城市土地集约利用内涵界定及评价指标体系设计
城市土地集约利用的内涵及其评价体系的构建
０ １ — ６ １ ０９ １ — ６２ — ３ ５７ ６ １（ ０ ） ０ １ ０ ２ ３ ０
Ｃｏ ｏａｌｎ ｏ ｂ ｎ Ｉ ｄ Ｉ ｅ ｓｖ ｅ ａ ｄ ｔ ｅＣｏ ｓｒ ｅｌｎ ｏ ｔ ｗ ｒ ｉａ ｒ ｔ ｍｉｌ ｔ ｆＵｒ ａ ＿ ｎｔｎ ｉｅＵｓ ｎ ｈ ｎ ｔｕ ｔ ｆＩｓＡｌ ａｓｌＳ ｓａｎ ｏ ａｎ ｏ
ＷＵ ￣，ａｇｊ ｔ ｌ （ｃｏｌ ｆ ｅｏｒｅ ｎ ｎｉ ｎ ｅｔ ｉｎｅ ｕＩ） Ｎ ｒ ｌ ｎ ｅ ｉ ，Ｎｎ ｉｇ ｕｎ ｘ ５００ ） ＇ ｎ －ｎｅ Ｓｈｏ ｏ ｓｕｃｓ ｄＥ ｖ ｏｍ ｎａ Ｓ ｅｃ ，Ｇ ａｌｄ ｏｍａ Ｕ ｉ ｒ ｔ ａｎｎ ，Ｇ ａｇｉ ３０ １ ｕ ｌ ａ Ｒ ａ ｒ ｌ ｃ ｇ ｖ ｓｙ
摘要 城 市土地集约利 用就是 某一时点 、 某一 区域的城 市土地 中 ， 在获得城 市最大规模效益和 集聚效益的基础 上， 以土地 合 ５ 用为前 ＇ １ 提条件 ， 通过增加 土地投入 、 改善 经营管理方 式等途 径 ， 来获得 土地 的最佳综合效 益。按 照 系统性 、 宜性 、 适 可量 化等 原则 ， 在宏观 、 中观 和微观 ３ 个层次上 ， 从城 市土地集约利 用的条件基础 、 土地投入 强度 、 土地利 用程度 、 土地利 用效 益、 土地 集约 利用发 展趋 势等 方面 ， 构
安 徽农 业 科 学 。ｏｒａ ｏ Ａ ｈｉ ．ｃ．０９ ３ （３ ：１０—６２ Ｊｕ ｌ ｆ ｎ ｕ Ａ Ｓｉ ０ 。７ １ ）６２ ｎ ２ １２
责 任编 辑
李菲菲责 任 校对Fra bibliotek汪伟
城市土地集约利用评价指标体系
土地投入程度 土地利用经济产出
土地利用强度
城市土地集约利用评价指标体系
评价因子层
固定资产投入 基础设施水平 工业产值 商品零售额
商业用地价格水平
住宅用地价格水平 工业用地价格水平 单位产业二三产业平均的增加 城市人均建设用地 容积率 土地闲置状况 商品房空置状况
土地利用结构 土地利用合理程度
土地利用生态环境
2350 696
土地集约利用发展趋 人口与用地增长弹性
集约利用评价指标体系
评价指标
2009
单位用地固定资产投入
人均铺装道路面积/城市人均道路广场面积
单位面积工业产值
单位面积社会消费品零售额
商业用地平均价格/商业用地最优价格
商业用地平均价格(元/平方 米）
住宅平均区域房地产价格/住宅最优区域房地产
工业用地平均价格/工业用地最优价格
第二三产业增加值之和/城市建设用地面积
城市用地总面积/城市总人口
建筑总面积/建成区面积
土地闲置率
商品房空置率
居住用地比例
工业用地比例
商业用地比例/道路广场用地比例绿地Biblioteka 例绿化覆盖率污水处理率
生活垃圾无害处理
噪音达标率
城市人口与用地弹性系数
2010
2011
2012
2013
2976
2155 646
3307
城市土地集约利用现状评价指标体系构建
城市土地集约利用现状评价指标体系构建城市土地集约利用是指在土地资源有限的情况下，充分利用城市土地资源，实现城市经济、社会和环境的可持续发展。
构建城市土地集约利用现状评价指标体系，对于全面了解城市土地利用现状，制定城市土地规划、优化土地利用结构、推进城市可持续发展等都具有重要意义。
2.指标体系构建：
（1）土地利用强度指标：包括建设用地面积、建筑密度、容积率等，反映了城市土地的利用效率和集约程度。
（2）土地利用结构指标：包括居住用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等的比例和分布情况，反映了城市土地利用结构的合理性和协调性。
（3）土地利用效益指标：包括土地利用收益、土地增值率、税收贡献等，反映了城市土地利用的经济效益和社会效益。
