合富辉煌2019年东莞富盈东方华府项目定位报告
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合富辉煌2019年秦岭别墅市场精品分析报告-PPT文档资料
富，有部分休闲配套，但生活配套较差
两个国家级森林公园：朱雀和太平森林公园 草堂寺旅游区万亩优质无公害葡萄基地 西安亚建高尔夫球俱乐部 高科度假大酒店 国家级618和210研究所 西北工业大学、西北大学、西安建筑科技大学和西安 高新技术学院等多个科研院所
秦岭旅游度假区
西安祥峪森林公园
亚建高尔夫球场
4
朱雀森林公园
秦岭风光
距西安最近的旅游度假休闲地——秦岭北麓 位于长安区境内的秦岭北麓地区，山势挺拔峻秀，土地平 坦开阔，自然环境优美，人文景观众多，自然资源丰富。 年秦岭的环山公路建成、西安市内直达秦岭的公交线2019 路开通后是距离西安最近的旅游度假休闲地。
环山公路
ห้องสมุดไป่ตู้
3
项目理解
项目区位：项目位于秦岭北麓旅游度假热点板块，周边旅游度假景点丰
风向标二：高端娱乐场所扩建：
西安亚建高尔夫球场2019年投入运营，目前共有18洞， 前期球场会员较少，球场经营状况不佳，近几年，项目 运营形式转好，球场经常出现场地不够用的状况，已决 定对球场进行扩建；
高端消费产业的发展， 将给房地产高端物业发 展带来契机.
风向标三：高端饮食品牌进驻西安：
2019年11月23日星巴克咖啡西安高新店正式开业，这 也是西北首家星巴克咖啡店，截止今日，星巴克在东大 街、钟楼金花也开设了分店，星巴克在西安共计3家店。
草堂寺
项目理解
从对秦岭区域的认识、项目区位的理解、技术指标的解析、企业品牌等方面研判，本 项目应该是——
地处离西安市最近的旅游度假休闲热点板块区域 自然景观资源丰富、生活配套缺乏、品牌有待树立 中等规模，低密度独栋别墅项目
面对这样的基础条件，项目所处的市场竞争环境如何？有着怎样的市场机会与威胁？
两个国家级森林公园：朱雀和太平森林公园 草堂寺旅游区万亩优质无公害葡萄基地 西安亚建高尔夫球俱乐部 高科度假大酒店 国家级618和210研究所 西北工业大学、西北大学、西安建筑科技大学和西安 高新技术学院等多个科研院所
秦岭旅游度假区
西安祥峪森林公园
亚建高尔夫球场
4
朱雀森林公园
秦岭风光
距西安最近的旅游度假休闲地——秦岭北麓 位于长安区境内的秦岭北麓地区，山势挺拔峻秀，土地平 坦开阔，自然环境优美，人文景观众多，自然资源丰富。 年秦岭的环山公路建成、西安市内直达秦岭的公交线2019 路开通后是距离西安最近的旅游度假休闲地。
环山公路
ห้องสมุดไป่ตู้
3
项目理解
项目区位：项目位于秦岭北麓旅游度假热点板块，周边旅游度假景点丰
风向标二：高端娱乐场所扩建：
西安亚建高尔夫球场2019年投入运营，目前共有18洞， 前期球场会员较少，球场经营状况不佳，近几年，项目 运营形式转好，球场经常出现场地不够用的状况，已决 定对球场进行扩建；
高端消费产业的发展， 将给房地产高端物业发 展带来契机.
