徐家汇商业市场分析
上海主要商圈和商场调查
上海主要商圈和商场调查▼上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。
随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。
而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。
我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。
目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：南京西路商圈（包括静安寺区域）、徐家汇商圈、淮海路商圈、陆家嘴商圈、南京东路商圈、虹桥商圈、五角场商圈、中山公园商圈、四川北路商圈。
根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。
（A级）南京西路商圈上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。
南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。
梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。
中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。
恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。
久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。
金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。
金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。
南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。
商圈商场南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。
上海五大商圈
五大（一）商圈现状调查1.徐家汇商圈（综合性商业区域）徐家汇是上海四大城市副中心之一，亦为上海十大商业中心之一。
位置：东起宛平路，西至宜山路，北起广元路，南至零陵路。
占地面积：1.2平方公里。
交通：1、9、11号线及几十条公交线路如：徐闵线、816路、958路、178路大站车、956路等等，形成了四通八达、快捷方便的立体交通网络，使其成为上海的城市副中心。
拥有轨道交通1号线、9号线、11号线3线换乘的徐家汇站是上海地铁中拥有出口最多（已开通达到21个，预留6号口，总共22个）的地铁站。
主要商业物业：港汇恒隆广场，东方商厦。
购物中心：太平洋百货和汇金百货。
专业市场：太平洋数码广场，百脑汇，百思买。
租金：多数在¥ 4.50-6.0 元/天/m²2.南京路商圈（中华商业第一街）南京西路是被称为“中华商业第一街”──南京路（南京东路和南京西路）的西半部，跨黄浦，静安两区。
位置：精华段都集中在，东起成都北路，西至西路，全长2933米，穿越静安寺闹市地区，横贯静安全境。
交通：地铁一号，二号，八号线位于城市的中心。
主要商业物业:会德丰国际广场,越洋国际广场,嘉里中心二期,1788国际中心,东海广场,恒隆广场,中信泰富,梅陇镇广场.购物中心：来福士，百联世贸百货：新世界，置地广场，第一百货。
租金：多数在¥ 7.50-12.0 元/天/m²3.淮海路商圈（最繁华的商业街之一）在中心，广义的淮海路一共包括3段，全长约6千米。
位置：东端的淮海东路，东起人民路，西迄南路，长373米，。
西端的淮海西路，长1506米，东起华山路，西迄虹桥路、凯旋路交汇处。
交通：地铁一号线、十号线主要商业物业：香港广场、力宝广场、大上海时代广场（现连卡佛）、巴黎春天、万得城百货：太平洋，巴黎春天购物中心：华狮广场，大时代广场租金：多数在¥ 12.0-15.0 元/天/m²4.陆家嘴商圈（上海CBD中心）上海最主要的商务中心，已有四十多家跨国公司和一百多家经融机构。
上海徐家汇商圈调查报告
上海徐家汇商圈调查报告1. 简介上海徐家汇商圈位于上海市徐汇区，是上海市内最重要的商业区之一。