（4）土地利用环境指标：包括绿地率、空气质量、噪音污染等，反映了城市土地利用的环境质量和生态效益。
（5）土地利用法规指标：包括土地利用总体规划的制定和实施情况、土地用途管制的管理和执行情况、土地利用权的保护和维护情况等，反映了城市土地利用的规划、管理和法制化程度。
3.指标体系应用：
利用城市土地集约利用现状评价指标体系，可以对城市土地利用现状进行科学评估，为城市土地规划、土地利用结构优化、城市可持
续发展等提供科学依据和指导。
同时，指标体系的应用还可以为城市土地利用管理和监测提供数据支撑，为城市土地利用政策制定和实施提供决策依据。
城市土地集约利用现状评价指标体系构建
城市土地集约利用现状评价指标体系构建城市土地集约利用是指在城市化进程中，通过科学规划、合理布局和高效利用城市土地资源，实现城市用地的最大化利用和经济效益的最大化。
城市土地集约利用的评价指标体系是评价城市土地集约利用水平的重要工具，下面将从指标体系构建的角度对城市土地集约利用现状进行评价。
一、城市土地集约利用现状城市土地集约利用现状主要表现在以下几个方面：1.城市用地率逐年提高。
城市用地率是指城市用地面积与城市总面积的比值，是衡量城市土地集约利用水平的重要指标。
我国城市用地率逐年提高，2019年全国城市用地率为39.3%，比2018年提高了0.3个百分点。
2.城市建设用地节约集约化水平不断提高。
城市建设用地节约集约化是指在城市建设用地规模不断扩大的情况下，通过科学规划、合理布局和高效利用城市土地资源，实现城市用地的最大化利用和经济效益的最大化。
我国城市建设用地节约集约化水平不断提高，2019年全国城市建设用地节约集约化指数为0.57，比2018年提高了0.01个单位。
3.城市用地结构逐步优化。
城市用地结构是指城市用地在不同功能区域的分布情况。
我国城市用地结构逐步优化，城市居住用地比重逐年下降，城市公共设施用地比重逐年提高。
二、城市土地集约利用评价指标体系构建城市土地集约利用评价指标体系包括城市用地率、城市建设用地节约集约化指数、城市用地结构、城市用地效益等指标。
1.城市用地率。
城市用地率是衡量城市土地集约利用水平的重要指标，是城市土地利用效率的直接体现。
城市用地率越高，说明城市土地利用效率越高，城市土地资源得到了更好的利用。
城市用地率的提高需要通过科学规划、合理布局和高效利用城市土地资源来实现。
2.城市建设用地节约集约化指数。
城市建设用地节约集约化是指在城市建设用地规模不断扩大的情况下，通过科学规划、合理布局和高效利用城市土地资源，实现城市用地的最大化利用和经济效益的最大化。
城市建设用地节约集约化指数越高，说明城市土地利用效率越高，城市土地资源得到了更好的利用。
城市土地资源集约利用程度判别指标体系的构建及依据
判断矩阵 Ｂ１— ——Ｃｉ
Ｂ１ Ｃ１ Ｃ１ １
Ｃ２ 权 重
指标
２ ０．６１２７ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
ＲＩ＝０ Ｃ２ １／２ １ ０．３８７３
ＣＲ＝０
商业服务区通常是土地经济效益最高的用地类型。评价 指标的设计除考虑投入强度和使用强度外，应侧重其经济效 益。投入强度可通过单位用地固定资产投入和单位面积从业 人数等指标衡量；使用强度可通过容积率和建筑密度等指标 衡量；经济效益可通过地均产值和地均利税等指标衡量。具 体指标及权重见表 ２：
１ 判别指标体系建立的方法与步骤
以统计方法为基础，构建城市土地资源集约利用程度判 别指标体系，研究中选用层次分析法［２］确定各指标权重，最终 得出土地集约利用程度综合指数，其基本步骤为：
①建立递阶层次结构，将评价指标层次化； ②构造两两比较判断矩阵，并计算各指标的相对权重值； ③获取原始数据并计算土地集约利用状况综合指数。
ＣＲ＝０
判断矩阵 Ｂ２—— —Ｃｉ
