27 4.5518.1184.4总建筑面积（万平米）26.6418.347.6717.3413.94 3.4617.20101.3住宅建筑面积（万平米）25.0418.347.6711.8411.54—13.387.3（86.2%）公建总建筑面积（万平米） 1.6—— 5.50 2.40 3.46 1.013.96（13.8%）容积率 1.34 1.4 1.6 1.20 1.360.860.95 1.2说明●C区招标地块已有规划意见书，因此指标确实；●其它地块以现有规划方案计算，整体容积率按1.2估算。
山水城度假山庄营销环境策划书示例
山水城度假山庄营销环境策划书示例XX度假村营销策划方案第一部分营销策划总体思路一、营销主题1、XX名墅利益点整合与展开2、XX名墅品牌的价值塑造3、通盛房产品牌价值观整合二、营销目标1、对物业形态进行较详尽的描述，塑造通盛・XX名墅的强势品牌；2、传达通盛房产的价值观念；3、通过营销推广为项目争取顺利消化产品，并取得经济效益与社会效益的双赢。
三、营销重点通盛・XX名墅的市场推广运作是在产品定位与市场营销基础上，所形成的与目标消费者之间的沟通策略和沟通技巧，它是产品与营销策略在推广中的延伸与发展。
项目的营销推广运作重点表现在以下几个方面：1、对产品的实质性因素的利益点整合；2、对产品的实质性因素转化为有利于传播的概念；3、对产品的差异性特点整合，以及转化为有利于传播的概念；4、将产品的非实质性因素的发掘提炼为具有市场号召力概念；5、对推广形象与诉求因素的选择。
四、营销主题定位1、对项目营销推广主题概念的整合；2、对项目产品做框架性地推广。
第二部分市场分析一、杭州别墅深入分析就本项目的营销策略而言，对区域别墅市场的基本判研很关键，我们主要结合上一阶段的市调报告，集中对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入分析，然后才能对项目营销策略的制定提供可靠的`市场依据。
1、区块划分1）之江旅游度假区区块区域简介：该区域是杭州别墅发展最早的区域，区内拥有众多的著名的旅游景点及高档配套设施如之江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、未来世界等，人文气氛浓厚，配套齐全，交通便利。
在1993－1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。
到上世纪90年代末期，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量不断加大，涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。
之江旅游度假区是杭州目前高档别墅最为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，单套总价基本在200－400万元之间，并且不乏像九溪玫瑰园、南都・西湖高尔夫这样的顶级别墅。
山水名苑策划总体方案
目录一.山水名苑住宅项目概述 (3)（一）滁州市基本情况 (3)（二）山水名苑项目规划情况 (3)（三）山水名苑户型分析与配比 (4)二. 山水名苑周边情况分析 (5)（一）项目周边情况分析 (5)（二）周边交通条件分析 (5)（三）周边商业生活配套 (5)三. 山水名苑住宅项目SWOT分析 (5)（一）优势方面 (5)（二）劣势方面 (5)（三）机会方面 (6)（四）威胁方面 (6)四. 山水名苑住宅项目目标群体分析 (6)（一）政府工作的员工 (6)（二）附加学校的老师 (6)（三）市中心客源 (6)（四）外地投资客 (6)（五）设备厂原职工和动迁户 (6)五.山水名苑整盘概念策划 (6)（一）案名策划 (7)（二）核心卖点提升策划 (7)（三）推广方式策划 (7)六.山水名苑文案方面策划 (7)（一）楼书，DM单策划 (8)（二）软文广告策划 (8)（三）硬文广告策划 (9)七.山水名苑媒体选择策划 (9)（一）媒体的投放原则 (9)（二）媒体的投放策略 (9)（三）媒体的具体选择 (9)八.媒体组合发布策划分析 (10)参考文献 (12)山水名苑策划总体方案居住区项目前期策划就是运用整合营销概念，对建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广等方面上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
下面就以山水名苑住宅项目为例，详细阐述居住区项目前期策划的具体操作方法。
一，山水名苑住宅项目概述（一）滁州市基本情况滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，属于皖东地区。
地理坐标为北纬31°51′一33°13′、东经117°09′一119°13′。
海韵山水佳园沙盘模型的讲解
