北京市房地产开发企业市场结构研究
房地产行业市场供需分析
房地产行业市场供需分析市场供需分析是研究房地产行业的重要方法之一。
通过深入分析市场供给和需求两方面的情况，可以帮助我们了解市场的运行机制、预测未来发展趋势以及制定有效的政策措施。
本文将从多个方面展开，分析我国房地产市场的供需状况。
一、供给端分析1.1 房地产开发规模房地产开发规模是供给端的重要指标之一。
该指标反映了开发商对市场的投资意愿和信心。
根据相关数据，近年来房地产开发规模呈现稳定增长的态势，这表明房地产开发商对市场的预期比较乐观。
1.2 土地供应情况土地供应是房地产市场供给的基础。
通过分析土地供应情况，可以了解房地产开发商在不同地区的开发意愿和资源状况。
据统计数据显示，我国土地市场供应相对稳定，且在一些核心城市有所增加，这对于满足市场需求起到了积极的作用。
1.3 房地产开发企业状况房地产开发企业的状况也是供给端的重要指标。
通过分析企业的盈利能力、资金状况等指标，可以判断开发商的竞争力和市场参与度。
目前，房地产开发企业总体状况良好，但也存在一些中小规模企业面临资金压力和市场竞争的困难。
二、需求端分析2.1 增长性需求随着人民生活水平的提高，居民对购房需求的增加成为市场需求的重要推动力。
尤其是新型城镇化进程的推进，使得越来越多的人选择在城市购房。
市场需求不断增加，对于房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
2.2 结构性需求除了居民的增长性需求，结构性需求也是市场需求的重要组成部分。
随着经济的快速发展，业务和人才流动的增加，商业和办公用地需求也逐渐增加。
一些城市甚至出现了商办用地供不应求的现象。
2.3 投资性需求房地产市场还受到投资性需求的影响。
考虑到股市和其他投资渠道的不稳定性，很多人选择将资金投入到房地产市场，以期望获取较高的收益。
尽管政府对于房地产投资进行了一定的限制，但投资性需求仍然是支撑房地产市场的重要力量之一。
三、市场供需平衡分析3.1 市场供需关系通过分析供给和需求两方面的情况，可以判断市场的供需关系。
房地产开发公司组织架构
房地产开发公司组织架构概述房地产开发公司是一个大型的综合性企业，其业务包括房地产项目开发、物业管理、销售与营销等方面。
该公司的组织架构是公司发展和运营的基础，它直接影响着公司的管理效率和经济效益。
本文将从公司架构的视角出发，简要介绍房地产开发公司的组织架构。
公司整体组织结构房地产开发公司的整体组织结构一般包含董事会、总经理办公室、各业务部门、行政人事部门、财务部门、技术部门和市场部门等。
具体如下：董事会董事会是房地产开发公司的最高权力机构。
由主要股东和受聘人员组成，其主要职责是审议决定公司的重大事项，如公司战略、财务计划、投资和资本开支等。
总经理办公室总经理办公室是一个高效的管理团队，由总经理和高级管理人员组成。
总经理领导并监督公司管理运营的全面工作，其他高级管理人员则负责管理房地产开发公司的各项业务和相关服务项目的开发、实施和运营，包括绩效管理、人员招聘和培训、特别项目、政策、法规、公共关系和品牌等。
业务部门业务部门是房地产开发公司的核心。
它们负责房地产项目的规划、设计、开发和销售以及物业管理等业务，具有较强的业务职能，包括规划开发部、建筑设计部、营销中心、售后服务中心和物业管理中心等。
规划开发部是房地产开发公司的核心部门之一。
它负责首先进行市场研究和开发方案等前期工作，制定房地产项目的开发计划和预算，然后对建筑设计部的草案进行审批、调整和监督等工作。
建筑设计部则是房地产开发公司里另一个非常重要的业务部门，其主要职责是负责房地产项目的设计和建造，制定设计方案和施工图，对房地产项目的质量和审美要求进行把关，确保在规定时间内按计划完成房地产开发项目。
营销中心则是房地产开发公司里负责销售的核心部门。
它负责制定房地产项目的销售方案和市场推广策略并督导落实，加强开发公司的品牌推广工作，并把握消费者心理和投资心理，帮助开发公司确定合理的房地产定价和销售价格，提高房地产开发项目的市场竞争力。
售后服务中心则是处理房地产开发后期的服务，并提供相应的解决方案，以减轻消费者的后顾之忧。
北京房地产行业度分析报告
北京房地产月度分析报告目录一、在全国市场的地位分析 ...........................................................................................二、资金情况分析 ...........................................................................................................1.开发投资情况.....................................................2.资金来源情况.....................................................三、土地开发分析 ...........................................................................................................1.完成开发面积情况.................................................2.购置土地面积情况.................................................四、商品房分类分析 .......................................................................................................1.施工面积.........................................................2.新开工面积.......................................................3.竣工面积.........................................................4.销售情况.........................................................（1）销售面积....................................................（2）销售额......................................................（3）销售率......................................................（4）销售价格....................................................（5）个人购买比例................................................ 第二篇市场情况 .......................................................一、房地产市场总体分析 ...............................................................................................1.