商圈地理位置优越，周边交通便利，拥有众多购物中心、商场和餐饮娱乐场所。
本报告将对徐家汇商圈进行调查和分析，以了解其发展状况和商业环境。
2. 商店类型徐家汇商圈包含各种类型的商店，涵盖服装、鞋包、美妆、家居用品等。
调查发现，国际知名品牌在商圈中占据重要地位，如Zara、H&M、UNIQLO等。
此外，一些本地品牌和小型独立店也相对较多。
商圈还提供多样化的购物选择，包括百货公司、超市、专卖店和市场等。
3. 消费群体在徐家汇商圈，消费群体广泛而多样化。
调查显示，年轻人占据主要消费群体，他们更加注重时尚、品质和个性化。
中产阶级和外国游客也是商圈的重要消费者。
他们在商圈中寻找高端品牌和奢侈品，有较高的购买力。
4. 消费模式随着互联网和智能手机的普及，商圈的消费模式也在逐渐改变。
调查发现，越来越多的消费者通过手机应用程序进行线上购物，然后在商圈内取货或直接到店体验商品。
移动支付也成为常见的付款方式，比如支付宝和微信支付。
5. 商业竞争商圈内的激烈竞争使商家面临一系列挑战。
调查显示，消费者对品牌和产品的选择力度越来越大，价格优惠和促销活动成为吸引顾客的关键。
商家需要不断创新，提供独特的产品和服务，以吸引更多的消费者。
6. 商圈发展趋势随着上海市消费水平的提高，徐家汇商圈有望进一步发展壮大。
调查发现，商圈内房地产开发项目的增加带来了更多商业机会。
商圈还在积极引进更多国际品牌和高端品牌，加强与旅游业的合作，提升消费体验。
7. 政府支持上海市政府高度重视徐家汇商圈的发展，并采取了多项政策措施来支持商圈的发展，包括减税政策、商业补贴等。
政府还加强了商业区的管理和监管，确保商业环境的稳定和安全。
8. 总结上海徐家汇商圈作为上海市内的重要商业区，拥有多元化的商店和消费者群体。
商圈的发展潜力巨大，但商家需要面对激烈的竞争和不断变化的消费模式。
上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告
永新坊
人性化建筑规划理
建筑规划-外立面设计
沿街加内街的商业步行街
给商铺提供了最大的展示
空间。
一条宽约15米的休闲步行 街让市民在购物之余，尽 享良好的空间。
地下一层引入自然光，增
永新坊
建筑规划-外部交通
公共交通：
公交车703路，205路，923 路，732路，15路，93路等。
轨道交通：
地铁1号线，徐家汇站距离 500米。
永新坊 次级商圈现有商业（1公里内）
区域环境——所处商圈
由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街 ，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理 想。
周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档 综合商业。
永新坊
圈定商业辐射圈，确定主要消费人群
区域环境——消费层级
目标消费群体是：以永新城业主及住户为 主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居 民及徐家汇商圈消费人群。
区位 板域于 块环上永境—海新—市坊地徐理位汇置区内徐汇
徐汇 区
永新坊
永新 城
永新坊 选址在徐家汇人流密集的天钥桥路
区域环境——地理位置
①② ③ ④
①天钥桥路辛耕路主 出入口 ②辛耕路次入口 ③辛耕路主出入口
永新坊 核心商圈现有商业（500米内）
区域环境——所处商圈
项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主， 因此周边商业与本商业竞争关系不强。
商业定位是：满足上述消费群体的基本生 活所需。
3级商圈： 核心商圈——500米（支撑项目40～ 55%消费） 次级商圈——1公里（支撑项目25～ 45%消费） 辐射商圈——2公里（支撑项目15～ 35%消费）
上海七大 CBD 概况
上海七大CBD 概况在今天的上海，七个风格明晰、个性迥然的CBD 已经突现——陆家嘴、淮海中路、徐家汇、人民广场中心区、虹桥、南京西路静安寺、五角场新江湾城，它们依托原有或新兴的交通或生活区位优势，引领着上海大都市的城市商业风尚。
陆家嘴：中国特色浦东陆家嘴CBD 中心如今已聚集了全球130 多家银行与金融机构、世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机构、跨国公司以及中介服务机构，它被称为“最典型的CBD 中心”和“最具中国特色的CBD 中心”。