“海韵山水佳园”项目讲解词整体要求：衣着得体，手持售楼资料，面带微笑，热忱大方，彬彬有礼，讲普通话，语速适中，声音清亮，声情并茂，要体现出尊重客户，有专业素质，自信和良好修养的精神风貌。
引导客户至沙盘模型前，简单的互动性问候之后，“欢迎您来到海韵山水佳园，我是***，这是我们小区的沙盘模型。
下面我给您简单介绍一下银滩以及海韵山水佳园的总体情况。
”威海乳山银滩介绍威海地处山东半岛最东端，三面环海，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，海岸线长达1000公里。
下辖三市三区，总面积5698平方公里，总人口249万。
威海是中国连结内地与东北亚地区之间的＂黄金通道＂，现已开通２０多条至韩国、日本等地的海上航线和直飞韩国的空中航线，与160多个国家和地区建立了经贸合作关系。
威海是最适宜人类居住的城市。
这里气候宜人，四季分明，是国内空气质量、海水质量最好的地区之一,是国家卫生城市、中国优秀旅游城市，两次被联合国评为“迪拜全球改善人类居住环境最佳范例城市”。
2003年威海市政府因“在改善人居和城市环境方面的突出贡献”，荣获“联合国人居奖”。
2005年被评为“中国十佳宜居城市”之首，并荣获“中国人居环境奖”，被誉为宜居之城，养生之都。
威海是优秀的旅游城市，境内名山秀川、名胜古迹众多，在绵延近千里的海岸线上，分布着近百个岛屿、众多港湾和几十处高矿化度的地下温泉。
阳光、海滩、海岛、山地、温泉和城市景观，构成了威海独特的海滨自然风光和现代旅游风光。
乳山位于山东半岛的东南端，南濒黄海，隶属于威海，地处中国著名旅游开放城市青岛、烟台、威海三个城市的黄金分割中心地带，交通便利，距离三市的车程均在一个半小时以内。
乳山总面积1600多平方公里，人口63万，市区人口不到10万，人均绿地16平方米以上，城市绿化覆盖率接近40%，大气、水质等质量指标均优于国家标准，被称为“生态型花园式滨海旅游城市”。
乳山依山傍海，属暖温带海洋性季风气候，四季分明，阳光充足，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温12.3度，是最适合人类居住的城市之一。
2019山东文登项目市场定位报告51p
3、鲁东地区汽车配件近期需求量及发展空间：
鲁东汽车 生产企业
区域
产品及实力
2019年 产量
（万）
2019年销售额 （亿）
2019年销 售额 预测
汽车配件供需平衡 数量和结构平 衡情况
烟台市
烟台
厂家多，产量大
16．3
150
青岛市
青岛
汽车产量与威海相 当
7
105
荣成华泰汽 车有限公司
荣成经区
吉田 圣达菲SUV 特卡拉SUV跃野
16.00%
14.00%
12.30% 11.60%12.00%
10.00%
2005
2006
2007
2008
2009
2009年数据为前三季统计年数度
3、威海市工业产业统计表
产业类型
船舶制造行业 电子信息产业 汽车及零部件产业 机电工具产业 轻工纺织服装产业 食品医药产业
威海市工业产业分布情况统计表
规模以上企业 从业人数
4、威海市汽车配件近期供给量及结构分析
鲁东汽车 配件生产 企业
区域
产品及实力
2019年 产量 （万）
2019年销售 额（亿）
2019年销 售额预测
汽车配件供需平衡数量和结构 平衡情况
天润曲轴 文登经区
28．7
三角轮胎
成山库珀 轮胎
三峰轮胎 中达装饰 双力板簧 太成电子 信亚机电 珍迎机电
乳山双连 刹车 郛山力久 电机
第二部分 文登天山工业园定位研究
一、产业园定位方向分析
1、定位方向
汽车配件工业园：文登市几大产业中，产业链最长的是汽车及零配件产 业集群，汽车上下游企业达300种配套产品，目前就近配套率不足20%， 发展空间大。国家十大支柱产业之一，国家及和级地方政府政策支持， 前景向好。受金融危机影响，出口贸易短期内不看好。 家纺产业工业园：文登最大的产业集群，国家十大产业振兴规划包含纺 织行业，产业面宽，上下游配套产业链短，产业聚合力较差，企业集中 度不强，外销占较大比重，内销扩展难度大，目前产业整体市场处于困 境，短期内企业扩张意愿不强，招商难度大。 电子信息产业、机电产业、食品医药产业园：上下游产业链较短，而在 威海工业新区、港西工业园、荣成开发区均形成一定规模，文登具有一 定发展空间，但在文登尚未形成规模优势。机电工具产业产品、电子信 息产业产品与汽车零配件产业产品部分叠加，具有共同市场。
威海家天下房地产项目全程营销策划报告-115PPT
市中心房屋密度过低
在世界大城市中，中国是单位国土面积的人口密度 较低的，几年前北京仅2000人左右／(km)2，上海 也不过4000人左右／ (km)2 ，这种房屋建设的低密 度破坏了城市进化的正常秩序。
何为住宅郊区化？
配套齐全
因为远处郊区，为满足住户的日常生活需求，社区的配套设施 譬如学校、银行、超市、邮局、会所等成为开发商必备的开发 内容之一，而大面积的土地也为配套设施的建设提供了可能。
何为住宅郊区化？
低容积率、低密度