风向标三：高端饮食品牌进驻西安：
2019年11月23日星巴克咖啡西安高新店正式开业，这 也是西北首家星巴克咖啡店，截止今日，星巴克在东大 街、钟楼金花也开设了分店，星巴克在西安共计3家店。
草堂寺
项目理解
从对秦岭区域的认识、项目区位的理解、技术指标的解析、企业品牌等方面研判，本 项目应该是——
地处离西安市最近的旅游度假休闲热点板块区域 自然景观资源丰富、生活配套缺乏、品牌有待树立 中等规模，低密度独栋别墅项目
面对这样的基础条件，项目所处的市场竞争环境如何？有着怎样的市场机会与威胁？
合富辉煌2019年6月东莞富盈地产常平板石的项目定位回顾及物业发展建议-PPT课件
27109 25413 14252 530套
东田丽园
10月
洋房
21863
160套
合计——Βιβλιοθήκη ————88638
690套
目前洋房库存除了已经取得预售的1264套之外，已取得开工许可证约为8.8万平米，690 套，估计在2019下半年-2019年上市。
潜在供应楼盘－规划开工
规划开工的洋房供应约101.5万平米约9355套
世博项目—— 占地：约8.5万平米 建面：约25.4万平米 容积率：2.9
项目属性回顾 项目产品定位 项目客户定位
项目规划设计概念
地块价值分析 规划排布建议
项目物业打造建议
项目物业发展战略 建筑立面建议 社区园林设计建议 公共空间打造建议 户型设计建议 户型空间尺度建议
鉴于本项目整体定位已经汇报，本报告的重点将集中在第三部分:项目物业打 造建议
项目名称 月份 工程名称
2019-2019年常平洋房潜在供应预测表 （已取得开工许可证）
产品类型 建筑面积 套数
7月 星汇广场 7月 7月
星汇广场1#(框剪21层) 星汇广场2#(框剪21层) 星汇广场3#(框剪21层) 东田丽园领豪坊1、2栋(框剪20层1座 2幢)（富田居20－21栋）
洋房 洋房 洋房
报告内容结构 项目定位与发展战 略回顾
项目规划设计概念
项目物业打造建议
1
项目定位与发 展战略回顾
项目属性 项目产品定位 项目客户定位
项目属 性回顾
地块规划指标 占地 容积率 限高 地块整体概况
项目总占地6.7万平米，中高容积率，昭示性好，有限高要 求 建面14.2万平米
6.7万㎡ 3.0 60米
东莞富盈盈翠华庭物业服务方案(世邦魏理仕)
富盈物业盈翠华庭物业服务方案二零一一年十一月二十日目录一、公司简介二、楼盘介绍三、顾客群特点及要求分析四、物业管理模式五、人员配置及培训六、物业管理服务模式设计七、社区文化活动设计八、物业管理费预算方案一、东莞市家盛物业服务有限公司简介东莞市家盛物业服务有限公司始创于2002年，具有独立法人资格的国家二级资质的专业物业管理公司，公司通过了ISO9000:2008国际质量认证体系认证。
主营业务包括物业管理、房地产中介服务等，在管的盈翠豪园、加州阳光花园荣获“广东省绿色社区”、加州阳光花园、万盛广场荣获“东莞市物业管理示范住宅小区”，公司现为东莞市物业管理协会常务理事单位。
公司目前管理的项目有盈翠豪园、家盛花园、加州阳光花园、万盛广场小区、四季名苑花园、御墅莲峰高档别墅花园、山水华府别墅花园、山水花城花园、盈翠华庭高档豪宅区等。
随着公司的不断发展，管理的规模越来越大，公司以创建全国物业管理示范住宅小区为目标，运用现代管理手段与技术，严格按照ISO9000:2008国际质量体系的要求运作，实施制度化规范化管理，公司在服务中积极推行“首问责任制”、“区域管理责任制”“现实服务规定”“酒店式服务”，聘请国际先进的物业管理企业：世邦魏理仕国际顾问公司、第一太平·戴维斯物业顾问公司做为顾问，学习国际企业的理念，重视与客户的互动交流，推行与业主的零距离沟通，把握客户的全面需求，企业开通了24小时绿色服务热线，客户服务热线4008电话，及时为业主排忧解难。
公司致力于优秀的企业文化建设，努力构筑和谐社区，使管理的物业项目安全可靠、环境优美、舒适整洁、维修保养及时，服务周到细致，为社区居民提供专业化、高质量的物业服务，引领健康时尚的生活方式，打造温馨和谐的生活氛围，致力于营造文化内涵丰富的健康家园。
展望未来，公司将一如既往的坚持“创造和谐新生活，激情奉献每一天”的质量方针，不断超越自我，精益求精。
追求卓越，坚持走服务创新，坚持走品牌之路，将创建全国一流的物业管理品牌做为我们的奋斗目标。
东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划案
返租模式
/ /
5年年回报率6% / /
5年年回报率8%
说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000㎡左右，难以引进品牌实力较强的主力店， 故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。
东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划案
从经济收益分析
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
本项目租售收益分析
楼层