租金已高达1 美元/天/平方米。
浦东开发的战略提出后，CBD 的概念就出现在了陆家嘴的规划中。
在当时被邀请的6 个国家8 个著名的建筑事务所进行的国际招投标中，英国著名的设计师罗杰斯的方案被选中。
这是一个很理想化的CBD 模式，罗杰斯设想的是很有城市生活气息的一个CBD，有一个中央公园，像纽约中央公园那种模式，大家都会在这个中心公园活动；再外边就是步行系统，这些步行系统将这些圈落互相连接；最外圈是满足交通出行的一个车行系统。
它的特征是把公共绿地和公共休闲空间建设放在十分重要的位置，减少了道路面积在整个区域内的比例、增加了很多步行系统，还有一个lO 万平方米的中心绿地、东方明珠公园、2.5 公里的滨江景观大道，该方案和当时传统的CBD 是有一定的区别，用地很节约，提高了土地的使用率和建筑的利用率。
但在具体的实施过程中，这套方案被加以中国特色化的整合，保留了大面积的中心绿地一陆家嘴公园。
同时一栋栋商务写字楼有序地排列在这个公园的旁边。
整合后最大的特色就是道路面积非但没有减少反而增多了。
由于摩天高楼和宽阔的车行大道，人在这个CBD 中心活动的“尺寸感”增大了。
而原本每栋可以通过步行系统相连接的高楼也因车行大道而各自独立，这样导致的一个结果正如一些批评家所评论的：所有CBD优点陆家嘴都有，而所有CBD 缺点陆家嘴也都无法摆脱。
因此，人们称这是最典型的CBD，也是最有中国特色的CBD。
商铺的定位分析
目录龙吴路338弄1-4号商铺定位分析项目综述依照本公司对项目周边市场调研分析得出该项目是可行的，要紧如下：●销售价格低于本区域同类产品●项目周边缺乏类似商铺，产品差异性觉定了项目的成功可能性●项目商铺为沿街商铺，招商便利●小区业主对该沿街商铺的依靠性●该地区商铺具有一定升值潜力第一部分市场分析一、区域商业用房市场分析按上海市政府规划，居住区商业服务设施按5.5％配备，到2005年，商铺的增量约在410-440万平方米，5年间增长超过30％。
目前，全市已形成100多个大型居住区，新建居住区的社区商铺面积将迅速增长，待开发的社区商业营业面积可能达到250万平方米，销售额可达600亿元。
尽管如此，据有关专家称，今后几年上海商铺市场的总体状况仍然需求大于供给，接着走俏。
目前徐汇区的住宅交易量和非住宅交易量之比为9：1，整个上海市也差不多是那个水平，非住宅交易的市场空间专门大，可能明年的增长幅度在10％左右。
伴随非住宅交易量的增长，租赁市场也将同步进展，因为许多非住宅产品，尤其是一些国外和港台的房地产商开发的写字楼等项目都采纳只租不售的方式，例如和记黄埔在长乐路上新建的华尔登广场办公楼，今后对外全部采取出租方式。
除办公楼外，商铺在非住宅房地产中的“热度”也在上升。
据了解，目前徐汇区商铺均价已达每平方米2万元左右，市口较好的商铺成了抢手货。
二、社区街面商铺进展趋势社区商业街目前正受到投资客的关注，要紧是与都市空间拓展和商业进展的扩散趋势有关。
基于徐家汇商圈为上海市内三大商圈之一，周边配套及其丰富。
而本项目作为徐家汇商圈辐射地段，社区配套商铺必不可少。
而社区商铺具有专门多优良商铺投资项目的特征，除了“商业实现最直接的销售场所”外，还具有以下特征：价值稳定性：社区商铺销售对象固定，因而其销售的量、价比较稳定。
总量供应有限性：决定了投资的风险性较小。
自然增值性：通过周边规划，住户增多，社区商铺自然而然有它升值的一面。
上海主要商圈和商场调查报告
恒隆广场入驻品牌：
一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON.
百联又一城购物中心是五角场这个中档商圈里地高档商场,商场总建筑面积12.6万平方M,地面9层地下3层.又一城地下1层至6层错落分布了进口食品馆、美颜珠宝馆、潮流皮具馆、精美私衣馆、窈窕淑女馆、流行牛仔馆、风尚绅士馆、可爱宝贝馆、休闲运动馆、温馨家居馆十大主题生活馆.各馆平均面积5600平方M,单馆品牌可达200之多,无论在馆体规模还是在品牌拥有量上,均为沪东地区百货主题馆中之首,是继东方商厦、第一八佰伴之后,百联股份全额投资地又一个百货精品中心.
港汇购物中心于1999年12月开业,经营业面积7万余平方M,商场分地上6层和地下1层共7个楼层,整体布局清晰大气、装饰风格时尚前卫.商场布局为：B1：大型超市及体育用品、体育服饰专卖店；1F、2F、3F、4F为众多知名品牌专卖店、旗舰店；5F：设有书店及新潮、时尚服装饰品和手工制品为主地"服饰街"；6F：专辟金数码城、高档餐厅和五星级永华电影城.