１／２ ０．３８７３ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
Ｃ４ ２
ＲＩ＝０ １ ０．６１２７
ＣＲ＝０
判断矩阵 Ｂ３—— —Ｃｉ
Ｂ１ Ｃ５
Ｃ６
Ｃ５ １
１
权重 ０．５０００
指标 λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
Ｃ６ １
ＲＩ＝０ １ ０．５０００
①基金项目：湖南省国土资源厅 ２００５ 年度软科学计划研究项目“：地价杠杆在城市土地资源节约集约利用调控中的应用研究（ 项目编号 ２００５－１８）”资助。
１５
国土资源导刊 ２００６ 年第四期
目标层
Ａ１ 城市 土地 总体 集约 利用 程度 （ 宏观）
城市土地集约利用现状评价指标体系构建
城市土地集约利用现状评价指标体系构建一、引言城市土地集约利用是指在城市发展过程中，通过提高土地利用效率和资源利用效益，实现土地资源的最大化利用。
城市土地集约利用是推动城市可持续发展的重要手段，也是解决城市面临的土地资源紧缺、环境压力增大等问题的关键途径。
为了科学评价城市土地集约利用的现状，需要构建一个科学合理的评价指标体系。
二、城市土地集约利用的意义城市土地集约利用具有重要的意义和价值：1.提高土地利用效率：通过科学规划和合理布局，实现土地的高效利用，减少土地浪费，提高土地利用效率。
2.节约土地资源：城市土地资源有限，通过集约利用可以减少对土地资源的占用，实现土地资源的节约和保护。
3.降低环境压力：城市土地集约利用可以减少对自然生态环境的破坏，降低城市面临的环境压力。
4.推动城市可持续发展：城市土地集约利用是城市可持续发展的重要保障，可以提高城市的综合竞争力和可持续发展能力。
三、城市土地集约利用现状评价指标体系构建为了科学评价城市土地集约利用的现状，需要构建一个科学合理的评价指标体系。
下面是一个基于综合评价的城市土地集约利用现状评价指标体系的构建：3.1 社会经济指标•城市土地利用强度：用于衡量城市土地利用的密集程度，可通过城市用地面积与人口、经济总量等指标进行计算。
•城市土地节约利用率：用于衡量城市土地利用的节约程度，可通过城市用地面积与人口、经济总量等指标进行计算。
•城市用地结构合理性：用于衡量城市用地的结构合理程度，包括居住用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等的比例和布局。
3.2 生态环境指标•城市绿地覆盖率：用于衡量城市绿地的面积占城市总面积的比例，反映城市的生态环境质量。
•城市森林覆盖率：用于衡量城市森林的面积占城市总面积的比例，反映城市的生态环境质量。
•城市湿地保护率：用于衡量城市湿地的保护程度，反映城市的生态环境保护情况。
•城市水资源利用效率：用于衡量城市水资源的利用效率，包括供水管网的损失率、用水单位GDP等指标。
城市土地集约利用内涵及其评价指标体系研究
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城市土地集约利用评价指标体系
城市土地集约利用评价指标体系经济方面的评价指标包括：土地利用效益、土地增值率、土地利用强度等。
土地利用效益可以通过计算土地所创造的GDP、税收等经济指标来衡量。
土地增值率是指土地价格在一定时间内的增长率，主要体现土地的市场价值。
土地利用强度是指单位面积上承载的人口和经济活动的密度，反映土地的利用水平。
环境方面的评价指标包括：土地生态环境保护、土地资源利用效率、土地污染程度等。
土地生态环境保护主要考察土地的植被覆盖率、水资源的利用效率等因素。
土地资源利用效率是指在单位面积上获得的资源价值，包括水资源、矿产资源、能源等。
土地污染程度是指土地受到污染的程度和影响范围，包括土壤污染、水体污染等。
社会方面的评价指标包括：土地利用公平性、住宅用地供应等。
