镇江市物业管理招标投标实施细则

镇江市物业管理招标投标实施细则。

第一章总则第一条为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院《物业管理条例》及有关规章的规定,结合本市实际，制定本细则。

第二条本市城市规划区域内，选聘物业管理企业实施物业管理服务而进行的招标投标活动，适用本细则。

第三条镇江市房产管理局（以下简称市房管局）负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。

各区房产管理局（处）负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导和组织工作。

第四条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，将必须进行招标的项目以任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第五条住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理，建设单位必须依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

政府提倡和鼓励其他物业的建设单位、业主大会或产权人通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二章招标第六条本细则所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或产权人。

第七条物业管理招标应在“镇江市物业管理招标交易中心”内，由招标人依法组织实施。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第八条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向市房管局备案。

第九条招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜，并遵守本细则对招标人的有关规定。

（一）拟订招标公告（招标邀请书）；（二）编制招标文件；（三）拟订资格预审文件，审查投标人资格；（四）编制标底；（五）组织投标人踏勘现场；（六）组织开标、评标，协助招标人定标；（七）草拟合同；（八）招标人委托的其他事项。

第十条物业管理招标代理机构应当具备下列条件：（一）有从事物业管理招标代理业务的营业执照；（二）有从事物业管理招标代理业务的营业场所和相应资金；（三）有经市房管局核准的物业管理招标代理机构资质证书；（四）有能够编制物业管理招标文件的相关专业的执业资格人员。

第十一条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在镇江房产信息网上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标项目的基本情况，以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理服务企业发出投标邀请书。

投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房管局备案：（一）前期物业管理招标的，应提供与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；业主大会招标的，应提供业主大会决议；产权人招标的应提供产权证明；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）物业管理用房建设或产权登记情况的证明材料；（五）法律、法规和规章规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。

上述招标材料由招标人向市房管局备案后，方可进行招标活动。

第十三条下列情形之一的，经市房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

1、投标人少于3个的；2、多层住宅建筑面积在3万平方米以下（含3万平方米），高层住宅、别墅区、写字楼建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米），工业区建筑面积在2万平方米以下（含2万平方米）的。

第十四条物业管理招投标实行投标资格预审制度。

招标人应当在招标公告或招标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家的投标人。

第十六条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制招标文件。

招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人（招标代理机构）名称、地址、物业名称、物业类型、配套设施设备及物业管理服务用房配置等；（二）物业管理服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；（四）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（五）评标标准和评标方法；（六）物业管理服务合同的签订说明；（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十八条招标人根据物业管理招标的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

对潜在投标提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底必须保密。

一个招标项目只能编制一个标底。

第二十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第二十一条依法通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；（四）更换物业管理企业的物业管理招投标工作，应当在原（前期）物业管理服务合同届满或解除合同前30日前完成。

第三章投标第二十二条本细则所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理服务企业。

投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件。

第二十三条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件分信誉标文件和技术标文件。

信誉标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）企业规模和资质情况；（三）社会信誉和经营业绩；（四）物业管理企业负责人的主要业绩。

技术标文件应包括以下内容：（一）物业管理机构、人员设置和资源配置方案；（二）管理方案、运作流程及服务分类标准与服务承诺；（三）创优规划和创新管理的方法；（四）服务质量控制方法；（五）物业管理服务费用收支预算方案；（六）招标文件要求提供的其他材料。

投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。

第二十四条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。

投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：（一）未密封；（二）未加盖投标人的法定代表人印章；（三）逾期送达；（四）招标文件规定的其它情形。

无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十五条招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十六条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。

补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十五条的规定送达、签收和保管。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十七条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

不得排挤其他投标人的公平竞争，禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章开标、评标和中标第二十八条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应在“镇江市物业管理招标交易中心”。

第二十九条开标由招标人（招标代理人）主持，邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：（1）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。

经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（2）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

第三十一条评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前1－2日内，从市房管局建立的《镇江市物业管理评标专家库》中采取随机抽取的方式确定。

评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。

第三十二条有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：（一）系投标人单位的主要负责人的近亲属；（二）与投标人有经济利益关系的；（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第三十三条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露开标过程中评标的有关情况，并接受行政管理部门的监督、检查。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十四条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。

投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正。

但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第三十五条•评标委员会应当审查每一投标文件，有下列情况之一的，应作废标处理。

（一）投标文件中没有投标人授权代表人的签字和加盖公章；（二）投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应； ••（三）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；（四）投标文件附有招标人不能接受的条件的；（五）招标文件和法律法规所规定的其它情况。