房地产市场形势分析...............................................（1）总体形势分析................................................（2）价格变动分析................................................2.房地产走势分析...................................................（1）房价与地价关系分析..........................................（2）土地供需关系分析............................................（3）房源供给预测分析............................................（4）房价走势综合分析............................................二、北京区域市场分析 ...................................................................................................1.北京房地产市场预测分析...........................................（1）市场竞争格局分析............................................（2）市场供需变动分析............................................（3）市场准入变动分析............................................（4）市场预测思维分析............................................（5）市场细分竞争分析............................................（6）奥运板块房价预测分析........................................（7）供应变动情况分析............................................（8）客户定位变动分析............................................（9）交通网线效用分析............................................（10）08年后房价预测分析.........................................2.北京住宅开发趋势分析.............................................（1）小户型开发前景分析..........................................（2）多层住宅前景分析............................................（3）多功能居住区前景分析........................................（4）高层住宅前景分析............................................3.北京商品房价格趋势分析...........................................（1）市场供需情况分析............................................（2）价格影响因素分析............................................（3）价格下调手段分析............................................（4）价格下调空间分析............................................4.北京写字楼市场态势分析...........................................（1）区域化更加明显..............................................（2）环保概念深入人心............................................（3）市场总体租金下调............................................5.北京地产新兴区域前景分析.........................................（1）新兴区域热点分析............................................（2）区域优势影响分析............................................（3）产品升级影响分析............................................三、全国重要地区市场分析 ...........................................................................................1.上海：未来楼市走势预测...........................................2.深圳：楼价为何持续上涨...........................................3.广州：楼市从容面对央行加息.......................................四、金融市场 ...................................................................................................................1.子行业情况.......................................................（1）信托业将成为金融业支柱之一..................................（2）央行推动中长期贷款证券化试点................................2.各地动态.........................................................（1）北京：贴息贷款购房不再限定楼盘..............................（2）上海：地产企业贷款增速明显下降..............................（3）济南：住房公积金又创新纪录..................................五、海外市场 ...................................................................................................................1.美国：9月旧房销量增加 ...........................................2.德国：房地产信托投资前景分析.....................................（1）房地产市场投资前景分析......................................（2）不动产投资信托公司准入障碍分析..............................