调结构促消费谋发展努力打造徐汇商业新亮点
ｌ进一步 发挥 商务委 在 区 、
域 经济 发展 中的作用
作 为 一 个 成 立 不 久 的 部 门 ， 徐 汇 区 商 务 委 承 担 着 区
的缺 失 。 此 ， 于虹 桥 路 上 总 为 位
是 结 合 社 区 建 设 规 划 ， 是 合 一 理 布 局 商业 业 态 ，以便 民 、 利 民为 原 则 ． 足社 区 消费 者 日 满 常需求 。形成 龙华 （ 江 地 滨 区 ） 华 泾 、 桥 、 云 等 社 区 、 长 凌 商业 中心 。二是 引入 消费者认 知 度 高 的 品 牌 。 其 是 具 有 一 尤 定 特 色 的 品 牌 商 户 进 驻 社 区 商 业 中 心 。在 完 善 功 能 的 基 础
投 资达 ２ ０ 元 ， ５亿 体量 达 ６ ０万
平 方 米 的 “ 家 汇 中 心 ” 几 年 徐 近
将 拔 地 而 起 ，商 圈 内 的 西 亚 宾 馆 也 将 “ 倒 重 来 ” 进 一 步 商 推 ， 务 扩 容 ， 展 楼 宇 经 济 。 管 齐 发 多 下 ， 升 能 级 ， 过 徐 家 汇 商 圈 提 通 二 次 打 造 ，继 续 承 载 体 现 徐 汇 商业 水平 的重任 。
主 动 热 情 地 做 好 人 驻 企 业 的
目前 ，田林 一条 街等专 业
特 色 街 、 示 范 街 建 设 正 在 进 一
服 务 工 作 ， 商 兴 商 ， 区 域 安 在
经 济 大局 中发 挥 更 大 作用 。
步 进 行 中 ：华 泾 镇 商 业 中心 即 将落成 ： 林 生命科 学 园区 、 枫 漕
徐 家汇 区域商 务与 商业体 量仅为 １１远 低于 一些优 质新 ：，
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目前现状
• 上海实体商业业绩因国内价格因素， 导致出国消费增加，而国内消费业绩 平平；徐家汇相对去年餐饮消费下降 4.1%，但总零售额环比增长了10%； 另外选择出行消费的同比大幅增长了 65%；
今年较去年上海消费对比
180
160
140
Байду номын сангаас
120
100
-4.1%
80
60
40
20
0 餐饮
65% 出行
10% 零售额
由于今年经济形势有所回落，市场反馈数据显示出小面积低租金的客户群体占比重最大；
★相关数据来源取自各房地产中介机构
去年 今年
商业市场
• 目前徐家汇商铺租金
✓ 港汇1F RMB 80-100 ✓ 永新1F RMB 25-30 ✓ 美罗地下五蕃街 RMB 40-60
计量单位（RMB/SQM/DAY）
办公市场
• 徐汇写字楼市场是2015年第三季度上 海市办公需求面积最大的区域超过浦 东，占比26.31%。
2015年三季度上海写字楼市场面积需求 分布
徐汇 23%
全市 77%
徐汇 全市
办公市场
• 目前徐家汇办公租金
✓ 港汇 RMB 9.5-10.0 ✓ 美罗城 RMB 8.0-9.0 ✓ 腾飞 RMB 7.5-7.8 ✓ 徐汇Base RMB 7.5 ✓ 歌斐大厦 RMB 7.5-7.8
计量单位（RMB/SQM/DAY）
目标客户需求
90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
• 连廊全面建成后，将连通商圈各家商业建筑，商圈辐射效应将进一步扩大至徐家汇中心、徐家汇公园和天主教 堂，形成可供行人漫步的“空中花园”。
徐家汇教堂广场综合改造
• 徐家汇教堂广场综合改造将包括地上3层、地下2层的诚品书店与教堂门前 广场地下全部挖空建设车库，现已拆除部分现有建筑，还将对教堂前广场 绿化及周边景观进行整体改造，改造后的广场视野更开阔，景观建筑更为 突出。
港汇正门广场大台阶拆除
• 港汇正门广场大台阶拆除後将变身开放式的超大广场艺术空间，露天表演、街头艺术都将别出心裁 地不时呈现，将徐家汇打造成上海文化、艺术展览的聚集地！
徐家汇天桥系统
• “徐家汇商圈空中连廊”一期空中花园平台连廊将串起T20（西亚宾馆）、美罗城和太平洋数码二期，同时对 接现有徐家汇天桥。
徐家汇中心
• 徐家汇中心位于虹桥路宜山路路口， 地价217亿人民币，总投资400亿港 币。开发商为香港最大地产公司新鸿 基，其在上海的标志性项目为上海国 金中心IFC和上海环贸广场；
• 徐家汇中心规划开发38万㎡超甲级写 字楼、32万㎡顶级商场、2.5万㎡超 五星级酒店，定位上海第一的城市综 合体；
0.00%
2015年第三季度写字楼市场面积需求
100-300sqm 300-500sqm 500-1000sqm 1000sqm-more
2015年第三季度上海市写字楼市场租金需求
10.0元以上 8.0-10.0元
5.0-8.0元 3.0-5.0元 1.5-3.0元
0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00%
徐汇商业市场分析
• 未来规划 • 目前现状 • 商业市场 • 办公市场 • 目标客户需求
未来规划
• 未来徐家汇——商圈转型升级 ➢ 太平洋数码拆除重建 ➢ 港汇正门广场大台阶拆除 ➢ 徐家汇天桥系统 ➢ 徐家汇教堂广场综合改造 ➢ 徐家汇中心
太平洋数码拆除重建
90年代大千美食林
太平洋数码城
休闲商业广场