土地利用公平性主要从土地分配的公正性和公平性来评价，包括农民土地权益、城市土地规划等。
住宅用地供应是指城市中住宅用地的供给情况，包括住房市场供需关系、住房价格等。
以上是城市土地集约利用评价指标体系的一些主要指标，在实际应用中可以根据具体情况进行相关指标的选取和权重的分配。
通过评价指标体系的建立和使用，可以全面了解城市土地利用的效益和问题，为城市土地使用与管理提供科学依据，推动城市土地集约利用的发展。
城市土地集约利用评价指标体系对城市土地使用和管理的全面评估具有重要意义。
一方面，这有助于衡量城市土地利用效益，为政府制定土地规划和政策提供科学依据。
另一方面，这也有助于发现土地利用中存在的问题和不足，为改善城市土地利用环境和提高土地利用效益提供参考。
然而，在建立和应用评价指标体系时，需要注意以下几点。
首先，评价指标应综合考虑经济、环境和社会等多个方面，避免片面性。
其次，指标的选择和权重的分配应该具有一定的科学性和合理性，避免主观偏见。
最后，评价指标体系的建立应结合实际情况，充分考虑城市的具体特点和需求。
综上所述，城市土地集约利用评价指标体系是对城市土地利用效益和问题进行评估的重要工具，通过评价指标体系的建立和使用，可以全面了解城市土地使用的状况和问题，为城市土地使用与管理提供科学依据，推动城市土地集约利用的发展。
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其次从城市综合功能及城市土地利用 效益整体性出发，以市场化、现代化、可 持续发展为目标设计相应的评价指标，这 些指标虽然不直接反映土地利用的投入产 出效益，但是实现城市土地集约利用必须 克服的因素，一般将这些因素称之为土地 集约利用约束程度或合理利用程度因素。 基于前面的分析，合理利用程度因素主要 包括土地资源配置机制、土地利用结构和 布局、生态环境、城市拥挤状况等因素。
放利用。
明，如果城市布局和用地结构不合理，在
城市土地利用由于城市功能的多样 城市建设中，即使投入再多，容积率和使
性，土地利用价值或效果很多方面不是经 用强度再高，也不仅不能达到最佳的利用
济指标所能衡量的，也就是说其集约度很 效果，甚至会出现负效应。因此，城市土
难简单地采用经济投入产出指标对土地集 地集约利用第二个层面的涵义，就是城市
３．３．２ 中观层次潜力区评价指标体系设计 中观层次以城市功能区（片）为对象，
侧重从城市用地的功能差异——居住区、 工业区、商业服务区，评价不同潜力区土
地的使用效率和潜力。中观层次潜力区评 价指标体系设计，侧重于集约利用程度的 指标，且这些指标对于具体区域应有针对 性。所谓针对性有两方面的涵义：第一，选 择的指标只反映具体潜力区的土地集约利 用状况，指标参数也仅指具体潜力区的情 况，一些影响全市集约利用整体状况的土 地利用结构、土地资源配置机制等因素， 在总体评价指标体系中已得到体现，潜力 区评价不再考虑。第二，对于商业、住宅、 工业等不同类型功能区，反映土地集约利 用状况的指标应有所不同，评价指标体系 分商业、住宅、工业等不同类型分别设计 指标体系。
２００２ 第 １ 期 47
浙江国土资源
程、房地产价格水平、宾馆入住率等。
３．３ 义乌市城市土地集约利用潜力 评价指标体系设计
城市土地集约利用程度在不同的空间 层次上，参照的背景是不一样的，其成果 的应用对象与技术方法也不尽相同。城市 土地利用一般包括三个空间层次，即单个 地块的土地利用、若干地块所构成的均质 区域即所谓潜力区的土地利用以及城市总 体的土地利用，因此，在不同的地域范围 评价城市土地集约利用潜力时，应针对空 间尺度的差异，即城市建成区、潜力区和 地块三个不同的空间层次，选择相应的评 价方法和设计相应的评价指标。
浙江国土资源
城市土地集约利用
内涵界定及评价指标体系设计
义乌市国土资源局 龚义 吴小平 浙江大学城市与区域发展研究所 欧阳安蛟