（3）信托投资进入德国市场前景分析................................3.英国：房价10月大跌.............................................. 第三篇政策解读 .......................................................一、金融方面 ...................................................................................................................1.新利率政策对地产业的影响.........................................2.新利率政策对租赁市场的影响.......................................二、土地方面 ...................................................................................................................1.“土地新政”的进步性与局限性分析.................................2.“招拍挂”对房产市场的影响分析...................................（1）“招拍挂”并非地价上涨根源..................................（2）“招拍挂”使土地市场更规范..................................（3）“招拍挂”给实力开发商机会.................................. 第四篇风险关注 .......................................................一、市场风险 ...................................................................................................................1.发改委拉响房价预警...............................................2.高档地产风险分析.................................................3.地产市场存在五大风险.............................................二、金融风险 ...................................................................................................................1.房地产金融风险分析...............................................2.银行个人房贷风险分析.............................................（1）流动性风险分析..............................................（2）违约前景分析................................................（3）操作风险分析................................................（4）加息风险分析................................................（5）停办风险分析................................................3.贷款政策风险分析.................................................（1）假按揭形式分析..............................................（2）假按揭原因分析..............................................（3）银行对策分析................................................表格目录表格2北京市资金来源总计情况................................... 表格3北京市资金来源构成....................................... 表格4完成土地开发面积......................................... 表格5土地购置情况............................................. 表格6商品房施工面积........................................... 表格7三类商品房施工面积....................................... 表格8商品房新开工面积......................................... 表格9三类商品房新开工面积..................................... 表格10商品房竣工面积.......................................... 表格11三类商品房竣工面积...................................... 表格12商品房销售面积.......................................... 表格13三类商品房销售面积...................................... 表格14商品房销售额............................................ 表格15三类商品房销售额........................................ 表格16三类商品房销售率........................................ 表格17商品房平均销售价格...................................... 表格18商品房个人购买比例......................................图表目录图表2北京市商品房销售额占全国比重............................. 图表3按构成分的开发投资资金来源－本期......................... 图表4按构成分的开发投资资金来源－同期......................... 图表5三类商品房施工面积－本期................................. 图表6三类商品房施工面积－同期................................. 图表7三类商品房新开工面积－本期............................... 图表8三类商品房新开工面积－同期............................... 图表9三类商品房竣工面积－本期................................. 图表10三类商品房竣工面积－同期................................ 图表11三类商品房销售面积－本期................................ 图表12三类商品房销售面积－同期................................ 图表13三类商品房销售额－本期.................................. 图表14三类商品房销售额－同期.................................. 图表15商品房销售率比较........................................ 图表16商品房销售价格比较...................................... 图表17商品房个人购买比例比较..................................（数据截止：2004年11月30日）第一篇数据分析2004年1-9月份，由于国家相关部门出台了一系列政策来对房地产业进行宏观调控，北京市房地产业发展势头有所减缓。