由于郊区住宅首先是城市中高产阶级为逃离市中心不断恶化的 环境所作的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过 市中心的公寓。因此环境优美，布局分散，低密度和户型舒适 是这类住宅的特点。
随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻，带动该区域的 人口发展很膨胀，同时也刺激了房地产市场的需求，为本项目的开 发带来无限的机会。该外来务工者居多，大多是东北人，特别是黑 龙江的打工族最多，他们在旅游度假区工作多年，有一定的积蓄， 喜欢在此定居，因此未来房产市场需求依然巨大。
项目机会点分析
目录
家天下的诠释与演绎 区域环境研究结论 项目SWOT研究 项目定位 投资分析可行性结论 广告秀稿
项目优势因素
区位优势
项目位于度假区的中心位置，生活配套齐全，生活圈已经形成，大环 境相对较好。旅游资源丰富（里口山自然风景区、中央电视台威海影 视城、世界渔村等）。
商圈优势
项目周围成熟商圈已经形成，商业价值非常明显。如渔具城、百货超 市等。
项目概况
位置：威海旅游度假区长江街南侧工商行政管理周边。 规划设计：多层、小高层、商业网点。
大型度假综合体开发功能定位策划报告(旅游地产开发144页)
北京市共有星级饭店591家
11, 2% 65, 11%
175, 29%
134, 23%
206, 35%
五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
2012年全年及2013年上半年北京五星级酒店平均房价情
况（元/间.天）
920
900
880
860
840
820
800
780 2012年第一季度
五星级
847.3
2012年第二季度 905.13
随着城市环境恶化、城市工作及生活的压迫等城市病日益放大，逃离大城市寻找生态桃源成为城市居民的基本要求。 周末、节假日郊野休闲成为常态需求。
综合型休闲模式成为主流
郊野休闲市场的产品，也进入多元化、特色化阶段，特色美食、文化娱乐、运动保健、郊野游乐、体验购物等综合 型休闲模式成为主流。
项目市场研究 • 宏观旅游市场分析
三小时
二小时
蓟
一小时
县
京平高速
蓟县
国道102 京哈高速
主题 公园
生态 盘 公园 山
大宗 道地
体育 公园
项目分析 • 项目基本情况
原规划技术经济指标
总建筑面积 公共区
78000平米 26260m²
附属配套区
21600m²
客房区 绿化率
16700m² 37.8%
停车位
260个
项目分析 • 项目基本情况
项目市场研究 • 宏观旅游市场分析
以家庭为单位的大众周末、节假日休闲旅游市场 需求保持常态化增长
大众休闲的持续提升
随着经济飞速发展、交通状况持续改善、私家车的普及、中等收入人群的规模形成及快速增长，节假日改革以及带 薪休假制度的强制执行，促进了大众休闲的持续提升。
山东威海慢山旅游休闲度假区项目策划
山东威海慢山旅游休闲度假区项目策划慢山——让世界的脚步慢下来1、项目背景——蓝色半岛中的绿色家园威海市城市自身的半岛环境和良好的生态人居环境，使其成为我国的“联合国人居奖”获得都城市之一。
（其它获得过的城市包括：杭州、包头、厦门、扬州、烟台、南宁）这是一张国际级的形象。
同时，作为休闲与度假产业聚集地威海依托温泉、海滨、森林、高尔夫度假等资源完全按有条件成为未来中国休闲度假的积聚地和某一极，成为休闲与度假产业聚集地。
2、项目定位——威海URD“慢山慢世界”旅游休闲度假区——慢、闲结合“慢”是一种生活方式。
它有别与都市中的快节奏的“速食”生活，形成一种令人神往的、需要细细品味的悠闲、舒适、放松的生活，是都市人的心灵疗养院；“闲”是一种体验方式。
把“慢的理念、慢的品味、慢的风格、慢的节奏”落实到项目的一切细节中去，便可以达到休闲度假的效果。
从项目的周边环境、建筑风格、游乐设施、夜间活动等等项目入手，打造一个真正的慢世界的“休闲特色”。
3、重点项目（1）慢山小镇在近期小镇基础上进一步提升，成为核心休闲服务与商务休闲接待小镇，进一步完善接待服务设施，包括酒店、会议中心、大型广场、俱乐部会所、商业街、夜间娱乐等（2）两园两个生态体育公园，形成36洞高尔夫、跑马场及户外康体中心的完整配置。
（3）五大社区板块梦里水城：环湖滨水近湿地，打造慢山慢水梦里水乡，全部户型温泉、冷泉、矿泉三泉入户，别墅更可以独享私家水景与赠送私家垂钓木屋；田园乡城充满田园气息的原乡别墅，构建起欧陆风情的蓝调生活气息。
绿野林城私家林苑，绿树环绕，一墅一林。
近期应选择具有升值潜力的收藏级名贵树种进行引种，今后大树成荫，贵满庭院将成为这个板块的特色；美丽花城阳光别墅组团，每家配备私家阳光温室与独立花园，小高层及公园全部做屋顶绿化和阳台美化，做到四季常花。
康乐逸城主要针对企业会所、私家公馆及定制级别墅项目。
突出体现对建筑功能配置的要求，将书房、棋室、娱乐间、收藏空间、酒窖、室内小球厅、私家影院等内容作为定制需求提供。