我国人多地少、耕地后备资源不足， 但长期以来，我国城市建设用地粗放经 营，土地利用强度小，土地利用效率低，据 抽样调查，全国城市平均容积率只有０．３。 随着我国经济快速发展及城市化、工业化 进程的加快，对城市建设用地的需求将大 大增加，各类建设用地需求将给城市土地 供应及落实我国耕地总量动态平衡的目标 带来很大压力，仅靠新增用地发展城市建 设难度很大。因此，改变我国目前城市土 地粗放开发经营管理模式，促进城市由外 延扩展与内涵挖潜相结合的方向发展，是 解决我国当前城市化进程中，对建设用地 需求及土地供应不足矛盾的基本途径。开 展城市土地集约利用潜力评价是达到上述 目标、制定相关政策和措施的基础。城市 土地集约利用潜力评价是一项复杂的系统 工程，限于篇幅，本文就城市土地集约利 用内涵及评价指标体系设计进行研究。
厚，土地需求量大，土地需求量远远超出 土地计划供应指标，历次城市规划预期发 展规模均被大幅度突破。特别是１９９７年修 编的城市总体规划，规划２０１０年的用地和 人口规模指标２０００年即基本实现，土地供 求矛盾尖锐，导致土地价格水平高及土地 的过度利用。因此，义乌市城市土地集约 利用潜力评价指标体系设计应充分体现这 些特征，设计相应的指标如土地市场化进
共性主要包括两个方面：一是评价指标体 人。特别是“九 系应与不同城市土地集约利用潜力评价的 五”期间，城市
各个层次的空间范围相对应，由于影响各 个层次土地集约利用的主要因素有所差 异，评价的侧重点也就有所差别，其评价 指标体系亦繁简不同。对于总体评价而 言，既涉及城市发展的区域分异趋势和扩 张潜力，也与城市土地功能的区域分工、 用地结构有关，当然还包括对土地的投入 能力和产出效益；地块组合分布构成的潜 力区的评价则主要是在用地结构合理与否
３．３．１ 宏观层次总体评价指标体系设计
宏观层次以整个城市作为评价对象， 侧重从土地资源的开发利用程度，城市用 地布局和用地结构的合理性等方面，评价 建成区内土地总体的使用效率和潜力。义 乌市城市土地集约利用潜力总体评价指标 体系按以下思路和步骤进行设计：
首先，从土地集约利用的本意出发， 即土地投入强度和产出效率设计相应的评 价指标。这些指标可以分为三个方面：一 是土地开发资金投入的强度，可选择的指 标包括固定资产投入、基础设施投入及不 同行业的投入指标。二是土地利用经济产 出效率指标，土地经济产出指标包括两个 方面，一是土地直接开发的效益指标，如 各类用地开发的土地价格及房地产价格， 商业最优区域房地产价格、住宅最优区域 房地产价格、工业出让价格增值收益率； 二是土地作为其它产业经营的经济效益指 标，如单位面积工业产值等。综合考虑本 次义乌市城市土地集约利用潜力评价，土 地利用经济产出选择单位面积工业产值、 单位面积商品零售额、涉外宾馆入住率等 指标进行评价。三是土地利用强度指标， 这些指标包括容积率、人口密度、人均用 地、土地闲置率及商品房空置率等指标， 这些指标除人口密度、人均用地是两个互 相可以替代的指标外，其它指标分别从不 同角度反映土地集约利用潜力。
１ 城市土地集约利用内涵界定
城市土地集约利用的概念是从农业土 地集约利用借鉴而来，其基本涵义就是指 在土地上增加投入，以获得土地的最高报 酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动 投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程 度，即土地利用的集约度。由于土地利用 报酬递减规律的作用，土地利用集约度的 提高是有限度的，理论上，当对土地连续 投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减