北京市房地产金融风险现状分析
同mi产rnciCHINA REAL ESTATE北京市房地产金融风险现状分析葛红玲杨海燕宋坤仪摘要：在我国市场经济的快速发展中，房地产行业也在蓬勃发展。
通过全面分析房地产市场的统计数据，结合北京市房地产市场现状和投融资情况，客观指出北京市房地产行业面临的金融风险及产生原因。
并针对其存在的金融风险，提出风险防范的针对性措施。
关键词：房地产市场；金融风险；防范对策中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-9138-(2021)04-0040-44收稿日期：2021-03-30作者简介：葛红玲，北京工商大学国际经管学院教授。
杨海燕、宋坤仪，北京工商大学经济学院。
基金项目：北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研究”(项目编号:17YJA003)的阶段性成果。
房地产市13CHINA REAL ESTATE表1:2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速房地产企业施工房屋面积（万平方米）1309513089.812608.612962.61251513918.6增速-4%-0.04%-3.68% 2.81%-3.45%11.22%房地产企业新开工房屋面积（万平方米）2790.22813.72475.72321.12073.23006.6增速11%0.84%-12.01%-6.24%-10.68%45.02%房地产企业竣工房屋面积（万平方米）2631.52383.11466.71557.91343.31545.7增速-14%-9.44%-38.45% 6.22%-13.77%15.07%图1:北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率25.00%20.00%15.00%10.00%北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率5.00%0.00%2Q1520162017201820192020 -•■北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率-•-全国房地产企业房屋建筑面积竣工率数据来源：北京市统计局、国家统计局、中国报告网1北京市房地产市场及投融资情况1.1北京市房地产市场情况1.1.1北京市房地产市场供给减少表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。
2023年1-4月北京市房地产开发投资增速放缓
2022年1-4月北京市房地产开发投资增速放缓1-4月，北京市房地产开发投资增速放缓，施工面积和竣工面积连续保持年初以来的增长趋势，新开工面积和商品房销售面积较大幅度下降。
由于市场供需结构冲突依旧突出，房屋销售价格指数整体高位运行。
商品住宅市场持续一季度“供销两降，价格走高”的运行趋势。
一、房地产市场运行状况1．房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落。
1-4月，我市完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长11.6%，同比增幅回落8.7个百分点。
其中，住宅投资206.8亿元，增长10.2%，同比增幅回落29.4个百分点。
住宅中，经济适用房完成投资3.6亿元，下降59.6%。
2．商品房施工面积小幅增长，住宅施工面积持续下降。
4月末，我市商品房施工面积为7389.8万平方米，比去年同期略增长1%。
其中，本年新开工面积577.8万平方米，下降31.9%。
在商品房中，住宅的施工面积和住宅新开工面积均呈下降趋势，分别为4130.6万平方米和366.7万平方米，比去年同期下降9.1%和25.5%。
写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1076.4万平方米和1056.9万平方米，比去年同期增长10.5%和8.1%。
其中，写字楼和商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势，分别下降40.4%和45.8%。
3．商品房竣工面积增长较快，主要由住宅增长拉动。
1-4月，商品房竣工面积513.7万平方米，比去年同期增长14.7%。
其中，住宅竣工面积为378.1万平方米，增长26.2%，占商品房竣工面积的比重达73.6%。
由于实行商品房预售制，住宅竣工较快对当期市场影响很小。
写字楼竣工面积为7.2万平方米，比去年同期下降90.1%；商业等经营性用房竣工面积为61.6万平方米，增长60.4%。
4．经济适用房住宅新开工面积回升，竣工面积保持增长。
4月末，经济适用房住宅施工面积301.5万平方米，比去年同期下降36%，其中，受回龙观经济适用房新开工项目影响，住宅新开工面积达42.6万平方米，增长15.1%。
中国房地产业市场结构优化研究
的成 就 ．从 投 资 开 发 量 、 工 面 积 到 销 售 总 额 ， 达 到 竣 都
相 当 大 的 规 模 ， 地 产 业 日益 显 现 出 国 民经 济 支 柱 产 房 业 的 风 范 ．但 相 对 于 国 外 成 熟 的 房 地 产 业 ， 国 房 地 我 产 业 无 论 在 技 术 上 还 是 管 理 上 ， 还 处 于 起 步 、 长 阶 都 成 段 ， 然 房 地 产 业 从 业 人 数 和 企 业 众 多 ， 真 正 素 质 虽 但
表 １ 我 国前 １ ４位 房 地 产 上 市 公 司 收 益 情 况 表 ： ‘
年 份 总 资 产
２ ００ ０ １ ９９ ９ １ ９９ ８ ４ ２８ ５ ８Ｏ ７ ３ ９１ ３ ３２ ６ ５ ４７ ７ ４４ ２
因此 ， 府 产业 组 织 政 策 就 是 鼓 励 或 者 刺 激 企 业 进 入 政
式 和 表 １的数 据 ， 以算 得 ２ ０ 年 前 １ 家 上 市 公 司 占 可 ００ ４
整 个 产 业 销 售 额 的 ３ ７ 左 右 ， 果 将 那 些 未 上 市 的 ．％ 如
一
些 大 型 房 地 产 企 业 集 团 如 中 海 外 、 新 国 际 等 考 虑 华
在 内，Ｒ Ｃ 绝 对 不 会 超 过 １ ．所 以 ， 国 房 地 产 业 还 ０ 中
中 国 房 地 产 业 市 场 结 构 优 化 研 究
吴 拯
（ 庆 大学 建设 管理 与 房地 产学 院 ， 庆 ４０ ４ ） 重 重 ０ ０ ５