规划业态
建筑 面积
租金预 估（元 /月㎡
）
首年租 金收益 （万元
）
前5年租 金收益（
万元）
前10年租 金收益（
万元）
售价预 销售总 估（元 收益（ /㎡） 万元）
-1F
主力店 3112
20
75
373
766
1F街铺 品牌零售 3535 90
382
1967
4409 22000 7777
对项目总体价值有所拉高，所以租金及售价适当拉高，对于项目价格预测将在第二部分由
详细分析。
东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划案
从经济收益分析
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
本项目租售收益分析
楼层
规划业态
建筑 面积
租金预 估（元 /月㎡
）
首年租 金收益 （万元
）
前5年租 金收益（
万元）
东莞大朗富盈·世界汇商 业定位及营销策划案
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月27日星期六
报告核心 解决目的
1 解决主力店的大与小问题？ 2 解决本项目的租与售问题？ 3 解决项目短期资金回笼问题？ 4 解决本项目招商的突围问题？
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
合富研究院（珠海）丨19年10月珠海房地产市场报告
《深圳(楼盘)市地价测算规 则》和《深圳市2018年度标 定地价成果》于10月21日配 套出台，深圳地价测算正式 由“基准地价”和“宗地地 价评估”两套地价标准迈入 “标定地价”单轨制。 《深圳市2018年度标定地价 成果》中称：“本次标定地 价是以标准宗地为单位，以 2018年4月1日为估价期日， 分为住宅、商业、办公、工 业等四种用途，土地使用期 限按住宅70年、商业40年、 办公40年、工业30年，在现 状开发利用、正常市场条件 下的土地权利价格。”
草案主要包括以下内容： 一是授权澳门特别行政区 自横琴口岸澳方口岸区及 相关延伸区启用之日起， 在决定第三条规定的期限 内对该区域依照澳门特别 行政区法律实施管辖。 二是对授权澳门特别行政 区实施管辖的区域作概要 表述，包括：横琴口岸澳 方口岸区，莲花大桥和澳 门大学连接横琴口岸通道 桥相关部分（桥墩除外）， 以及澳门轻轨延伸至横琴 口岸的预留空间。上述区 域根据实际情况分阶段启 用。有关区域具体启用日 期以及具体坐标和面积由 国务院确定。 三是规定澳门特别行政区 政府以租赁方式取得横琴 口岸澳方口岸区及相关延 伸区的使用权，租赁期限 自有关区域启用之日起至 2049年12月19日止。租 赁期限届满，经全国人大 常委会决定，可以续期。
会议认为，内地与澳门 科技合作委员会在过去 的一年里做了大量工作， 促使两地科技合作备忘 录得到了稳步推进，上 次会议计划得到了高效 落实，取得了多方面实 质性成果。会议要求， 为进一步推动澳门科技 发展融入国家创新大局， 要继续做好重点研发计 划对港澳开放的工作， 多方听取澳门各界意见， 邀请澳门专家进一步了 解国家重点研发计划的 有关规定、流程等；继 续支持澳门积极参与 “一带一路”建设，搭 建联系葡语系国家的桥 梁；持续引导鼓励澳门 青年参加创新创业，发 挥青年主力军作用；持 续营造澳门全社会创新 的氛围，做好科技创新 和科学普及工作。
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告8535
是三者合而为一
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
03
项目以高品质、高性价 比、良好口碑为目标， 打造呼市时代雅居成为 当地住宅市场的典范。
项目理解与定位
01
项目定位
03
建立完善的社区配套设施，包括商业、教育、医疗 等，满足业主日常生活需求。
02
打造高品质住宅社区，注重居住体验和舒适度 。
04
提供专业的物业管理和服务，提升业主的生活品质 。
市场环境分析
06
营销预算与资源安排
营销预算制定
预算总额
根据项目定位、市场状况和竞争环境等因素，确 定营销预算总额。
预算分配
将预算总额分配到各个营销环节，如广告制作、 媒体投放、活动策划等。
预算监督
设立专门的预算监督小组，对营销预算的使用进 行监督和审核。
营销资源安排与协调
资源整合
整合内外部营销资源，包括人力资源、物资资源、资金等。
资源分配
根据营销策略和活动需要，将资源分配到各个营销环节。
资源协调
建立资源协调机制，确保各项资源在营销活动中得到有效利用。
营销预算与资源使用监测与调整
01
监测指标
设定关键绩效指标（KPI），对营销预算和资源的使用情况进行实时监
测。
02
调整策略
根据监测结果，及时调整营销策略和预算分配。
03
风险预警
建立风险预警机制，对超出预期的预算或资源使用情况进行预警，以便
及时采取应对措施。
07
营销效果评估与优化
营销效果评估指标制定
01
销售额
评估销售业绩，反
映消费者对产品的
02
接受程度。
流量
评估广告投放效果 ，反映潜在客户的
关注度。