（１９８４），第三代城中路（１９８６），第四代 篁园路（１９９２），第五代宾王市场（１９９５） 的发展，城区的扩展与市场的兴迁紧密相 关，并促进城市中心形成，目前已形成的 城市中心均是在小商品市场发展的基础上 形成的。③义乌小商品市场是全国交易额 最大的市场，具有全国意义，城市的流动 人口和暂住人口比例高。④民间资本雄
第三，从土地集约利用动态发展趋势 出发设计对应的指标体系。反映土地集约 利用动态发展趋势的指标一般包括城市人 口与用地弹性系数、固定资产投入与用地 弹性系数、基础设施投入与用地弹性系数 等方面。但考虑到数据获得的可行性，本 次义乌市城市土地集约利用潜力评价，只 选择城市人口与用地弹性系数指标作为土 地集约利用动态发展趋势的评价指标（见 表 １）。
杂。迄今为止，中外学者对于城市土地集 出效益提高，还应综合体现社会、环境效
约利用的概念和内涵尚未达成共识。我们 益，在追求经济效益的同时，实现经济、
认为城市土地集约利用至少应包括４个层 社会、生态环境效益的统一。
面的涵义：
城市土地利用是一个动态的过程，土
狭义的，即与农业土地集约利用含义 地的集约利用应充分考虑城市现代化过程
一致，通过对城市内部各个地块单位土地 功能的扩展，考虑土地集约利用的动态发
面积上多投放活劳动和物化劳动，来提高 展趋势。 只有上述４个层面的涵义同时包
土地利用率和产出率，提高土地的经济功 容在城市土地集约利用的过程中，才能真
能和负荷能力，力争获得单位土地面积上 正充分提高城市土地的使用效益，真正充
的最大收益。应该说，将城市土地集约利 分发挥城市在各方面的中心作用，城市土
人口１３．４万人，外来常驻和暂住人口比重 大，按第五次人口普查口径汇总则总人口 为 ９１．３ 万人。改革开放以来，义乌经济发 展迅速，１９９５ 年跻身“中国经济百强县 （市）”行列，是全国闻名的商贸名城。
义乌城市化进程迅速，８０ 年代初，义 乌建成区面积不到 ３平方公里，城区人口 不到 ３ 万人，发展到目前建成区面积 ３０余 平方公里，城 区人口 ３ ６ 万
加快发展，中 心城区面积从 １９９５ 年的 １４．４ 平方公里扩大 至现在 ３０ 余平 方公里，人口 从不到 ２０ 万增 加到 ３６ 万。城 市发展之快，
的基础上，对该潜力区内土地的投入和产 对于没有国家 出进行分析和评价；微观层次的评价则完 重点扶持的县
全是对某一地块进行利用强度方面的评 价，主要从影响地块合理容积率高低的因 素入手，测算地块合理的可允许最大容积
管理等途径，来不断提高城市土地的使用 效率，并取得良好的经济、社会和生态环 境效益。
３．１ 义乌市概况 义乌市位于浙江省中部，金衢盆地东
部。现有户籍人口 ６６．８ 万人，其中非农业
地利用往往超过规划控制指标，导致土地 过度利用趋势明显。②商品市场发展是义 乌城市扩展的主要动力。专业市场经历了 从第一代湖清门（１９８２），第二代新马路
级市而言，无 疑是一个奇迹。
率。即指标体系应分别根据城市总体、潜 ３ ． ２ 义乌城
力区和地块三个不同空间层次土地集约利 市 土 地 利 用
用特征进行设计。二是评价指标体系应与 特 征
集约利用的内涵保持一致，但对于不同层
与其它城
次空间范围的评价，三个方面指标选择的 市比较，义乌
侧重点有所不同，如城市土地总体评价的 指标体系应比较全面，潜力评价的指标体 系应着重反映土地的投入与产出方面，如 土地利用率、土地生产率等经济效益的指 标，而地块评价指标体系重点应是反映集 约利用程度方面的指标。
个别农用土地的集约利用程度对其它土地 大规模效益和集聚效益的基础上，以城市
46 ２００２ 第 １ 期
方 法 研 究 ／Method Study
合理布局、优化用地结构和可持续发展为
以浙江省义乌市为例，分析具体城市 于规划控制不严、土地供求矛盾过于尖锐
前提，通过增加存量土地投入、改善经营 土地集约利用潜力评价指标体系建立。 等方面的问题，在经济利益的驱动下，土