摘 要 ： 中 国 房 地 产 业 市 场 结 构 进 行 了 实 证 分 析 ， 为 中 国 房 地 产 业 的 现 状 是 竞 争 过 度 和 房 对 认
１ １ １ 集 中度 测 算 ． ． 测 量 产 业 市 场 集 中 度 的 方 法 有 很 多 ， 里 选 用 产 这 业 集 中 度 指 数 ＣＲ 来 衡 量 我 国房 地 产 业 的状 况 ．市 场
北京市宏观经济分析(房地产市场)
市场分析一、北京市经济环境分析（1）北京市主要经济历史指标由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP保持较大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI指数总体可控。
经济情况乐观，稳中有进，并且产业结构不断改善。
以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。
近几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低，但仍旧保持在7%以上。
北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。
这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。
小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在7.7%以上的GDP增长。
（2）北京市经济基础分析表（用2012年的数据）运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量：用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万，常住人口达到2269.8万，2016年总就业人口为811.5万，常住人口达到2340.8万，2017年就业人口为836.9万，常住人口达到2414.1万。
二、北京市房地产市场宏观分析（一）2014年房地产市场分析1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速1-10月，全市完成房地产开发投资3173.7亿元，比上年同期增长14.8%。
其中，住宅投资完成1599.3亿元，同比增长15.9%；写字楼投资完成613.5亿元，同比增长31%；商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元，同比增长5%。
房地产开发投资中，建安工程投资为1271.4亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为40.1%。
图1 全市房地产开发投资同比增速单位：%2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。
北京市房地产市场情况分析及未来发展趋势预测
北京市房地产市场情况分析及未来发展趋势预测1前言近年来随着国民经济水平的飞速提升和国内经济发展的蓬勃兴盛，经济新常态进程突飞猛进，各行各业都在经历新型电子信息技术为依托的产业结构升级和经济转型，市场竞争态势逐渐严峻，房地产市场也不可幸免。
其次，北京作为我国首都及政治中心和主要的经济中心之一，在城市格局塑造、城市发展战略规划等等方面都为房地产业的发展创造了诸多限制。
最近二十年里，北京市房地产市场无论在价格、形式、服务还是产品内容等方面，都经历了一场巨大变革，改革开放以来的经济发展使得房地产行业发展迅猛，人口红利也为房地产行业的黄金时代来临创造了巨大推动力。
房地产市场受到政治、经济、社会发展、人文背景、历史环境、消费理念等等多种因素影响，表现出显著的复杂性，对市场情况进行分析并组织未来发展趋势的预测意义重大。
2 北京市房地产市场情况分析2.1土地市场尽管国家一再出台相关调控政策，但近年来北京市土地市场仍旧热度不减，高溢价地块不断增多、溢价率不断提升，住宅用地、工业商业用地等都频频爆出高价，土地市场一方面受到“国企央企”等大部头企业的发展需要，一方面受到“学区房”、“北漂户”等外界因素不断挤压。
2.2商品房供给商品房供给量受土地供给影响大，城市规划建设已经进入相对成熟阶段，城区中心土地应用率高，难以产生工作的土地供给，因此也直接导致商品房的供给相对困难，供给量不足。
自2003年起，逐渐进入卖方市场时代，商品房的供不应求。
根据相关数据显示，在最近几年的商品房建设中，北京市高档住宅的建设量飙升，在住宅投入资金有限的情况下，开发商又将投入资金中的很大一部分投入别墅、高档公寓的建设，更加加剧了普通商品房供给不足的情况，也减少了最被大众所需要的住宅房产的有效供给，供给需求不平衡尤其显著。
2.3商品房需求商品房需求量逐年增加，人口迁移、人口自然增长带来的住房需求以及住房改善、拆迁等间接导致的住房需求都为北京市房地产市场创造了压力，加之非京户籍人口的不断涌入，购房需求的提升，都使得北京市的商品房市场处于供不应求的状况。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
北京市房地产开发企业市场结构研究摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。
本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。
进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。
关键词：房地产开发企业市场结构集中度Research of Beijing Real Estate Development EnterpriseMarket StructureAbstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly.Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration1 序言北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。
特别是近十年来，北京市房地产开发业取得了飞速发展，成为北京市发展最快的行业之一，市场化、产业化、规模化程度也日益提高。
但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在，北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题，是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。
研究北京市房地产开发企业的结构，为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤其重要。
2 基本现状2.1 资质数量分布2006年至2009年，北京市房地产开发企业从总量上看，数量波动较大，2007年比2006年企业数量减少了194家，减少幅度达到了6.7%，而从2007年至2008年，企业数量增加了745家，增幅达到了27.7%。
而2009年房地产开发企业为3171家，与往年相比有7%的下降。
从资质分布上来看，2006年，一级企业数量只占总量的2.15%，二三四级企业数量相当，分别占总量的6%、6.18%和4.41%，暂定资质企业数量占到了总量的81.26%，这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。
这一状况在2007至2008年逐渐平稳，到2008年末，一级至四级开发企业分别占总量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暂定资质企业比例下降到49.55%。
2009年暂定企业数量将为22.2%，四级和一级资质企业的数量增多，比例为33.5%和3.9%。
表1 开发企业资质数量分布图1 开发企业资质分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.2 实收资本分布开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元，增加到2008年的2860.8亿元，增幅达到12.9%。
其中暂定资质企业资本比例变动最大，从2006的80.97%下降到2008年的38.74%。
至2008年末，一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，从总量上看，具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%，也是市场逐渐稳定，各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。
表2 开发企业实收资本情况（亿元）数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图2 2009年开发企业实收资本分布各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。
2008年末，一级资质企业平均实收资本为38346万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%，22.7%，15.9%和17%。
市场上仍然存在着大量的小规模企业。
2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%，21.6%，17.2%和21.0%，可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。
表3 房地产开发企业平均实收资本（万元）图3 开发企业平均实收资本情况（万元）数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.3 资产分布资产总额分布的变化，也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。
2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%，行业集中度较低，一级开发企业仅占10.82%。
暂定资质企业资产规模为一级的10%左右，小型企业居多，规模较小。
2009年，经过两年的发展和优胜劣汰，行业分布有所改善，集中度提高，有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。
图4 房地产企业晋升变动情况表4 房地产开发企业资产情况（万元）图5 开发企业资产分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
各类企业成长迅速。
一级开发企业平均资产增幅较大，从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元，增幅达到61%；而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升，也带来了平均规模的大幅增长；但总体来说，大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。
表5 开发企业平均资产（万元）负债率图6 开发企业平均资产情与负债率数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。
但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。
所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。
目前北京市各类房地产企业，无论是发展较为成熟的一二三级开发企业，还是刚进入市场的低资质的企业，资产负债率都处于80%左右，远远高于一般房地产开发企业60%安全资产负债率的水准。
其中只有少数企业的自有资金能达到30%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。
最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款，在几乎所有的房地产开发公司的资金来源中，银行贷款占到60%以上，甚至高达80%以上，信贷风险可见一斑。
高资产负债率带来抗风险能力的减弱，一旦市场发生剧烈变化，偿债风险与现金流的断裂将会使企业陷入绝境。
2.4 利润分布从利润总额来看，2006年，利润主要集中在暂定资质企业，但这是由于新进企业数量巨大，占据了相当部分市场份额。
之后几年随着新进企业的减少和各类企业的发展，利润额形成新的分配格局。
表6 开发企业利润情况（万元）数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
尽管暂定资质企业曾一度占据了市场利润的很大份额，但从个体来看，单个企业的盈利能力仍然较弱。
2006-2009年四年中暂定资质企业的利润率始终保持在5%的水平。
与同年的其他各类企业相比，盈利能力最弱。
其中一二级开发企业的利润率在四年中始终维持在20%以上。
世界上一般国家和地区的房地产开发企业利润率基本处在4%-8%的区间内，北京的房地产乃至中国目前的房地产开发业的利润水平远远超过了世界平均水平。
图7 开发企业利润情况数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.5 从业人员分布从开发企业平均从业人员来看，房地产开发企业普遍人员规模不大。
以2009年为例，一级企业从业人员平均为86人，二级企业为67人，三级、四级与暂定资质企业分别为34、25和18人。
表7 开发企业从业人数分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图8 开发企业平均从业人员从开发企业人均经营情况看，以2009年数据为例，各类企业的人均资本、资产以及利润情况的分布，基本和开发资质等级保持着正相关关系。
从规模效应、企业经营管理能力、人力效率来看，目前市场中，仍然是高资质大规模的企业更具有竞争力。
表8 开发企业人均经营情况分布（万元）3 市场结构分析3.1 市场结构的基本类型产业组织理论中，市场结构概念是用来描述在某一特定市场或产业中，企业与企业之间所构成的市场关系的特征与形式。
市场竞争的强弱程度是划分市场组织类型的主要依据，而市场竞争的强弱程度通常依据市场上的企业数量、产品差异、企业对市场价格的垄断程度、企业进入退出行业的难易程度来判别。
根据市场竞争强弱的不同，可以把市场划分为这样四种类型：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。
3.2 市场集中度及其测度方法市场集中度是反映市场竞争和垄断程度的最基本的概念和指标，所以通常用市场集中度来判别市场结构。